罗马假日建坤花园全程策划报告(DOC57)(1)2719588466.docx
《罗马假日建坤花园全程策划报告(DOC57)(1)2719588466.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《罗马假日建坤花园全程策划报告(DOC57)(1)2719588466.docx(48页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、罗马假日(建坤花园)全程策划报告罗马假日(建建坤花园)全全程策划报报告目 录第一部分:区域市场场分析篇一、区域概概况55二、区域房房地产供应应市场分析析661、龙池开开发区商品品房市场供供应不断增增加 662、20003年龙池池开发区楼楼市呈现特特征73、20004年龙池池开发区楼楼市总体走走势7三、区域房房地产需求求市场分析析77四、相同区区域内房地地产竞争项项目调查99(一)本项项目主要竞竞争对手 9(二)个案案分析 10五、不同区区域内房地地产竞争项项目分析1161、角美镇镇房地产项项目162、海沧房房地产项目目17六、区域房房地产市场场租赁状况况分析118第二部分:项目概况况篇一、项目
2、概概况119二、项目SSWOT分分析19第三部分:项目定位位篇一、产品性性质定位 221二、客源定定位 221第四部分:产品规划划篇一、产品总总体规划设设计 223二、住宅规规划设计224三、店铺规规划设计224第五部分:项目投资资经济效益益分析一、 项目经济效效益分析 26第六部分:产品营销销推广篇一、市场主主题的确立立及入市的的整体形象象228二、案名建建议: “罗马假日日” 288三、项目推推广228(一)策略略思考 281、品牌策策略282、广告策策略:分阶阶段主题28(二)销售售进度控制制 330(三)建坤坤花园的价价格与销控控体系 301、价格与与销控体系系302、小结31(四)项
3、目目分阶段推推广思路 311、销售第第一阶段:项目导入入期312、销售第第二阶段:项目开盘盘期及强销销期333、销售第第三阶段:持续期34“凯撒”商商业街营销销推广方案案第一篇:市市场概述一、区域(龙池池开发区)商商业概述36二、区域(龙龙池开发区区)商业结结构366三、区域(龙龙池开发区区)商业物物业开发现现状和趋势势366四、消费者者状况337五、经营户户状况337 第二篇篇:商业物业业竞争对手手篇一、直接竞竞争对手【金山山家园】339二、间接竞竞争对手龙池好望角400 三、间接竞竞争对手瑞鑫公公寓440四、间接竞竞争对手灿美阳阳光441五、间接竞竞争对手云龙海海岸442六、其其他类比项项
4、目调研42 第三三篇:项目目SWOTT分析一、优势和和机会点443二、问题与与威胁点43 第四四篇:项目目定位第五篇:营营销筹备第六篇:销销售政策 第七七篇:广告告策略罗马假日(建建坤花园)全全程策划报报告以专业的市市场调研为为基础,根根据整体市市场的现状状和区域市市场的特性性,通过项项目专业策策划来发掘掘项目的优优点并加以专业业发挥,配配合尽快完完成项目的的销售目标标。策划是促进进销售的有有效手段和和必要措施施,制定系系统的、科科学而全方方位的策划划计划是完完成本项目目销售任务务的重要环环节。通过策划我我们还将有有效的刺激激市场需求求,树立楼楼盘形象,而而重点和难难点在于本本案店面的的销售引
5、导导;对于住住宅单位的的销售,将将循“投资自住住两相宜”路线平行行展开。第一部分:区域市场场分析篇一、 区域概况:1、区域地地理位置: 漳州龙池池开发区位位于漳州角角美镇东南南部,紧接接厦门海沧沧投资区,东东于海沧交交界,西至至规划龙池池一路,南南至九龙江江边,北至至龙池山,坐坐山面水,号号称“闽南小金金三角”,是通往往厦门海沧沧、漳州的的必经之路路。龙池开开发区被定定为省级重重点投资开开发区。2、开发区区现状:龙池开发区区总规划面面积达133.52平平方公里,内内设灿坤、白白礁、金山山、鸿浙和和台湾纺织织城等五个个工业园,其其中灿坤工工业园、台台湾纺织城城、鸿浙工工业园等三三个大型工工业企业
