筑境风情商业街招商策划方案研讨44472.docx
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1、n 当前文档修改密码:8362839案例四、筑筑境风情商商业街招商商策划案一、招商准准备及阶段段划分1、招商准准备根据筑境风风情商业街街目前的销销售和招商商情况,本本招商节点点开始时间间定为111月20日,招招商的准备备工作包含含如下内容容:(1)与政政府及林学学院洽谈工工作:编号细则完成时间1特色美食街街规划申报报11月200日之前2税收减免、定定额税、优优惠政策问问题11月200日之前3经营商户经经营手续办办理简化问问题11月200日之前4交通、环保保、工商、税税务等方面面的优惠政政策11月200日之前5经营管理公公司注册11月200日之前6与林学院后后勤协商,充充分利用林林学院的资资源1
2、1月200日之前(2)招商商文本及相相关资料准准备编号细则完成时间1招商手册11月200日之前2招商商铺平平面图及面面积11月200日之前3招商业态比比例和业态态细分11月200日之前4推广计划及及费用预算算(给客户户参考)11月200日之前5招商地点确确定及办公公用品到位位11月200日之前6销售价格表表11月200日之前7租赁合同范范本11月200日之前8合作经营合合同范本11月200日之前9物管文本已有10装修要求11月200日之前11商业管理文文本11月200日之前(3)其它它准备工作作编号细则完成时间1物业管理及及经营管理理公司确定定11月200日之前2招商团队组组建完毕11月200
3、日之前3异地招商工工作计划的的确定11月200日之前4招商负责人人及相关人人员的激励励制度11月200日之前5代理招商的的规范文本本(针对商商业街内分分割的代理理招商内容容)11月200日之前以上这些事事宜的协商商最终以书书面文件或或文书的形形式确定,以以便在招商商时使用。2、阶段划划分在招商准备备工作完成成后,根据据实际情况况,我们将将本商业项项目的招商商过程划分分为以下几几个阶段,以以安排招商商中的整体体工作,并并对招商工工作起指导导性作用。(1)第一一阶段启动动期招商(05年11月20日-06年1月中旬)阶段任务务启动主力业业态的招商商工作,争争取引进55-8家有有影响力的的商家;完成特
4、色街街的申报和和宣传工作作,力争引引入一部分分旅游特色色产品的商商家;争取完成商商业街内各各业态1-2家主力力店;本阶段需要要完成整个个招商任务务的20%左右;稳进式的销销售结合重重头招商,树树立项目品品牌商业街街的形象; 阶段工作适合本项目目的主力店店招商洽谈谈;与政府有关关部门的合合作;异地招商的的推广;06年元旦旦杭州房交交会的宣传传;项目在临安安的宣传工工作;对项目的大大规模宣传传和广泛招招商;其它意向商商家的洽谈谈;年终的招商商庆典活动动;(2)第二二阶段招商商集中期(06年2月中旬-06年3月底)1、 阶段任务务各业态的招招商工作持持续跟进,掀掀起年后招招商的热潮潮;主力业态再再引
5、进3-5家;完成全部业业态招商商商家的500%;对临学院和和临安本地地的宣传到到位;特色街的招招商初具规规模;进行一定的的开街宣传传;争取成为世世界休闲博博览会(时时间:20006年4月22日至10月22日)分会场场的设点之之一;销售集中进进行;2、 本阶段工工作接受各商家家的主动上上门;主动接洽我我们可望进进驻的商家家,签订合合同或达成成意向;1- 3次大规模模的销售活活动(在特特色街等完完全明确后后);1-2次的的大型招商商促进活动动;部分商家开开业的宣传传;管理部分商商家的装修修,协调其其中存在的的问题;在年后趁机机把握市场场先机会,率率先启动招招商工作;5、1节的的活动(3)第三三阶段
