nj南京丽都嘉园项目推广方案14832.docx
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1、南京丽都嘉园项目推广方案住宅项目分分析A、宏观市市场背景2002年年5月,经经国务院批批准,南京京市对江北北行政区划划作出重大大调整,标标志着江北北地区的发发展进入了了一个新的的阶段,也也标志着南南京的发展展进入了由由隔江发展展向跨江发发展的历史史跨越阶段段。一、土地资资源利用待开发土地地资源江北的发展展刚起步,丰丰富的土地地资源是其其最吸引开开发商眼球球因素,据据不完全统统计,仅泰泰山镇及周周边准备开开发的土地地就已(含含拆迁)超超过150000亩,折折合房地产产开发面积积13000万平方米米,是南京京市20001年土地地开发的44倍还多,而而珠江镇拥拥有土地面面积20550平方米米,就现有
2、有及待开发发项目看来来与泰山镇镇走势相当当,说明江江北未来的的发展趋势势不可限量量,竞争也也将愈加激激烈。土地开发现现状到今年底江江北仍处在在刚启动的的初级阶段段,楼盘整整体状况是是规模小、品品质不高、总总价低,主主要面向的的受众是本本地居民和和拆迁户,销销售的基本本目标是“短、平、快快”,即“时间周期期短、平价价销售、快快速去化”。明年发展趋趋势今年底大部部分的小盘盘基本处于于销售扫尾尾期,而明明年开始进进入大盘时时代,竞争争重点主要要是存在于于大盘之间间,除规模模大之外,还还具备高品品质、中价价位的功能能,也将带带动江北区区域向“成气候、成成规模、上上档次”的方向发发展。二、江北目目前开发
3、区区域江北大道项项目1、泰山新新区大盘为主,客客群素质相相对较高泰山新区以以发展大盘盘为主流,现现有项目包包括滨江新新城(500万平方米米)、旭日日华庭(440万平方方米)、华华侨城(330万平方方米)、浦浦东花园(113万平方方米)、金金泉泰来苑(330万平方方米),万万江共和新新城今年下下半年将推推出二期近近30万,在在目前江北北楼盘中可可以说都是是比较上规规模、上档档次的新盘盘,主要面面对的客群群主要是本本地居民,用用以改善现现有生活条条件;部分分的拆迁户户,市区一一些暂时经经济短缺人人员及投资资者。2、高新区区主要目标客群是本地居民,除少数景观盘,具备吸引南京市民购买作为第二居所的条件
4、。未来的发展潜力远不及泰山新区和珠江镇。所以不做主要考虑。3、大厂区区 4、六合区区浦珠路-圣圣泉路项目目(珠江镇镇)小规模项目目为主,主主要满足拆拆迁户需求求珠江镇现有有项目规模模偏小,仅仅有本案对对面的万江江国际新城城规模较大大,其它项项目包括新新理想家园园14万平平米、雍雅雅苑14万万平米、浦浦珠花园、城城市花园-塞纳河畔畔、碧云山山庄、鼎业业花园、圣圣源居(共共三幢、每每幢两个单单元),在在单价、总总价上都偏偏低,户型型面积主要要集中在880-1220平米左左右,基本本属于经济济实用房,目目标消费群群主要是满满足当地拆拆迁户及部部分本地居居民,宣传传工作重点点也是针对对这部分群群体在本
5、区区域内展开开,其次就就是顾及到到南京市拆拆迁户中无无能力购买买市区新房房的客户,在在南京晨晨报等早早报上有其其广告露面面,而且至至今年低这这部分项目目即将销售售完毕,退退出市场竞竞争。B、竞争分分析一、区域间间竞争分析析就目前形势势而言,泰泰山新区和和珠江镇的的项目竞争争激烈,互互为对手。1、楼盘售售价之间的的竞争泰山新区目目前的楼盘盘均价在22500元元/平方米米左右;而而珠江镇目目前的均价价仅在22200元/平方米左左右,项目目之间的价价格落差也也同样说明明了当地的的消费能力力,所以本本项目在价价格提升上上更具优势势,同时价价格优势也也能吸引部部分泰山新新区居民。2、交通状状况竞争过长江
6、大桥桥北向即是是江北大道道直通泰山山新区,偏偏西北方向向是珠江镇镇的主干道道浦珠路,也也即是本案案所在路段段,两者直直线交通距距离相近,但但由于江北北大道直线线穿越泰山山镇中心,而而浦珠路由由大桥迂回回而下连接接宁合高速速,存在一一定的交通通瓶颈,所所以在交通通状况上明明显处于劣劣势。3、面向受受众有重合合,也各有有侧重共同客户:同时都面面向本地居居民、当地地拆迁户及及投资者。不同侧重点点:泰山新区-高新区-大厂-六六合-珠江江镇一线沿沿江北大道道,面向的的目标受众众是苏北居居民。浦珠路面对对的目标受受众是安徽徽的储州、马马鞍山、合合肥一带的的经商客群群。4、项目自自身品质竞竞争泰山新区和和珠
7、江镇现现有项目本本身基本没没有吸引眼眼球的功能能,部分大大规模楼盘盘在功能上上尚有定位位,比如旭旭日华庭定定位“加州风情情”,另外有有定位欧洲洲风情的,与与项目本身身的实际情情况及目标标客群的接接受能力偏偏差甚远,有有失准确性性。二、项目间间的竞争分分析江北区域内内的大盘临江而建,商商业配套齐齐全主要项目有有滨江新城城、旭日华华庭、华侨侨城、威尼尼斯水城,均均属泰山新新区项目,沿沿江北大道道建设,以以长江作为为天然景点点,是江北北典型宾江江物业;而而且商业配配套齐全,有有金大桥装装饰、红太太阳装饰等等带动形成成比较完善善的商圈。主要竞争对对手万江共和新新城位于本项目目对面,具具备16000亩的
