商业步行街策划与经营创新26836.docx
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1、商业步行街策划与经营创新 22003-10-110 一一、商业步步行街的发发展特点 11.商业步步行街的发发展历程 商商业步行街街发源于中中国,唐代代时期,长长安就有著著名的商业业街:东 市和西市市。到了宋宋代,清明明上河图就就是典型的的商业街,到到了近代 和现代,我我国商业街街发展落后后于法国等等西方国家家。 从从全球来看看商业街发发展大体分分为七个阶阶段。第一一个时期就就是集市 贸易。第第二个时期期这些摊贩贩慢慢地开开始进店,形形成店铺格格局,在道道路两侧形形成不同数数量不同规规模的店铺铺。第三个个时 期,实际际上随着商商业街的发发展,有些些地方形成成小的商业业中心。第第四个时期期,大型商
2、商业街的出出现。第五五个时期,是是规 范化的商商场和超市市业态加入入到流通领领域以后,实实际上就给给商业街的的结构增添添了骨干力力量。第六六个时期是是六十年代代, 商业街由由于中产阶阶级搬到郊郊区居住进进入低谷时时期。第七七个时期,商商业步行街街增加shhoppiing&nnbspmmall p购物中 心,出现现购物、文文化娱乐、休休闲、展示示等趋势,商商业步行街街开始在各各国获得大大发展。 22商业步步行街对城城市发展的的影响与作作用 (1).商商业步行街街是城市的的商业文化化名片,是是城市繁荣荣的象征,是是城市运营营的点睛之之笔。 (2)重振振原有商业业中心,带带动城市新新一轮发展
3、展 (3)塑造造新的城市市中心,没没有大型商商业步行街街,新城区区就无法形形成城市的的中心。上上海徐家汇汇的开发改改造非常成成功, 拥有地上上商业区、地地下商铺网网、周边支支持商业网网和多个广广场型活动动中心,并并由多种垂垂直交通将将整个系统统连通成为为一 个环形的的商业区,其其实质是一一条地下通通行的环状状商业街。由由于徐家汇汇商业区的的带动,楼楼价从30000元上上升到80000元, 迅速成为为新城区。 (4)步行行街对城市市商业结构构更新,改改变了单一一购物结构构,通过发发展旅游文文化等多种种功能,提提升了城市市生活品质质。 (5)强化化城市中心心的价值和和凝聚力,改改变城市空空心化的格
4、格局 (6)步行行街对城市市文化影响响较大,它它是对都市市文化的提提升与再造造。商业步步行街所倡倡导的不仅仅是城市文文化的堆砌砌或变 迁,它蕴蕴藏着文化化移植、文文化嫁接、文文化转换的的城市发展展,因此步步行街将商商业文化提提升为社会会文化层次次。 33.国际一一流商业步步行街的发发展特点 国国际一流的的商业步行行街具有特特征: 11、硬件设设施一流,包包括市政、交交通和商场场乃至购物物环境的硬硬件设施。 22、它应该该是多功能能的,比如如购物、休休闲、文化化、娱乐、餐餐饮、旅游游六个方面面。 33、商业步步行街管理理水平应该该是一流的的,不仅要要具备普通通的商业物物业管理功功能,而且且在步行
5、街街整体形象象宣传 方面,公公共服务与与商业服务务水准方面面也应该是是一流的。 44、&nbssp世界著著名步行街街具有较高高的文化内内涵与艺术术品味。 法法国巴黎的的香榭丽舍舍大街就是是国际一流流的商业大大街 它的发展展印证了上上述特征,香香榭丽舍大大街建于11670年年,西起戴戴 高乐星形形广场的凯凯旋门,东东至矩形协协和广场,街街道全长11800米米,宽1220米,中中间车行道道可并行110辆汽车车。爱丽舍舍大 街是法国国最繁华的的街道,是是法国繁荣荣富裕的象象征。这条条大街将巴巴黎所有的的名胜古迹迹,如东边边的波旁宫宫、卢浮宫宫、市 政大厦、巴巴士底狱广广场和西边边的凯旋门门,联系在在
6、一起了。大大街的改造造工程是于于19911年5月正式开开始的,整整个工程耗耗 资达2.44亿法郎 改造后增增加了地下下停车位,交交通更加方方便。 图图1香榭丽舍舍大街入口口凯旋门 香香榭丽舍大大街是巴黎黎之魂,大大街的东半半部分是7700米长长的林荫大大道,两侧侧绿树成行行,郁郁葱葱葱,如诗诗如画。成成群结 队的飞鸽鸽在草坪中中悠然散步步,是闹市市中不可多多得的是一一块清幽之之处。 爱爱丽舍大街街西段长约约11800米,是商商家云集之之地,不太太长的街道道两旁布满满了法国和和世界各地地的大公司司、大银行行、航空 公司、电电影院、高高档商店和和餐馆。在在这条街上上,仅电影影院和电影影发行公司司就
