某酒店式湖景别墅商业计划书103148.docx
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1、酒店式湖景别墅商业计划书目 录录前言5第一部分执执行概要66一、项目概概述6二、项目发发起人简介介6三、股东单单位7第二部分项项目提供的的产品和服服务8一、项目的的创意和定定位8(一)项目目创意8(二)项目目定位8二、项目优优势9(一)地理理位置优越越,交通便便利9(二)具有有较大的市市场空间和和目标客户户群体9(三)与园园区内多个个项目形成成资源共享享及优势互互补9(四)创新新的“大型人工工湖旅游游酒店式式别墅”经营模式式10三、项目规规划及建设设方案100(一)项目目地址100(二)酒店店式湖景别别墅规划设设计11(三)项目目经营范围围12(四)项目目实施保障障条件122第三部分项项目背景
2、及及其可行性性13一、宏观经经济的配合合13(一)社会会消费水平平稳步提高高13(二)旅游游行业为政政府扶持性性行业133(三)酒店店式别墅面面临良好的的发展机遇遇14二、当地政政府大力支支持及优惠惠政策144(一)生态态园项目获获得天津市市及静海县县政府大力力支持144(二)相关关优惠政策策14三、面临的的良好机遇遇15(一)20008年北北京奥运会会为京津地地区带来大大量客流115(二)中国国加入WTTO加速旅旅游产业发发展15(三)旅游游业已经成成为促进经经济发展的的新的经济济增长点115(四)周遍遍地区具有有较强的消消费能力和和市场需求求15四、发起人人具备承担担项目建设设的优势和和能
3、力166(一)经营营管理能力力16(二)资本本运作能力力16(三)创新新的产权机机制和开放放的经营理理念16第四部分市市场分析117一、外部环环境分析117(一)天津津地区投资资价值的凸凸现17(二)天津津别墅市场场具有良好好的发展空空间17二、市场需需求分析118(一)庞大大的潜在市市场规模118(二)京津津一带强劲劲的市场需需求18(三)目标标客户分析析18第五部分竞竞争分析220一、竞争影影响因素分分析20(一)价格格20(二)交通通20(三)环境境20(四)娱乐乐项目、配配套设施设设置20二、竞争优优势分析221(一)齐全全的配套娱娱乐设施221(二)创新新的“大型人工工湖旅游游酒店式
4、式别墅”经营模式式21(三)庞大大的人脉网网络及畅通通的宣传渠渠道21第六部分经经营发展规规划22第七部分市市场销售223一、市场计计划23(一)市场场进入233(二)市场场开发233二、销售策策略23三、公共关关系24(一)平面面媒体广告告24(二)电视视媒体广告告24(三)广播播广告244(四)互联联网广告224(五)户外外广告244第八部分项项目的运营营与管理225一、治理结结构25(一)关于于股东与股股东大会225(二)关于于董事与董董事会255(三)关于于监事与监监事会266二、管理团团队26三、激励与与约束266第九部分投投资估算228一、项目实实施进度28二、投资估估算及资金金筹
5、措288三、运营第第一年流动动资金明细细29第十部分经经济效益分分析30一、收入预预测30(一)出租租比例预测测30(二)租赁赁价格预测测31(三)租赁赁收入预测测31二、成本费费用预测332三、利润及及投资报酬酬率预测333四、特别提提示33五、结论333第十一部分分风险分析析与对策335一、政策风风险35二、市场风风险35三、行业风风险36四、不可抗抗力风险336第十二部分分结论37前 言本商业计划划书内容包包括酒店式式湖景别墅墅的项目简简介、主要要建设内容容、辅助资资源配置、发发展前景、市市场定位、竞竞争对手、销销售策略、风风险控制及及项目的投投资回报期期等投资者者关心的各各项问题。酒店
6、式湖景景别墅为天天津市都市市生态园项项目的下属属子项目之之一,生态态园的整体体介绍参见见天津市市都市生态态园项目说说明书。本项目中的的所有外部部数据均有有确切出处处,财务预预测数据则则根据相关关方法推算算而得。第一部分 执行概概要一、项目概概述酒店式湖景景别墅是天天津都市生生态园旅游游度假村中中的一个重重要组成部部分,是一一个集旅游游、娱乐、住住宿、餐饮饮、会务等等为一体的的高档休闲闲度假旅游游项目。酒店式湖景景别墅群倚倚已建成的的800亩亩人工湖建建设,为整整个生态园园最佳休闲闲观光地之之一,建成成后的度假假村风景优优美、设施施完备、功功能齐全,将将成为都市市人休闲度度假的一个个最佳去处处。
