深圳艺术学校位物业维保招标19779.docx
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1、深圳市0000有限公司政府采购服务项目招标文件Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.第八章用户需求书1 物业情况介绍1.1. 深圳艺术学学校建筑筑物概述述深圳艺术学学校位于于上步中中路百花花二路116号,占占地1.14334万平平方米,地地上5层层及地上上7层两两栋楼,总总建筑面面积1.07330万平平方米;绿化面面积3千千平方米米,另有有室外公公共场所所10000平方米米,运动动场6000平方方米。1.2. 深圳艺术学学校建筑筑功能介介绍音乐、舞蹈蹈、美术术及文化化教育1.3. 主要设备设设施
2、介绍绍中央空调55台,电电教室223间,计计算机房房1间,分分体空调调2000多台,消消防系统统、配电电房4间间,校园园内监控控系统。2 服务范围2.1. 楼梯间、洗洗手间、走走廊通道道、门厅厅、室内内地面、设设备机房房的维修修及更换换配件、养养护和管管理。2.2. 建筑本体设设施设备备(上下下水管道道、落水水管、室室内外照照明、电电视天线线、中央央空调及及分体空空调、加加压供水水设备、配配电系统统、消防防设施设设备、太太阳能供供水系统统、中央央空调水水质处理理、大楼楼智能化化系统、电电教室、计计算机房房等)的的维修、养养护和管管理。2.3. 校园红线内内属物业业管理范范围公用用设施(道道路、
3、室室外上下下水管道道、化粪粪池、沟沟渠、垃垃圾桶、路路灯、自自行车棚棚)的维维修、养养护和管管理。2.4. 物业安全防防范工作作,包括括公共秩秩序管理理。2.5. 室内外环境境卫生管管理,除除两个餐餐厅的厨厨房之外外的所有有阅览室室、设备备房、办办公室、会会议室、排排练厅、舞舞蹈厅、洗洗手间的的室内外外卫生管管理、消消杀,白白蚁防治治、外墙墙清洗、垃垃圾清运运等。其其中洗手手间无异异味,并并要确保保所有洗洗手间的的全天清清洁卫生生。2.6. 楼内楼外绿绿化养护护管理。2.7. 音乐厅、排排练厅、舞舞蹈教室室、琴房房、图书书馆、学学生宿舍舍、食堂堂消毒及及防蚊虫虫、灭鼠鼠服务。2.8. 教学、排
4、练练及演出出乐器、钢钢琴搬运运及日常常校内搬搬运工作作。2.9. 每年各类艺艺术考级级及学校校招生工工作的考考场布置置。2.10. 外墙及玻璃璃清洗。2.11. 各项维修配配件需用用国产名名牌和进进口的。2.12. 学生宿舍的的管理及及学生进进出校门门的管理理。2.13. 本校老师上上课期间间1000辆车停停车问题题及费用用由物业业公司负负担。3 服务期限本次招标物物业项目目要求按按提供112个月月服务报报价(220122 年 1 月月 1 日至 20012 年 112 月月 299 日),即即:委托托管理期期限为 12 个月,从从签订合合同之日日起。4 服务标准4.1. 分项标准序号项 目服
5、 务 标 准1房屋日常养养护维修修确保房屋、门门窗的完完好和正正常使用用;及时时完成各各项零星星维修任任务,零零修合格格率1000%。每每年三次次检查白白蚁的防防治。2室外场地、道道路养护护维修确保室外场场地、道道路的完完好和正正常使用用;及时时完成各各项零星星维修任任务,零零修合格格率1000%。3给排水设备备运行维维护管理理保证给排水水系统正正常运行行使用。建建立正常常供水管管理制度度,保证证水质符符合国家家标准,防防止跑、冒冒、滴、漏漏,对供供水系统统管路、水水泵、水水箱、阀阀门等进进行日常常维护和和定期检检修,水水箱保持持清洁卫卫生并定定期消毒毒,定期期对水泵泵房及机机电设备备进行检检
