大连XX项目策划报告书(DOC26)7831.docx
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1、大连XX项目策划报告书第一部分:商用物业业1-大连市市概况1-1大连连市概况大连市位于于辽宁省南南部,辽东东半岛南端端,西北频频临渤海,东东南面向黄黄海,与山山东半岛隔隔海相对,共共扼渤海,素素有“京津门户户”之称,北北面背依东东北大陆,腹腹地了阔,甚甚称“东北之窗窗”,海、陆陆、空交通通发达,十十分便利。大连市区总总面积约112,5773.855平方公里里,人口约约547.41万人人,分6个行政区区,3个县级市市。2-大连市市的商业分分析2-1市场场回顾2-1-11国营商场场同合资商商场共存1998年年以前,历历史悠久的的天百大楼楼、大连商商场等国营营大型商场场凭籍货品品全、信誉誉好,在全全
2、市商业起起着举足轻轻重的作用用。随着超超过二十五五万平方米米合资商场场的引入,大大连商业市市场饱受冲冲击,原有有商场的租租赁及销售售市场几乎乎不复存在在,代之而而来的是商商场与商户户共同承担担曲险的联联营方式。迈迈凯乐大连连商场因经经营业绩突突出,是大大连少数采采用保底扣扣率合作方方式的商场场之一,如如服装保底底额多订于于18000美元/平方米。合资商场的的进入,打打破了传统统商业格局局,带来了了许多新鲜鲜东西,如如科学的管管理、舒适适的购物环环境、超级级市场、大大型游艺区区等,吸引引了以年轻轻人为主的的大批消费费者。面对对这种市场场状况,国国营商场强强烈感受到到危机的存存在,“危机”就是危险
3、险中存在着着机会,纷纷纷调整了了经营思路路。天百大大楼率先提提出“十五条龙龙服务”并利用500年店庆机机会,推出出全场店庆庆价,创造造了营业额额3天共40000万的佳佳绩,此举举在中央电电视台黄金金时段多次次亮相。大大连商场集集团也推出出“不满意就就退货”的承诺。进入20000年,各各大国营、合合资商场已已先后完成成商户重组组及市场定定位,竞争争同时也细细化了市场场,使各大大商场均有有一定数量量固定的消消费群体。2-1-22超市效应应步入20002年,随随着家乐福福、沃尔玛玛、麦德龙龙等国际大大型零售高高相继落户户大连,大大连的商业业竞争也随随之进入到到一个空前前白热化的的阶段。世世界排名前前
4、三位零售售商巨头美国的沃沃尔玛、法法国的家乐乐福、德国国的麦德龙龙同时落户户一个城市市,这是中中国独一无无二的,在在世界上也也是少见的的。2000年年7月,民族族超市“龙头老大大”北京华联联超市在大大连开业。华华联开业的的意义不只只是多了一一家商店,而而是因为具具有“民族性”,华联的的进入注定定了中、外外超市的肉肉博战已不不可避免。2-1-33商场相对对比较集中中闻名大连以以至全国的的天津街是是大连历史史悠久的传传统的步行行街,沿街街有天百大大楼、天伦伦商厦、国国泰大厦、巴巴黎之春购购物中心、新新世界百货货等大型商商场。相比天津街街,青泥洼洼桥商业街街虽然属于于后起之秀秀,但发展展相当迅速速,
5、以大连连商场、秋秋林女店、迈迈凯乐商场场、先施秋秋林、中山山大厦商场场为核心的的青泥洼桥桥商业街逐逐渐超过天天津街成为为大连最繁繁华的商业业街。2-2大连连商业分析析2-2-11大连现时时商业总存存量在调查的222个已开开业的商场场项目中,有有17个是座座落于中山山区,其余余5个分布在在西岗、沙沙河口及甘甘井子区。2-2-22未来商业业供应大连市正在在兴建或将将会落成的的商场项目目主要集中中在中山区区及沙河口口区。而预预计到20003年年年底,将会会有接近553万平方方米的商场场新面积落落成(见下下表)商场未来供供应表开业年份 中山 沙河口口2001年年3月12月 2229,000 1100,
