江岸区后湖乡可行性研究报告(DOC20页)77639.doc
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2、策策划提出初初步意见,并并结合项目目的特点优优势,对项项目进行了了投资分析析、财务评评价和风险险分析,以以期探讨该该地块进行行住宅开发发经营的可可能性。依依据本文的的方案,项项目总建筑筑面积万平平方米,项项目总投资资万元。经经测算项目目财务净现现值万元,项项目财务内内部收益率率,因此项项目在经济济上具有较较强的可行行性。关键字后湖花园项目投资开发经营营“”.,.,.目录第一章前言一、报报告编制目目的二、报报告编制依依据三、项项目概况第第二章项目开发发经营环境境分析一、年国内内经济及房房地产市场场回眸二、武武汉市房地地产市场分分析三、有有利投资经经济形势成成因分析第第三章项目周边边物业市场场调查
3、分析析一、投资资地块的地地理环境二二、后湖地地区区域分分析三、项项目周边主主要物业分分析四、后后湖乡消费费者调查分分析第四章项目开发发经营优势势点与机会会点分析一一、房地产产投资项目目开发经营营机会形成成模式二、项项目开发经经营优势点点三、项目目开发经营营机会点第第五章项目定位位一、目标标市场定位位二、产品品定位第六六章项目规划划、建筑设设计建议一一、项目总总体规划建建议二、住住宅建筑设设计建议三三、小区配配套设施建建议四、环环境艺术设设计建议第第七章项目开发发经营策略略及投资估估算一、项项目开发经经营策略二二、项目投投资估算三三、项目实实施进度安安排四、项项目投资与与筹资计划划第八章项目开发
4、发经营状况况分析一、项项目销售计计划二、项项目销售收收入估算三三、项目经经营成本估估算四、项项目利润估估算五、项项目现金流流量、财务务净现值及及财务内部部收益率第第九章项目开发发经营风险险分析一、项目目盈亏平衡衡分析二、项目目敏感性分分析三、项目目开发经营营主要风险险及对策分分析第十章结论与建建议第十一一章结束语第十十二章附录及主主要参考文文献第一章前言一、报告告编制目的的、在对对项目开发发经营环境境进行详细细分析的基基础上,结结合项目所所处的区位位环境,对对该地块的的市场价值值进行合理理的评估。、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应
5、的建议。、结合公司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。、对项目进行投资分析和风险分析。、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据、武汉市规划局规划方案;、亿房网站();、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策;、武汉市房地产年鉴;、现场勘察和实地调研所得资料。、武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料三、项目概况该地块位于江岸区后湖乡石桥村,总面积约亩,属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一后湖乡居住组团,对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求,该地块已经基本平整通水通电,经市人民政府武政土字号文批准同意,且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主
6、要用途是住宅用地,容积率不超过,建筑密度,绿化率不低于。主要建筑形式为多层,建筑限高一般在米以下,也允许建高层(米以下),但比例不得超过。根据调查分析及以上资料,项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式:多层,小高层,并初步确定项目主要技术指标如下:总用地面积:公顷,合亩。容积率:总建筑面积:万其中:多层住宅:万小高层住宅及别墅:万公建面积:万建筑密度:绿化率:(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的,该方案仅为初步方案,在很多方面还有待于进一步优化)第二章项目开发发经营环境境分析一、年国内内经济及房房地产市场场回眸投资资机会孕育育于经营环环境之中,作作为基础性性、先导性性的房地产
