房产全程策划解码分析8705.docx
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1、房产全程策划解码第一章 房地产可行行性研究第1操作环环节:成功功迈出投资资第一步第第2操作环环节:可行行性研究的的误区及相相应对策第第3操作环环节:房地地产可行性性研究战略略分析第4操作环环节:设计计成功的可可行性研究究流程第5操作环环节:撰写写出色的可可行性研究究报告书第第6操作环环节:如何何协调可行行性研究投投资预算第第7操作环环节:从全全局出发进进行可行性性研究使用用指南可行性研研究通常是是一种打哪哪儿指哪儿儿的游戏,先先射出箭,然然后画出靶靶心。中国房地地产发展的的阶段性局局限,导致致市场的不不确定因素素较多,项项目成败的回旋旋余地也较较大如此此也罢,最最危险的是是可行性研研究仅仅成成
2、为一纸说说辞。房房地产可行行性研究实实战操作手手册从实实用的角度度总结了房房地产可行行性研究的的要点与程程序,并将将之纳入整整体战略设设计。第1操作环环节:成功功近出投资资第一步11透视房房地产可行行性研究房地产产开发项目目的可行性性研究是在在投资决策策之前对拟拟开发的项项目进行全全面、系统统的调查研研究和分析析,运用科科学的技术术评价方法法,得出一一系列评价价指标植,以以最终确定定该项目是是否可行的的综合研究究。一一般来说,可可行性研究究是以市场场供需为立立足点,以以资源投入入为限度,以以科学方法法为手段,以以系列评价价指标为结结果,它通通常要处理理两方面的的问题:第一是要要确定项目目在技术
3、上上能否实施施;第二二是如何才才能取得最最佳的效益益(主要是是经济效益益)。从房地产产项目开发发的实际情情况来看,单单从建筑施施工技术上上讲,一般般不存在一一时无法突突破的重大大难点,无无论是大跨跨度桥梁,还还是超高层层建筑,如如上海市的的杨浦、南南浦大桥,及及高达420米米、888层的金金茂大厦和和高达4468米的的东方明珠珠塔就是很很好的佐证证。可见,关关键在于投投资的回报报,即能否否取得最佳佳的经济效效益,并兼兼顾社会效效益和环境境效益。2、项目目投资制胜胜第一法宝宝一个个房地产项项目在实施施之前,都都必须进行行投资可行行性分析。在在该阶段,可可行性分析析所要解决决的波特定定项目成功功的
4、可能性性问题。当当然,一个个投资方案案有成功的的可能性,或或者说其是是可行的,也也并不意味味着该项目目是合适的的。般情情况下,可可行性分析析要研究的的不仅仅是是一个方案案,而是同同时研交多多个方案,有有时几个方方案都可能能是可行的的,而且都都很可能具具有吸引力力。要在多多个可行方方案中优选选出最优秀秀方案,研研究人员只只能在可行行性分析的的基础上,综综合考虑市市场、资金金、风险等等各方面的的问题,综综合评价合合理取舍。可可行性研究究,至少要要能精确地地回答这么么三个问题题:a、这这项目是可可行的还是是不可行的的b、如如果可行,可可行到什么么程度c、如果果投资,可可能遇到的的最坏的情情况是什么么
5、,对此应应作什么打打算第二操作环环节可行性研研究的误区区及相应对对策1、项目精精度标准项项目 内容时间(月月)费用允许误差差投资机会会研究阶段段 13 0.2%00.8%30%20%初初步可行性性研究阶段段6 0.255%7.5%220%110%详细细可行性研研究阶段81660.22%1.0%10% 2、常常见误区误误区一:一一个标准的的效益分析析如果果你的项目目可行性研研究报告十十分肯定地地告诉你将将来能赚多多少钱,而而且一定能能赚这么多多钱,这绝绝不会是一一份实事求求是的报告告。一份专专业而严肃肃的项目可可行性研究究报告不可可能只是一一个效益标标准。在可可行性研究究时,我们们遇到太多多的不
6、确定定因素。这这些不确定定因素使项项目未来的的价格及销销售进程处处于一种相相对的不确确定之中。因因此,可行行性研究的的“效益分析析”也不可能能是十分确确定的,只只能是一种种合理的预预测,而这这些预测需需要假定的的前提,那那就是期望望值。可行行性研究根根据不同的的期望值给给出不同的的期望效益益预测。误区二二:先入为为主的可行行性研究笔者曾曾考察过十十多项失败败的大型地地产投资,发发现其中大大部分项目目的失败都都是由一些些可预见的的因素造成成的。这些些因素包括括:高级别别墅坐落在在大型工业业区内,致致使别墅环环境被破坏坏,别墅无无人问津:在一个离离市区测多多公里的乡乡镇开发高高层公寓,结结果也是无
