池州市公寓专项市调概况33196.docx
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1、公寓专项调研报告一、目标: 重点了解市市区与项目目周边住宅宅及公寓产产品、价格格、推广与与销售情况况 确定本案客客户定位 确定项目推推广方式与与销售策略略二、调研对对象与调研研内容确定定: 重点可比调调研对象:景宜公寓寓、和泰SSOHO、五五州尚华国国际、书香香名邸、樟樟树湾、汇汇景碧水康康城、华邦邦阳光城、清清溪苑、碧碧桂园、翠翠屏苑小区区、齐山小小区、上海海城公寓、齐景甲苑等。 重点调研内内容:1、 项目住宅或或公寓总体体数量及户户型配比2、 开盘时间及及交付时间间3、 销售状况及及推广促销销方式4、 产品特色及及优劣势解解析5、 购买人群特特征及分布布6、 定价策略三、各重点点案例解析析
2、: 平天湖假日日酒店一期期-景宜公公寓:此为为本案重点点可比性项项目之一。项目地址:池州市南门门外新老滨滨湖路之间间3一八国国道东侧 区 位 图建筑类型多层与小高高层住宅及及洒店式商商务公寓建设指标:占地面积227亩,该该项目分二二期建设,一一期开发的的为:商业业用房、住住宅、公寓寓等配套用用房,分AA区、B区区、C区占占地面积112亩,总总建筑面积积约为1.8万平方方米(其中中商铺30000平方方米、公寓、住住宅一三0000平方方米、地下下车库23300平方方米),全全框架,六六层总套数:250套(一一室一厅1170套,二二室二厅880套)主力面积:一室一厅的的以35-36为主,两两室两厅的
3、的以78为主.销售率97%左右右(只剩88套一室一一厅的)开盘时间:2006.4接受预预定.20006.111.8开开盘交付时间已交付销售策略:电视字幕、户户型单页、现现场展示为为主周边环境交通便利、配配套齐全、物业组成及及户型分析析、价格策策略一期以住宅宅、公寓为为主,部分分商铺及地地下车库,住宅250套,其中产权式公寓170套占住宅比重68%,面积35-36占1/3左右。产权式公寓寓以办公的的形式入网网,公寓面面积26-67,共共有8种户户型。公寓寓价格从一一八50-23000左右。定定金2万。普通住宅880套,778及811两种,房型6种种(二室)。住宅:2300-2400元/。商业共4
4、77套,面积积在34-103。价格:商业:外外街89000-1一一八00元元/,内内街:79900-88900元元/。定定金5万。客户群体投资客户居居多,行业业涉及个体体经商、企企业职员、单单身青年、老老年人等。优势区位:位于于南门商业业圈,地理理位置优越越,周边环环境良好。产品: 规规划设计符符合市场需需求,体量量适中,外立立面现代感感强,低层层建筑,框框架结构、3.6米挑高便于使使用。 定位:超小小户型100种人.(刚刚就业业的人,安安享晚年的的人,需要要减压的人人,陪读暂暂住的人,赠与亲朋朋的人,驻驻池办事的的人,商务务办公的人人,善待贵贵宾的人,投资出租租的人,城城郊互动的的人)规划:
5、 随随着周边环环境的改善善及各种小小区入住人人口的增加加,项目所在在区域逐渐渐成为城市市南部重要要商业圈价格:低总总价、面积积小、容易易被客户接接受.其他优势: 暂无劣势靠近外环,短期内周周边环境有有待改善.竞争策略差异化推广广方式、精精确的客户户定位 和泰星城城国际SOOHO公寓寓,此为本本案重点可可比项目之之一。项目地址:东湖路与清清风路交叉叉口西北角角和泰星城城三期 区区 位 图图建筑类型多层、小高高层住宅、SSOHO公公寓(办公公)建设指标:占地面积110万平方方米,总建建筑面积一一三万平方方米左右。其其中三期建建筑面积约约380000平方米米,集商业业、办公、住住宅于一体体总套数:2
6、84套办办公,其中中256套为为小面积公公寓,其他他为大面积积200以上办公公用房主力面积:分为三种,其其中主力户户型39-42,(还有一种种101 还有一一种78)销售率销售1000套,销售售率约400%开盘时间:2008.1.8交付时间2008.12.331销售策略:工地围墙、户户外大牌、报报纸、电视视字幕、短短信等周边环境交通便利、配配套及各种种设施正陆陆续完善物业组成及及户型分析析、价格策策略三期集住宅宅、办公及及商业为一体体,住宅:888套办公:2284套商业:一一三5套办公2844套,其中中小面积公寓寓256套套占90%,面面积39-42共2444套占96%左右,1101共8套占3
