某开发区项目调研报告44976.docx
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1、聊城开发区商业地产项目市场调研报告第一部分 项目概况一、项目区位分析项目位于聊聊城市经济开开发区,宁庄村村西邻,四周有有城市道道路环围围,西部不不远为开开发区南南北向城城市主干干道中华路路;南部部紧邻开开发区城城市主干干道东昌路路;项目目距离开开发区管管委会11.5公公里,距距离开发发区繁华华区相对对较远。项项目距离离市中心心区(市市政府)约6公里,距离聊城市火车站约10公里,距离聊城市汽车站约8公里。城市交通非常便利,交通区位较佳。二、项目自自身基本本情况(一)项目目地形地地貌该项目地面面较为平平整, 南部盖盖有工地地简易房房,无其其他建筑筑物,比比较利于于开发。(二)项目目土地指指标项目共
2、约5500亩亩,四周周需要退退还城市市公共绿绿化带,约约1155亩;项项目南部部紧邻东东昌路有有商业用地6.3万(约994.55亩),其余余为工业业用地约约2900.5亩。商业用地规规划容积积率:11.0-2.00。据合作方介介绍,如如果前期期的商业业用地开开发得力力,后期期北部的的工业用用地可想想办法变变更为商商住类或或者住宅宅类用地地。三、项目周周边环境境与配套套(一)项目目周边环环境 项项目北边边是开发发区工业业厂房;东边是是紧邻的的宁庄村村和农地地;东南南方向为为农田;南部有有居民安安置区和和厂房;西南方方向为中中国国电电职工居居住项目目(在建建)和居居民安置置房;西部部紧邻中中国国电
3、电办公区区,以及及开发区区CBDD商务区区项目(在在建)。(二)项目目周边生生活配套套情况中小学:世世纪园学学校、东东昌高级级中学;大学:聊城城大学东东昌学院院;医院:胸科科医院、聊聊城人民民医院、聊聊城中心心血站、东东城医院院等;行政配套:开发区区人民法法院、开开发区管管委会等等;超市:百佳佳超市、龙龙炘购物物中心、慧慧丰超市市、御润润万家超超市等;酒店:昆仑仑大酒店店等;银行:农行行、建行行、工行行、信用用社等;其他:会展展中心(在在建)、蓝蓝海五星星级酒店店(在建建)等;小结交通较为便便利。项项目位于于聊城市市经济开开发区繁繁华区偏偏东位置置,南边边紧邻开开发区城城市主干干道东昌昌路,开
4、发区区东扩规规划势在在必行,随着会展中心和CBD商务区的建设和不断发展成熟,则该项目的区位优势会更加明显。目前周边的的商业和和生活配配套目前前较为缺缺乏,但项目目四周都都是城市市道路,距离开发区繁华区车程较近,繁华区的商业和生活配套设施较为完善,在一定程度上弥补了我项目周边配套缺乏的不足。第二部分 城市发发展背景景分析一、烟台社社会经济济指标分分析(一)聊城城市近55年GDDP总量量和人均均GDPP变化 聊聊城市近近5年GGDP年年均增长长12.9%,增增长速度度高于全全国平均均速度。220111年,聊聊城市的的GDPP总量119055亿元,在在山东省省排名113位,处处于下游游水平;人均GG
5、DP为为329902元元,在山山东省排排名155位,仅仅高于临临沂和菏菏泽。聊聊城市的的经济发发展水平平不高,经经济实力力有待进进一步加加强。(二)聊城城市近55年社会会固定资资产投资资变化 聊聊城市社社会固定定资产投投资快速速增长,尤尤其是220077年-220099年,增增长率直直线上升升。20011年年的固定定资产投投资额增增长变缓缓,增长长率下滑滑到177.3%。主要要原因是是第二产产业固定定资产投投资明显显减少,房房地产开开发投资资仅增长长了0.9%。(三)聊城城市近55年城镇镇人口人人均收入入和人均均消费支支出变化化 聊聊城市城城镇人口口的人均均可支配配收入和和消费性性支出逐逐年增
6、长长,但整整体情况况仍落后后于省内内平均水水平。并并且收入入和支出出的差值值有拉大大趋势,220111年表现现最为明明显。说说明聊城城市城镇镇居民的的消费意意识还略显保保守。(四)聊城城市近55年城镇镇人均住住房面积积变化 聊聊城市近近5年来来城镇人人口人均均住房面面积不断断增加,55年内增增长了22.7。20008年年和20010年年人均住住房面积积增加比比较明显显。城镇镇人均住住房面积积的不断断增加显显示出聊聊城市城城镇居民民对改善善住房条条件的迫迫切需求求。也有有力的支支撑了聊聊城市的的房地产产市场的的开发。(五)聊城城市近55年户籍籍人口变变化情况况聊城市的户户籍人口口增长速速度很快快
