工业地产项目可行性研究报告cqck.docx
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1、*国际工业园可行性研究报告*国际际工业园园可行性研研究报告告20088-1-1目录 第一一章、总总 论 第二二章、市市场分析析 第三三章、*国际际工业园园项目建建设内容容 第四四章 、项项目优势势和价格格定位 第五五章、项项目建设设缘由 第六六章、市市政配套套(简) 第七七章、*国际际工业园园与周边边地区发发展的互互动关系系 第八八章、*国际际工业园园体制与与开发模模式设计计 第九九章、工工业园功功能分区区、开发发时序、产产业空间间布局 第十十章、园园区开发发投资估估算和投投资计划划(略) 第十十一章、资资金筹措措(略) 第十十二章、财财务效益益分析(略略) 第十十三章、研研究结论论和建议议
2、第一一章、总总 论一、 加快*国际工工业园开开发的客客观要求求*国际际工业园园位于安安徽省当当涂经济济开发区区(省级级)南端端,紧临临国家级级芜湖经经济开发发区,项项目占地地34000000,建建筑面积积30000000。秉秉承规划划科学,便便于生产产使用和和管理的的理念,致致力于打打造环境境优美、管管理完善善、服务务超值的的现代化化工业园园。园区区将建成成集制造造加工、产产品研发发、物流流仓储、生生活服务务为一体体的综合合型工业业园区。设设立并加加快开发发*国国际工业业园,不不仅具有有必要性性而且具具有可行行性。一一方面它它是宏观观区域经经济发展展态势提提出来的的客观而而迫切的的要求,同同时
3、也是是进一步步建设发发展安徽徽省当涂涂经济开开发区,推推动地域域经济跨跨越式发发展的一一项根本本性举措措。1.1 宏观区区域经济济发展态态势提出出的客观观而迫切切的要求求1.1.1 国家新一一轮经济济景气周周期党的十七七大大的的胜利召召开,继继续推进进全面建建设小康康社会、加加速社会会主义现现代化建建设的宏宏伟奋斗斗目标,根根据目标标要求,到到20220年全全国国内内生产总总值(GGDP)将将实现翻翻两番,人人均GDDP达到到30000美元元,200年平均均增长速速度约为为7.118%。进进入新的的历史发发展阶段段,我国国无论是是东部沿沿海发达达地区还还是中西西部欠发发达地区区都呈现现出新一一
4、轮加速速发展的的态势。长江三角角洲地区区以上海海举办220100年世博博会和建建设经济济、金融融、贸易易、航运运“四大中中心”为契机机,加快快经济一一体化进进程,提提出建立立世界级级大都市市圈的战战略目标标;珠江江三角洲洲地区借借助CEEPA,加加快与香香港经济济的更紧紧密联系系,并提提出建设设“大珠三三角”或“泛珠三三角”经济圈圈的发展展构想;环渤海海地区以以北京举举办20008年年奥运会会为引擎擎,加速速京津冀冀“大北京京城市圈圈”的崛起起。尤其其值得注注意的是是,东北北三省抓抓住国家家支持老老工业基基地改造造振兴的的机遇,正正着力打打造中国国经济的的“第四极极”。与此此同时,国国家继续续
5、坚定不不移地实实施西部部大开发发战略,支支持中部部地区发发挥自身身优势更更好地发发展,支支持东部部沿海地地区加快快发展并并鼓励有有条件的的地方率率先基本本实现现现代化,实实现东中中西互动动,促进进区域经经济社会会协调发发展。我国宏观观经济已已经走出出19997年后后持续数数年的经经济波动动低谷,迈进全全面复苏苏的经济济增长加加速期。这这次复苏苏最重要要的特征征是由于于技术装装备更新新需求和和消费结结构的变变化带动动了重工工业复苏苏,重工业业(如钢钢铁、石石油化工工、电力力、能源源、工程程机械、汽汽车等行行业)生生产增长长明显快快于轻工工业,这也是是经济全全面复苏苏的重要要标志之之一。国家新一一
6、轮经济济景气周周期的来来某,对对全国各各地区都都既有机机遇又有有挑战,处处于安徽徽省东南南翼的马马*鞍*山市市更不例例外。作作为安徽徽省的东东向战略略的起点点地区,马*鞍*山市加速发展的要求无疑更加迫切,而加速自身发展必须要有新的增长点。从马*鞍*山市的区情和资源优势出发,设立*国际工业园,依托当涂经济开发区和长江马*鞍*山港的有利条件,发展大进大出的现代化工业,就成为未来马*鞍*山当涂培育新增长点,带动全县经济实现跨越式发展的必然选择。1.1.2国内内外产业业转移的的趋势和和机遇21世纪纪头100-200年是一一个重要要的战略略机遇期期。从国国际看,工工业发达达国家的的制造业业特别是是重化工