7、% ,788共4套套占1%公寓以办公公的形式入入网,层高高5米,公寓面积积39-101,共有5种户型。公公寓价格从从34500-36000元/左右住宅88套套,销售335套,销销售率400%,均价价31000元/左右商业一三55套,销售售59套,销销售率444%,均价价55000元/左右优惠方式:10万元元以内每套套优惠50000元,220-255万每套优优惠100000元客户群体事业单位工工作人员,公公务员等优势区位:北大大门正在形形成中的商商业圈,地地理位置优优越,周边边环境良好好。产品: 规规划设计符符合市场需需求,体量量适中,外立立面现代感感强,低层层建筑,框框架结构、5米挑高便于使使
8、用。 定位:总价价10一套套房。规划: 随随着周边环环境的改善善及各种小小区入住人人口的增加加,项目所在在区域逐渐渐成为城市市北部重要要商业圈价格:低总总价、面积积小、容易易被客户接接受.其他优势: 暂无劣势竞争策略 五州尚华华国际,此此为本案可可比性项目目之一项目地址:百牙路与长长江路交叉叉口西南角 区 位 图建筑类型高层住宅、公公寓、商业业建设指标:总建筑面积积241000平方米米左右。是一一幢现代化化的都市大大厦,共一一五+1层层,其中11-3层规规划为商业业,4-116层为豪豪华公寓,地地上地下停停车位充足足,宜商宜宜居。总套数:110套(其其中住宅660套)主力面积:以一三0-140
9、为主,销售率暂未销售开盘时间:计划在9月月份开盘销销售交付时间暂未确定销售策略:工地围墙、户户外广告。售售楼处现场场(与商之之都共筑池池州首个国国际理念规规划的HOOPSCAA区域)近近期推出一一系列活动动:最近一一期:尚华华有车一族族关爱计划划启动,凡凡是来尚华华国际现场场看房的有有车一族,可可凭车辆行行驶证领取取车用吸尘尘器一台。礼品有限送完为止。(一张行驶证只兑换一份礼品;本活动只限私家车,出租车、公交车或其他营运型车辆不参加。周边环境位于长江路路交通非常常便利、周周边教育、医医疗、生活活等配套相相对齐全,后后期商业氛氛围浓厚物业组成及及户型分析析、价格策策略项目为整体体开发建设设,集住
10、宅宅、办公及及商业为一一体,住宅宅:60套套办公及商商业:500套,共计1110套其中公寓共共4种户型型,面积1110公寓一五五套,面积积一三0公寓一五五套,面积积140公寓一五五套,面积积160公寓一五五套。预计计公寓价格格从34550-36600元/左右优惠方式:自预订日日起至开盘盘,每天优优惠1000元客户群体中高档收入入水平的客客户群体优势区位:位于于主干道,地地理位置优优越,交通通便利、产品:公建建外立面饰饰材,精装装电梯。全全方位智能能安防,物管:招商商局物业担担任顾问规划: 池池州首个国国际理念规规划的HOOPSCAA区域其他优势: 劣势竞争策略 宇成书香香名邸,此此为近期开开盘
11、的安居居工程项目目,影响力力较大项目地址:西北外环与与建设西路路交叉口东东南角,师师专西侧 区 位 图建筑类型多层及高层层住宅建设指标:项目占地2270。99亩,规划划建设总建建筑面积近近30平方米米,自然环环境十分优优越,西边边有白洋河河,秋浦河河和长江环环绕,周围围散布着众众多湖泊。宇宇成书香名邸邸“聚秋浦灵灵气、沐学学院落书香香“,由于东东临池州学学院,宇成成实业旨在在将这里建建成一个充充满浓郁书书香文化的的小区,形形成与文化化相邻、与与智者为伍伍的独有特特色。目前前,该项目目先期建设设的十二万万平方米的的安置房正正在紧锣密密鼓的交付付阶段。总套数:314套公公寓(第一一批安置区区内36
12、套套住宅,第第二批共2278套住住宅)主力面积:87-888销售率96%开盘时间:20087255交付时间年底前销售策略:夹报、横幅幅、报广、电电视、户外外大牌、工工地现场等等周边环境离市区较远远,原农药药厂所在地地,周边环环境较差,交交通与配套套设施一般般。物业组成及及户型分析析、价格策策略一期共推出出10幢住住宅,、其其中第一批批推出3幢幢安置区,面面积1199,一种房房型。可售售房源366套住宅,第第二批推出出7幢共2278套住住宅,面积积80,1011、1255,三种房房型。价格格17800元/起。均价价22000左右。优惠方式:3天之内内买房一次次性付款优优惠一五00元/平方方 按揭
13、优优惠80元元/平方销售:第一一批开盘336套销售售完毕,第第二批2778套,已已售一五22套,保留留1一八套套,可售88套客户群体区域内人群群,拆迁还还房者优势定位:项目目定于位低低档次的楼楼盘,吸引引部分中低低收入阶层层规划:区内内菜市场、幼幼儿园、商商场等配套套设施齐全全,智能化化管理、全全框架结构构。价格:17780元/起售,对对市场有较较大吸引力力劣势产品品质较较差,属于于城区边缘缘,竞争策略 天祥樟树树湾,此为为近期开盘盘销售较好好的楼盘之之一.在市市场上具有有代表性.项目地址:青阳北路东东侧(和泰泰星城西大大门正对面面) 区 位 图建筑类型住宅、商业业、办公建设指标:小区总占地地