6、所所需员工人人数可达113万人。20003年,灿灿坤集团在在此设立灿灿坤工业园园,并被省省政府列为为省重点建建设项目。工工业园占地地160万平平方米,投投资6亿多美元元,拥有33万多名一一线工人。其其生活配套套由社会提提供。3、开发区区房地产市市场:龙池开发区区总规划面面积达133.52平平方公里,政政府规划开开发区共有有六个房地地产项目,他他们分别是是:云龙海海岸、瑞鑫鑫公寓、金金山家园、灿灿美阳光、龙龙池好望角、【本本案】。到到目前为止止,有些项项目(如瑞瑞鑫公寓)已已经完成一一期的销售售工作。在大规模工工业项目开开发的同时时,催生了了区域房地地产开发热热潮。在一一年的时间间里,已经经有瑞
7、鑫佳佳园、金山山家园、灿灿美阳光等等项目相继继推出,而而且区域市市场开发产产品“同质化”现象严重重。随着产产品供应量量的逐渐增增多,市场场竞争愈加加激烈。4、区域人人口预测:随着灿坤落落户漳州,紧紧邻海沧的的龙池开发发区已成为为新的投资资热点,今今后的5至10年,龙龙池开发区区的人口规规模将由现现在的144339人人递增至112万人以以上。目前开发区区内,仅灿灿坤的员工工数量就已已经达到了了2万3千多人。根根据灿坤公公司高层介介绍,灿坤坤员工总数数量将达到到三万人。政政府规划方方案也明确确表示:开开发区建成成后,区域域内的人口口总量将达达到16万左右右。5、居民收收入水平:灿坤员工的的待遇分为
8、为五个档次次:第一,普普通工人:700800元/月;第二二,技术工工:1000012000元/月;第三三,班长:1200015000元/月;第四四,中层管管理人员:20000元/月左右;第五,高高层管理人人员:无法法获取,但但至少在33000元元/月以上。开发区内居居民以前主主要靠外出出打工、经经商或种地地为生,但但是开发区区成立后,很很多村民将将自己的房房屋出租给给外来工厂厂工人,以以赚取房租租。我们在在市调过程程中获知一一个村民单单单房租,一一个月就达达到了一万万元左右。总总体而言,开开发区的居居民生活环环境得到了了很好的改改善,尤其其在消费水水平上已经经得到了一一个很大的的提高。二、区域
9、房房地产供应应市场分析析:1、龙池开开发区商品品房市场供供应不断增增加:(1)住宅宅供应市场场分析:在三年左右右的时间里里,区域房房地产项目目逐年增加加,而且仍仍以较快的的速度入市市。20003年区域域房地产总总供应量将将近30万平方方米,再加加上往年空空置量,目目前在区域域销售市场场上的房地地产总供应应量已经达达到35万平方方米左右,而而且一些房房地产项目目二期持续续开发,已已经造成了了区域住宅宅市场短期期供应量偏偏大,房地地产供应市市场竞争日日益激烈。(2)商铺铺供应市场场分析:目前龙池开开发区的商商铺销售市市场严峻。由由于商铺开开发的高额额利润,开开发商往往往不顾市场场是否供应应“饱和”
10、,大肆开开发商业项项目。目前前在龙池开开发区房地地产市场上上约有3220间左右右(面积约约为11,000)的店面面在售,而而且数量还还在持续增增长。2、20003年龙池池开发区楼楼市呈现特特征:龙池开发区区现有的房房地产项目目由于产品品“同质化”严重,因因此在销售售过程中不不可避免的的遭受着同同行的竞争争。在区域域市场上,住住宅的价格格大部分在在14000元/平方米左左右;而商商铺的价格格则相差很很大。根据市场调调查反馈的的情况:相相对于龙池池开发区住住宅市场的的销售,商商铺销售难难度很大,主主要原因在在于:商品品房短期市市场供应量量大,供求求关系失衡衡,房地产产销售周期期延长,空空置现象较较
