金山新城中心城区居住项目投资分析报告33663.docx
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1、金山新城中中心城区区居住项项目投资资分析报报告A. 目 录目录1一、总论221.1 项项目简介介21.1.11项目概概况21.1.22 项目目规划总总体要求求21.1.33 项目目建筑面面积指标标21.2 编编制依据据21.3 主主要经济济技术指指标31.4 结结论3二、市场分分析42.1 宏宏观环境境分析442.1.11 城市市概况442.1.22经济发发展状况况42.1.33 居民民生活水水平52.2、房房地产市市场分析析52.2.11 房地地产市场场综述552.2.22 板块块特征662.2.33 未来来发展趋趋势7三、项目周周边环境境73.1 项项目周边边环境分分析73.1.11 周边
2、边环境773.1.22 SWWOT分分析83.2 竞竞争性楼楼盘分析析8四、项目定定位94.1 总总体定位位94.2 产产品定位位104.3 客客户定位位104.4 价价格定位位11五、财务效效益1225.1 销销售收入入测算1125.2 建建设投资资估算1125.3 不不确定性性分析1135.4 经经济效益益评价113B. 一、总论1.1 项项目简介介1.1.11项目概概况项目地块位位于金山山区金山山新城中中心城区区杭州湾湾大道以以东、卫卫阳南路路以西、龙龙源路以以南、板板桥东路路以北。土土地面积积14228688平方米米,土地地用途为为居住。项目地块所所处区域域属于规规划中的的金山区区城市
3、中中心区,西西北面临临近区政政府、西西面临近近中央大大道,附附近市政政、生活活和商业业配套都都在完善善之中。东东面是山山阳居住住区,邻邻近的有有山鑫联联城花苑苑,现正正在建配配套的菜菜场和商商场。南南面集中中了蓝堡堡爱琴海海、金海海岸花园园、海上上明珠园园等多个个中高档档楼盘。1.1.22 项目目规划总总体要求求项目占地面面积14428668平方方米,规规划建设设一个大大型中高高档居住住区,土土地使用用年限为为70年年,规划划容积率率为1.1, 其中多多层1.4, 非独立立式低密密度住宅宅0.77, 建建筑密度度多层330%,非非独立式式低密度度住宅225%,绿绿化率440%。机机动车泊泊位按
4、00.7个个/户配配置。1.1.33 项目目建筑面面积指标标项目总建筑筑面积11801184.8平方方米,住住宅部分分15556544.8平平方米,其其中多层层12445233.8平平方米,别别墅3111311平方米米;车位位部分2230330平方方米,配配套15500平平方米。1.2 编编制依据据本报告根据据目前可可获取的的资料,结结合有关关的政策策法规和和金山区区有关规规划,在在实地考考察与市市场研究究的基础础上,通通过客观观分析和和经济评评估,为为项目投投资提供供科学的的决策依依据。此外,本报报告编制制依据还还有:1、上海市市国有土土地使用用权出让让合同。2、上海市市土地资资源管理理局2
5、0003008200号土地地出让公公告。3、上海市市规划管管理局城城市设计计管理技技术规定定关于于住宅小小区建设设项目规规划设计计要点和和土地利利用条件件和要求求。1.3 主主要经济济技术指指标占地面积 14428668m22总建筑面积积18001844.8 m2其中:住宅 15556544.8 m2 多层层 11245523.8 mm2 叠加加/联排排别墅3311331 mm2车位230030 m2 配套套 15500 m2容积率 11.1建筑密度 330%绿化率400%机动车停车车泊位 9400个1.4 结结论本项目在目目前市场场行情下下,总投投资5555,8889,9366.722元,销
6、销售收入入6588,7884,3392元元,税后后利润444,2221,6955元,投投资收益益率为88.0%。从敏敏感度分分析来看看,本项项目风险险性较大大。故本本项目从从经济上上不可行行。C. 二、市场分分析2.1 宏宏观环境境分析2.1.11 城市市概况金山区位于于上海市市西南,杭杭州湾北北岸,处处在沪、杭杭、甬及及舟山群群岛经济济区域中中心和长长三角都都市圈枢枢纽地带带。西连连浙江省省平湖市市、嘉善善县,东东邻上海海市奉贤贤区,北北接松江江区和青青浦区。全全区陆地地总面积积5866平方公公里,辖辖14个个镇、11个街道道,现有有人口555万。金山区境内内有沪杭杭高速、同同三高速速、莘奉
7、奉金高速速等高速速公路网网络。沪沪杭铁路路金山支支线直达达金山城城区。南南部沿海海申甬车车客渡码码头开辟辟了舟山山、宁波波等地海海运航线线。黄浦浦江支流流贯穿全全区各镇镇,成为为内河运运输主动动脉。到到20005年,金金山将形形成“三纵两两横”五条高高速公路路和“六纵六六横”区域干干线公路路网架。杭杭州湾跨跨海大桥桥建成后后,金山山将成为为浙江快快速进入入上海的的桥头堡堡。嘉金金高速建建成通车车后,金金山北出出上海的的时间将将大大缩缩短。2.1.22经济发发展状况况2004年年1-33季度金金山区完完成国内内生产总总值999.511亿元,按按可比价价格计算算比去年年同期增增长266.1%,增速
8、速比去年年同期高高出7.3个百百分点,预预计全年年增长将将超过224%。结结合20003年年发展情情况来看看,金山山区经济济发展开开始步入入高速增增长期。2004年年1-9月月份金山山区完成成全社会会固定资资产投资资75.91亿亿元,同同比增长长68.1%。1-99月房地地产投资资完成7743775万元元,同比比增长332.00%,占占全社会会固定资资产投资资总额的的9.88%,继继续保持持高速稳稳定增长长的势头头。其原原因主要要是房地地产开发发继续了了去年发发展的势势头,从从今年11-9月月统计数数据反映映,新开开工项目目较多,而而且其规规模较大大,今年年的房地地产投资资形势仍仍较为乐乐观。