6、招商商冲刺期(06年4月初-06年5月底)阶段任务务利用休闲博博览会带动动商家进驻驻;通过广告宣宣传召开大大规模的招招商活动;力争完成220%的招招商任务,即即整个步行行街的招商商完成900%;对开街进行行宣传;促进协议商商家最后签签定合同;管理好装修修入场工作作;本阶段工工作休闲博览会会分会场的的宣传和具具体活动开开展;与临安市民民及林学院院的互动活活动;人员走访,促促进商家落落定;敦促已签订订商家进行行装修,准准备9月份的整整体开街庆庆典活动;杭州5月房房交会展开开一次招商商、销售与与开街的形形象活动;广告宣传的的跟进;(4)第四四阶段招商商持续期(06年6月)本阶段大部部分商户已已经落定
7、,同同时将完成成一部分商商家的后续续进场,如如该部分商商家在开街街前未能及及时完成装装修,则将将由商业管管理公司监监督,在开开街前3日内暂停停装修;根根据实际的的招商情况况,确定部部分物业的的流向;举举行开街庆庆典活动的的准备。二、招商时时间表开街准备期启动期春节持续期冲刺期集中期06/05/3106/06/0806/03/3006/01/2506/02/0805/11/20招商进度计计划表节点时间备注招商准备期期2005年年11月20日前完成招商准准备工作招商启动期期2006年年11月20日-06年1月25日与3-5个个主力商家家达成合作作意向,由由此引爆招招商高潮,截截止春节前前中等商户户
8、陆续引进进,小商户户紧跟其后后。完成招招商20%。春节休整2006年年1月26日-20066年2月8日积累客户招商集中期期2006年年2月9日-20006年3月31日大商户、中中等商户基基本确定,大大规模招商商进行。完完成招商共共70%。招商冲刺期期2006年年4月1日-20006年5月31日准备开街,并并促进签约约和进场装装修。完成成招商共990%招商持续期期2006年年6月1日开始完成剩余的的招商工作作。开街2006年年6月8日盛大开街三、业态规规划及商家家推荐1、业态规规划(1)由(1)和(2)部分组组合成为娱娱乐主题商商街。该商街位置置处于临安安市民前往往本项目的的前言;同时辐射了了社
9、区和学学生消费群群体;娱乐商业具具有一定的的辐射力,可可以吸引周周边人群前前往;娱乐主题街街一般在晚晚上较为热热闹,因此此,必须设设置在离社社区中心有有一定距离离处,考虑虑有一定独独立性;通过设置该该主题商业业可以提升升整个商业业街形象;娱乐商街需需要一定的的独立性,该该商街正好好具备如此此特性;(2)由(3)和(5)部分组组合成为餐餐饮主题商商街。从建筑设计计和布局上上说,适合合为美食街街区;餐饮业态具具有一定的的发散力,可可以吸引其其它的消费费人群,因因此,在位位置设置上上,我们选选择了连接接大学路的的商街;餐饮对本社社区居民应应该从便利利性上考虑虑,因此,餐餐饮位置最最好设置在在整个社区
10、区内部;该商街同时时承接大学学路和社区区内部的规规划路(南南北走向),连连通了内部部和外部;连通项目一一期和三期期,居于社社区内核心心位置;(3)由(4)和(7)以及(66)、(100)部分组组合成为购购物主题商商街。直接处于社社区内南北北向规划路路上,北面面正对林学学院,学生生便利性购购物将形成成支撑该商商业主题街街的主力消消费群之一一;承接娱乐主主题街和餐餐饮主题街街,充分体体现商业价价值;项目商业有有一定规模模,购物是是必不可少少的一个主主题内容;学生对购物物的消费需需求,从项项目位置和和本主题商商业街上看看,是非主主要消费行行为,因此此,便利性性很重要;通过购物街街的设置,可可以有效的