14、面积655690平平方米,总总建筑面积积约1一三三171平平方米,一一期建筑面面积542257平方方米,小区区车库7000间,二二期建筑面面积约633053平平方米,有有住宅、商商铺、写字字楼等。总套数:380套(其其中住宅一一八4套,)主力面积:70-1110销售率一期销售772开盘时间:200852开开盘交付时间200812331销售策略:户外大牌、电电台、电视视台、工地地现场、报报纸、DMM单页等“看见樟树树,看见家家“”大型亲情情式人文生生态社区”周边环境政务中心,交交通便利、周周边配套正正在形成,物业组成及及户型分析析、价格策策略项目一期推推出7幢楼楼,住宅一一八4套,已已售一三22
15、套,销售售率72。销售均均价27000元/ 价格:储藏室11600-17000元/、车库33600元元/;一层:25000-26000元/;二层:27000-28000元/;三层33200元元/;四31100元/、五层22700元元/、六层:26000元/、阁楼11700-19000元/户型:88种 房型型面积在771-1一一三之间.优惠方式:活动优惠惠:购买住住宅一次性性付款优惠惠60元/,按揭优优惠40元元/,公积金金按揭288元/,买房即即赠送海尔尔家电(价价值29000-49900不等等)新婚客客户意外惊惊喜;凡在在08.66.10-8.311结婚登记记并购买房房屋,可获获赠16998
16、元红包包.客户群体工薪阶层优势区位:北大大门正在形形成中的商商业圈,地地理位置优优越,周边边环境良好好。产品: 规规划设计符符合市场需需求,体量量适中,外立立面现代感感强,低层层建筑,框框架结构、5米挑高便于使使用。 定位:看见见樟树,看看见家。”大型亲情情式人文生生态社区”规划: 随随着周边环环境的改善善及各种小小区入住人人口的增加加,项目所在在区域逐渐渐成为城市市北部重要要商业圈价格:低总总价、面积积小、容易易被客户接接受.其他优势: 暂无劣势竞争策略 华邦阳光光城,此为为即将开盘盘项目.重重点关注.项目地址:秀山路与南南湖路交叉叉口 区区 位 图图建筑类型多层、小高高层、高层层建设指标:
17、项目占地1128亩,规规划建筑面面积16万万平方米,其其中住宅114万平方方米,住宅宅容积率118;绿绿地率355%以上;停车位3300余个个个,其中中地上停车车位2277个。总套数:200多套套主力面积:80-1440销售率未售开盘时间:计划9月份份左右交付时间暂不确定销售策略:户外广告、电电影节、电电视画面、酒酒会等“别墅之上上的公馆”周边环境交通便利、环环境良好,周周边教育及及医疗、生生活配套齐齐全物业组成及及户型分析析、价格策策略“华邦阳阳光城”是华泰集集团在池州州倾情打造造的地中海海风格高尚尚社区,是是池州市中中心规模最最大、起点点最高、最最具升值潜潜力的楼盘盘。价格尚尚未公布。一期
18、即将推出16幢,首批推出7幢,户型在3种以上,8、9、10、11、一五号楼为多层。在售户型有80140平米。客户群体区域内换房房与周边年年轻人群优势项目位于池池州市城南南区中心地地段、秀山山南路与翠翠微路交汇汇处向南1100米,近近邻南湖商商业街、西西街、杏花花村小学、市市第二人民民医院、红红光农贸市市场、贵池池二中、杏杏花村文化化公园、白白洋河景观观大堤,项项目周边有有6路,一一五路,公公交车从此此通过。基基础设施配配套及公用用建设齐全全,交通便便捷,环境境优美,寸寸土寸金。园区在总体体规划,道道路布局,建建筑空间组组合上,充充分遵循以以人为本的的设计理念念,社区内内任何格局局和细节的的设计
19、充分分体现“以我为本本”的需求,将将地中海融融入生活,把把浪漫、情情调、高贵贵的情感融融入居所,注注重意境的的塑造,每每一处景观观都具有浓浓厚的诗情情画意和文文化氛围。 阳光城率率先提出了了”对步行者者尊重“的设计思思想,以水水为脉,以以人为心,以以路为轴。回回家远远看看去,棕榈榈就对你挥挥手致意,走走进家门口口,身心疲疲惫的心迅迅速在水脉脉中得到放放松,创造造一幅轻松松自如、休休闲放松的的度假村环环境,展现现一种放飞飞理想,回回归自然的的休闲心情情,引导一一种找回自自我、天天天度假的生生活方式。 领先先一步的设设计思想,气气势恢弘的的规划布局局,独一无无二的建筑筑风格,一一滴水看到到一片海洋
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