6、查、保保养、维维修、清清洁;定定期对排排水管进进行清通通、养护护及清除除污垢,保保证室内内外排水水系统通通畅;及及时发现现并解决决故障,零零修合格格率1000%。4供配电、供供气设备备运行维维护管理理对供电范围围内的电电气设备备定期巡巡视维护护和重点点检测,建建立各项项设备档档案,做做到安全全、合理理、节约约用电;建立严严格的配配送电运运行制度度、电气气维修制制度和配配电房管管理制度度,供电电运行和和维修人人员必须须持上岗岗;建立立24小小时运行行维修值值班制度度,及时时排除故故障,零零修合格格率1000%;加强日日常维护护检修,公公共使用用的照明明灯具、线线路、开开关保证证完好,确确保用电电
7、安全;确保供供气管道道及设施施完好无无损;管管理和维维护好避避雷设施施。5空调系统运运行维护护建立空调运运行管理理制度和和安全操操作规程程,保证证空调系系统安全全运行和和正常使使用,运运行中无无超标噪噪音和严严重滴漏漏水现象象;制定定科学合合理的经经济运行行和节能能降耗措措施;定定期检修修养护空空调设备备,保证证空调设设备、设设施处于于良好状状态;空空调系统统出现运运行故障障后,维维修人员员应及时时到达现现场维修修,并做做好记录录,零修修合格率率1000%。6学校每年的的各类艺艺术考级级及招生生考试学校每年的的招生工工作及艺艺术考级级的考场场布置。7空调循环水水质处理理定期对冷冻冻水、冷冷却水
8、系系统进行行杀菌灭灭藻处理理及除浮浮锈、除除油化学学清洗。开开机阶段段,每周周加药一一次,每每月清洗洗冷却塔塔塔盘一一次, 并进行排污污。冷冻冻水系统统每季度度、冷却却水系统统每月取取水样进进行一次次检测并并出具检检测结果果,确保保水质符符合如下下要求:冷却水水PH值值6.588.5,浊度6000PPMM(以ccacoo3计),总碱度度5mee/1,总铁1PPPM,总总铜0.22PPMM,细菌菌数100000001100000000个/MM 1。冷冷冻水PPH值88.510,钢钢腐蚀率率0.6mgg/cmm2,细菌菌数10000000-100000000个个/mll。8消防系统(含含火灾自自动
9、报警警系统、水水消防系系统、防防排烟系系统、气气体消防防系统)加强日常检检查巡视视,确保保消防控控制中心心及消防防系统的的设施、线线路齐全全,完好好无损,随随时可启启用,定定期进行行联动测测试,确确保整个个系统反反应正常常;及时时发现并并排除故故障,零零修合格格率1000%;制定突突发性火火灾等应应急方案案,设立立消防疏疏散示意意图,紧紧急疏散散通道通通畅,照照明设备备,引路路标志完完好,零零修合格格率1000%。定定期对消消防系统统进行保保养维护护,确保保完整、完完好。9环境卫生管管理建立环境卫卫生管理理制度并并认真落落实,环环卫设施施齐备;楼梯、扶扶手、大大厅、走走廊、天天台、内内外墙面面
10、、道路路等所有有公共区区域、阅阅览室、设设备房、会会议室等等室内外外保持清清洁,无无随意堆堆放杂物物和占用用,不见见废弃物物、污渍渍,卫生生间洁净净无异味味;及时时清扫积积水,确确保物业业容貌整整洁。零零修合格格率1000%;一楼、二二楼洗手手间要求求有专人人管理,舞舞蹈教室室每日清清洁,会会议室及及排练室室及时打打扫。10绿化管理植物配置合合理,绿绿地充分分,无裸裸露土地地;室内内外花草草树木生生长正常常,修剪剪及时,无无枯枝死死杈及病病虫害现现象;绿绿地管理理和养护护措施落落实,无无破坏、践践踏及随随意占用用现象。11治安及车辆辆管理确保安全和和正常工工作环境境;环境境秩序良良好;做做好安