7、无人问津;准备在一一个规划失失控的农民民居住区开开发商住小小区,结果果在廉价“集资房”的冲击下下半途而废废;同一时时间同一城城市同类楼楼盘供应量量过大致使使需求短缺缺;建设成成本远远超超过预算造造成资金不不继;一条条新建的高高架桥拦腰腰而过使梅梅楼商铺优优势失效;原先的商商业旺地因因地铁建设设而大规模模地拆迁,成成为“被人遗望望的角落”等等。在与这些些项目的发发展商交流流时,他们们对所遇到到的困难通通常都感叹叹“真没想到到”,然而却却是早该想想到的。再再看一看这这些项目的的“可行性研研穷报告”,几乎都都是同一个个调子:引引经据典,从从各个角度度描绘这个个项目投资资的美好前前景,却偏偏偏不提项项
8、目投资的的不利因素素。这样的的“可行性研研究”,自始至至终都是为为7证明该该项目是可可行的,犯犯了“先入入为主”的的大忌。*先入入为主的可可行性研究究通常是由由以下原因因造成的房地产产投资企业业的领导主主观意志在在起作用。往往往由于“长官意志志”对课题的的影响,课课题研究人人员担心挑挑项目的毛毛病会得罪罪老板,于于是学会了了察颜观色色,一切围围绕领导的的意思去论论证。所以以,为避免免这种情况况的发展,公公司领导要要多些支持持,少些干干预,让课课题组放下下包袱,按按科学的路路子去调查查、分析。课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做,而是随便找一些高校的教师或在
9、本公司里的人去完成。这样做,使课题组的智力及能力结构很不合理,要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做,这些单位的科研实力过得硬,但由于项目对他们来说就意味着有生意可做,因而也不太可能保持中立的研究态度,除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。有的发展商图省事,让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的,但要清楚的是,合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的,并不适合于现在的发展商;有时合作另一方为了争取他人来投资,可能会片面地夸大该项目的投资价值,这样的可行性研
10、究是不可能做到中立外。3相应对策a加快专业化及市场培育工作,推进行业规模化与专业化,是提高可行性研究水平,确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟,日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。b提高从业人员素质。这是控制可行性误差的基本保障。在某种意义上看,可行性研究人员应该是“全才”,必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。c建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高,可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息(在香港,测量师在分析时,可以从香港土地注册处一相当于内地国土房管局,查阅最近成交个案和以往物业的有关
11、资料)。信息的缺失或误差,可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下,可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作:通过去粗取精,去伪存真的过程,将市场上分散的信息整理为可用的数据。另外,有条件的企业还可加强项目后评价工作,通过分析比较,提取有用的信息,进一步提高可行性研究的实用性。第3操作环环节:房地地产可行性性研究战略略分析分分析角度一一:社会经经济环免对对房地产市市场的影响响 房地产产业不是个个孤立的行行业,本书书多处强调调,将房地地产业当作作国民经济济的喷头产业业”来看待是是错误的,这这并不仅仅仅是个说法法问题,而而是一个最最基本的认认识问题:到底是房房地产业带带动国民经经济的发展展