7、该项目的建建设分为三三期,其中中一期为项项目规划设设计、市场场宣传及推推广等,目目前正在进进行中。二二期将建设设具有异国国情调的酒酒店式湖景景别墅200 幢,形形成具有丰丰富亲水资资源的湖畔畔别墅区,包包括日式88幢 、欧欧式8幢、中中式4幢;三期建设设计划为1100栋风风格迥异的的别墅群。该项目的二二期建设即即将正式启启动,有关关立项手续续完备,预预计二期地地上物建设设总投资22280万万元,占地地面积300亩。根据据投资力度度和投资规规模的增加加,三期的的后续开发发建设预留留50亩可可以在现有有规划的基基础上进行行调整和创创新。二、项目发发起人简介介天津方舟天天马农业科科技发展有有限公司(
8、以以下称“农业科技技”)作为本本项目的发发起主体,对对项目进行行总体策划划,并作为为投资人投投资兴建该该项目。公公司简要情情况如下:公司名称:天津方舟舟天马农业业科技发展展有限公司司注册时间:20022年10月月9日注册资金:4,5000万人民民币公司地址:天津市静静海县双塘塘镇西双塘塘村公司电话:86222-2800155555公司传真:86222-2800161669农业科技将将按照现代代公司治理理结构的标标准进行管管理系统设设计和人力力资源规划划,最终形形成完整规规范的公司司法人治理理结构以及及科学合理理、精简有有效的组织织管理体系系。三、股东单单位农业科技的的两家大股股东分别是是:天津
9、方方舟天马投投资(集团团)有限公公司和深圳圳市明德投投资有限公公司。天津方舟天天马投资(集集团)有限限公司成立立于19999年,注注册资金88,0000万元,是是在国家工工商行政管管理局注册册并具独立立法人资格格的集团公公司,下属属18家子子公司,业业务范围涉涉及旅游景景区、景点点开发、体体育、通讯讯、商贸等等领域。公公司于20000年巨巨资买断原原天津甲BB立飞足球球队,建立立甘肃天马马足球俱乐乐部,现俱俱乐部迁至至东莞,更更名为东莞莞东城队。方方舟天马投投资集团下下属天津市市方舟旅行行社成立于于19999年,注册册资金15500万元元,目前名名列天津同同行业前三三位,主要要负责都市市生态园
10、的的营销,提提供良好的的客源市场场。深圳市明德德投资有限限公司(SSHENZZHEN MINTTEX IINVESSTMENNT COO,LTDD)成立于于20044年成立,注注册资本33,0000万元人民民币,是在在深圳市工工商局注册册的新兴的的专业化投投资机构,主主要业务范范围包括直直接投资、项项目管理、投投资银行,主主要投资方方向为旅游游、房地产产、高科技技。主要负负责都市生生态园项目目规划和资资本运营。第二部分 项目提供供的产品和和服务一、项目的的创意和定定位(一)项目目创意“酒店式湖湖景别墅”项目是天天津都市生生态园内最最核心、最最具盈利能能力的项目目之一。鉴鉴于北方的的地理条件件,
11、相对缺缺乏高档消消费的亲水水地产别墅墅,酒店式式湖景别墅墅倚8000亩人工湖湖建设迎合合了高端消消费人群的的需要,建建成后的度度假村风景景优美、设设施完备、功功能齐全,将将成为都市市人休闲度度假的最佳佳场所之一一。本项目的规规划融合了了西方建筑筑特色和现现代社区规规划理念,将将建设为中中式、欧洲洲等不同风风格的别墅墅群,以优优雅、开放放、包含着着休闲和赏赏心为建设设宗旨,旨旨在创造一一个融优美美的生态环环境、旅游游、休闲度度假与居住住功能为一一体的社区区,是成功功人士梦想想居住中最最耀眼的一一道风景。(二)项目目定位酒店式湖景景别墅以休休闲、自然然为主题,采采用星级酒酒店式经营营管理模式式,主
12、要为为满足前来来进行度假假休闲、商商务会务等等的群体提提供多方位位服务。酒店式湖景景别墅项目目包括别墅墅群以及8800亩人人工湖,不不同风格的的设计以及及每栋别墅墅独立的码码头、游船船、工作犬犬配合生态态园内优美美的风景和和众多高端端的休闲娱娱乐项目,必必然成为国国内众多休休闲度假村村中的翘楚楚,这同时时也是本项项目盈利能能力的关键键。从景观特色色上分析,酒酒店式湖景景别墅以营营造以人工工湖为中心心的水域景景观为主要要发展方向向,通过景景区内特有有的水域景景观并结合合健康有趣趣的娱乐设设施来吸引引远近游客客。 从从规划建设设旅游项目目上分析,酒酒店式湖景景别墅是都都市生态园园旅游项目目开发中一