11、为严重。由于之前普普遍对区域域市场持乐乐观态度,大大部分开发发商二期项项目接踵而而至,而商商铺项目却却在“开发热潮潮”中越积越越多。所以以在目前的的开发区房房地产供应应市场上,各各开发公司司的竞争是是很激烈的的,尤其是是商业物业业。3、20004年龙池池开发区楼楼市总体走走势:开发区内的的房地产总总供应量在在两年之内内持续增长长,住宅市市场面临压压力;而商商铺销售市市场在短期期内,其价价格已经可可见下滑的的危险。三、区域房房地产需求求市场分析析:1、目前客客户构成:以投资为主主的厦漳泉泉周边地区区的投资客客。尤以厦厦门本地的的投资客为为主。客户户职业类型型包括有工工薪阶层、中中小型私企企业主、
12、政政府公务员员、白领阶阶层等。这这些客户收收入较为稳稳定。2、购房目目的:由于开发区区建设不成成熟、生活活配套设施施不齐全以以及远离厦厦门和漳州州市区等因因素,使得得目前在开开发区内的的购房客户户,他们的的目的均为为投资。3、购房考考虑因素:第一,区域域发展潜力力的顾虑;第二,出出租的可能能性;第三三,收租金金的烦琐性性以及房产产管理的困困难性等。4、住宅建建筑类型选选择:大部分投资资客对于建建筑类型没没有明显偏偏好,他们们最在乎的的是:投入入的资金什什么时候可可以产生效效益?投资资的市场风风险究竟有有多大?所所以在龙池池开发区内内的房地产产项目的建建筑都没什什么特色可可言。其实实这也可以以成
13、为【本本案】的突突出卖点,【本本案】外立立面可以设设计欧式风风情建筑,吸吸引投资者者的注意。5、配套需需求: 朝商业配配套方向发发展开发区内的的房地产项项目大多是是出租投资资型物业,所所以购房者者对社区配配套并不是是很在意;但是如果果项目的商商业物业比比例较多,那那么配套设设施就变得得很重要了了。【本案案】的配套套设施应以以商业辅助助设施为设设计原则,一一切朝商业业配套方向向发展。6、住宅空空间形式:购房者大都都愿意购买买多层建筑筑,目的在在于减少投投入,快速速回收成本本。所以住住宅的空间间形式大多多表现为多多层建筑,房房屋实用面面积较大等等。7、户型选选择:目前在龙池池开发区内内购房的投投资
14、者大都都愿意购买买小户型住住宅,而店店面也以小小面积畅销销。虽然在在市场上二二房、三房房也比较多多,但是其其销售进度度与单身公公寓相比,时时间会长些些。8、挑选具具体单元考考虑的因素素:投资者在选选房时主要要考虑层高高、朝向、面面积大小、楼楼层差价、周周边及小区区的配套等等。9、小区规规划要求:开发区现有有房地产项项目规划设设计单一,小小区内大多多没有特色色景观资源源。住宅和和商业营业业场所几乎乎覆盖了小小区的全部部。住宅投投资者对规规划设计并并没有很大大的要求,但但是商业物物业投资者者对小区规规划设计要要求比较大大,他们要要求小区商商业场所划划分合理,可可以带动整整个小区商商业的发展展。10
15、、物业业装修要求求:由于片区内内大部分是是出租型物物业,所以以投资者对对住宅和商商铺的装修修要求不高高,他们往往往只是要要求将房产产简易装修修而已,便便于直接出出租。11、支付付能力:开发区内的的房产价位位很低,比比如一间单单身公寓只只要3万多元,而而且投资者者大都才大大气粗,他他们往往是是整层整层层的购买,所所以说对于于大部分投投资者来说说,是具备备支付能力力。四、相同区区域内房地地产竞争项项目调查:(一)本项项目主要竞竞争对手: 龙池开发区区商品房用用地主要有有金山家园园、灿美阳阳光(保生生公寓)、云云龙海岸、龙龙池好旺角(唯唯方公寓)、瑞瑞鑫公寓、【本本案】,其其中在20004年龙龙池开
16、发区区竣工商品品房项目面面积比例表表:2004年年龙池开发发区竣工商商品房项目目面积比例例一览表项目名称面积()主力户型户型面积()交房时间灿美阳光2.1万二房952004.10瑞鑫公寓二二期3.5万一房/二房房50-12202004.06金山花园4万二房/三房房50-600、902004.07云龙海岸一一期4.6万单身公寓/二房37、600-802005.2龙池好望望角2.7万单身公寓30-3552004.12【本案】一一期3.5万单身公寓为为主22-700合计20.4万万(二)个案案分析:金山家园1、项目概概况:【金山家园园】是由漳漳州市华坤坤房地产开开发有限公公司开发的的。该公司司的主要
