某楼盘可行性研究报告104121.docx
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1、 骏景南苑项项目可行性性研究报告告(东区)广州合生骏骏景房地产产有限公司司二00二年年十月目 录录 一、项目目名称 3二、项目地地点 3三、项目背背景 3四、项目开开发企业概概况 3(一) 发展商简介介 3(二) 投资商简介介 4 五、项目规规划设计 55(一) 总体规划 5(二) 主要经济技技术指标 5(三) 形态结构规规划 6(四) 住宅基本户户型 7六、市场分分析及发展展前景 7(一) 2001年年广州市房房地产市场场前景分析析 7(二) 项目市场分分析 101、 优越的地理理位置 1112、 配套完善,生生活便利 113、 周边楼盘分分析 124、 项目的发展展前景 112七、项目资资
2、金筹集 12八、基础数数据说明.13九、项目开开发与销售售计划.13十、财务分分析 144(一) 销售收益估估算表 14(二) 利润估算表表 14(三) 现金流量表表 15十一、项目目评估结果果 16骏景南苑(东东区)可行行性研究报报告一项目名名称骏景南苑二项目地地点广州市天河河区中山大大道南面、车车陂路西面面地段。建建设用地规规划许可证证号:穗规规地证字(11997)第第136号号。项目东东侧为车陂陂路;南面面为规划住住宅区,距距黄浦大道道约5000米;西侧侧为规划住住宅区;北北面是成熟熟住宅小区区“骏景花园园”,紧临中中山大道。三项目背背景第一、广州州市经济发发展势态,为为房地产业业的快速
3、发发展提供有有力保障。广州市具有庞大的房产消费群体,为房地产的有效开发提供根本保证。第二、广州州市区东移移,使天河河区成为新新的市中心心区,“骏景南苑苑”所在地成成为近市中中心区,具具有优越的的地理位置置。“九运”主会场建建于东浦,使使东浦板块块成为房地地产的热炒炒之地。第三、“骏骏景花园”的成功开开发,为“骏景南苑苑”开发奠定定了良好的的基础。可可以说“骏景南苑苑”的开发是是应消费者者之求,按按需而开,顺顺势而生。第四、“骏骏景南苑”的开发商商为“广州合生生骏景房地地产有限公公司”,与“骏景花园园”开发商“广州合生生科技园房房地产有限限公司”是一套人人马,有较较高的房地地产开发技技术力量,在
4、在小区规划划、建筑安安装、销售售策划、物物业管理等等方面有着着丰厚的基基础和丰富富的经验。四项目开开发企业概概况(一)发展展商简况 广州州合生骏景景房地产有有限公司是是由广州天天河科技园园实业发展展有限公司司和(英属属处女岛)南南博置业有有限公司合合作成立的的中外合作作公司,经经广州市工工商行政管管理局批准准于二000一年六月月四日注册册登记,注注册资金为为221667万元,合合作经营期期限为300年。 合合作公司宗宗旨为:为为社会提供供环境优美美、生活舒舒适、价格格适宜的房房地产商品品,并从开开发中获得得合法利润润,发展各各方经济。生生产经营范范围是:在在经广州市市规划局编编号为:穗穗规地证
5、字字(19997)第1136号建建设用地规规划许可证证同意使用用的位于天天河区中山山大道南面面、车陂路路西面地段段土地的开开发、建设设、销售、出出租以及管管理自建的的商业住宅宅楼宇。合合作项目规规划总用地地面积为22539665平方米米,项目计计划分期分分批进行开开发,建筑筑总面积约约为45万万平方米。 合作公司司设董事会会,实行董董事会领导导下的总经经理负责制制。董事长长肖燕霞系系由南博置置业公司委委派,董事事会成员共共五人,由由董事会决决定合作公公司的一切切重大事宜宜。公司下下设办公室室、财务部部、工程部部、销售部部等部门。公公司员工共共30人,其其中大专以以上学历220人,中中级职称11
6、0人,高高级职称22人,聚集集了一批房房地产开发发建设、销销售各方面面的人才。 (二)投投资商简况况 中方方 广广州天河科科技园实业业发展有限限公司。该该公司提供供项目已三三通一平的的用地开发发权及5%注册资本本。外方 南博置业业有限公司司(英属处处女岛)是是香港合生生创展集团团旗下的投投资公司,倚倚靠集团的的实力,在在内地投资资创业。集集团自933年在内地地投资以来来,拥有在在内地注册册的十二个个房地产项项目公司的的物业发展展及投资权权益,其总总注册资金金为680054万元元,总建筑筑楼面面积积约为266213000平方米米。98年年公司股票票在香港联联交所上市市,筹集资资金达644300万
7、万元,加上上集团对广广州房地产产市场的深深刻认识,使使本集团成成为广州房房地产界之之翘楚。合生创展集集团拥有完完整合理的的内部结构构及各方面面专业人员员,在广州州市房地产产市场竞争争中具备较较大的优势势,并把控控制成本放放在各项工工作的首位位。公司利利用大批量量生产的优优势,从设设计方案上上大套用、小小调整,原原材料大批批量采购,加加上采用标标准化管理理模式施工工建设等方方式,有效效地降低开开发成本,使使公司可以以将中高档档的楼盘按按中低档的的价格出售售,从而取取得价格优优势、规模模优势,有有效地提高高了在市场场的竞争力力。 近近年来,合合生创展集集团凭借其其雄厚的经经济实力,良良好的施工工质