7、工业正在在不断地地向资源源丰富、劳劳动成本本低廉、国国内市场场广阔以以及社会会政局稳稳定的发发展中国国家转移移,我国国已成为为国际产产业转移移的首选选地,并并在快速速形成世世界制造造业的中中心。而而以国际际市场为为目标的的跨国资资本在我我国国内内的区位位选择,仍仍然更多多地倾向向于投资资环境良良好、基基础设施施完备优优越的沿沿海、沿沿江区域域。从国内看看,以钢钢铁、石石油化工工、农副副产品加加工等为为重点的的工业制制造业,也也出现向向沿海、沿江城城市转移移的趋势势。这种种产业区区位的调调整,首首先是由由于内陆陆矿产资资源的枯枯竭及从从国际市市场获取取原料来来源的需需要,其其次是为为了更靠靠近市
8、场场,再次次,依托托港口建建设可以以大大降降低运输输成本,符符合重化化工产业业布局的的一般规规律。随着世界界制造中中心向中中国转移移步伐的的加快,“长三角”首当其冲成为首先“接口”,下一轮申城周边的标准工业厂房和现代物流用房,都将供不应求。现代工业厂房的开发和租赁,将成为房产开发的大热门。因此,无论是国际重化工向中国转移,还是国内重化工向沿江转移,都为*国际工业园的发展带来难得的机遇。1.1.3大区区域经济济发展态态势对本本地区发发展的压压力和动动力从马*鞍*山山当涂所所处的大大的区域域环境来来看,位位于沪宁宁芜经济济线上的的长三角角经济圈圈内,为为马芜铜铜经济带带起点之之一。一一方面,由由于
9、当涂涂经济开开发区享享受安徽徽省政策策支持,特特别是马马*鞍*山被被确立为为安徽省省东向发发展战略略排头兵兵地位,对对马*鞍*山山经济的的优势发发挥,带带来很大大的压力力。近些些年,随随着慈湖湖经济开开发区、雨雨山经济济开发区区和花山山经济开开发区、市市经济开开发区的的加速建建设,特特别是项项目正是是紧邻芜芜湖国家家级经济济开发区区,对*国际际工业园园的未来来形成的的竞争态态势仍很很强劲。另一方面面,随着着长三角地地区经济济的全面面发展,马芜铜铜经济带带的进一一步成形形,长三三角地区区的强势势地位与与本地区区的弱势势落差会会越来越越明显,无无论是在在吸引资资本,还还是国内内其他地地区的资资本或
10、产产业转移移方面,难难以有充充分的竞竞争优势势。二、*国际工工业园开开发的市市场依据据工业地产产作为一一门产业业,有其其独有的的商业模模式,包包括工业业地产开开发商筹筹措资金金、建设设基础设设施、开开发经营营项目并并提供工工业地产产产业与与服务等等一系列列活动。工工业地产产业的盈盈余体现现在能够够快速启启动、以以收入抵抵偿支出出、并能能够在抵抵偿支出出后有剩剩余,与与此相对对应的,工工业地产产的商业业模式具具备“大投资资、快启启动、提提供增值值服务、追追求长期期稳定回回报”的四大大特性。 2.1、四大特特性之一一大大投资 工业地产产的开发发区别于于传统的的以政府府导向为为主要方方式的开开发区建
11、建设过程程,一个个重要特特点就是是对工业业地产开开发商的的资金实实力要求求较高,这这样才能能保证前前期开发发区所需需的资金金投入。 工业地产产资金占占用周期期较长,投投资回收收期限大大于住宅宅地产与与商业地地产,这这一特点点成为资资金不足足的中小小开发企企业的进进入门槛槛。工业业地产的的投资规规模,前前期投入入范围从从十几个个亿到几几十个亿亿,招商商、管理理运营等等方面的的投入也也高得惊惊人,而而投资回回收期则则有的长长达十几几年,资资金实力力稍有不不足,就就会出现现资金断断链的情情况。因因此工业业地产的的运作需需要一定定实力的的投资开开发商参参与,这这是工业业地产大大投资的的特点所所决定的的