7、,年均均增长约约6万人人。大量量户籍人人口的增增加也大大大刺激激了聊城城市的住住房消费费,相信未未来几年年仍是聊聊城住房房消费需需求旺季季。(六)20011年年家庭户户均人口口以及年年龄结构构1、家庭户户均人口口聊城全市常常住人口口(第六次次全国人人口普查查)中,共共有家庭庭户1775.338万户户,家庭庭户人口口为5556.112万人人,平均均家庭户户规模为为3.117人,三口之家是主要家庭单位,高于全省(2.98人)和全国平均家庭户规模(3.10人)。另外家庭户规模逐步缩小和家庭户的增多也相应增加了人均住房需求。2、常住人人口年龄龄结构聊城全市常常住人口口中,00-144岁的人人口为998
8、.224万人人,占116.997%;15-64岁岁的人口口为4330.227万人人,占774.331%;65岁岁及以上上的人口口为500.488万人,占占8.772%。老老龄化水水平总体体低于全全省(99.844%)和和国家的的平均水水平(88.877%)。 按按照655岁以上上老年人人口占总总人口比比重为77%这一一国际上上划分老老龄化社社会的标标准,聊聊城市已已经进入入老龄化化社会,老年人口的居住需求会逐渐增加。小结聊城市的经经济总量量、人均均可支配配收入、消消费支出出水平一一直处于于山东省省的下游游行列,经经济发展展增速缓缓慢,房房地产市市场开发发处于慢慢热状态态,居民民的消费费意识不不
9、高。但但是聊城城市的人人口增长长较为迅迅速,人人均住房房面积增增加较为为明显。说说明聊城城市居民民的居住住消费需需求市场场潜力非非常大,房房地产市市场开发发前景看看好。二、聊城市市城市建建设发展展简介聊城市以山山东省加加快鲁西西经济发发展战略略为契机机,定位位:鲁西欠欠发达地地区经济济发展中中的中心心城市、重重要的交交通枢纽纽城市、商商贸物流流中心、旅旅游休闲闲城市。特别是近几年,聊城大力提高城市品位,精心打造“江北水城”城市品牌。聊城市在城市建设与发展中突出“水城”特色,将城区内的东昌湖、古运河、徒骇河等水系连通,统一水位标高,进行两岸绿化,形成 “城中有水,水中有城,城河湖一体”的城市布局
10、。聊城市20011年年三次产产业结构构调整为为13.8:558.22:288,第三三产业所所占比重重提高了了4.11个百分分点。“十二五五”规划中中, 220155年的三三产结构构是:110:554:336;明明确了加加快提升升第三产产业比重重的战略略思路。聊城市规划划一个大大区(东东昌府区区)、一一个省级级经济开开发区、一一个县级级市、六六个县。东东昌府区区是聊城城的核心心城区,第第三产业业比较发发达,特特别是物物流业和和旅游业业,东昌昌湖景区区是东昌昌府区的的最为著著名景点点。第二二产业以以轻工业业为主,主主要包括括农副产产品加工工、机械械电子、纺纺织服装装、化工工建材等等产业。经经济开发
11、发区位于于聊城市市东部,突突出发展展先进制制造业和和高新技技术产业业,形成成了食品品动保产产品加工工、汽车车机械制制造、轻轻纺服装装、钢管管生产、生生物医药药科技、电电子信息息等为主主的几大大产业,目目前正在在申请批批准为“国家级级经济开开发区”,是聊聊城城市市建设和和经济发发展最有有潜力的的区域。临临清县级级市的经经济以民民营经济济为主,形形成轴承承、棉纺纺织、农农机制造造三大特特色产业业,经济济水平在在聊城市市下属的的县、县县级市中中是最好好的。三、聊城市市城市发发展空间间布局聊城市确定定了城市未未来发展展布局为为“一城五五区”:一城就就是江北北水城,五五区即市市中心区区、东部部开发区区、