6、8002003年年 72,500 16,08000总计 3331,500 2711,600占百份比 55% 455%大连市主要要已开业商商场一览表表编号 项项目名称 地区 位置 开业时时间 商场总总楼面建筑筑面积(平平方米) 层数(地地上) 层数(地地下) 商场管理理形式1 天津津街百货大大楼(北楼楼) 中山 天津街街中段 19300 100,000 5 1 百百货1 天津津街百货大大楼(南楼楼) 中山 天津街街中段 19300 3,000 4 无 百货2 大连连商场 中山 青泥洼洼桥 220年前 440,000 4 1 百百货3 新友友谊商店 中山 人民路路2号 19988 3,000 2
7、1 百百货4 韩国国批发城 中山 长江路路 19990年以以前 77,500 3 无 店铺5 秋林林女店 中山 胜利广广场旁 19900年以前 5,400 6 1 百百货6 中兴兴大厦 中山 友好街街42号 19990-006 335,000 7 2 百百货7 国泰泰大厦 中山 天津街街西段 19944-01 10,800 6 无 百货8 友谊谊商城 中山 人民路路2号 19996-002 112,0000 66 2 百货9 天伦伦商厦 中山 天津街街西段 19966-10 13,000 6 无 百货10 新新华洋商场场 中山 青泥洼洼桥 11997-05 2,8000 33 1 店铺11 富
8、富丽华酒店店商场 中山 人民路路中段 19988年以前 2,0000 11 1 店铺12 先先施秋林(百货) 中山 青泥洼洼桥 11998 20,986 9 1 百百货13 胜胜利百货 中山 大连火火车站前广广场 11998-08 147,000 5 3 百百货14 迈迈凯乐大连连商场 中山 五惠路路 19998-009 550,0000 77 1 百货连连店铺15 裕裕景商城 中山 大连火火车站前广广场 11999-05 50,0000 1 无无 店铺16 时时代购物中中心 中山 港湾街街7号 19999-006 113,8000 66 1 百货17 巴巴黎之春购购物中心 中山 上海路路 1
9、9999-110 223,8002 44 2 百货18 沃沃尔玛超市市 西岗 奥林匹匹克广场 20000-044 177,0000 无 1 百货连店店铺19 奥奥林匹克购购物广场 西岗 人民体体育场北奥奥林匹克广广场 22000-04 35,0000 无 2 百货连连店铺20 大大连百盛购购物中心 沙河口口 西安路路 19997-112 228,0000 55 1 百货21 家家乐福 沙河口 黄河路与与西安路交交叉口 20000-01 13,000 6 无 百货22 华华联超市 甘井子子 金三角角 20000-007 115,0000 11 无 超市连连店铺23 通通发毅电子子商场 沙河口 黄
10、河路6663号 20001-003 330,0000 33 无 店铺24 广广荣商城 沙河口口 黄河路路667号 20000-006 227,0000 66 无 百货25 全全景超市 沙河口口 沙河口口区台山 20001-011 5,500 2 无 超市连连店铺26 长长江广场 中山区区 长江路路123号 20000-005 11,7000 2 无 店铺27 新新玛特购物物广场 中山 青山街街1号 20001-110 1148,0000 8 22 百货货连店铺28 百百年商城 中山 青泥洼洼桥商业区区 20001-005 660,0000 55 2 百货29 奔奔德大厦 中山 人民路路 18,
11、0000 4 33 百货货30 大大连世界贸贸易大厦 中山 同兴街街25号 20001-110 221,0000 77 200 百货货31 伊伊都锦 中山 青泥洼洼桥商业区区 24,5500 6 11 百货货32 金金座广场 中山 中山路路47号 30,0000 5 11 百货货连店铺33 大大世界商业业中心 沙河口 五一广场场 20001-005 771,0000 44 2 百货34 成成吉思汗国国际购物中中心 沙河口口 中山路路552号 160,000 4 1 百百货35 荣荣德国际商商城 西岗区区 奥林匹匹克广场 20001-100 322,0000 无 2 百货36 科科技广场美美食城