7、有500多家,著著名的有“高蒙”、“巴 黎”、“乔治五世世”等。这里里每天都有有法国和世世界的最新新影片上映映。这里报报刊杂志社社众多,巴巴黎竞赛画画 报、她她、致致敬、联联盟、雷雷次等330多家在在这里落户户安家。 世世界各大公公司争相把把这里作为为向世界展展示自己实实力的窗口口。“雷诺”、“白茹”、“雪铁龙”、“奔驰”、“菲亚 特”等欧洲名名牌汽车公公司在这里里设立汽车车展销大厅厅;日本的的“索尼”、“精工”等名牌公公司在此开开设专卖店店;法 航、俄航航等众多航航空公司在在这里开设设了售票处处;高档的的时装店、皮皮鞋店、首首饰店、箱箱包店、香香水店鳞次次栉比;夜夜总 会、歌舞舞厅、咖啡啡屋
8、星罗棋棋布;巴黎黎三大夜总总会之一的的“丽多”就设在这这里。这一一切加上凯凯旋门和协协和广场吸吸引了 各国的游游客。“流浪音乐乐家”、“街头画家家”、“街头艺人人”,也为这这条大街增增添了异样样的情调。 图图2法国香榭榭丽舍大街街 二二、国内商商业步行街街的发展水水平与存在在问题 国国内商业步步行街道发发展经历三三个阶段 11.第一阶阶段:加强强交通管理理,吸引顾顾客 22.第二阶阶段:体现现对步行者者的关怀 33.第三阶阶段:成为为社区活动动中心 国国内商业步步行街道大大部分是原原先基础良良好的商业业街区,后后来将机动动车道路改改建为步行行道,其建建筑格局、商商业布局等等 基本延续续多年来已
9、已经形成的的风貌。 由由于先天不不足,后天天改造水平平有限,国国内商业步步行街普遍遍存在如下下问题: 11、经营序序列矛盾。 22、商业利利润下滑。 33、商业功功能单一,文文化休闲功功能不强。 44、空间序序列和尺度度与消费者者心理行为为存在差异异。 55、交通系系统滞后,内内外部交通通组织不畅畅。 北北方步行街街以北京王王府井为代代表,不断断进行升级级与完善,2002年5月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的 目标和措施。 为为适应经济济全球化和和科技的高高速发展,以以及电子商商务的普及及应用,王王府井商业业街将实施施功能、结结构、档次次、形象的的 全面调整整与提升。 完善功功能。从单
10、单一购物的的初级化市市场,向购购物、旅游游、休闲、娱娱乐、会展展、文化等等多样性的的高级化市市场功能转转 变。 调整结结构。将传传统的商业业结构向现现代化、国国际化商业业结构转变变。按照国国际通行的的中心商业业区结构和和业态分布布进 行调整,商商业占,餐饮企企业占,休闲、娱娱乐、酒店店、服务等等占。 提升档档次。王府府井要融入入世界经济济大潮中,引引进跨国公公司、世界界知名品牌牌,国际管管理集团,使使王府井成成为引领 时尚潮流流展示世界界名品的舞舞台。 特色商业街街成功六要要素 22004-8-111 几几乎每一座座国际化大大都市,都都有一条引引以为自豪豪的特色商商业街,如如法国的香香榭丽舍步
11、步行街、美美国纽约的的“唐人街”步行街、中中国上海的的南京路步步行街、北北京王府井井步行街,它它记载着一一座城市发发展的足迹迹和历史,并并成为这座座城市的标标志性街道道而吸引着着成千上万万的外地人人。在河北北保定,建建成后的鑫鑫龙湾商业业特色街,就就是这样一一条黄金特特色商业街街。 建华北路两两侧的鑫龙龙湾、建华华批发市场场、东风桥桥服装批发发市场等在在古城乃至至全省的名名气可谓“响当当”,这些市市场吸引了了许多人前前来购物。鑫鑫龙湾特色色街的建成成,它将吸吸引各地的的投资者和和经营者的的眼球,未未来将是保保定商气最最浓的一条条街。 辐辐射 笑笑迎南来北北往客 特特色商业街街的功能要要辐射整个
12、个城市而不不是仅在某某一地区某某一范围内内发挥作用用。换句话话说,特色色商业街应应是一座城城市的开放放窗口,它它是整个城城市经济和和商业发展展的中枢,是是南来北往往的客流集集散地。 目前,建华华北路鑫龙龙湾商业街街可以说是是面向本地地,辐射全全国。许多多国内外名名吃、名店店、名品将将进驻鑫龙龙湾,他们们的加入将将带动建华华北路众多多的客商,聚聚合在鑫龙龙湾,未来来的鑫龙湾湾将形成“买全国、卖卖全国”的局面,并并逐步与国国际接轨。 地地段 风风水宝地黄黄金街 特特色商业街街应位于城城市的黄金金地段。地地价和土地地的利用率率最高,交交通极为便便利,建筑筑物高度集集中,有现现代化的市市政、信息息环境
