某工程项目管理策划书(DOC 67页)14755.docx
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1、 项目管理策划书(实施阶段)“景瑞豪豪布斯卡”项目管理策划书书(实施阶阶段)编制:审核:签发:目 录目 录22第一章:工工程概况及及项目总平平面图11.1项目目概况11.2项目目总平面图图21.3项目目工程管理理的特点和和难点3第二章:项项目的组织织架构与岗岗位职责42.1 整整个项目开开发过程中中各单位的的组织架构构及职责42.2项目目公司组织织架构及岗岗位职责52.2.11项目公司司组织架构构52.2.22项目公司司工作职责责及岗位职职责52.2.22项目公司司工作职责责及岗位职职责62.3监理理单位及总总承包单位位可能的架架构及其它它252.3.11 监理组组织架构图图252.3.22总
2、包组织织架构26第三章:项项目的范围围划分273.1项目目总平面图图273.2总承承包商施工工范围划分分273.3总承承包商、分分包商的工工作范围273.4由甲甲方另行分分包、甲供供材料设备备、指定品品牌材料设设备28第四章:工工程进度管管理304.1项目目总控制计计划304.2工程程施工进度度节点计划划304.3 工工程进度计计划的特点点324.4 工工程进度控控制措施324.4.11总包施工工进度计划划审核324.4.22 施工过过程中施工工进度计划划审核334.4.33 总包施施工协调管管理334.4.44 奖惩机机制334.4.55 甲方分分包工程施施工进度计计划控制334.4.66
3、项目公公司内部计计划协调334.4.7 总包包计划控制制34第五章:工工程质量及及安全管理理345.1工程程质量与安安全管理目目标345.1.1工程质质量管理目目标345.1.22安全文明明施工管理理目标345.1.33工程质量量与安全管管理依据355.1.44 质量与与安全管理理奖罚措施施365.2质量量与安全管管理指导思思想405.2.11依靠监理理的力量控控制质量及及安全405.2.22优选队伍伍,杜绝多多层转包405.2.33强化过程程监督415.2.44沟通与支支持415.2.55分户验收收把握竣竣工验收最最后防线415.3工程程质量管理理措施425.3.11 图纸审审查制度425.
4、3.22 施工单单位质量保保证体系425.3.33 设备材材料进场验验收制度435.3.44 样板引引路制度435.3.55项目质量量管理要点点445.3.66技术方案案先行制度度445.3.77质量通病病处理455.3.88日常质量量管理465.3.99设计协调调问题465.3.110质量事事故处理465.3.111入住前前质量检查查和维修465.3.11成品品保护措施施465.4安全全文明施工工管理485.4.11施工现场场CI标识系系统485.4.2施施工过程管管理49第六章:工工程成本管管理506.1 项项目成本控控制目标506.2 项项目成本控控制措施506.2.11图纸审查查506
5、.2.22变更签证证管理506.2.33进度款支支付50第七章:采采购与招标标管理507.1 监理招招标507.1.11入围资格格507.1.2监理人人员的资质质审查517.1.33检查现场场办公设备备517.2总包包招标527.22.1入围围资格527.3分包包管理与甲甲供材料协协调527.3.11总包管理理工作包括括:527.3.22总包配合合工作包括括:527.3.33材料设备备供应管理理547.4配套套专业分包包工程招标标55第八章:项项目的沟通通管理558.1进场场知会558.2周例例会558.3运营营月报558.4里程程碑形象进进度558.5文件件的收发、传传阅558.6文件件的归