7、产业更是如如此。因此此,对宏观观经济、社社会与政策策环境的把把握是每一一个开发决决策者所关关注的首要要问题。年年根据经济济发展的要要求,我国国坚持扩大大内需的方方针,继续续实行积极极的财政政政策和稳健健的货币政政策,大力力推进经济济结构调整整,加强农农业基础,加加大国有企企业改革和和脱困的力力度,实施施西部大开开发战略,采采取多种措措施扩大出出口,这些些重大措施施的实施,使使得我国国国民经济保保持了较快快的发展势势头,呈现现出积极变变化。投资资,消费和和出口增长长加快,社社会需求进进一步回升升,结构调调整稳步推推进,基础础设施建设设得到加强强,经济体体制改革取取得新的进进展,企业业效益和财财政
8、收入大大幅增加,经经济运行质质量进一步步提高。(新新华文摘)同时全国国房地产开开工,竣工工面积增势势不减,据据国家统计计局固定资资产投资统统计局提供供资料显示示,年“国房景气气指数”值达到点点,比上年年增加点,保保持了快速速上升的发发展趋势,房房地产开发发呈现以下下特点:房房地产开发发投资与到到位资金持持续快速增增长;商品品房销售面面积与销售售收入增势势强劲;商商品房平均均销售价格格稳中趋升升;商品房房施工总量量不断扩大大;新开工工项目快速速增加(如如下表),各各级政府消消化空置面面积的努力力初见成效效,商品房房空置面积积出现大幅幅度回落,房房地产市场场呈现出产产销两旺的的局面。随随着国家经经
9、济形势的的好转和相相关政策的的出台,投投向房地产产的资金明明显增加,投投资结构进进一步改善善,房地产产业呈现强强劲的增长长势头,(中中国统计),房地地产市场也也呈现出以以下主要特特征:全国国房地产开开发及销售售情况表年实际比上年同同期住宅投投资(亿元元)商品房新新开工面积积(万平方方米)商品房竣竣工面积(万万平方米)商品房销销售建筑面面积(万平平方米)商品房销销售额(亿亿元)其中:销销售给个人人(亿元)占总销售售额的比重重()开发投资资量持续增增长,投资资结构趋于于合理。年年全国房地地产开发完完成投资亿亿元,与上上年同比增增长,占固固定资产投投资的。其其中:商品品住宅开发发完成投资资亿元,与与
10、上年同比比增长。消费主题题发生变化化,销售总总量逐年上上升。年,个个人购买商商品住宅亿亿平方米,占占商品住宅宅销售面积积的,比上年年提高个百百分点。销售价格格稳中有升升,消费信信贷不断扩扩大。年商商品房每平平方米平均均售价元,较较上年上涨涨,商品住住宅平均售售价元,上上涨,办公公写字用房房平均售价价元,下跌跌,商业营营业用房平平均售价元元,上涨。个个人住房贷贷款逐年翻翻番。四家家商业银行行个人住房房贷款余额额三年累计计增长倍。其其中建设银银行年末个个人住房贷贷款余额达达亿元,占占该行全部部贷款余额额的,当年年新增个人人住房贷款款占该行当当年全部贷贷款新增额额的。二级市场场日趋活跃跃,租赁市市场
11、渐成气气候。现已已形成新建建商品房增增量市场、二二手房交易易市场和房房屋租赁市市场三分天天下的局面面,带来了了房地产市市场的繁荣荣。需求状况况发生变化化,市场供供求呈现多多样。从各各城市反映映的情况看看,随着个个人买房的的兴起,面面积不大,设设计合理,功功能齐全的的中套型住住房(平方方米左右)总总体好销,环环境,绿化化,配套,物物业管理的的好坏越来来越为购房房者重视,住住宅产品的的创新加快快,品牌意意识得到加加强,品牌牌楼盘受到到青睐。(中中国房地产产信息谢家瑾)以以上资料表表明,国家家宏观经济济形势是良良好的,房房地产市场场也在稳步步发展,加加之相关政政策法规的的出台,进进行住宅投投资是适宜
12、宜的,是和和国家形势势相一致的的。二、武武汉市房地地产市场分分析年房地产产市场年武汉市市的房地产产市场形势势是总体上上处于稳步步攀升,逐逐渐走高的的态势。一一是全市房房地产开发发总投资达达亿元,较较年增长;全市总开开工面积万万平方米,比比年增长;总竣工面面积为万平平方米,比比年增长;其中住宅宅竣工面积积达万平方方米,占全全市总竣工工面积的,比比年增长;全市商品品房销售总总面积为万万平方米,其其中住宅为为万平方米米,占总面面积的,销销售额达亿亿元;空置置商品房从从年的万平平方米下降降为万平方方米。二是是在房地产产租赁市场场上,全市市房屋租赁赁总户数为为户,比年年增长,租租赁总面积积为万平方方米,
13、比年年增长,年年租金总额额为亿元,比比年增长。三三是在房地地产抵押方方面,全市市房地产抵抵押总户数数为户,比比年增长,说说明个人购购房贷款正正迅速地增增长。以上上情况表明明:武汉市市年房地产产宏观经济济指标开始始回暖,房房地产市场场开始步入入了成长期期,正朝着着新的繁荣荣上升期转转变。()个人购购买率进一一步增加。商商品房个人人购买率是是反映地区区房地产市市场购买力力水平的重重要指标,年年第四季度度商品房销销售额为亿亿元,其中中个人购买买为亿元,个个人购买率率为。从图图中可以看看出:年武武汉市商品品房个人购购买率是持持续上升,至至第四季度度已经达到到的水平,个个人购买率率的不断上上升,也从从一