12、。 工业地产产开发商商的资金金一般也也分为直直接融资资和间接接融资两两种方式式。直接接融资方方式是指指开发商商对拟建建项目的的直接投投入资金金,以及及项目法法人通过过发行股股票、债债券等直直接筹集集的资金金;间接接融资是是指从银银行及非非银行金金融机构构贷款借借入的资资金。 2.2、四大特特性之二二快速速启动 基础设施施建设是是园区快快速启动动、形成成雏形的的基础。基基础设施施是指交交通、通通讯、能能源供应应、水电电管道等等基础硬硬件。在在投资者者对投资资地进行行考察时时,基础础设施通通常是最最先引起起注意的的因素。只只有过硬硬的基础础设施,才才能达到到吸引优优秀项目目/企业业的入驻驻。供水水
13、、供电电、通讯讯、道路路、环保保、治安安等方面面有力的的保障,是是投资者者入驻项项目得以以如期开开工的必必要条件件,自然然也是其其关注的的重点。另另外,近近年来许许多国外外投资者者不仅注注重生产产设施的的完备,更更将注意意力放在在投资地地是否可可以为其其提供高高品质的的生活、休闲和服务设施。2.3、四大特特性之三三提供供增值服服务目前我国国大部分分经济技技术开发发区发展展的一个个重要制制约因素素是“人气不不足”、“商气不不旺”。分析析其原因因,与第第三产业业发展滞滞后有很很大关系系。针对对这种情情况,开开发区应应主动出出击,着着力发展展那些适适合二三三产联动动的产业业,促进进第三产产业的发发展
14、,特特别是生生产、生生活配套套及专业业服务领领域,同同时加强强教育业业、医疗疗卫生、文文化业、科科技和体体育等行行业的发发展。 建设完善善的配套套产业环环境。随随着政策策优惠对对投资者者吸引力力的不断断减弱,利利用完善善的配套套产业环环境吸引引投资者者,特别别是那些些知名大大企业、跨跨国公司司,正成成为开发发区招商商引资的的新动向向。随着着国际产产业梯度度转移,分分工进一一步细化化,跨国国公司的的在华经经营更加加注重核核心技术术、控制制核心部部件,以以实现比比较利益益。由于于目前跨跨国公司司集中于于靠其强强大的研研发力量量支撑品品牌,逐逐渐将其其生产环环节放掉掉,因而而如何更更好的靠靠本地化化
15、市场就就近解决决非关键键部件的的生产整整合问题题就成为为其选择择投资地地点的关关键。搭建物流流服务体体系。根根据长城城企业战战略研究究所的分分析,开开发区的的物流环环境正成成为投资资者对投投资地选选择的新新趋势。在在社会化化大生产产条件下下,为了了保证投投入产出出链条的的有效链链接,从从生产资资料到最最终产品品的巨额额吞吐,企企业产品品的供、产产、销的的经济配配置都需需要物流流业的高高效配合合。完善善的园区区内部物物流、仓仓储等服服务业,以以及原料料和市场场地区与与开发区区间的物物流运输输网络对对投资者者是巨大大的吸引引力。为投资者者提供良良好的投投资软环环境。近近年来投投资者对对工业地地产的
16、选选择越来来越体现现出从重重视硬环环境到强强调软环环境的变变化趋势势。由于于硬环境境的建设设只要投投入充足足,给予予一定时时间就可可以实现现,而软软环境的的复制却却是十分分困难的的,也体体现着工工业地产产的核心心竞争力力。如何何站在投投资者的的角度,想想投资者者所想、急急投资者者所急,为为投资者者提供各各种专业业化咨询询服务,让让来到园园区的客客商能在在细微处处感受到到园区舒舒适宽松松的人文文环境,是是被许多多投资者者越来越越重视的的事情。另另外,开开展一站站式办公公、简化化项目审审批手续续;开通通双语网网站、方方便企业业与开发发区管理理者双向向沟通;设立企企业服务务热线,及及时解答答企业问问
17、题等这这些虽然然给开发发区管理理者添了了麻烦,加加重了工工作量,却却给投资资者带来来了方便便,减轻轻了负担担,必然然会获得得投资者者的青睐睐。协助园区区企业解解决融资资渠道问问题。完完善的融融资渠道道是另一一个被越越来越多多投资者者在选择择投资地地时所关关注的热热点。近近年来,跨跨国公司司在我国国投资的的一个趋趋势是规规模快速速增长,且且本地化化采购率率不断提提高,因因此需要要巨额资资金支持持。因此此过去那那种以总总部单独独融资的的模式已已逐渐不不能满足足要求。完完善的本本地融资资渠道不不仅对资资金有限限的中小小投资者者有现实实意义,就就是对资资金实力力强大的的国际巨巨头也是是一个有有效的吸吸
