南汇区三灶镇别墅项目报告24986.docx
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1、南汇区三灶镇别墅项目报告目 录第一部分 宏观市市场分析析002220第二部分 上海别别墅市场场分析221334第三部分 项目环环境分析析335337第四部分 区域市市场分析析338449第五部分 产品定定位550774第六部分 销售策策略775000第一部分 宏观市市场分析析供需两两旺,外外来购房房者比例例增高市场规规范,大大势看好好,稳步步发展一、 2002年年房地产产市场分分析:2002年年上海市市房地产产市场继继续上年年的快速速发展势势头:房房地产开开发建设设规模保保持高位位增长,商商品房市市场供需需两旺,市场总总体呈现现加速发发展态势势。20002年年上海市市房地产产市场综综述如下下:
2、1、 市场综述: 本市房地产产开发投投资额自自19999年开开始连年年攀升,220022年投资资额突破破了7000亿元元前所未未有的高高位,土土地供应应继续放放量,220022年新增增经营性性用地出出让面积积较上年年增加552.22%,其其中住宅宅出让面面积同比比增幅更更是高达达60.4%。 商品房批准准预售面面积和预预售登记记面积实实现了跳跳跃试发发展,供供求比趋趋于稳定定,存量量产权房房交易量量继续较较快增长长,显示示了上海海市房地地产市场场正步入入一个崭崭新的发发展时期期,房地地产市场场将更趋趋活跃成成熟。2、 走势分析: 投资建设规规模进一一步趋大大,办公公、商业业底位反反弹:自199
3、77年以来来,上海海市房地地产业步步入上升升轨道,特特别是近近几年发发展势头头加快,房房地产市市场各主主要指标标持续增增长。在在整个房房地产市市场发展展过程中中,住宅宅无疑成成为本市市房地产产业发展展的领头头羊,对对本市房房地产业业发展起起了举足足轻重的的作用。220022年房地地产投资资额住宅宅超过777%,施施工面积积、新开开工面积积及竣工工面积住住宅比重重超过883%。 旧区改造力力度加大大,中心心城区“空心化化”迹象逐逐渐显现现:近年来,上上海市加加大了旧旧城区改改造进程程,动拆拆迁面积积连续三三年增加加,而近近两年增增幅均超超过255个百分分点,220022年完成成动拆迁迁面积是是2
4、0000年的的1.776倍,动动拆迁面面积快速速增加。 商品房供需需两旺,供供求关系系渐趋理理想,存存量房增增幅放缓缓:2002年年上海市市增量商商品房市市场完成成跨越式式的发展展,商品品房批准准预售面面积和预预售登记记面积同同步大幅幅增长。近6年,本本市商品品房批准准预售面面积走出出“U”字型,在在19999年触触底回升升。1999720001年,批批准预售售量始终终在1440019000万区间波波动。预预售登记记面积稳稳步增长长,由119977年的低低位开始始增长,119977年供求求比仅为为1:00.255,随后后商品房房预售量量逐年增增加,至至20001年供供求情况况逆转,年年度需求求
5、量首次次超过供供给量,达达到1:1.110的高高位;220022年供求求关系趋趋势于平平和,在在供需放放量的同同时,供供求比有有所下降降,位于于1:11.033,说明明本市商商品房市市场经历历近年的的发展,正正逐步走走向成熟熟,房地地产市场场自我调调节能力力逐渐加加强。2002年年本市购购房对象象发生了了一定变变化,在在所有购购房者中中,本市市购房者者购房面面积比重重增幅最最低,而而境外购购房者购购房面积积较上年年增加了了1.55倍, 20002年本本市居民民购房比比重有所所下降,较较上年减减少5.11%,而外外地和境境外比重重分别提提升了22.822%和22.299%。3、 价格分析: 商品