9、但但由于受受宏观调调控的影影响下半半年开始始增幅逐逐月下降降。2.1.33 居民民生活水水平2003年年金山区区城镇职职工年平平均收入入185500元元,比上上年增长长8.00;农农民人均均收入448322元,比比上年增增长9.5。年年末居民民储蓄存存款766.7亿亿元,比比上年增增长177.7。农村村养老保保险投保保率933.188。2.2、房房地产市市场分析析2.2.11 房地地产市场场综述2004年年金山区区房地产产业蓬勃勃发展,商商品房继继续保持持旺销势势头。11-9月月份,全全区房地地产开发发投资完完成7.44亿亿元,同同比增长长32.0%。商商品房施施工面积积 1445.336万平
10、平方米,增增长555.6%;商品品房竣工工面积556.224万平平方米,同同比增长长72.7%;商品房房销售额额9.337亿元元,增长长1122.8%,至99月底,空空置房面面积5.63万万平方米米,同比比下降551.55 %。2.2.22 板块块特征根据一手市市场楼盘盘供应情情况来看看,金山山区可以以划分为为三大板板块:石石化板块块、朱泾泾板块、枫枫泾板块块。石化板块该板块由于于区政府府的南迁迁,市政政建设和和房地产产投资迅迅速升温温。20004年年市场供供应量共共计322.188万平方方米,共共27773套,已已销售113.775万平平方米,共共计13319套套,去化化率为447.55%。
11、市市场主要要房型为为1000m2左右的的二房和和1200-1440 mm2 的三三房。该该板块内内市场价价格在335000-45500元元/平方方米,均均价在440000元/平平方米左左右。朱泾板块该板块作为为曾经的的区政府府所在地地,房地地产市场场兴起的的最早。220044年市场场供应量量共计225万平平方米,共共24992套,已已售7.81万万平方米米,共7740套套,去化化率为330%。市市场主要要房型为为90 m2的二房房和1110-1130 m2的三房房。该板板块的市市场价格格在30000-42000元/平方米米,均价价在35500元元/平方方米左右右。枫泾板块该板块随着着上海市市“
12、一城九九镇”计划的的提出而而备受关关注。220044年市场场供应量量共计663.443万平平方米,共共57770套,已已销售223.448万平平方米,共共计22215套套,去化化率为338%。该该板块的的市场均均价在330000元/平平方米左左右。2.2.33 未来来发展趋趋势由于金山区区地处远远郊,房房地产业业的发展展起步较较晚,居居民住房房水平相相对较低低。据220033年物业业统计年年报数据据显示,220033年我金金山区居居民住宅宅房屋总总面积3399万万平方米米,人均均住房面面积188.6平平方米。据据建设部部新近的的统计,目目前全国国城镇居居民人均均住宅建建筑面积积为233.677
13、平方米米。其中中东部地地区为225.006平方方米;中中部地区区21.99平平方米;西部地地区233.055平方米米。而金山山区城镇镇居民的的住房水水平和全全国的平平均水平平比还相相差5.07平平方米,和和东部地地区比还还相差66.444平方米米。甚至至和西部部比还相相差4.45平平方米。这说明金山山区的住住房需求求还是很很可观的的。另一方面,从从近年房房地产业业投资情情况看,金金山区的的房地产产投资呈呈逐年高高速增长长趋势。2001年金山区房地产投资总额为5.4亿元,增长36.2%;2002年投资总额为7.7亿元,增长42.6%;2003年投资总额为10.5亿元,增长36.4%。这说明金山区
14、的房产需求量较大。再从横向比比较看,2003年上海市十个郊区平均房地产投资量为30.45亿元,而金山区为10.5亿元,相差20亿元;最高的闵行区61.1亿元,相差59.6亿元。说明金山区房地产业的潜力是巨大的。从上述三方方面看,金山区房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是好的良好。D. 三、项目周周边环境境3.1 项项目周边边环境分分析3.1.11 周边边环境项目地块处处于金山山区规划划的中央央城区的的核心位位置。北北面临近近金山区区政府,西西面是规规划的中中央城区区的中央央大道,东东面是正正在建设设中的山山阳居住住区,南南面是聚聚集了蓝蓝堡爱琴琴海、金金海岸花花园、海海上明珠珠园等多多个楼
15、盘盘的中高高档居住住区。本项目交通通便捷。西西面紧邻邻的杭州州湾大道道贯通金金山区可可直达市市区;北北面临近近的金山山大道紧紧倚区政政府,贯贯穿金山山卫镇和和漕泾镇镇,规划划中的轨轨道交通通将经过过附近;南面有有连接金金山石化化与上海海火车站站的铁路路线;南南面杭州州湾距离离本项目目车程在在10分分钟之内内。本项目周边边生活配配套完善善。规划划中的中中央大道道将建设设成为金金山区商商业步行行街,邻邻近的蒙蒙山路和和卫清路路口有乐乐购购物物中心,邻邻近的山山鑫联城城花园有有配套的的大菜场场和商业业配套。蒙蒙山路和和卫清路路附近有有幼儿园园、小学学和中学学。3.1.22 SWWOT分分析Stren
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