13、,对对国际跨国国公司有巨巨大的吸引引力。 处处于黄金地地段的建华华北路,交交通非常便便利,其周周围有裕华华路、百花花路、东风风路,使建建华北路具具有得天独独厚的交通通优势。建建华北路附附近还有火火车站、长长途汽车站站、公交汽汽车站,极极大方便了了市民和外外地游客旅旅游、观光光、购物的的需要。 客客流 熙熙熙攘攘人人气旺 人人口因素是是特色商业业街发展的的动力。建建特色商业业街首先要要为商业街街的客流量量和客流密密度作较准准确的计算算。有了客客流的保证证,就有了了充足的购购买力。 有有关部门曾曾做过精密密统计,建建华北路每每天的客流流有5万至10万人次次,12小时内内最多客流流可达155万人次。
14、毋毋庸置疑,待待建华北路路两侧的项项目全部建建成后,这这条街上的的客流将会会进一步增增长。 历历史 经经年老街有有影响 特特色商业步步行街要有有浓厚的文文化、历史史氛围。有有了浓厚的的文化、历历史基础,才才能够吸引引消费者的的购买意识识。商业文文化特色不不仅是商家家追求的经经营目标,也也是未来商商业街建设设的着眼点点。建华北北路是传统统的商业聚聚集区,有有着久远的的历史。解解放前在这这里就形成成了酱菜、铁铁球、春不不老等一批批保定最早早的商业品品牌。而随随着建华北北路鑫龙湾湾的全面开开发,将成成为市区最最大的商业业中心,形形成浓厚的的商业氛围围。 我我们可以看看到,建华华北路完全全符合建商商业
15、特色街街的六大要要素,具有有建特色商商业街的绝绝佳优势。 商业街的的空间限定定和功能划划分 22004-8-100 商商业街不是是简单的概概念,更不不是简单地地把一条街街道两边做做成 店铺就就完了。每每个人对空空间个性都都会产生一一种感受,每每个不同的的 广场、街街道也都有有自己的个个性,怎样样能够让消消费者对购购物环境有有 一种良好好的感觉?这就需要要建筑师进进行精心地地设计。 现现在中国处处于反映了了经济的大大爆发时代代,特别强强调气派,建建 筑设计也也是如此。很很多大商厦厦,远看很很雄伟,但但缺乏人情情味,不 是很好的的购物环境境。王府井井大街经过过改造以后后,四、五五十米宽的的 大尺度
16、,购购物的人只只能顺着一一边走,不不愿走之字字形来回过过到马路 对面购物物。过去王王府井是老老店街、名名店街,千千姿百态,现现在变成 一眼看过过去就是像像政府办公公大楼的几几栋大厦,没没有人的尺尺度感。 现在开始始慢慢地进进行改善,马马路中间围围起一小块块咖啡座,几几个凳子,几几个雕塑小小品,试图图在辽阔的的广场尺度度上做出 一点人情情味。其实实这些东西西在原来的的规划设计计中就应该该考虑到。商商业街要特特别强调平平易近人,这这样才能吸吸引人来。 尺度作为建筑用词,尽管尺寸是固定的,但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马 路非常宽,汽车非常宽,楼房非常高,好像是给巨人
17、、神用的。亚洲是鬼的尺度,主要是香港、东京的楼房非常 高,给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度,小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲 的商业街、步行街这种模式,而不是像美国那种自大自狂的尺度。 现现在商业街街的外观设设计已经不不仅仅建筑筑材料,包包括用装饰饰材料、灯灯箱广告,干干花、灯饰饰、招牌等等各种各样样的软 性装饰,目目的是为了了营造繁华华感和商业业氛围。商商业街的细细部处理,跟跟业态定位位、店铺档档次有关。每每个商业街街应该有 自己的个个性,而不不是千篇一一律,做餐餐饮酒吧一一条街和国国贸品牌店店不应该采采用同一种种手法。 住住宅和商业业是互相支支撑的,以以前的商
