青城山某别墅项目策划案(doc14)(1)31444130341.docx
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1、青城山某别别墅项目策策划案别墅:在郊郊区或风景景区建造的的供休养用用的园林住住宅。 引自自(现代汉汉语词典) 目 录录前言市场分析一、 大市场场环境二、 成都别别墅及小型型住宅市场场特性三、 青城山山区域市场场特性产品分析一、 本项目目概况二、 本项目目关键制胜胜点三、 本项目目优劣势分分析投资回报分分析一、 建筑成成本二、 销售成成本三、 市场价价格预测四、 投资回回报计算策划销售一、 本项目目策划重点点二、 销售准准备工作重重点三、 推盘时时机四、 造势运运动 市场分析析一、 大市场环环境1、利多因因素a、 政府府坚持以扩扩大内需牵牵动经济,采采取各种措措施鼓励消消费者购房房、购车,并并且
2、伴随基基建的规模模化发展,一一轮又一轮轮的富有阶阶层将源源源不断地产产生。b、美国自自9.111事件后,经经济复苏可可望于今年年3月份开始始,这有利利于全球经经济稳定,鼓鼓舞消费信信心。2、 利利少因素a、 WTTO的加入入反而在近近期造成消消费真空,持持币人群增增多,购房房、购车等等观望心态态严重,近近期房市低低迷直接体体现出这一一点。b、股市动动荡,虽然然有转好迹迹象,但股股民信心不不足,广大大市民也感感到了经济济不稳定所所带来的风风险。 二、 成都别别墅及小型型住宅市场场特性1、 二二环路以内内小型住宅宅以浣花风景景区为代表表的市中心心小型住宅宅,体现出出黄金位置置的全部优优势,“稀有”
3、往往是这这些楼盘宣宣传广告语语中常见的的一个词,它它正确反映映了这批 楼盘的所所有内涵。但但除此之外外,这类住住宅的别墅墅特征非常常牵强。2、 二二环路与三三环路之间间的小型住住宅锦绣花园、锦锦官新城、中中华园等等等,宣扬高高贵的生活活品质,利利用地理位位置特点把把外国别墅墅豪华生活活与内地居居家现实生生活巧妙结结合,满足足消 费者一种种折中的高高品质居家家生活梦想想。不足之之处在于,它它们依然不不能宁 静致远,过过于喧嚣,并并且容积率率偏高。3、 成成都近郊的的小型住宅宅从青城山、龙龙泉、文家家场到华阳阳,小型住住宅都拥有有一定的市市场,它们们宣扬的最最大卖点是是环境,只只有好的环环境才能实
4、实现真正的的豪华别墅墅生活方式式。但到目目前为止,该该类型住宅宅还被人定定义为休闲闲产业,市市场极不稳稳定。而且且这类住宅宅环境的人人工痕迹仍仍显太重。如如青城白鹭鹭洲的人工工湖,青城城高尔夫山山庄的人造造高尔夫球球场。其中中较成功的的“芙蓉古城城”,以成都都本土休闲闲文化为基基础,精心心打造老四四合院居家家方式,获获得了大众众的青睐。即即便如此,它它的过多的的人造景观观和大杂烩烩式的排布布与高级住住宅的风范范相去甚远远,更谈不不上豪华享享受。与本本案的国际际性、豪华华性、实用用性、珍藏藏性不可并并论。 三、青城城山区域市市场特性1、 客客户群体a、 企事事业机关单单位灰色收收入人群b、中产阶
5、阶级c、 企业业、公司等等单位自用用d、文化、艺艺术、体育育圈人士2、 产产品特点a、 别墅墅与联排、公公寓相结合合,套型从从60m223000m2丰富富多彩b、主推环环境优势c、 强调调休闲生活活方式的重重要性d、在宣传传中把渡假假与投资结结合e、 均居居于青城山山脚下,借借势发挥有有近山楼台台之优势3、青城白白鹭洲,中中国青城,高高尔夫山庄庄比较占 地430亩单价(元/ m2)物管(元/ m2)付款方式公 寓601006m21600180001七成20年年联体别墅1301160m2226001.2独立别墅3604400m222700310001.2青城白鹭洲洲中国青城占 地800余亩亩单价
6、(元/ m2)物管(元/ m2)付款方式公 寓30700 m21960元元/ m221.5元/ m2七成20年年联体别墅1802200 mm2未 定独立别墅2003380 mm2未 定高尔夫山庄庄占 地400余亩亩单价(元/ m2)物管(元/ m2)付款方式公 寓三期暂未定定未 定23元/ m28成30年年独立别墅2073398 mm2702000万/幢幢注:装修修为全清水水项目分析析一、 本本项目概况况位于距青城城山山门约约10分钟车车程的青城城外山(后后山)上,住住宅部份占占地8000亩,另有有数百亩天天然公园相相依。8000亩分为为3个区域,6600亩一一块,建造造豪华型别别墅,每22-