12、南部部行政生生态旅游游区、西西部能源源工业区区和北部部现代商商贸物流流区。在在发展方方向上,实实施“东扩南南展”计划:以现在在的经济济开发区区为依托托,集中中向东扩扩展,形形成一个个现代化化的新城城区和工工业区;跨过现现在的南南环路,向向南发展展以行政政、旅游游为中心心的新城城区,把把穿城而而过的徒徒骇河由由城郊河河变成城城内河,营营造一个个新的水水城风景景区。聊城市的空空间发展展布局战战略中,“东扩”对经济开发区来说尤为重要。经济开发区是聊城市未来重点打造的新城区,必将形成一个新的行政、金融、商务副中心。四、经济开开发区发发展定位位和区域域展望聊城经济开开发区由由山东省省人民政政府批准准设立
13、,位位于聊城城东部,行政政管辖面面积为990平方方公里,规规划区面面积422平方公公里,辖辖区人口口24.8万,辖辖蒋官屯屯办事处处及东城城办事处处两个办办事处,是是省级经经济开发发区,目目前正积积极申请请国家级级经济开开发区。2011年年,开发发区地区区生产总总值突破破1000亿元,增增长222%;境境内财政政收入达达到100.899亿元,税税收收入入达到110.114亿元元,地方方财政收收入5.29亿亿元,同同比分别别增长447.889%、446.445%、448.66%,主主要经济济指标无无论增量量还是增增幅均创创历史最最高水平平。作为聊城对对外开放放的窗口口,外向向型经济济和高新新技术
14、产产业的集集聚区,开开发区是是聊城市市经济发发展的“高速发发动机”。开发发区作为为聊城市市“工业强强市”战略的的重要依依托,确确立了工工业新城城规划战战略。工工业新城城规划定定位为:“聊城市市区的重重要组成成部分,以以高新技技术、节节能环保保、现代代制造业业、外向向型经济济为主的的综合性性现代化化生态型型工业新新城。”(一)开发发区城市市发展空空间布局局通过调研,可可将聊城城经济开开发区主主要用地地类型空空间分布布进行简简要区域域划分,如如上图所所示:1、我项目目位于东东昌路商商业带的的中部偏偏东位置置(A区区域),项项目往东东也有规规划商业业用地,但但目前没没有开发发。2、项目往往西不远远即
15、为开开发区的的商业中中心区(BB+C+D区域域),也也是开发发区城市市繁华区区。3、我项目目的西邻邻和南邻邻有比较较大的居居住区(蓝蓝色区域域部分),东东南部仍仍然是未未开发的的农用地地(绿色色区域部部分)。相相信随着着城市开开发进程程的加快快,东部部区域仍仍然会有有居住区区开发建建设。4、目前商商业价值值对比:A区域域(我项项目)E区域域F区区域CC区域=D区域域B区区域。 未来来价值潜潜力对比比:F区区域EE区域A区域域(我项项目)C区域域=D区区域BB区域。 因此此,可推推断开发发区商业业开发成成熟后,我我项目区区域的商商业价值值处于中中等偏上上水平,仅仅次于开开发区核核心商业业区。(二
16、)开发发区产业业结构与与布局近几年来,开开发区大大力调整整产业结结构,切切实转变变经济增增长方式式,以工工业为主主,大力力发展第第三产业业,工业业企业快快速发展展。形成成了以韩韩国希杰杰生物科科技项目目、香港港华润啤啤酒、西西班牙食食用菌、荷荷兰DSSM为代代表的食食品、动动保产品品加工业业;以香香港华润润纺织、金金隆纺织织、港润润印染、大大羽制衣衣、凤凰凰绣品为为代表的的轻纺服服装业;以聊客客集团、昌昌润织机机、万合合工业、蓬蓬建集团团、东海海铸锻为为代表的的汽车制制造、机机械制造造业;以以汇通钢钢管、兴兴隆钢管管和大东东钢管市市场为代代表的钢钢管生产产、销售售业;以以创通科科技、韩韩原电子
17、子、新兴兴电子、华华益电子子等为代代表的电电子信息息产业等等五大工工业门类类,产业业聚集能能力大大大增强。产业规划布布局分为为两大片片区,中中华路东东侧以外外向型工工业和高高新技术术产业为为主;中中华路西西侧则以以生活居居住、科科研教育育、商贸贸服务等等为主。我项目位于中华路东侧,与西部的生活居住区、商贸服务区直通,享有区位辐射优势。(三)开发发区区域域发展展展望 11、开发发区战略略等级提提升目前,聊城城市经济济开发区区一直为为申请提提升为“国家级级经济开开发区”而加快快发展。如如果通过过努力发发展,22-3年年内申请请审批通通过,则则经济开开发区的的发展前前景十分分看好。国家级别和省级别的