12、 沙河口 黄河路与与西安路交交汇处 20011-05- 7,800 3 无 店铺2-2-33市场售价价及租金反反映现时各大商商场的管理理形式是以以传统的百百货公司为为主,店中店的的管理形式式在大连市市内仍未能能普及。现现时大连市市各大商场场的租售条条件主要以以倒扣为主主,即营业业额的抽成成。不同的的行业,倒倒扣的比例例也有所不不同,以大大连商场为为例,经营营服饰的倒倒扣率是220%至24%,而而经营化妆妆品的,则则有较高的的23%至27%的倒倒扣率(详详见下表)大连市主要要商场招商商条件一览览表序 项目目名称 发展商/投资商 地区 招商条条件1 大连连商场 大连商场场股份有限限公司 中山 服装
13、:20-224%倒扣扣率化妆品品:23-27%倒倒扣率2 秋林林女店 大连商场场股份有限限公司 中山 服装:21-224%倒扣扣率化妆品品:24-28%倒倒扣率3 友谊谊商城 大连友谊谊集团 中山 服装:26-330%倒扣扣率化妆品品:26-30%倒倒扣率4 先施施百货 秋林百货货、香港先先施 中山 服装:25-228%倒扣扣率化妆品品:25-30%倒倒扣率皮具具:26-28%倒倒扣率5 富丽丽华酒店 友谊集集团 中心 地上租租金:美元元每天每平平方米3-3.5元元地下租金金:美元每每天每平方方米1-11.5元6 胜利利广场 大连胜利利开发公司司、香港博博泰公司 中山 服装:21-225%倒扣
14、扣率7 迈凯凯乐大连商商场 大连商商场股份有有限公司、日日本迈凯乐乐百货株式式会社 中山 服装:28-332%倒扣扣率珠宝:每月每平平方米3万元(保保底)服装装:每月每每平方米11.5-22.5万元元(保底)8 大世世界家居广广场 大连金金泰房地产产开发有限限公司 沙河口 地上二层层租金:美美元每天每每天平方米米1.8元地地下三-五层租金金:美元每每天每平方方米0.66-0.665元9 巴黎黎之春购物物中心 大连宏孚孚大厦有限限公司 中山 服装:23-226%倒扣扣率化妆品品:21-24%倒倒扣率皮具具:23-26%倒倒扣率珠宝宝:10-13%倒倒扣率10 大大连百盛购购物中心 大连天天河房地
15、产产开发有限限公司、百百盛集团 沙河口口 服装:23-228%倒扣扣率化妆品品:24-28%倒倒扣率皮具具:23-28%倒倒扣率2-3大连连商业个案案分析2-3-11大连胜利利广场位置: 中中山区大连连火车站前前广场开业日期: 19998年8月商场总楼面面建筑面积积: 1447,000平方方米楼层: 地地上六层,地地下三层营业时间 : 上午9时至下午午9时招商条件件从开业初期期至现在陆陆续出售店店面,地下下一层为每每平方米人人民币355,000-45,000元,地地下二层为为每平方米米人民币330,000元,销销售业绩相相当不错。但但可能会影影响商场既既定的商品品布局和商商场的统一一管理。百货
16、方面,大大面积出租租的仅于餐餐饮部份,月月租金约每每平方米1150-2250元(营营业面积),其其它的有品品牌的商户户多以联营营为主。目目前的进场场条件是商商场抽成223-288%左右。值得一提的的是,南萝萝宫在胜利利广场业绩绩很好,目目前的进场场条件是商商场抽志227%,但但包含所有有费用,除除了来自游游戏机的用用电外。现场气氛氛是目前大连连经营面积积最大、人人流最旺、经经营品种最最全的百货货商场。人人流多以流流动人流为为主(也因因为邻近火火车站),档档次比较繁繁杂,但中中下档商品品销路较好好,因经营营品种太多多,且属于于下沉式商商场,地形形复杂,令令顾客有难难辩方向之之感,间接接影响了主主
17、要的品牌牌销售业绩绩。商品布局局楼层图A座 B座座六楼 卡卡友中心、教教育中心 C座 六楼 不夜色色喜庆宴会会厅五楼 针针织馆 五楼楼 不夜城城KTV酒店店四楼 绅绅士馆 四楼楼 不夜城城中餐厅金金泰皇鱼翅翅、火锅三楼 青青年馆 三楼楼 蒙古烤烤肉自助餐餐厅、川小小吃二楼 男男女皮鞋 二二楼 四季快快餐、上海海汤包、肯肯德基首层 彩彩妆馆 首层层 好莱坞坞影城、咖咖啡厅、必必胜客西餐餐厅夹层 少少淑女馆 夹层 亚惠快快餐、大观观园、颐和和园、DQQ冰淇淋、露露天剧场地下一层 淑女装装 地下一一层 联惠居居室用品、旅旅游一条街街、汤姆熊熊欢乐场世世界地下二层 妇幼馆馆 地下二二层 南萝宫宫游乐场