11、的吸引外部部人流进入入社区内其其它主题商商业街进行行消费。(4)由(9)和(111)部分组组合成为家家居生活主主题街。与购物主题题街有机连连接,互为为补充;由于高层的的间距等阻阻碍,该街街面采光等等相对不足足,使用营营造为非经经常性消费费主题,如如家居、生生活用品等等。该主题商街街直接通向向环城北路路以东,人人气相对不不足;通过家居店店灯光和装装饰的营造造,有利于于改善区内内的氛围;直接连通环环城北路,便便于建材的的运送;(5)由(122)部分组组成的休闲闲主题街。位置较偏,以以休闲业态态的设置能能充分吸引引各类人群群前往进行行消费,带带动该商业业主题的价价值;通过集中休休闲业态的的设置,可可
12、以吸引周周边人群的的导入;休闲店主要要以夜间营营业为主,设设置于本位位置,对社社区居民影影响不大。直接面临环环城北路,对对外部的客客源有一定定的引力;(6)由环环城北路组组合的大学学商街。直接大范围围面对浙江江林学院,在在便利性上上有充分的的优势;直接面对环环城北路,可可同时考虑虑设置针对对市民的业业态穿插;通过东西横横向学生街街的设置,充充分引入人人流进入社社区内商业业街;娱乐主题街街部分业态态也是大学学商街的延延伸内容;(7)由(8)部分组组成的旅游游特色街户型面积不不大,适合合旅游产品品销售;直接对外,充充分提升环环北商街的的整体价值值;在该街区内内设置有临临安特产,面面积不大,但但能给
13、到本本案消费的的外地消费费者提供附附加性的消消费内容。2、与临安安经济结合合的部分特特色街内容容说明(1)特色色美食街这里主要经经营的是临临安的特色色美食,将将临安所有有的餐饮资资源整合,形形成一条具具有临安本本地特色的的美食街,所所有的材料料几乎都采采用本地比比较特色的的产品,例例如临安土土菜、本鸡鸡、笋干、板板栗等等,充充分挖掘和和利用临安安本地的特特色资源,一一方面让游游客享受这这生态旅游游城市当中中独具特色色的美食,另另一方面,可可展现临安安当地的民民俗文化,让让游客了解解临安、热热爱临安。由于独立于于住宅外,这这条街主要要为中式餐餐饮,临安安的土菜和和野味风靡靡杭州,由由于临安目目前
14、尚无良良好的美食食一条街,我我们希望能能填补这个个空白,成成为临安市市的特色美美食一条街街主要为外外地游客服服务,兼顾顾本地区的的居民,学学生以及临临安地区的的其它消费费群,就建建筑形式上上看,该格格局也适合合餐饮街的的构筑。可可一、二、三三层联通。该特色美食食街可包括括野味馆、土土菜馆、临临安小吃、临临安沙锅店店、早餐店店、临安家家常菜馆、临临安风味馆馆、其它临临安特色美美食馆、少少量杭帮菜菜等。(2)旅游游特色街这里主要经经营的是临临安的特产产以及旅游游商品,将将临安所有有的特产资资源整合,形形成一条具具有临安本本地特色的的旅游特色色街,所有有的商品几几乎采自临临安本地区区打造临安安真正意
15、义义上的旅游游特色街,为为游客提供供购买临安安特产的集集中性消费费场所。该特色街可可包括产品品有山茱萸萸(doggberrry),山山茱萸肉,笋干,山核桃,白果,银杏,栗子,笋,水煮笋,茶叶,香菇,棕叶,箬叶、山山核桃、临临安本鸡、昌昌化鸡血石石以及其它它的特色旅旅游商品等等。3、 商家推荐类别名称地址面积电话备注餐饮老东北菜馆馆锦江路1008号A座637211037一席地火锅锅城新民街1887号150平方方米1317550268891 6381113811怪味岛火锅锅锦江路311号637577862豪胜客牛排排馆锦江路北一一号100平方方米639600979一品煲新民街1667号300平方方
16、米637299237千食客传世世汤包新民街1887号200平方方米638133877老家锅贴临临安店锦江路1771号150平方方米638022777欢乐时光美美食城城中街637166082农家乐潜阳路3663号638833245(略)4、招商比比例说明:商业街总建建筑面积22.8万方方,一、二二期合计约约2.3万方方,具体招招商面积和和比例如下下(业态之之间可根据据实际情况况互相穿插插,其中学学生服务店店、娱乐店店、家居生生活店、休休闲店、旅旅游特色产产品店可渗渗透到其它它主题街之之中):街名面积(M22)单间平均面面积(M2)数量(约)占总量比例例餐饮主题街街850015057 36.966