6、房价格格继续上上扬,住住宅价格格稳定增增长:根根据上海海市房地地产交易易中心统统计数据据表明:20002年上上海市商商品房价价格继续续上扬,220022年商品品房平均均成交价价格48895元元/,同同比增长长12.46%。 商品房住宅宅价格结结构重心心明显上上移,价价位越高高成交量量增幅越越大:统统计表明明20002年低低价位段段上成交交量减少少,其他他价格段段上随价价格越高高,其成成交量增增长速度度越快。220022年单价价30000元/以下下商品房房成交面面积同比比下降了了3.44%,占占总量114.44%的比比重,较较上年下下降了77.6%,而330000-50000元元/、550000
7、-70000元元/及及70000元/以上上成交量量增幅分分别为442.22%、997.99%和1131%,升幅幅依次趋趋大。 存量房成交交价格快快速上升升,其上上涨幅度度大于增增量房 2001-20002年全全市住宅宅价格成成交(套套数)结结构比较较(单位位:%)二、20003年上上半年上上海房地地产市场场分析 2003年年上半年年,上海海房地产产市场继继续保持持近年来来供求两两旺的运运行态势势,各项项指标在在高位运运行中稳稳定增长长,投资资与消费费同步发发展,供供应与需需求基本本平衡。期期间,经经受非非典疫疫情等不不利因素素的影响响,5月月份商品品房预售售登记、存存量房买买卖等个个别指标标一
8、度出出现微降降的情况况,但自自6月份份起即开开始大幅幅回升,呈呈现健康康的发展展态势。 1、房地产产开发结结构逐步步优化,商商品住房房供应结结构正趋趋改善 今年上半年年,全市市商品房房登记预预售面积积为12274.37万万平方米米其中,每每平方米米均价在在40000元以以下的为为3877.044万平方方米,占占30.4%;40000至770000元的为为6488.866万平方方米,占占50.9%;70000元以以上的为为2388.800万平方方米,占占18.7%。从从总体上上看,供供给结构构基本合合理。而而且,由由于政府府宏观调调控和市市场机制制自我调调节的双双重作用用,上海海房地产产开发投投
9、资行为为更趋理理性化,商商品住房房供应结结构正趋趋改善,未未来几年年中低价价位商品品住宅的的供应量量将有明明显增加加,从而而为解决决房地产产市场发发展中的的阶段性性结构矛矛盾打下下基础。 一是从旧住住房改造造情况分分析,中中心城区区批准拆拆迁总量量得到有有效控制制。由于于前几年年批准拆拆迁量较较多,今今年上半半年全市市实际动动迁居民民为4008622户,比比去年同同期仍有有所上升升。但是是,由于于今年以以来适度度控制了了旧区改改造节奏奏和旧住住房拆除除改造总总量,上上半年批批准拆迁迁居民为为366609户户,同比比下降440388户,下下降幅度度近100%,这这对减缓缓中心城城区高价价商品房房
10、的上市市速度和和缓解中中低价位位商品房房供不应应求的压压力将产产生积极极的影响响。 二是从经营营性土地地出让情情况分析析,中低低价位商商品住宅宅用地供供应量明明显增加加。上半半年全市市共出让让经营性性用地111088.9万万平方米米,其中中商品住住宅用地地9244.8万万平方米米,占供供应总量量的833.4%。其中中,闵行行、奉贤贤、松江江、青浦浦、宝山山、嘉定定、南汇汇等七个个区达8803.5万平平方米,占占总量的的72.5%,比比例有较较大幅度度提高。这这部分土土地可建建面积为为7500万平方方米,其其中住宅宅可建总总量为6686.2万平平方米。 三是从商品品房新开开工情况况分析,中中低价
11、位位商品住住宅的供供应比重重有所提提高。上上半年全全市新开开工面积积15881.229万平平方米,其其中商品品住宅113566.655万平方方米,同同比分别别上升556.55%和448.77%。全全市新开开工商品品住宅中中,内外外环线间间和外环环线以外外所占比比重进一一步扩大大,分别别达到552%和和22%。 2、房地产产投资继继续快速速增长,成成为扩大大投资需需求的重重要推动动力 今年上半年年,全市市完成房房地产开开发投资资4177.433亿元,同同比增长长17.5%,占占同期全全社会固固定资产产投资总总额11108.78亿亿元的337.77%。其其中,住住宅投资资3288.555亿元,占占