8、规规划面积,同同样属于综综合性的物物业形态,在在物业整体体品质上与与本项目基基本接近,是是项目的主主要竞争对对手,但在在整体规模模上更大。所以本项目目在宣传推推广上需尽尽量做到与与万江共和和新城相错错开,尽量量缩短销售售周期。三、竞争项项目基础资资料项目名称区位开发状况开发商开发面积价格总户数主要优势宣传理念碧云山庄(二期)位于浦口区区老山国家家森林公园园以南,珠珠江镇中心心,周边配配套较全,小小区内设幼幼儿园。目前还是平平地南京金盛田田房地产开开发有限公公司二期建筑面面积10万万平方米起价20000元36幢市民广场、社社区景观世外桃源何何处寻,碧碧云深处有有山庄新理想佳园园(无商铺铺)本案位
9、于南南京市浦口口区珠江镇镇护城河南南,与上河河街和环城城路相邻。目前完成拆拆迁工作,暂暂时还是平平地,明年底交付付。南京恒宇房房地产开发发公司总开发面积积1391172平方方米(合2210亩)每户面积在在79-1140平方方米未定预计在20000元/平方方共12幢,11152户(二房二二厅和三房二厅为为主)依山傍水,自自然环境优优美开启第5代代城市住宅宅时代现代代纯法派亲亲水住宅旭日华庭临江而建,彰彰显北岸滨滨江的尊崇崇地位南京红太阳阳房地产开开发有限公公司40万平方方米,222万平方米米住宅配以以18万平平方米商业业设施,大大型商场、五五星级酒店店。贝尔高林大大师级手笔笔的园林设设计40万平
10、方方米原版南南加州风情情社区C、目标消消费群分析析一、基本需需求状况首次置业与与二次置业业者比例相相当,愿意意在江北购购房者中有有66.67%能能承受价格格在20001-25500元/平方米的的占多数,总总价在166-25万万之间,主主力需求面面积在800-1000平方米。二、本项目目的基本状状况项目占地面面积约10000亩,包包括商铺与与住宅两大大项,商业业面积9.8万平方方米、住宅宅项目155万平方米米左右,一一期小组团团主力套型型两室两厅厅和三室两两厅,户型型面积集中中在98-110平平方米之间间,基本能能够满足大大部分有购购买意向客客户的需求求。三、几大类类购买客群群1、市区拆拆迁户2
11、、城市新新生代,刚刚开始工作作的年轻群群体,未来来的潜力较较大3、与本地地段有关系系、但家在在市区的人人员,最具具代表性的的是区域内内的工作人人员,周边边有35003服装厂厂分厂。4、投资客客群5、当地居居民,改善善现有的居居住状况,以以珠江镇上上收入中等等以上人群群。珠江镇镇以工业为为主要经济济来源,收收入相对较较高。6、经商者者,以安徽徽来此经商商客群为主主7、本地拆拆迁户四、不同类类型客群所所关心问题题南京市区的的购房人群群:距离大大桥及过江江隧道有多多远;区域内的工工作人员最最关心距离离工作地点点的距离;当地居民:离原来的的珠江镇中中心有多远远;珠江镇的拆拆迁户:价价格问题;投资者最关
12、关心的是未未来的升值值潜力问题题。D、项目SSWOT分分析一、S优势势点1、最大的的竞争优势势:高品质质大盘中的的价格最低低盘;2、划江北北时代的大大盘;3、配套完完善的独立立新城;4、对面即即是公交站站牌,主要要公交线路路有1499W、1559W、盐盐葛线、盐盐工线、鼓鼓扬线;5、开发商商获得土地地建设权的的时间较长长,这中间间已有不小小的升值6、59.26%的的消费者认认为江北住住宅的升值值潜力较大大,珠江镇镇、泰山新新区、高新新区被看好好,而六合合、大厂则则普遍不被被认可。二、W劣势势点1、江北与与主城区的的交通便捷捷问题是困困扰市区购购房者的主主要障碍;2、有511.85%的消费者者认
13、为教育育配套是江江北一个亟亟需改进的的方面;3、占299.633%的消费费者提出完完善生活配配套设施的的问题;4、想在今今年上半年年内购房人人群中仅有有18.225%知道道江北的部部分项目,知知名项目主主要有华侨侨城、旭日日华庭、碧碧云山庄、威威尼斯水城城等;5、缺乏可可利用的天天然景观资资源。6、不具备备良好的学学区环境,江江浦县中在在碧云山庄庄对面。三、O机会会点1、配套齐齐全,出门门购物方便便快捷;2、环境幽幽静,有一一种舒适的的居家感觉觉;3、处在大大桥与珠江江镇中心的的中间位置置,基本都都在两-至至三站,到到两边都相相对较近;4、地块成成本相对较较低,存在在价格上的的竞争优势势。5、
14、石林集集团经营项项目包括建建材、家居居饰品,可可以为居民民提供从装装潢到家具具摆设的一一条龙服务务。四、T威胁胁点1、不具备备环境景观观优势,而而旭日华庭庭、威尼斯斯水城等项项目都具备备宾江的景景观优势,在在自然景观观上对本案案存在威胁胁。2、江北项项目在一般般消费者心心目中的档档次不高,缺缺乏做高档档盘的市场场信任度。3、区域作作为南京主主要的新区区之一,在在未来几年年内会兴起起不少高档档盘,随之之而来的竞竞争压力也也在加大。E、项目定定位一、定位依依据1、从竞争争格局角度度划江北北时代的大大盘。2、从项目目自身特点点配套完完善的独立立新城。3、石林集集团经营产产品的特性性,一种居居家生活的
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