6、档56第九章:项项目的风险险与对策5891进度度控制风险险与对策5892质量量控制风险险与对策5993成本本控制风险险与对策6094其它它61第十章:项项目的总体体协调6210.1场场地条件6210.2销销售开放展展示要求6210.3施施工场地规规划6310.4民民扰情况6310.55对外协调调工作63编制: 林麟 审核:吴炜 签发: 78第一章:工工程概况及及项目总平平面图1.1项目目概况项目位于鲁鲁家峙岛东东北角,东东侧为景瑞瑞路(天堂街街)、南侧侧为希望路、西西侧为东二二路、北侧侧为鲁家峙峙北路,工工程总占地地面积:9931488M2,总建筑筑面积:约约1210092M2。本工程由444
7、栋单体体建筑和11个独立的的地下车库库组成,各各楼栋建筑筑结构情况况如下:楼号层数地下室结构形式建筑面积( M2 )111 1剪力墙结构构1094112181剪力墙结构构1195883181剪力墙结构构55984、51/111剪力墙结构构309/226006111剪力墙结构构25367111剪力墙结构构49708111剪力墙结构构51699111剪力墙结构构551210、111#111剪力墙结构构528212111剪力墙结构构542913、114、21、2851框架异型柱柱结构338815、116、22451框架异型柱柱结构323817、118、222、22351框架异型柱柱结构225019、
8、220、225、22651框架异型柱柱结构21612751框架异型柱柱结构337229、33031框架结构34331-4531框架结构682地下车库11.5000框架结构54801.2项目目总平面图图1.3项目目工程管理理的特点和和难点(1)政府府部门的土土地一级开开发单位普普陀旅游公公司在土地移交交时,基地地尚不具备备三通一平平的条件,主要问题在于(a)场地地内部剩余余2条电力力电缆、11条电讯电电缆和1条条有线电缆缆未移位,涉及到由该单位落实资金及安排市政配套单位进场移位;(b)场地地内河道众众多,由于于岛上基础础设施条件件较差,众众多居民户户的下水均均排入场地地内的河道道中,故在在开挖新
9、的的河道前无无法对原有有河道铺填填,增加了了施工难度度;(c)本项项目场地位位于鲁家峙峙岛腹地,远远离鲁家峙峙岛大桥,原原本并无一一条车行道道路可通至至现场,为为此,普陀陀旅游公司司为我项目目新建一条条车行道路路。由于该该道路途经经居民区,涉涉及到部分分的拆迁并并对居民的的生活造成成影响,受受到了极大大的阻挠,严严重影响到到道路施工工的工期,并并对我项目目施工带来来了直接的的极大的影影响;(d)公园园会所处有有一猪圈,涉涉及到拆迁迁及赔偿的的问题,由由于谈判不不顺利,导导致该猪圈圈至今还未未拆除,我我项目公司司不断敦促促旅游公司司加快本项项进程。(2)鲁家家峙岛上居居民组织了了土方及运运输队,
10、对对入岛物资资进行垄断断,并提出出诸多非份份要求,如如不答应即即阻碍上岛岛物资的运运输线路;加之地方方政府为安安抚失地居居民,出台台了保护政政策,使其其愈加嚣张跋跋扈,土方方及各类材材料等的运运输存在较较多的不可可控因素;(3)建筑筑物业形态态多样,联联排别墅、花花园洋房、小小高层、高高层、人防防地下车库库并存,外外立面造型型复杂、内部部空间多变变;西班牙风风格的构件件市场采购购周期长、难度较大;以上因素导致施工管理难度的加大;(4)由于于本项目需需保证在开开盘前完成成会所及样样板景观的的施工,施施工周期仅仅3个月(含含建安、内内外装饰、门门窗、装修修、软装及及景观),施施工周期短短、分包及及