7、3亩为为一幢,容容积率不到到0.2,售售价约800-90万万每幢;另另两块分别别100亩左左右,建造造联排住宅宅和独立别别墅,面积积90-1170m22,容积率率0.255左右,售售价15万35万每套套。 小区区自然条件件得天独厚厚,不仅植植物茂盛,而而且依山傍傍水,拥有有真正豪宅宅的基本特特征,由于于山地落差差,建筑错错落有致,更更适合于享享受田园自自然美景,把把别墅的特特征发挥到到极致。 二、本项项目关键制制胜点1、 真真正意义上上的别墅生生活世界上有名名的豪宅大大都依山傍傍水,自成成一格,而而且刻意与与其它周边边住宅保持持一定距离离,拥有相相对孤立的的“隐”和绝对自自然的“美”的特征。而
8、而在成都平平原,要想想实现真正正意义上的的别墅生活活,可以说说完全不可可能。成都都现有的所所谓别墅,无无论冠以什什么样的名名称,无论论费多大力力量去装修修,其实都都只能让住住户过一种种折中式的的别墅生活活。因为先先天自然环环境的不足足是它们的的最大弱点点;加上吝吝啬的幢间间距,毫无无私密性可可言;而平平地上一幢幢幢呆板的的排布更是是让人无法法忍受。这这样的别墅墅可谓有形形无神,让让人失望。即即便是现在在青城山脚脚下新开发发的几个别别墅项目,也也大量依赖赖人工雕凿凿(如建造造人工湖)来来弥补外环环境的缺陷陷。而本项目大大胆选址青青城山后山山距成都都市区最近近的世界级级名胜风景景区,以全全新的概念
9、念打造前所所未有的山山区别墅,为为渴望过豪豪华居家生生活的人们们找到一个个完美的归归宿。由于于地处青城城山山上,山山水美景自自然天成,将将人工痕迹迹降至最低低限度;数数千亩甚至至数万亩的的原始森林林就在别墅墅周围,无无穷无尽地地为你送上上纯新空气气;山与水水相环绕,没没有污染,没没有噪音,更更没有恼人人的灰尘;而山地起起起伏伏,一一幢幢豪华华别墅散落落其间,既既相互辉映映又相对孤孤立,更不不用提幢间间距和别墅墅的窗前视视线,23亩一幢幢简直称称得上完美美。至于夏夏季,本项项目堪称避避暑胜地,它它的绝对优优势和价值值通过下表表罗列几个个区域的温温度指标,可可尽显本色色:区 域成都市区华 阳都江堰
10、市区区青城山下青城山上本项目68月平均气温353432262020因此,纵纵观现有的的成都休闲闲小型住宅宅,无论是是卖得火爆爆的芙蓉古古城,还是是以豪华打打造的领袖袖别墅等等等,都不能能与本项目目相提并论论。本项目目的环境特特点和适合合别墅身份份的地域特特点绝对是是独一无二二的。 2、 独独特的环境境结合大师师级的建筑筑设计巧妇难为无无米之炊,在在川西平原原,许多别别墅项目并并非不懂得得追求完美美的建筑艺艺术,然而而平坦的地地势和周边边环境的纷纷乱,令许许多设计师师都无可奈奈何,最终终归于平庸庸。但本项目得得天独厚的的环境与非非常适合建建筑别墅的的地形,令令设计师们们兴奋不已已,因为这这样的地
11、方方才能设计计出理想的的别墅。而而设计师们们根据这8800亩中中各处地势势与景观的的不同,又又将环境融融入别墅的的风格中,每每幢别墅都都不尽相同同但又具备备统一格调调,目的是是使之与周周边环境产产生和谐的的共鸣,令令山水、植植物、生命命、建筑融融为一体。这这一份天赐赐与智慧结结合的精美美是成都现现有其它别别墅所无法法相比的。 3、 聆聆赏绿荫,不不离红尘的的智慧之举举本项目距离离青城山山山门仅100分钟车程程,距都江江堰市区220分钟车车程,成都都市区600分钟车程程。这样的的距离恰恰恰是豪华住住宅所适合合的距离。它它既有效避避免了都市市的喧嚣,同同时又能享享受都市带带来的一切切方便。羊羊西线
12、黄金金旅游通道道的开劈让让交通变得得极为通畅畅,山上的的配套如天天然气、自自来水等一一步到位,社社区完美的的公共配套套更令客户户得到有效效的保障。因因为规模庞庞大,医疗疗、日常购购物、健身身、餐饮、康康乐等服务务体系都能能持续完善善的发展。所以,在亲亲近大自然然的同时,也也能享受到到一切应有有的方便。 4、 普普通别墅极极易过时,而而本项目能能世袭相传传在群山环抱抱之中,上上千亩的社社区气势如如虹,足以以令人惊叹叹,何况本本项目所在在地是受世世界遗产保保护的名胜胜景区青城城山,更何何况还是在在青城山山山上。由于于受政府严严格控制,山山上的规模模在社区绝绝无仅有,以以后也难以以再版,在在这样的地
13、地方占据一一席之地,具具有相当高高的典藏价价值,就像像地中海某某些小岛上上的别墅一一样,是许许多西方名名流竞相争争夺的地方方,更像欧欧洲的一些些著名城堡堡,显赫的的贵族将之之永世相传传,引以为为荣。而本本项目虽然然是第一次次推出这样样的理念,但但却具备世世袭的基础础,因为具具有国际知知名度的青青城山本身身就是价值值的体现。 5、 高高价值的生生活体现,低低价值的付付出以25000元/m2的价价格成全豪豪华居家生生活的理想想绝不是天天方夜谭。本本项目高超超的成本控控制将实现现成都地区区别墅类罕罕见的性价价比。而且且,项目中中18000元/m2的联联排别墅也也是无懈可可击,这样样的价位无无论是青城
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