17、成成员是漳州州市一建的的员工。(1)产品品规划和价价格:【金山家园园】位于灿灿坤工业园园3号厂门口口,与【本本案】相邻邻,总建筑筑面积4万多平方方米,共有有住宅5000多户,分分二期开发发。其中一一期有7栋,二期期有3栋,工程程已开工近近五个月,一一期工程承承诺04年十月月交房。其其中一期3300多户户主要户型型比例是552平方米米的一房二二厅约占440%,70-990平方米米的二房二二厅约占445%,110平方方米的三房房二厅约占占15%。一一期工程有有沿街店面面47间,面面积从200多平方至至600平方米均均有。住宅宅的起价是是14000元/平方米(含含装修)至至15499元/平方米(含含
18、装修),店店铺的起价价是56000-60000元/平方米。(2)产品品销售进度度:从销售现场场调查得知知住宅销售售约为400%(含销销控),其其中一房、小小二房的产产品销售比比较多;店店面的小面面积户型已已全部售完完。该项目目委托厦门门合正房地地产销售代代理公司销销售,销售售现场从110月开始始进行前期期预约登记记,销售价价格在二个个月调整提提高二次,目目前的价格格体系在龙龙池区域市市场中最高高,业务员员的折扣空空间为200-60元元/平方米。(3)购房房付款方式式:购买该盘的的客户可以以享受国家家政策性贷贷款:住宅宅三成首付付,七成按按揭;店面面五成首付付,五成按按揭。2、项目剖剖析:(1)
19、项目目优势分析析:产品定位优优势在于其其以大户型型产品为主主,户型设设计常规化化,属城市市居住小区区规划,产产品设计中中体结合各各种城市化化生活语言言比较多,这这种产品定定位符合整整个龙池开开发区宏观观发展需求求,产品在在区域市场场上比较完完美。(2)项目目劣势分析析:劣势是总价价高,产品品的定位没没有考虑最最终端的使使用者,在在龙池开发发区在2-3年内不不会出现城城市居住区区,所有的的产品终端端使用者多多为打工者者,这批消消费者收入入低,生活活不稳定,完完全没有能能力购买本本产品,对对居住要求求低,所能能承担的租租金最高限限度在50-1550元/间月,即消消费本项目目完全是厦厦门周边地地区的
20、投资资客。按目目前市场的的租赁情况况分析,购购买该项目目产品的投投资客的投投资回报率率会降低。(市市场调查情情况是每间间房间租金金在2500-3500元/间月,计算算本项目的的一房总价价在7万元左右右,首付款款2.1万元元,十年按按揭月供需需要5200元,而租租金最高3300-4400元/套,与投投资客的期期望相差1150元左左右;两房房三房的产产品则投资资收益更低低),如果果此时市场场上出现总总价低的产产品将会马马上截流该该项目产品品的部分目目标客层。所所以,金山山花园及整整个龙池开开发区的商商品房项目目小户型产产品销售情情况整体良良好。由于其临近近【本案】,且且工程进度度比【本案案】提前近
21、近半年时间间,因此在在【本案】销销售过程中中,它将成成为【本案案】有力的的竞争对手手之一。(3)产品品价格调整整:通过对金山山家园近三三个月的销销售观测,金金山家园早早期规划的的大户型通通过市场的的验证产生生很大的市市场抗性,目目前,金山山家园对大大户型产品品作了一定定的改良,调调整出部分分小户型产产品。销售售价格通过过两早期两两资调整后后均价达到到14500元左右,从从03年12月开始始金山家园园的价格体体系开始下下降,业务务员的直接接折扣最高高达至600元左右。建议:在制制定住宅价价格时应当当考虑“低开高走走”的销售策策略,让前前期购买的的客户产生生消费信心心,给项目目作口碑宣宣传,形成成
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 罗马 假日 花园 全程 策划 报告 DOC57 2719588466
限制150内