18、引因素素。2.4、四大特特性之四四追求求长期稳稳定回报报根据长城城企业战战略研究究所的理理解,一一个房地地产开发发企业投投资工业业地产,由由于投资资金额巨巨大,对对投资开开发商来来说,属属于重大大商业举举措,是是至关重重要的战战略行为为。投资资行为一一旦发生生,通常常需要考考虑100年甚至至更长的的时间的的经营。因因此,投投资者考考察并评评价一个个开发区区,从视视野上,应应考察整整个投资资环境;从纵深深上,需需要在空空间和时时间上都都进行全全面的评评价,而而不是仅仅仅局限限于短期期的投资资回报。因此,工工业地产产的另一一个特点点就是开开发商追追求投资资回报的的稳定性性与长期期性,而而不是追追求
19、短期期内的投投资收益益。工业业地产的的长期回回报是建建立在开开发商大大规模资资金投入入、提供供附加服服务的基基础上的的,因此此对于工工业地产产的投资资商来讲讲,投资资工业地地产除了了考虑地地理因素素,更多多的是考考虑政策策因素和和回报率率。众多外资资企业以以更快的的速度在在中国建建设生产产基地,给给工业地地产带来来了稳定定持续的的客户群群体,更更为投资资者提供供了稳定定的投资资回报。工工业地产产的投资资回报出出现了快快速的增增长势头头。业内内人士认认为,从从市场需需求的强强度来看看,目前前国内工工业地产产的平均均投资回回报率保保守估计计在8%以上,好好的项目目能达到到9%,甚甚至高达达17%左
20、右。如如果仅从从标准化化厂房的的投资建建设来看看,工业业用地的的年限是是40年年,以现现时建造造标准厂厂房来计计算,年年回报率率大约在在12%-166%,回回报率较较高。三、*国际工工业园的的地域基基础建设设状况分分析3.1马马*鞍*山市市的发展展状况分分析:马*鞍*山市市临江近近海,交交通十分分便利,铁铁路、公公路、水水运俱全全,宁马马、马芜芜高速与与沪宁、合合芜高速速相连,距距南京445公里里,上海海3400公里,到到南京禄禄口国际际机场228公里里;宁铜铜线贯穿穿全线,与与京沪、宣宣杭皖赣赣等铁路路干线相相连,各各类列车车均可停停靠;长长江马*鞍鞍*山港是是长江十十大港口口之一,可可停靠
21、万万吨级船船舶。城城市滨江江环湖依依山而建建,是国国家卫生生城市、国国家园林林城市和和中国优优秀旅游游城市。当当涂经济济技术开开发区位位于城市市南部,这这一区域域是马*鞍鞍*山城市市“东扩南南进”发展规规划的重重要组成成部分,交交通地理理条件良良好,是是理想的的投资开开发场所所。马*鞍*山市市属中部部城市,毗毗邻南京京都市经经济圈,位位居长三三角经济济发达地地区和中中西部欠欠发达地地区之间间,资源源的市场场配置成成本、物物流配送送成本、基基本建设设成本以以及产品品生产成成本居周周边城市市最低。外外商在马马*鞍*山开开发区投投资,既既有东部部的区位位交通和和市场优优势,又又有着中中西部的的优惠政
22、政策和成成本优势势。开发发区对各各项企业业的管理理、服务务实行零零收费。在在开发区区办企业业所需的的土地费费用、水水电费用用、劳务务费用等等都比较较低廉。因因此,不不少外来来企业把把生产基基地设在在马*鞍*山山开发区区。 马*鞍*山市市每万人人中具有有大中专专以上专专业人才才4100人,居居华东地地区城市市之首,高高出合肥肥1299人,芜芜湖2440人,被被人们俗俗称马*鞍鞍*山市是是中国政政府建设设的又一一人才高高地。马马*鞍*山还还拥有一一支高素素质和职职工队伍伍和多层层次的培培训体系系。全市市现有中中等技术术等级以以上的职职工9万万人,占占职工总总数的554;有技工工学校44所,其其中高
23、级级技校22所,省省重点技技校2所所,在校校学生660000多人,每每年可以以培养具具有大专专层次学学历和高高等级技技能型人人才20000人人,另有有各类中中等职业业技术学学院111所,职职业培训训机构114个,年年培训能能力达万万余人次次。可以以满足各各类企业业对职业业技术人人才的需需求.3.2 *国国际工业业园的周周边发展展状况分分析*国际际工业园园位于安安徽省级级开发区区当涂经经济开发发区的南南端,紧紧邻芜湖湖国家级级经济开开发区,而而芜湖具具有独特特的优势势,自古古以来便便是众商商云集的的商贸集集散地。市市场面向向华东,背背靠华中中腹地,拥拥有2亿亿多人口口的市场场容量。以以开发区区为
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