12、还是国民民经济的成成长带动房房地产业的的发展?如如果把这个个问题搞颠颠倒了,在在形势的判判断上就会会出现根本本性的失误误。无论政政府还是企企业都会导导致“先人为主主”的决策倾倾向。如年年代初海南南、惠州、北北海等地出出现房地产产业畸形膨膨胀,大起起大落,都都是无视当当地国民经经济发展情情况,主次次颠倒,没没有摆正房房地产业的的位置所带带来的后果果。分析角度度二:当地地政府行政政行为对市市场的影响响一些些地方政府府的城市规规划及规划划控制水平平对当地房房地产开发发有着直接接的影响。众众所周知,在在城市规划划管理比较较好的张家家港市及江江阴市,房房地产开发发一直处于于比较平稳稳的状态。超超前而科学
13、学的规划、有有效的规模模控制、严严格的规划划管理,使使这两个城城市的房地地产开发避避免7盲目目的、一窝窝蜂的现象象,本着配配套一片、开开发一片、管管理一片的的原则,这这里的小区区住宅市场场基本上没没有出现供供大于求的的情况,所所有楼盘的的预售成绩绩都很好。与与此形成对对比的是,不不少城市的的土地批出出规模严重重失控,房房地产市场场管理混乱乱,造成地地皮炒卖现现象严重,商商品房供应应量过大,市市场价格起起落过剧,地地方政府规规划管理不不妥,给发发展商们带带来了很大大的风险。分析角度度三:街区区环境对房房地产营销销的影响古北新新区并非上上海闹市区区,楼价何何以如此昂昂贵?原来来,由800年代起率率
14、先开发的的第一个上上海外贸区区一虹桥桥开发区,随随着愈来愈愈多外商人人驻办公,邻邻近的古北北新区自然然成为外商商购买或租租赁住宅的的主要目标标。区内满满是豪华住住宅,住户户大部分是是港、台同同胞及外国国人,所以以成为上海海唯一个个名副其实实的境外人人士居住区区。这使古古北新区享享有很高的的知名度,并并自然形成成了一个独独特的社交交圈及生活活社区,区区内楼宇质质素又不赖赖,需求者者多而且舍舍得花大价价钱,故此此售价及租租金曾一直直稳步上扬扬。进入11996年以后,该该小区房价价虽有所下下跌,但仍仍是国内最最贵的地方方。从古北新新区的例子子可以看出出,房地产产的价值似似乎并不完完全取决于于楼盘自身
15、身的档次和和质量,还还与周边的的街区环境境有关。正正因为有虹虹桥开发区区的发展,才才产生了对对古北新区区高尚住宅宅的需求,虹虹桥开发区区与古北新新区之间明明显存在著著功能上的的互补关系系。街区功功能是使房房地产实现现其市场价价值的外在在动因。*投投资商自身身条件考察察1、考察察你的经验验隔行行如隔山,隔隔山买牛难难。任何一一家公司都都不可能对对自己完全全不了解的的领域进行行投资,房房地产投资资也是如此此。即使是是已经在房房地产业内内有一定资资历的企业业,如果该该公司以前前是开发市市内写字楼楼的,如今今目标投资资对象是郊郊区别墅,那那么能不能能考虑呢?那要看公公司的经理理层里是否否有具备别别墅开
16、发经经验的人才才,否则还还是慎重为为好。当然然,事情并并不是绝对对的,当你你认为“经验”这一风险险也值得冒冒的时候,就就不必在这这个问题上上多思量了了。2、考考察你的投投资方式由于企企业背景和和实力不同同,各房地地产投资企企业的项目目投资方式式也不一样样。也许你你的企业从从来不会在在建一幢楼楼后靠出租租来获取长长期回报,而而是建一部部分卖一部部分,甚至至靠预售楼楼盘来滚动动开发,那那么对那些些适合于长长线开发的的项目和适适于长钱投投资的地区区,你就要要三思而后后行了。有有时候一个个好项目,到到了某些房房地产企业业手里就成成了臭狗屎屎了,想扔扔也扔不掉掉。3、考考察你的融融资能力每一个个房地产项
17、项目的开发发都会遇到到借贷和融融资问题。问问题是你的的借贷渠道道和融资渠渠道是否可可靠,如果果项目建到到一半而你你的后续资资金又无人人提供,那那可要人命命了。笔者者见到不少少这样的事事情:一个个建了一半半的项目因因为没有后后续资金而而停工两三三年,前期期成本已经经上升了一一半,如此此就算建好好了也无利利润可言了了,明摆着着是亏本的的生意。分分析角度四四:投资商商的自身条条件对营销销的影响俗俗语说“太贵有自自知之明”。房地产产商在进行行项目分析析时是不可可能不对自自身的条件件进行分析析的。一家家公司不可可能什么样样的项目都都能开发,也也不可能什什么样的风风险都敢去去冒,所以以在考察一一个地区、一
18、一个项目值值不值得去去投资时,还还必须有针针对性地权权衡:本公公司适不适适合于那个个地区去投投资,适不不适合于投投资那样的的项目。第四操作环环节设计成功功的可行性性研究流程程步骤A人员员安排组合合项目内容人数负责项目目费用时间注册房房地产估价价师造价工工程师市场场调查和分分析人员经经济分析专专家制作人人员社会学学,环境等等专家步骤B:市市场分析a、宏宏观因素分分析房房地产开发发商在一个个国家的某某个地区拟拟进行房地地产投资时时,首先要要考虑的是是该国的宏宏观因素如如政治、经经济、文化化、地理地地貌、风俗俗习惯及宗宗教信仰,有有无地区冲冲突或战争争发生的可可能性。b、区区域性因素素分析一般来讲讲