18、、威威廉士堡、新新宝路台球球厅、姆熊熊欢乐场世世界地下三层 胜利美美式量贩超超市、量贩贩家电、天天福茗茶、咖咖啡厅、儿儿童乐场、休休闲吧2-3-22大连大世世界家居广广场位置 : 沙河口区区五一广场场4号开业日期: 20001年4月21日商场总楼面面建筑面积积: 711,000平方方米楼层: 地地上五层,地地下一层营业时间: 上午9时至午8时招商条件: 地下一层层和地上一一层整体出出租现场气氛氛商场招商情情况良好,进进场经营的的商家规模模较大,大大部分经营营品牌产品品,产品多多为中高档档品牌。属属于大型专专业商场。商品布局局楼层 商商品种类 主要商商品品牌地下一层地地上一层 各种建建材及散件件
19、 (未定定)二层 家家装 银帆 房地产产交易市场场 三层 陶陶瓷洁具 宏明 水具厨厨具 厨房设设备 雅迪尔尔四层 家家具 华丰、华华夏、野田田、兴业五层 精精品家具 罗马家家具2-3-33大连奥林林匹克购物物广场位置: 大大连人民体体育场北开业日期 : 20000年4月商场总楼面面面积: 35,000平方方米楼层: 地地下二层东西广场租租金: 22.4-33.5元/M2/天;负二二层: 11.5元/M2/天现场气氛氛商场硬件较较好,女装装属中档,男男装略高。旗旗舰客户是是美国的沃沃尔玛超市市,客流量量非常大。商商场业态较较为复杂,有有大型超市市、服装珠珠宝、眼镜镜、各种风风味餐饮、儿儿童游乐区
20、区等,是集集购物、餐餐饮、娱乐乐、休闲为为一体的大大型购物中中心。商品布局局楼层 商商品种类 主要商商品品牌地下一层 沃尔玛玛超市 Onlyy、w。w、coloor18 少女装装 地下二层 男装 都彭、锋锋牌、富田田亚惠快餐餐、回转寿寿司 女装 餐饮 东广场 婚纱摄影影 时尚经经典 珠宝 西广场 茶店 天福茗茗茶香港眼眼镜奥林匹匹克大药房房写意空间间家化佰草草集 眼镜店店 药房 家具 精品廊廊 化妆品品 总结:大连市经过过多年城市市规划,对对交通、商商业、旅游游、居住环环境都起到到理想的城城市规划格格局。商业业的发展也也随着市场场的竞争势势头不断加加剧,使到到大连市商商用物业迎迎来一轮又又一轮
21、的市市场热朝,使使到商铺物物业的市场场前景十分分乐观。3- 项目目的商场部部份分析3-1项目目概况本项目位于于大连市的的中心商业业区中山区,北北起玉光街街,南至南南山街,西西起解放路路,东至昆昆明街,总总规划面积积279000平方米米。中间由由横列的武武汉街、华华昌街和纵纵列的五州州街将地块块分成A、B、C、D、E、X六地块。项目基本指指针如下:项目内容 数量总规划面积积(M2) 277900(不含XX区)总建筑面积积(M2) 12292799区域 占占地面积(M2) 住宅面积(M2) 公建面积(M2) 容积率 覆盖率(%)A区 44714.5 2217500 97712 6.677 688.
22、7B区 55188.3 33600 109950 2.800 822.1C区 66264.1 2295000 144300 6.999 557.1D区 55748.5 2226200 62214 5.022 533.9E区 66190.0 1106333 1.71 52.11X区 66744.8 总计 2279000 777470 518809 4.633 622.73-2项目目SWOTT分析S项目目优势地段优势:位于大连连市中心,交交通便利,与与新兴商业业圈青泥洼洼隔路相对对,具有较较大的商业业价值。 规模优势:商场部分分总建筑面面积518809平方方米,建筑筑规模较大大。城市的商业业地位:
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