14、个侧面面表明房地地产市场发发育良好,房房地产消费费已经启动动并且持续续增长,为为房地产市市场的持续续快速发展展提供了条条件。()房地产产投资进一一步加大,投投资结构更更趋合理。年年第四季度度房地产投投资总额为为亿元,在在上季度的的基础上进进一步增长长,从左图看看出:年各各季度武汉汉市房地产产投资增长长非常迅速速,增幅很很大,表明明房地产业业新的增长长周期已经经到来,同同时也可以以看出房地地产需求对对投资强有有力的拉动动作用。价格指数一季度二季度三季度四季度()截止年年月份,全全市完成住住宅投资亿亿元,占房房地产总投投资的,年年武汉市住住宅累计总总投资亿元元,占房地地产总投资资的。其中中住宅类物
15、物业价格指指数具体见见下表:各各季度武汉汉市住宅加加权平均价价格水平与与价格指数数变化如下下图所示:通过下图图可以看出出,第四季季度住宅价价格继续上上涨,但涨涨幅小于上上季度,原原因是二季季度的住宅宅价格基数数相对较低低,导致三三季度住宅宅价格增幅幅较大,第第四季度在在三季度住住宅价格基基数相对较较高的基础础上难以继继续保持较较大的增幅幅,但总的的趋势是住住宅价格保保持攀升。市场特点分析宏观市场特点:亿房网住房分配制度改革的历史性突破,为房地产市场的发展提供了动力。年,武汉市正式步入住宅的商品时代。自年月日延续了近多年的福利分配住房制度退出历史舞台,货币分房制度取而代之,住宅的商品属性逐渐被还
16、原出来。经过年的过度转换,从年开始,实物分房已完全停止,居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。年月日以前,凡购买公房一次性付款的,可享受的折扣优惠;年岁末,购买现住公房一次性付款享受优惠也全部结束,从今年元旦开始则实行“零折扣”。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在年完全纳入了市场经济轨道。空置商品房消化能力加强。年武汉房地产市场的销售情况趋暖,市场容量扩大,除可吸纳上市的商品房外,还消化一部分往年的空置商品房。年武汉市空置商品房为万平方米,年新增万平方米,到年底还剩万平方米,因此在年共消化了万平方米。经济适用房建设取得较好成效。年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设
17、。全年经济适用房施工面积为万平方米,竣工面积为万平方米,占全市住宅总竣工面积的,全年销(预)售万平方米,其中预售万平方米,销售率超过,解决了万余户居民的住房问题,先后开发了百步亭花园,华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。房地产二、三级市场联动效应初步显现。年武汉市房地产市场结构趋于合理,存量房交易明显放大,二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验,二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展,存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩,而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易,而武汉市现在存量房的交易确小于增量房的交易,因此利用二手房交易拉动
18、住宅一级市场的操作空间很大。年武汉市增量房市场交易起,交易的建筑面积达万平方米,而存量房市场交易达到起,建筑面积为万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易,大大推动了武汉房地产市场的梯级消费需求。住房一级市场(增量房)住房二级市场(存量房)住宅总量起数起起起建筑面积平方米万平方米万平方米金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面:已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体,部分银行将个人贷款的上限提至“成年”的期限。年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元,比投资到建设环节的贷款总额亿元多出一倍多。公积金方面:公积金贷款购房面积占全年总销(预)售面积的强。年新增归集住房公积金亿元,比年增长。共