19、,项目所所在国内部部地区之间间的发展是是不平衡的的,差异总总是不同程程度地存在在,仅研究究其宏观因因素还不够够、还必须须对项目所所在区域进进行因素分分析,这是是因为:首首先宏观经济济对区域经经济的影响响程度不同同,对有的的区域影响响大,有的的区域影响响小;其次次区域经济济发展受宏宏观经济的的影响存在在着“时滞现象,宏宏观的经济济现状往往往要经过一一段长时间间以后才能能对区域经经济的发展展产生影响响,有的地地区反应快快,有的地地区则滞后后性较为明明显,投资资时必须加加以考虑;其三国家特定定的地区经经济使得某某些区域经经济或多或或少受宏观观经济波动动的影响,甚甚至形成于于宏观经济济趋势相反反的逆向
20、走走势。我国国的经济特特区、自由由贸易娶、保保税区对国国际资本依依赖程度相相对较低,即即使在我国国宏观经济济调整期间间,国内资资金紧张的的情况下,其其国际资本本所受影响响较小,这这些地区的的项目受到到冲击也较较小。c、微微观市场分分析对拟投资资项目所在在地区的房房地产微观观市场的分分析可以分分成以下两两个部分,其其一是对拟拟投资房地地产市场的的分析,其其二是对与与投资项目目同类型的的物业市场场分析。步步骤C:市场预测测a需求求预测需求预测测就是以房房地产市场场调查的信信息、数据据和资料为为依据,运运用科学的的方法,对对某类物业业的市场需需求规律和和变化趋势势进行分析析和预测,从从而推断出出为了
21、市场场对该类物物业的需求求。b供供给预测供给预预测就是以以房地产市市场调查的的信息资料料和数据为为依据,运运用科学的的方法,对对某类物业业的市场供供给规律和和变化趋势势进行分析析,从而预预测为了市市场上该类类物业的供供给情况cc预测方方法通通常可以分分为时间序序列分析法法和因果关关系分析法法。时间序序列分析法法又可分为为:移动平平均法,指指数平滑法法等;因果果关系分析析法可分为为:线性回回归法、非非线性回归归法、模拟拟法等。步步骤D:成本测算算在房房地产开发发项目的可可行性研究究中,项目目的成本测测算是重要要的一环,它它由估价师师会同造价价工程师完完成。成本本测算的正正确与否,如如同对租售售市
22、场的预预测一样,对对项目的经经济效益有有重大的影影响,但相相对而言,成成本测算较较易把握。一般来讲成本构成包括以下四个部分:A土地前期费:指取得合理的土地的权证,完成土地上现有建筑物的拆迁,开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同,又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。B设计和建筑安装工程费:指完成场地的三通一平以后,从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。C市政配套费:指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费,主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。步骤E:财务评价项目投资方案评价的指标一般
23、分为两类:一类是考虑7贴现因素的动态指标,即考虑7货币时间价值因素的指标,包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标,即设有考虑货币时间价值因素的指标,如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主,以静态指标为辅。以下简单介绍三种常用的静态评价指标。步骤F:盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析,是指在一定的市场生产能力条件下,通过分析拟建项目的产出(量)、成本(本)和收益(利)之间的关系,来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点(BPe0KevenP0iDt)即项目达到盈亏平衡状态利润为零的
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