12、房地产产总投资资的788.7%。目前前,房地地产投资资已成为为扩大投投资需求求的重要要生长点点,有效效地拉动动了全社社会经济济的增长长。从房房地产投投资资金金来源分分析,国国有、私私营、外外商港澳澳台等投投资主体体共同推推进房地地产市场场发展。值值得一提提的是,外外商及港港澳台房房地产投投资额快快速增长长,和上上年同期期相比,增增幅达到到37.5%,表表明境外外投资商商继续看看好上海海房地产产市场的的发展前前景。 3、新建商商品房供供求关系系基本平平衡,空空置量持持续下降降 从竣工销售售比分析析,全市市商品房房竣工面面积为6637.23万万平方米米,销售售面积为为7466.755万平方方米,两
13、两者之比比为1:1.117。从从批准上上市与登登记预售售比分析析,全市市批准上上市预售售的商品品房13306.99万万平方米米,商品品房预售售登记面面积12274.37万万平方米米,两者者之比为为1.003:11。上述述数据表表明,本本市房地地产市场场的供求求关系处处于基本本平衡、协协调发展展的状态态,从而而使商品品房空置置量保持持持续下下降的态态势,特特别是商商品住宅宅空置面面积处于于近年来来少见的的低位。220022年底,全全市空置置一年以以上的商商品房2279万万平方米米,其中中住宅1134万万平方米米。至今今年6月月底,住住宅空置置量仍呈呈下降态态势,为为1066万平方方米。 4、内外
14、销销非商品品住房市市场并轨轨的政策策效应开开始显现现,投资资与消费费明显升升温 为了进一步步完善全全市统一一的房地地产市场场体系,上上海自今今年3月月1日起起取消国国有土地地上的各各类非居居住房屋屋租售对对象的限限制,实实施内外外销非商商品住房房市场并并轨。今今年第二二季度,办办公楼、商商业营业业用房等等非居住住商品房房的投入入、产出出和销售售增幅明明显,高高于商品品住宅增增长速度度。办公公楼、商商业营业业用房等等非居住住商品房房开发投投资为888.888亿元元,比上上年同期期的699.866亿元增增长277.233%,比比今年第第一季度度的311.111亿元增增长1885.770%;新开工工
15、面积为为2244.644万平方方米,比比上年同同期的998.229万平平方米增增长1228.555%,比比今年第第一季度度的1003万平平方米增增长1118.110%。此此外,全全市登记记预售的的办公、商商业营业业用房面面积为224.11万平方方米,比比一季度度增长7714%。 5、存量房房买卖面面积持续续大幅上上升,接接近新建建商品房房预售量量 存量房地产产交易在在前几年年高速增增长以后后,20002年年的交易易量增幅幅有所下下降。但但是,今今年以来来又呈现现较大幅幅度上升升的势头头。上半半年全市市存量房房买卖面面积为110155.166万平方方米,同同比增长长25.1%。其其中,一一季度为
16、为4711.300万平方方米,同同比增长长41.2%;二季度度为5443.886万平平方米,同同比增长长13.91%。因此此,存量量房在整整个房地地产交易易中的比比重进一一步提高高,与新新建商品品房预售售面积的的比例由由今年第第一季度度的0.76:1提高高到0.82:1。 从总体上看看,上海海以土地地供应为为龙头的的市场调调控机制制逐步完完善,房房地产市市场发展展的势头头是健康康的。下下一阶段段,我们们将根据据上海的的实际情情况,加加大宏观观调控的的力度,努努力保持持上海房房地产市市场持续续、健康康、有序序的发展展态势。一一是按照照政府调调控、市市场供地地、规范范运作、依依法管理理的原则则,加
17、强强对土地地市场的的调控和和管理,加加快土地地供应方方式的转转变。二二是以重重大工程程配套商商品房为为抓手,推推进中低低价商品品房建设设,调整整优化房房地产开开发结构构,使住住房供给给结构与与大多数数普通老老百姓的的需求相相一致,充充分发挥挥房地产产业的产产业联动动和带动动投资消消费的双双重作用用。年内内,确保保去年开开工的1100万万平方米米重大工工程配套套商品房房全面竣竣工。在在此基础础上,市市区联手手再新开开工建设设配套商商品房3300万万平方米米以上,其其中市里里结合城城市总体体规划和和土地利利用总体体规划的的调整,依依托城市市轨道交交通和快快速干道道等大型型市政基基础设施施和公共共服