17、%大学商街12006020 5.22%娱乐主题街街250017015 10.877%购物主题街街590015039 25.655%家居生活主主题街260014019 11.300%休闲主题街街13002007 5.65%旅游特色主主题街10007014 4.35%合计2.3万MM2(三期50000方未未计入)170100%四、招商队队伍组建1、组建临临安”筑境商业业管理有限限公司”(11月份尽尽快确定)2、招商人人员人数的的配置与职职责根据工作需需要,我们们将招商人人员定为88名较为合合适。具体体工作分配配如下:招商总经理理(1人):负负责统管全全局,招商商战略及重重要商家谈谈判,制定定招商方
18、案案和进度,安安排招商人人员的日常常工作。招商主管(2人):执行招商方案、日常策划工作。负责日常商家的的洽谈与签约,协助招商总经理与重要商家的洽谈。招商代表(5人):由由主管经理理安排具体体招商工作作的接待与与跟进,各各业态招商商进行初步步的接待与与洽谈,每每人负责11-2个业业态;部分分人员可由由销售人员员兼任。主力店由招招商总经理理负责统筹筹和接洽。3、招商办办公地点因整个招商商需和销售售配合,建建议在销售售展示中心心设招商咨咨询点,另另在现场设设一招商办办公室,作作为签约和和客户咨询询场所。(1)杭州州销售展示示中心招商商咨询点(杭杭州现场办办公室)(2)临安安销售展示示中心招商商咨询点
19、(临临安现场办办公室)(3)各种种展示会设设立招商咨咨询点4、招商奖奖励制度招商公司的的收入为:三年租金金的年平均均值的1/12员工的收入入为:工资资+奖金招商主管:月薪30000元/月奖金为招招商顾问平平均奖*岗位系数数(建议11.211.5)招商代表:月薪15500元/月奖金为招招商项目租租金年平均均值的1/12*115%或20%5、团队要要求有良好的招招商经验有一定的商商业渠道有良好的沟沟通能力有良好的形形象有良好的职职业技能水水平有一定的道道德规范要要求有勇于创业业的精神有主动招商商的能力五、招商优优惠措施1、关于办办理手续及及税费的优优惠(1)争取取与临安行行政主管部部门联系,以以招
20、商引资资的形式争争取对本项项目经营商商家的一部部分相关税税费的减免免;(三年年内税收减减半,申报报商业街统统一的定额额税)注:三佳公公司提前申申报“特色街”,争取政政府对商业业街的支持持,向工商商部门申请请特色街统统一的定额额税收,并并在商街试试经营的前前三年给予予税收减半半的优惠支支持。(2)与主主管工商管管理部门联联系,争取取本项目的的经营商家家办理手续续的简化,同同时代经营营商家办理理相登记手手续;(3)由招招商部们作作为平时商商家与工商商及税务的的联系单位位,以解除除商家的后后顾之忧。(根根据实际需需要,可直直接由个人人专项负责责服务)2、针对项项目欲引入入的商家提提出以下一一些优惠措
21、措施:(1)优惠惠措施表1类型特征租赁面积优惠备注普通商户小商户、例例如杂货店店、小书店店、音像店店、眼镜店店、美发店店100平方方米以下(环北街)免免租三个月月(内街)免租半年1年起租中等商户网吧、足浴浴、小餐饮饮200平方方米以下免半年租金金免1年物业业管理费1年起租大商户、品品牌商户中型餐饮、超超市、品牌牌连锁店200平方方米以上免租1年到到3年免2年物业业管理费,对对个别品牌牌店可考虑虑提供装修修支持具体与商户户详谈,品品牌店不受受面积限制制旅游特色产产品如山货等当当地特产面积不限制制免租2年2年起租3、关于对对商家经营营配套的优优惠(1)对于于部分非常常有影响的的品牌商家家可以从招招
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