18、开发区主要不同之处有:(1)优惠惠政策的的不同:国家级级的开发发区的优优惠政策策主要是是高新技技术企业业的两免免三减半半,软件企企业的115% 税率征征税体制制等。(2)权限限的不同同:国家家级别的的开发区区是市政政府的派派出机构构,在权限限上也有有别于省省级开发发区。其中的的规划建建设和经经济管理理权限是是相对独独立的。一旦等级提提升,开开发区的的经济发发展和城城市建设设都将进进入快车车道,房房地产市市场也将将迎来难难得蓬勃勃发展机机遇期。2、聊城东东部新城城战略聊城市发展展规划中中明确了了战略发发展方向向:即实实施“东扩南南展”计划,以现在在的经济济开发区区为依托托,集中中向东扩扩展,形形
19、成一个个现代化化的新城城区和工工业区。开发区区势必担担当起聊聊城市经经济发展展的“高速发发动机”的角色色。经济济开发区区东部新新城开发发战略也也为该区区房地产产产业带带来广阔阔开发空空间和宽宽松的市市场环境境。3、开发区区中央商商务区规规划建设设 220100年度聊聊城市城城市规划划委员会会通过了了“开发区区中央商商务区北北区和南南区(会会展中心心)规划划方案”。项目规规划定位位为集居居住、商商业、金金融、会会展、办办公、宾宾馆酒店店、休闲闲娱乐、总总部基地地及研发发为一体体的城市市综合公公共服务务中心。该规划主要有两大项目组成:当代国际广场和星光城市广场。中央商务区势必发展成为经济开发区未来
20、的商业中心区,聊城市东部商业副中心。我项目正处于中央商务区的核心辐射区域,商业价值高,发展前景好。小结经济开发区区是聊城城经济发发展的“高速发发动机”,并显显示出了了开发区区的良好好发展势势头。东东部新城城开发战战略、开开发区等等级提升升战略、产产业调整整快速发发展战略略、以及及开发区区中央商商务区规规划建设设,为我我项目提提供了优优越的开开发背景景。我项项目具有有较高的的商业开开发价值值。第三部分 市场研研究一、聊城市市房地产产市场发发展现状状(一)聊城城市近55年房地地产开发发投资情情况 220077-20009年年聊城市市的房地地产开发发投资增增长缓慢慢,甚至至在20009年年经济萧萧条
21、期出出现了负负增长。220100年和220111年聊城城的房地地产开发发投资额额增长迅迅猛,年年增长率率超过了了60%。前33年冷清清的房地地产市场场的积累累了大量量居民住住房需求求,后22年进入入了爆发发期。相相信今后后几年,聊聊城市的的房地产产开发投投资会继继续保持持在较高高水平。(二)聊城城市近55年商品品房施工工面积和和竣工面面积 近5年来,聊城市房屋施工面积除2009年因经济萧条期影响下滑以外,其他年份呈逐步增大趋势;而房屋竣工面积年变化并不理想:从2009年开始,年房屋竣工面积都处于下滑状态,2011年有所抬升。2010年和2012年房屋施工面积增加较多,相信2013-2014年将
22、有更多的房屋竣工,满足市场需求。(三)聊城城市近5年年商品房房销售量量分析聊城市从220099年开始始,商品品房的销销售量逐逐年上升升,20010年年增长幅幅度最大大,年增增长率达达到了336.447%;20111年增增幅有所所下降,但但增幅仍仍然超过过10%。说明明20111年聊聊城市没没有受到到房地产产市场宏宏观调控控政策的的较大影响响。值得乐观的的是:近近5年来来,聊城城市的商商品房销销售面积积一直大大于商品品房竣工工面积,即即聊城市市的商品品房供需需市场一一直是供供不应求求。(四)近55年聊城城市商品房房销售价价格分析析聊城市商品品房销售售价格从从20009年开开始迅速速上涨,年年均涨
23、幅幅达到5500元元/。220111年聊城城的商品品房销售售均价为为36110元/(商商品房销销售额与与销售面面积的比比值)。商商品房价价格良好好的上涨涨势头也也显示了了聊城市市商品房房销售市市场较为为坚挺,供供需旺盛盛。小结 220077-20009年年聊城市市房地产产开发投投资额没没有太大大变化,后后两年迅迅猛增长长,房屋屋施工面面积也是是同步大大幅度增增长,但是房房屋竣工工面积没没有明显显增大,相相反略有有下滑。近3年年商品房房的销售售面积增增长较快快,一直直是供不不应求,销销售价格格也是一一路看涨涨。可判判断,聊聊城市的的房地产产开发刚刚刚进入入快车道道,商品品房需求求较为旺旺盛,市市
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