18、务设设施,在在中心城城区外侧侧东南西西北的南南汇周浦浦、嘉定定江桥、宝宝山顾村村等基地地,高起起点规划划、高水水平设计计、高质质量施工工、高标标准管理理,建设设中低价价四高高示范范居住区区,争取取开工1150万万平方米米。三是是按照两增两两降(增增绿化、增增空间,降降容积率率、降高高度)的的要求,继继续坚持持拆、改改、留并举的的方针,稳稳步推进进旧区改改造。四四是研究究完善促促进住房房消费的的政策,把把二三级级市场做做大做强强,从而而巩固和和提高房房地产业业的支柱柱产业地地位。五五是在面面上推进进住房市市场化、商商品化的的同时,进进一步完完善廉租租住房制制度,切切实解决决好最低低收入家家庭的住
19、住房困难难问题。 2003年年上半年年房地产产市场开开发交易易数据汇汇总 面积积单位:平方米米 金金额单位位:万元元序号名 称称2003年年二季度度同比增长()2003年年上半年年同比增长()1房地产开发发投资 27765560 12.2 41743321 17.5 2新增经营性性项目土土地出让让面积 54787729 29.7 1108990377 44.1 可建建筑面面积 73151184 -3.6 1268551788 -4.1 其中:商品品住宅土土地出让让面积 41195596 13.0 92482257 34.3 可建建建筑面面积 53316656 -16.00 97580082 -
20、13.88 3完成土地开开发面积积 12796696 50.6 15442295 44.6 4商品房新开开工面积积 89498889 68.3 1581229499 56.5 5商品房竣工工面积 47030038 54.5 63723346 36.0 6商品房批准准预售面面积 78506673 16.8 1306998988 14.8 其中:商品品住宅批批准预售售面积 71126636 24.3 1206555166 22.3 7已登记的商商品房预预售面积积 65301189 -8.5 1274337277 3.6 商品房预售售成交金金额 38074419 13.3 71104497 22.4
21、 其中已登记记商品住住宅预售售面积 64336695 -7.1 1233990200 3.5 商品品住宅预预售成交交金额 37212243 15.5 67674486 22.7 8商品房批准准销售面面积 85873392 43.9 1616334333 37.0 商品住宅批批准销售售面积 77314491 63.1 1376882200 43.9 9已登记的存存量房买买卖面积积 54386617 13.9 1015116288 25.1 存量房交易易成交金金额 21242243 55.5 38084450 68.8 其中:存量量住宅买买卖面积积 42756691 22.4 80058883 3
22、2.4 存量量住宅买买卖成交交金额 17220005 58.5 31361147 69.3 10预购商品房房抵押建建筑面积积 76349992 53.8 1305999155 55.8 抵押贷款额额 19408848 38.1 36408845 53.3 11在建工程抵抵押建筑筑面积 56238896 24.1 85310045 13.7 抵押贷款额额 8716559 39.7 13545560 30.0 12现房抵押建建筑面积积 1229998499 -12.22 2383114299 2.7 抵押贷款额额 39454481 30.7 72558897 42.8 13批准拆迁面面积 2809
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