11、全全防范和和日常巡巡视工作作,及时时发现和和处理各各种安全全和事故故隐患,迅迅速有效效处置突突发事件件;道路路畅通。并并根据甲甲方要求求对出入入深圳艺艺术学校校的物品品、人员员、车辆辆进行检检查。每每班不少少于2人人。12智能化系统统运行维维护(含含楼宇自自控系统统、闭路路监控系系统、大大楼物业业和图书书防盗系系统)定期对各种种系统性性能状态态检查、系系统测试试和计划划性修理理,发现现隐患及及时处理理(244小时内内),零零修合格格率1000%。实实现对大大楼内各各种机电电设备的的统一管管理、协协调控制制,确保保楼宇设设备运转转自动化化。确保保学校失失窃率为为零。13室外路灯系系统维护护管理加
12、强日常检检查巡视视,确保保灯光的的正常使使用;定定期检测测,发现现故障及及时维修修,零修修及时率率达到1100%,小修修不过夜夜。14物业档案资资料管理理必须保证甲甲方交给给物业档档案资料料的完整整性、完完好性。15教室的管理理每晚检查全全校门窗窗、空调调、灯、多多媒体设设备等一一切应关关闭的电电器在使使用人离离校后是是否关闭闭。负责责部分教教室上课课时间开开关门。失失窃率为为零。4.2. 具体要求表1:房屋屋本体维维修养护护计划表表序号项目时间间隔次数维修养护内内容1地基基础半年检查地基有有无超过过允许范范围的不不均匀沉沉降。检查基础有有无开裂裂、破损损,勒脚脚有无破破损。每季适时安排防防治
13、白蚁蚁和消杀杀工作,走走访用户户,了解解其办公公室内有有无发现现白蚁,检检查公共共部位有有无白蚁蚁。每年检查房屋基基础结构构性能是是否完好好以及地地基沉降降总量情情况。2屋面防水涂层、采采光玻璃璃层每年全面补修隔隔热层板板,重新新勾缝。检修屋面防防水层。检查屋面玻玻璃接缝缝密封胶胶的完好好情况。备注每年雨季对对屋面进进行仔细细检查,及及时消除除涂料防防水层破破损、老老化的情情况,及及时更换换破损玻玻璃的接接缝密封封胶,以以及沉降降缝、伸伸缩缝的的老化、渗渗漏情况况。3外墙面喷涂饰面、玻玻璃每年雨季时期对对用户窗窗台进行行密封维维护检查查,杜绝绝雨水侵侵入。对于外墙面面大面积积渗漏久久修无效效的
14、,局局部翻新新以防止止渗漏面面积扩大大。根据需要台风暴雨天天气及时时发布信信息,提提醒用户户关好、锁锁好门窗窗并检查查。4门窗每月检查木门门门扇有无无松动、下下垂、翘翘起变形形、霉变变和腐朽朽。门转轴或摩摩擦磨损损部位加加润滑油油。(塑)钢门门窗、铝铝合金门门窗有无无变形、生生锈,及及时修理理。表2:公用用设施维维修养护护计划表表序号项目时间次数维修养护内内容1路面路基每周1、 检查路面有有无积水水。2、 检查道路路路面有无无起壳、地地鼓、裂裂缝。3、 检查路基有有无塌陷陷。4、 发现异常及及时处理理或修复复。2路灯及线路路每日检查灯具完完好情况况,即坏坏即修。每周1、 检查玻璃灯灯罩有无无破
15、损。2、 有无金属灯灯架松脱脱现象。3、 灯口、灯栅栅有无损损坏。3沟渠池井每周1、 检查沟、渠渠有无堵堵塞现象象,如有有异常及及时疏通通。2、 检查雨水篦篦有无异异常。每季1、 检查井底及及池底是是否有污污物沉积积,如有有沉积及及时清污污。2、 检查井壁有有无裂缝缝及塌陷陷,如有有异常及及时修复复。3、 检查沟、渠渠是否完完好,如如有异常常及时修修复。4、 井盖及雨水水篦刷漆漆。5、 检查井盖完完好程度度,发现现损坏及及时修复复或更换换。4公共标志设设施每周1、 保证标识清清晰、无无污迹、无无脱落、无无破损,发发现异常常及时处处理。2、 检查牢固程程度,如如有松脱脱,及时时恢复。每半年检查完
16、好程程度,加加固。5垃圾中转站站每周检查有无损损坏,发发现问题题及时处处理。4.2.1. 供配电系统统序号项目时间次数内容1高压环网柜柜每周检查外观是是否完好好、运行行有无噪噪声。检查指示灯灯是否完完好。备用柜“禁禁止合闸闸”标示悬悬挂位置置是否正正确。清理外部灰灰尘。每年检查操作机机构是否否灵活、互互锁机构构是否正正常。检测接地电电阻(应应符合规规定要求求)。检查电源接接地线装装置,并并紧固螺螺丝。2变压器每周检查外观是是否完好好,有无无异常响响声。检查温控器器指示是是否正常常,超温温时风机机能否正正常起动动,风机机运行是是否正常常。变压器电压压、电流流是否在在额定范范围内。每年检测接地电电