13、一个重要的的组成部分分,与其周周边的休闲闲娱乐项目目共同构成成了休闲、娱娱乐、度假假、会议、住住宿等多功功能旅游环环境,能够够满足不同同年龄结构构、职业结结构的需求求。从现代生活活节奏上分分析,久居居城市的人人们日常工工作、生活活节奏紧张张,渴望利利用节假日日到自然环环境中寻求求乐趣,得得到放松。旅旅游度假村村便捷通畅畅的交通体体系,公园园内精心设设计和新奇奇创意的游游乐设施,能能够抓住现现代人们的的旅游心理理和消费心心理,为游游客营造一一个融于自自然的休憩憩空间。从时空距离离上分析,酒酒店式湖景景别墅交通通方便、各各种设施齐齐全,天津津、北京等等距离较近近的大城市市居民或游游客能够开开展节假
14、日日1、2日日游,而全全国其他地地区的游客客也能利用用各种假期期,前来旅旅游度假。二、项目优优势(一)地理理位置优越越,交通便便利酒店式湖景景别墅位于于天津静海海县西双塘塘村都市生生态园内,东东临京浦铁铁路,紧靠靠京沪高速速公路和1104国道道,距天津津市区400公里,天天津新港880公里,天天津滨海国国际机场660公里,距距首都北京京140公公里,经农农业科技公公司申请,天天津市政府府同意在京京沪高速公公路都市生生态园处建建设出口,未未来从北京京、天津将将可直接通通过高速公公路直接进进入都市生生态园,交交通更加便便利。这也也同时体现现了天津市市政府对天天津都市生生态园的大大力支持。(二)具有
15、有较大的市市场空间和和目标客户户群体酒店式湖景景别墅的市市场定位是是酒店式高高尚别墅,而而且社区规规模较大,总总建设规划划面积800亩。随着着国民经济济保持高速速增长,国国民收入不不断增加,中中国已有相相当一部分分人已先富富起来,这这些人士对对居住条件件及休闲度度假住所要要求较高,因因此酒店式式湖景别墅墅项目目标标客户源较较为充裕。(三)与园园区内多个个项目形成成资源共享享及优势互互补酒店式湖景景别墅是都都市生态园园中一个重重要的组成成部分,为为生态园项项目二期建建设内容之之一,其他他部分子项项目已在去去年开工建建设。按照照生态园的的设计规划划,整个园园区项目的的工程建设设将分成四四个时期,从
16、从20033年3月份份起建,预预计20007年全部部完成。其其中,一期期部分项目目已经接近近竣工,正正在试营业业之中。生态园一期期项目中包包括马术俱俱乐部、特特种犬养殖殖、斗牛场场、动物竞竞技、大土土炕餐厅等等项目,其其主体工程程已经基本本建设完成成,预计22004年年十月一日日之前开始始营业。预预计一期建建设完成后后,园区可可正式对社社会开放,接接待各地游游客,成为为京津一带带的热门旅旅游景点。到到时园区内内可进行包包括农业大大棚采摘,犬犬类观赏,马马术俱乐部部表演,动动物竞技表表演等以娱娱乐性活动动为主的项项目。酒店店式湖景别别墅项目属属于二期工工程,届时时将尽享一一期工程的的相关资源源及
17、配套设设施。(四)创新新的“大型人工工湖旅游游酒店式式别墅”经营模式式围绕8000亩人工湖湖建设的酒酒店式湖景景别墅项目目整体形象象突出,各各类建筑设设计风格独独特,服务务内容丰富富,功能齐齐全,各类类配套设施施完备,具具备良好的的硬件条件件。酒店式式湖景别墅墅作为生态态园的重要要组成部分分,与其它它项目优势势互补,联联合经营,形形成资源共共享,都市市生态园内内优美的环环境、众多多独具特色色的经营休休闲项目衬衬托出酒店店式湖景别别墅的潜在在价值。三、项目规规划及建设设方案(一)项目目地址酒店式湖景景别墅二期期占地300亩,环绕绕都市生态态园内人工工湖的南侧侧,在生态态园图示FF3处。(项项目位