8、量,不不断强化其其品牌优势势。公司组组织开发的的华景新城城、暨南花花园、愉景景雅苑、骏骏景花园,帝帝景苑在广广州市各具具特色、灿灿烂一方,堪堪称典范,这这些楼盘总总建筑面积积超出1225万平方方米,推出出销售住宅宅的销售率率达90%以上,市市场反应热热烈。公司司在发展过过中,与金金融部门、合合作单位建建立了良好好的信用关关系,取得得了良好的的社会信誉誉和广泛的的社会支持持。目前正在全全面展开开开发的楼盘盘有:华南南新城(占占地30000亩,设设计总建筑筑面积2660万平方方米);珠珠江帝景(占占地10000亩,设设计总建筑筑面积1556万平方方米);逸逸景翠园(占占地5800亩,设计计总建筑面
9、面积90万万平方米);骏景南苑苑(占地3375亩,设设计总建筑筑面积455万平方米米);愉景景南苑(占占地4.88万平方米米,设计总总建筑面积积15.77万平方米米),这些些新盘的顺顺利开发,将将更显“合生”气势,稳稳固龙头地地位。五项目规规划设计骏景南苑将将建设成为为大型高尚尚住宅区,以以其优越的的地理位置置、超前的的规划设计计、完善的的配套设施施、幽雅的的园区环境境,专业的的物业管理理,为居民民提供舒适适、方便、高高质生活环环境。(一)、总总体规划 骏景景南苑项目目占地面积积约25万万平方米,总总建筑面积积约49万万平方米。充充分利用其其优越的地地理位置,全全部用于建建造13-19层低低密
10、度、高高尚的大规规模住宅小小区。骏景景南苑东区区,占地面面积810000多平平方米,规规划建筑面面积约27757744平方米,由由37栋113-199层住宅楼楼组成。1、 规划结构力力图淡化组组团模式,采采用小区邻邻里住宅群群的结构模模式,削弱弱组团形态态,规划的的重点是组组织和丰富富居民的邻邻里交往和和居住生活活活动内容容,精心组组织住宅组组群。2、 以大面积的的绿地为纽纽带的机组组合,形成成风格各异异的围合或或半围合空空间。3、 住宅首层大大部分规划划为架空层层,以拓展展花园绿地地的空间,采采用点、线线、面结合合的方式形形成小区的的绿化系统统,中心绿绿化广场东东西向贯穿穿整个小区区。4、
11、小区以东部部40米规规划路为界界,分为东东西两部分分,两部分分在建筑形形式、建筑筑组合、路路网走向、绿绿地系统上上相互呼应应,使小区区成为一个个统一整体体。(二)、骏骏景南苑主主要经济技技术指标1、规划用用地平衡表表:2、主要经经济技术指指标表:项 目数 量单 位总征用地2539665平方米总规划用地地1620000平方米总建筑面积积49409905平方米其中:1、住住宅建筑面面积4660008平方米2、其中公公建面积280822平方米绿地面积156800平方米道路面积540400平方米绿地率33.9%容积率3.05建筑密度25%居住总户数数3628户居住总人口口126988人人口毛密度度78
12、3.88人/公顷 (三)、形形态结构规规划小区规划总总目标:特特色鲜明、生生态优良、经经济与环境境协调发展展的居住园园区。住宅设计健康、自自然、户型型多样。所所有户型设设计均考虑虑到自然通通风,创造造良好的室室内气候,依依据人的生生活模式,以以起居室为为中心,公公私、洁污污、闹静分分区。厅、房房朝向均以以景观视线线为主,兼兼顾朝向。立立面处理以以具有现代代化气息的的岭南特色色为目标。底底层部位架架空结合布布置环境艺艺术小品,娱娱乐设施等等,将室外外铺地自然然延伸进入入架空层,避避免架空层层无人光顾顾的情景,屋屋顶部分作作绿化处理理,顶盖弧弧型飘板,局局部漏空,体体伸通透轻轻灵的特点点。标准层层
13、处理为标标准凸窗台台,透空铁铁饰阳台栏栏杆,同时时户型之间间避免视线线干扰。(四)、住住宅基本户户型 小区设计有有三种住宅宅类型,共共63栋,户户型从二房房一厅一卫卫至五房二二厅二卫等等6种户型型,住宅面面积从666.95140平平方米(套套内面积)。六市场分分析及发展展前景(一) 2001年年市场分析析广州市经济济发展势态态,为房地地产业的快快速发展提提供有力保保障1、 近几年,广广州市的GGDP保持持了持续平平稳增长,从从19988年以来,增增长速度分分别为133%、133.3%、113.6%,20000年创近近5年来最最大增幅。从从而带来广广州居民收收入的持续续增长:城城市居民人人均可支
14、配配收入111683.39元,人人均消费性性支出95546.223元,同同比分别增增长16.9%和117.4%,20001年,市市政府预计计增长速度度仍会达到到12%,如如果按国际际上通行的的年收入价价格比来考考核居民的的购房负担担,19998年广州州的这一比比例超过了了9,高于于国际上较较为合理水水平3-66的范围,目目前,这一一比例则下下降到7.5-8,居居民的有效效购房能力力大大提高高。2、 房地产投资资资金充裕裕。20000年全市市房地产开开发企业资资金来源合合计5466亿元,比比前年同期期增长133.74%,房地产产资金来源源与实际完完成开发投投资的比例例为1.55 :1,房房地产投
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