17、阻,各各接线装装置紧固固。检测变压器器线圈绝绝缘电阻阻。紧固螺丝并并有防松松措施,检检查变压压器防松松绑扎并并加固。清理灰尘。3配电柜、动动力柜、控控制柜每天清洁卫生。检查外观是是否完好好,电压压、电流流是否正正常,三三相负荷荷是否平平衡,有有无异常常声响。检查配电开开关触头头接触是是否良好好,有无无短路、过过载现象象。检查开关是是否在正正确位置置,标示示是否清清楚。检查无功补补偿设备备工作是是否正常常,功率率因数是是否达到到要求。检查电容器器、熔断断器是否否过热,熔熔断。半年紧固配电装装置螺丝丝,调整整接触点点间隙,更更换打磨磨烧坏的的动静触触头。若有过载现现象,应应更换容容量大的的配电设设
18、备。一年重复上述检检查。检测接地电电阻。测试过流保保护装置置、连锁锁装置是是否可靠靠。4照明器具每天清洁卫生。检查外观是是否完好好,有无无异常响响声。检查灯具照照度的均均匀度、眩眩光度、频频闪度及及电压的的变化影影响等情情况。每月重复上述内内容。调整亮度,节节约能源源。更换过热配配件,避避免短路路现象。根据季节的的变化合合理调整整校内灯灯光的开开机时间间。5供电线路每周清洁卫生。检查敷设环环境有无无积水、杂杂物。供电电缆标标示是否否清晰、脱脱落。每月重复上述内内容。检查线路有有无过热热现象。检查进出线线路接线线装置是是否完好好。每年重复上述内内容。检测线路绝绝缘电阻阻。金属支架、电电缆套管管涂
19、防锈锈漆或沥沥青。4.2.2. 给排水系统统序号项目时间次数内容1生活泵、喷喷淋泵、消消防泵等等各种水水泵每天1、 机房卫生:对机体体擦拭去去灰,保保持干净净无尘。2、 每2小时观观察其水水位、水水压、电电压、电电流指示示是否正正常,电电机及水水泵有无无异常声声音,电电机、控控制柜有有无异味味。3、 检查压盘根根处滴水水是否符符合规范范,如不不符合则则应加盘盘根或拧拧紧盘根根螺栓。4、 检查湿式报报警阀、液液位报警警器、控控制系统统工作是是否正常常。5、 检查水位深深度指示示是否清清晰。6、 发现故障及及故障隐隐患及时时处理。每月1、 重复上述检检查。2、 生活供水的的主、备备用泵进进行手动动
20、切换试试验并记记录。3、 消防泵、喷喷淋泵应应启动管管网末端端试水装装置或打打开水泵泵出水管管放水试试验。4、 注意水压表表是否在在检验合合格后的的规定时时间内使使用。每年1、 电机、泵体体轴承清清洁加润润滑油,如如有异常常声响,则则更换同同型号规规格轴承承。2、 泵体、水泵泵叶轮及及管道除除锈、刷刷漆。3、 检测电机接接地电阻阻;4、 检查电机与与水泵弹弹性连轴轴器有无无损坏,如如有损坏坏则更换换。5、 更换磨损的的水泵轴轴承套。6、 性能测试。2水箱、水池池每周1、 检查外观是是否完好好,有无无跑、冒冒、滴、漏漏现象,箱箱口防虫虫纱网是是否完好好。2、 打开排污阀阀排污。3、 检查进水浮浮
21、球阀并并作手动动进水试试验。4、 观察水质情情况,检检测水的的PH值值和含氯氯量。5、 水箱、水池池盖板是是否上锁锁并且完完好。每月1、 重复上述内内容。2、 按规定比例例按时投投放消毒毒药品。每半年1、 清洁水池、水水内部,按按比例投投放漂白白粉进行行消毒。2、 送水样至市市卫生防防疫站进进行水质质化验。3、 各类金属构构件及管管道作防防锈处理理。3给水井、雨雨水井、污污水井每周1、 检查井盖是是否盖严严、完好好,开盖盖检查井井底是否否有污物物,如有有则清除除干净。2、 检查井盖铸铸造字迹迹是否清清晰、正正确。半年1、 重复上述检检查。2、 清理污泥,疏疏通下水水管道。3、 各类井盖及及金属
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