18、置见见下图)(二)酒店店式湖景别别墅规划设设计酒店式湖景景别墅二期期将建设具具有异国情情调的湖景景别墅200 幢,形形成倚势而而成风格迥迥异的湖畔畔别墅区,包包括日式88幢 、欧欧式8幢、中中式四合院院4幢。湖景别墅规规划设计图图1 湖湖景别墅规规划设计图图2日式别墅。通通过景观带带将花园和和别墅进行行了空间和和景观上的的自然融合合,引入了了空中花园园设计理念念,与内庭庭院形成立立体的绿化化效果;日日式温泉洗洗浴、露天天大风吕、日日式榻榻米米等。独特特的日式建建筑风格和和日本庭院院景观让游游客充分体体验东洋风风格的雅致致精巧。欧式别墅。既既有外檐典典雅、尊贵贵,古典中中融合了现现代,淡雅雅中彰
19、显恢恢弘的巴洛洛克古典建建筑风格,亦亦有俄罗斯斯哥特式风风格建筑和和以小筒瓦瓦式外檐为为主要风格格的西班牙牙式建筑。大大理石细腻腻的纹理,波波斯地毯浓浓浓的柔情情,特种进进口墙纸的的金碧辉煌煌,衬出别别墅雍容华华贵与不凡凡气度。中式四合院院。由北房房、东西厢厢房和南房房组成一个个独立的院院落,北房房两侧是东东西耳房,四四周以连廊廊形式相连连。青砖灰灰瓦、青藤藤绕梁、小小鸟鸣啭、水水井、碾坊坊时刻投射射出清新古古朴的典型型中式风格格。湖景别墅规规划设计图图3 湖景别别墅规划设设计图4(三)项目目经营范围围主要包括:住宿、会会务等。1、住宿: 采用星星级酒店式式经营管理理湖景别墅墅,日常经经营中为
20、游游客提供住住所。2、会务:为生态园园内举办的的各类商务务会议和培培训提供配配套服务。(四)项目目实施保障障条件1、项目立立项已获本本公司股东东方面决议议和静计投投资(20003)663号文批批准。2、本项目目建设用地地地质构造造稳定,水水文状况良良好。3、本项目目建设用地地公用设施施配套齐全全,水、电电、气、路路均达至建建设用地红红线;本项项目建设用用地净空条条件良好,无无高压输电电走廊、微微波通讯走走廊;地下下无妨碍性性市政管网网。4、配套环环境及休闲闲娱乐设施施基本完备备。第三部分 项目背背景及其可可行性一、宏观经经济的配合合进入20000年以来来,我国宏宏观经济发发展取得了了较为显著著
21、的成绩。虽虽然近来国国际经济风风云变幻,起起伏不定,但但是我国经经济增长却却表现得相相当稳定。“九五”期间国内生产总值年均增长率接近8%。在我国制定的“十五”计划和2010年远景目标规划中,未来十年的国内生产总值平均增长将在7.2%左右。目前我国人均年收入已达1,090美元 左右,城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平,北京、天津及周边一些地区已达到或超过3,000 美元,连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。(一)社会会消费水平平稳步提高高在良好的宏宏观经济环环境下,随随着居民生生活水平的的迅速提高高,居民节节假日的增增加,闲暇暇时间上升升,民众的的生活追求求以由数量量型向质量量
22、型转变。我我国居民的的恩格尔系系数逐年下下降,越来来越多的居居民趋向于于休闲旅游游与回归自自然活动。休休闲运动性性旅游是旅旅游业发展展的一大趋趋势,高品品位、质量量型、休闲闲型、生态态型旅游在在现代旅游游中的份量量日趋加重重,也更加加符合现代代都市人的的旅游消费费心理。(二)旅游游行业为政政府扶持性性行业旅游业已成成为我国经经济发展的的新经济增增长点,逐逐步成长为为我国国民民经济的支支柱产业之之一。党中中央、国务务院和天津津市委、市市政府高度度重视发展展旅游业,出出台了一系系列扶持旅旅游业发展展的政策、措措施和部署署。天津市市人民政府府发出了津津政发(22000)881号文件件关于加加强旅游业
23、业发展的通通知,将将旅游业列列为国民经经济的支柱柱产业,制制定了确实实的发展措措施,并出出台了有关关保证旅游游业持续、快快速、健康康发展的法法规和办法法,如天天津市旅游游管理办法法。(三)酒店店式别墅面面临良好的的发展机遇遇目前,我国国第一、二二、三产业业稳定增长长,主要经经济结构不不断得到改改善,经济济运行质量量不断得到到提高。在在宏观经济济较快增长长的同时,通通货膨胀水水平却相当当低,各类类价格水平平变动均较较平稳。随着生活水水平的进一一步提高,人人们对居住住的空间和和品位追求求上升到更更高的层次次。在充分分考虑到经经济可行、技技术可能、环环境保护和和满足精神神需求等条条件而选址址建造的,
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