18、业业街可能是是出于配套套的考虑,因因为住宅小小区有这方方面的需要要。但广东东更注 重人人皆皆商,小区区下面一定定要有底商商,商铺也也很好出租租。这种底底商档次一一般不高,但但一应俱全全,商业非非常普及。北北 京的高档档楼盘大都都规定不让让餐饮业进进去,实际际上餐饮业业也是小区区配套需要要的一部分分。 谈商业街街规划设计计的有关问问题 22004-8-5 商商业地产和和住宅项目目区别很大大 商商业地产项项目从规模模和形态上上分两大类类,一类是是大型的 Shopppingg&nbsspMalll,还有有一类是商商业街的商商铺店 面。Shooppinng&nbbspMaall即购购物中心,北北京四、
19、五五环路沿线线规划了 四、五个个Shopppingg&nbsspMalll,但到到目前为止止,真正意意义上的 Shopppingg&nbsspMalll一个都都没建起来来。 这这中间反映映出一个问问题,国内内发展商在在商业地产产开发方面面缺 乏经验,操操作思路、操操作程序、招招商渠道等等也把握得得不好。其其中 最大的问问题是认不不清商业地地产和住宅宅项目开发发的区别。很很多发展 商已经做做了许多住住宅项目的的开发,以以为商业地地产也可以以像住宅项项目那样运运作,找地地找项目,自自己做市场场评估,自自己 完成规划划设计,然然后招商,振振臂一呼,结结果就会一一呼百应,实实际上存在在很大的问问题。
20、为为什么说商商业地产和和住宅项目目存在很大大的区别呢呢?做住宅宅项目时,发发展商可以以自己分析析市场,根根据对市场场需求 的研究作作产品定位位,决定户户型的比例例以及住宅宅产品的类类型,然后后通过销售售处进行直直接销售。但但大型的综综合商业则则完 全不同,它它的销售对对象不是直直接的购物物消费者(可可能有些散散户,可以以把他们视视为直销),而而是商家,特特别是主力力 店。发展展商首先要要找到主力力店,按照照他们的要要求进行规规划设计。对对于大型综综合商业,这这是最难的的一件事情情。比如一一 个几十万万平米的店店,招一家家主力店最最多是2万平米(家家乐福分店店卖场部分分是80000120000平
21、米),就就算能拿到到能够解 决十万平平米的主力力店,还有有十几万平平米等待解解决,这会会对发展商商产生非常常大的压力力。 发发展商通过过对市场环环境和北京京人口的分分析,认为为Shopppingg&nbsspMalll有市场场需求,然然而具体操操作并不容容易。既 然是传销销,发展商商要把店铺铺卖出去,就就应该先决决定主力店店的形式,是是仓储式还还是像家乐乐福这样的的家电用品品,对于不不 同的主力力店其卖场场的比例大大小也不同同。我们曾曾给家乐福福做设计过过学院路分分店,知道道他们对卖卖场的面积积、停车位位的面 积、货架架的陈列等等都有一系系列的要求求。如果发发展商自己己做设计不不符合这样样的要
22、求,那那绝对是错错误的,而而且做得越越深 入,后期期招商的困困难越大。 商商业街的空空间限定和和功能划分分 商商业街不是是简单的概概念,更不不是简单地地把一条街街道两边做做成店铺就就完了。每每个人对空空间个性都都会产生一一种感 受,每个个不同的广广场、街道道也都有自自己的个性性,怎样能能够让消费费者对购物物环境有一一种良好的的感觉?这这就需要建建筑师 进行精心心地设计。 现现在中国处处于反映了了经济的大大爆发时代代,特别强强调气派,建建筑设计也也是如此。很很多大商厦厦,远看很很雄伟,但但缺 乏人情味味,不是很很好的购物物环境。王王府井大街街经过改造造以后,四四、五十米米宽的大尺尺度,购物物的人
23、只能能顺着一边边走, 不愿走之之字形来回回过到马路路对面购物物。过去王王府井是老老店街、名名店街,千千姿百态,现现在变成一一眼看过去去就是像政政府 办公大楼楼的几栋大大厦,没有有人的尺度度感。现在在开始慢慢慢地进行改改善,马路路中间围起起一小块咖咖啡座,几几个凳子,几几个 雕塑小品品,试图在在辽阔的广广场尺度上上做出一点点人情味。其其实这些东东西在原来来的规划设设计中就应应该考虑到到。商业街街要 特别强调调平易近人人,这样才才能吸引人人来。尺度度作为建筑筑用词,尽尽管尺寸是是固定的,但但小的尺度度更能让人人觉很舒服服、 很亲切。柏柏扬讲过美美国的尺度度体现的是是马路非常常宽,汽车车非常宽,楼楼
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