19、批准发放个人住房贷款户,共计亿元,同比增长;支持个人购房建筑面积达万平方米,房屋总价值达亿元。(上图)住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。年房地产抵押总户数为起,比年增长,说明抵押的户数增多,个人购房选择银行贷款按揭的增多,公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件,为市场资金融通起到非常重要的作用。年底成立了武汉市住房担保公司,年全年办理担保业务起,发放贷款万元,其中为购买新建商品房的贷款,为住房抵押融资。房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃,住房消费的中介服务领域有了很大拓展,为房地产市场的
20、繁荣起到了重要推动作用。截止年,共有家中介企业遍布全市,形成了中介服务的有形网络。与此同时年月底举办了“百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动”,年底又开展了打击非法中介的整治工作,不仅规范了武汉市中介市场的服务行为,而且带动了整个行业的规范和自律,为活跃武汉市二、三级市场起到了十分重要的作用。、房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。年武汉市各区联动举办“房交会”,进一步了活跃住房市场。月和月举办了两次全市规模的大型房交会,同时各城区不失时机地举办了区级房交会,既促进了增量房市场的发展,而且也活跃了存量房的交易。据统计,年全市的房交会,共销售商品房套,成交面积万平方米,成交金额亿元;
21、二手房成交起,成交面积万平方米,成交金额亿元;办理权证起;办理抵押、按揭起。微观市场特点从地理位置来看,城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善,环境、道路情况都得到了较大的改善,使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷,年在徐东路上纵横不下个楼盘发售,十分旺销,形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区,在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域,成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是年的亮点,不仅汇集了大量楼盘,人文环境一流,而且年华工科技的成功上市,光谷地区经济捷报频传,其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实,这一
22、带的房价还在不断地攀升。从楼盘结构和户型来看,砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台,目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面,随着市民生活质量的提高,三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位,受市场的青睐。而面积大都在平方米之间。从楼盘的层高看,小高层楼盘的销售开始启动,改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯,避免了多层要上楼的麻烦,同时跟高层建筑比较又有通风采光好,户型结构好,有效使用面积多等优势,因此成为年销售的一个新变化。从楼层的销售情况看,顶层销售情况好于往年,主要是技术方面的突破带来的结果,不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段,因此顶楼在
23、空间利用上更合理了,价格也略低一些,对客户有一定的吸引力,销售也比较顺利。例如:统建千禧园,从年月开始销售,顶楼已经全部销售完毕。从价格上看,元平方米左右的商品房是最能被市场接受,也是市民购买商品房时认为最为合理的价位,而经济适用房的被市场接受,现在我市经济适用房的平均价位在元平方米之间。从楼盘设计上看,年开盘销售的楼盘设计风格各异,以满足市场日益张扬的个性化需求,年整个市场中有欧式风格,古典风格、中西合璧的风格等多种特点,可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步,而且也说明了建筑设计单位水平的提高。从楼盘环境来看,由于消费者的需求层次提高,有追求环境优美的需求,年我市发展商都十分注重
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