11、材料选购购时间短、对对售楼处的的各类施工工要求高,这这些均带来来了较大的的施工管理理难度,项项目公司必必须采用非非常规的项项目运作方方法才能得得以实现;(5)本项项目为现状状交地,需需旅游公司司负责住宅宅项目二期期地块及商商业地块的的动拆迁,当当前舟山范范围内拆迁迁难度极大大,由于动动拆迁的不不确定性,导导致对项目目的后期开开发造成很很大的影响响;(6)整岛岛开发的市市政配套的的进程对我我项目的影影响极大,整整岛开发资资金的原因因及动拆迁迁的因素,将将对本项目目周边市政政配套(道道路及市政政管网)的的进展带来来极大的影影响,从而而直接影响响到本项目目的配套进进程;(7)项目目的住宅二期部分单体
12、从从办理四证证到竣工验验收,仅有有整整一年年的时间,这在施工管理上造成了很大的压力;而部分可结转单体的提前施工需办理土地证分丘,这在操作上带来一定的难度而且还涉及到土地款的支付问题,解决有相当难度;(8)总包包单位及各各分包商按按照舟山一一贯操作方方式垫资较较少,势必必对我项目目公司日后后的现金流流带来较大大的压力;(9)岛上上经常停电电和台风季季节较长,对对工程进度度也有一定定影响;(10)项项目一期竣竣工验收条条件与小区区规划有较较大差异,对对竣工验收收将有较大大影响。对上述困难难采取的措措施:(1)加强强与区政府府和各有关关部门的沟沟通,获取取区局主要领导导的支持;(2)加强强与旅游公公
13、司的沟通通和合作,督督促其按照照时间节点点完成相关关工作;(3)利用用各类资源源做好与岛岛上垄断单单位的协调调,力争将将其对我项项目的影响响将至最低低;(4)与公公司各职能能部门做好好有效沟通通,加快设设计、材料料选样、集集团采购的的进程;(5)加快快项目公司司负责的分分包及材料料采购的招招标工作;(6)采取取各类赶工工措施,加加快施工进进度;(7)加强强管理,保保证施工质质量;第二二章:项目目的组织架架构与岗位位职责2.1 整整个项目开开发过程中中各单位的的组织架构构及职责集团项目公司职能部门(运营、市场、设计、成本、工程)总包施工单位监理公司配套专业分包施工单位指定专业分包施工单位甲供材料
14、设备、甲指乙供材料设备供应商支持、规范监督管理监督管理管理、配合2.2项目目公司组织织架构及岗岗位职责2.2.11项目公司司组织架构构总经理副总经理项目管理部开发配套部财务成本部行政人事部市场营销部采购合约部现场项目经理(1人)土建主管(2人)安装主管(1人)档案管理员(1人)开发配套经理(1人)开发配套专员(1人)财务经理兼成本专员(1人)出纳(1人)行政人事经理(1人)行政人事专员(1人)前台(1人)保洁后勤(2人)营销经理(1人)采购合约经理(1人)招标工程师(1人)采购工程师(1人)预决算工程师(2人)2.2.22项目公司司工作职责责及岗位职职责岗位名称项目公司总总经理岗位编号XMGS
15、-01所在部门项目公司直接上级集团公司副副总裁直接下级项目公司各各部门经理理本职:负责整个项项目由获取取土地后至至竣工交付付过程中的的项目运作作、公司管管理及各类类内外部的的组织协调调工作,把把控项目的的品质、产产品质量、项项目开发进进程和项目目的成本控控制,组织织项目除总总包及集团团采购外的的各类招投投标工作。负负责领导好好整个项目目公司团队队实现集团团公司制定定的各类目目标。职责与工作作任务:职责一职责表述:负责组织织项目开发发总体工作作计划的制制定和落实实工作任务组织参与市市场部完成成项目的前前期策划及及项目定位位工作组织参与成成本管理部部完成项目目成本控制制目标和成成本指标的的制定负责
16、组织编编制项目开开发总体工工作计划负责将项目目开发总体体工作计划划按部门进进行分解,组组织编制各各分项工作作计划负责组织编编制项目的的成本台帐帐、项目月月报、资金金预算计划划等工作职责二职责表述:组织各类类规划、设设计(内外外部)评审审会组织参与各各类设计(内内部)评审审会,满足足项目定位位和成本控控制目标的的要求及产产品性价比比最优化落实扩初、施施工图设计计任务,负负责组织扩扩初、施工工图设计评评审会 职责三职责表述:负责项目目公司各项项管理制度度和流程的的运行,提提高项目管管理能力工作任务负责项目公公司各类流流程和制度度的落实并并监督执行行负责项目管管理工作的的规范性、高高效性,不不断提升
