青海房地产市场分析.ppt
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1、 房地产市场分析房地产市场分析v房地产市场的一般问题v房地产市场分析v房地产市场调查的方法与程序v房地产市场预测的种类与方法v市场分析应用举例2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题2 21 11 1房地产市场的特征房地产市场的特征 1房地产市场是信息不充分的市场 由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件相差较远,因此,缺乏信息是房地产市场的重要特征。2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 2房地产市场的区域性强 房地产商品的这种固定性,决定了房地产市场具有明显的区域性。这一区域性表现为:不同地区市场发育和完善程度千差万别;同一类型产品地域价差大;市场供求圈小,市场辐射
2、功能弱等。房地产市场所包括的范围越大,对房地产投资者的意义就越小。2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 3房地产市场产品的异质性 这种异质性,主要是指房地产市场供给产品的非标准化,也就是说产品之间不可替代。2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 4地产市场的垄断性 土地是一种有限的资源,一旦某块土地被某人占有,就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同,对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家,土地的垄断实质上是一种私人的垄断。我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断市场。此外,地产市场交易的金额一般都很大,使进入地产市场的竞争者较一般市场
3、大为减少,因而也容易出现垄断。2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 5房地产市场是房地产权益的交易市场 房屋的流通和土地使用权的有偿转让,其交易过程只有货币的单方面的“商流”,而没有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产市场,在交换中转移的只是房地产权属,每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定,从这个意义上说,房地产市场是房地产权益的交易市场,是权益的让渡市场。2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 6房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时,由于开发商已经投入了大量资金,施工正在进行,而不可能停止建设。当市场上某种房地产商品
4、出现供不应求时,虽然开发商可采取某种措施加快施工进度,但也不可能像其它工业品生产那样,迅速适应市场需求拿出产品来投放市场,导致了房地产市场对房地产商品的短期供求变化反映迟钝。2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 2 21 12 2房地产市场的效率房地产市场的效率 市场效率,是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些市场而言(如证券市场),房地产市场是一个低效率的市场。2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题1房地产市场低效率的原因 1)在房地产市场上,每一个交易物都是彼此独立的。2)房地产产品异质。3)房地
5、产交易过程较为复杂。4)寻找成交伙伴也有较大的难度,并需耗费大量时间。5)有关房地产市场价格的刊物较少。驾驶宝典 http:/ 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 2市场的低效率与投资机会 正因为市场效率的低下,才造成了对市场价值评估的困难,才带来了获取巨大额外收益的可能性,才为投资商通过从事投资、租赁和开发等活动以谋取利润提供了机会。在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较为困难,而在效率较低的市场上,则可以通过细心的观察寻找到被人忽视的投资项目,并能不断获取额外收益。由于前述的房地产市场的诸多特征,决定了房地产市场是个低效率的市场,因而,房地产市场就格外需要市场研究
6、和分析。2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 2 21 13 3房地产市场的分类房地产市场的分类 按房地产用途划分,房地产市场可分为:1)居住物业市场 居住物业一般是指供人们生活居住的建筑,包括普通住宅、公寓、别墅等。2)商业物业市场 商业物业有时也称收益性物业或投资性物业,包括酒店、写字楼、零售商业用房(店铺、超市、购物中心等)、出租商住楼等。位置对于这类物业有着特殊的重要性。2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 3)工业物业市场 工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间,包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)、仓储用房等。4)特殊
7、物业市场 对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业,常称为特殊物业。2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 5)土地市场 在我国,土地市场是指以城镇土地使用权为对象进行交易的市场。土地的征购、土地的出让、土地的转让这三者均属土地市场的内容。房地产投资分析主要侧重于前两类市场的分析。2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 2)房地产投资市场 投资型购买者将房地产作为一种投资工具,目的在于将购入的房地产出租经营或转售,并从中获得投资收益。房地产投资分析更侧重于第二类市场。驾驶员试题 http:/ 科目一考试 2016驾照考试科目
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