17、项项目运作和和管理能力力职责四职责表述:负责项目目公司的团团队建设,提提高员工凝凝聚力,在在项目公司司中做好景景瑞企业文文化的建设设工作任务负责组建高高素质、高高效率、符符合景瑞企企业文化的的团队,使使项目得以以高效运行行负责通过人人力资源体体系的有效效运行,激激励和激发发员工的主主观能动性性,提高员员工凝聚力力职责五职责表述:负责协调调好项目公公司内外关关系,确保保项目开工工、预售、融融资、交房房等主要节节点按期实实现工作任务负责支持、配配合和协调调与公司相相关职能部部门的工作作确保项目在在各政府部部门和单位位的支持下下正常开展展负责项目主主要节点按按项目开发发总体工作作计划的要要求完成根据
18、项目公公司资金收收支计划,负负责组织项项目公司内内部营运资资金余缺调调配和营运运资金缺口口的筹融资资工作职责六职责表述:按照制度度和流程参参与各类招招投标工作作,审核各各类合同,负负责各项资资金支付的的审核工作任务按照公司制制度和流程程,作为项项目公司负负责招标的的各项招投投标小组组组长,组织织参与项目目各项招投投标工作按照公司合合同管理制制度和授权权制度,审审核各类合合同负责审核各各项资金支支付职责七职责表述:负责对项项目实施全全程成本管管理,负责责落实项目目成本指标标的执行,保保证项目总总体盈利目目标的实现现工作任务组织参与成成本控制目目标的编制制以及成本本计划的编编制和分解解工作负责对项
19、目目全程成本本管理工作作,负责落落实项目各各项成本指指标的执行行负责各项管管理费用的的支出和控控制,保证证项目总体体盈利目标标的实现职责八职责表述:负责项目目经营收入入按预算予予以实现工作任务负责对营销销公司的销销售目标、销销售价格及及进度的审审核负责督促营营销公司按按照销售目目标、销售售价格及进进度实现预预期经营收收入目标组织配合好好商业运营营部的项目目商业定位位及招商工工作岗位名称项目公司副副总经理岗位编号XMGS-02所在部门项目公司直接上级项目总经理理直接下级项目管理部部经理本职:负责整个项项目由获取取土地后至至竣工交付付过程中的的设计管理理及工程管管理及各类类相关的内外外部组织协协调
20、工作,把把控项目的的品质、产产品质量、项项目开发进进程和设计计优化,保证项目公公司完成项项目定位要要求、设计计要求、工工程进度要要求、工程程质量要求求及工程成成本目标要要求。职责与工作作任务:职责一职责表述:负责组织织项目开发发总体工作作计划中的的设计计划划及工程计计划的制定定和落实负责组织项项目开发总总体工作计计划中的设设计计划及及工程计划划的编制负责将上述述工作计划划按部门进进行分解,并落实实施负责与集团团相关部门门及设计单单位的协调调,并确保保相关工作作的保质如如期完成职责二职责表述:组织各类类规划、设设计(内外外部)评审审会,组织织对设计图图纸的优化化工作组织参与各各类设计(内内部)评
21、审审会,满足足项目定位位和成本控控制目标的的要求及产产品性价比比最优化落实扩初、施施工图设计计任务,负负责组织扩扩初、施工工图设计评评审会 负责对设计计图纸进行行优化,保保证工程成成本指标的的实现职责三职责表述:负责协调调好项目公公司与设计计管理及工工程管理相相关的内外外部组织协协调工作内内外关系,确确保项目设设计、开工工、预售、交交房等主要要节点按期期实现工作任务负责支持、配配合和协调调与公司相相关职能部部门的工作作负责与设计计单位的沟沟通与协调调,保证设设计进度按按期完成负责项目工工程主要节节点按项目目开发总体体工作计划划的要求完完成职责四职责表述:按照制度度和流程参参与各类设设计及工程程
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