2022年v万科地产成本管理制度.doc
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1、目 录一、 总 则 二、房地产本钱治理职责 (一) 集团总部的本钱治理职责 (二) 开发企业的本钱治理职责 三、房地产本钱监控 (一)本钱监控系统 (二)本钱监控的要求 四、房地产开发环节的本钱操纵 (一)立项环节的本钱操纵 (二)规划设计环节的本钱操纵(三)施工招标环节的本钱操纵(四)施工过程的本钱操纵 (五)工程材料及设备治理 (六)竣工交付环节的本钱操纵(七)工程结算治理 (八)其他环节的本钱操纵 五、 附 则 万科企业股份房地产本钱治理制度(讨论稿)一、 总 则1、 为了加强本钱操纵力度,降低本钱费用,提高市场竞争力,依照国家有关法规政策,结合集团本钱治理的要求和经历、教训,制定本制度
2、。2、 本钱治理的根本原则是:以市场需求为导向、保证质量为前提,过程操纵为环节、标准操作为手段,提高经济效益为目的。3、 本钱监控的任务是:恪守国家有关法规政策,落实本钱岗位责任制,完善本钱治理根底,构成有效的本钱监控系统,努力降低本钱,提高经济效益。 二、房地产本钱治理职责(一) 集团总部的本钱治理职责1、 制定、修正集团本钱治理制度,催促、指导各开发企业建立完善本单位本钱治理制度;并跟踪、检查执行情况,对本钱实行制度监控。2、 进展房地产市场调研,对房地产市场走势作出分析、推断,及时提供、反应给集团和各开发企业治理层作决策参考;保持对国家有关法规政策和集团本钱治理环境的理解,协助房地产公司
3、争取优惠政策、处理有关政策性咨询题。 3、 组织各方面专业人士对拟建工程进展实地调查、立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,协助房地产公司做好工程前期筹划中的本钱操纵。立项审查的重点是: 立项材料是否齐全、标准; 市场定位是否明确、恰当; 投资本钱估算是否经济、合理; 投资报答是否符合集团利润目的要求; 投资风险能否有效操纵。4、 跟踪、落实各工程本钱计划及其执行情况,适时理解各工程本钱的实际构成,汇编集团本钱报表;分析、总结工程本钱操纵情况,协助、催促各开发企业做好工程操作过程中的本钱操纵工作。5、 建立本钱信息监控中心,及时搜集各工程本钱动态材料,为集团治理层提
4、供充分、有效的决策依照,并按要求将有关意见反应给各开发企业。6、 组织集团本钱治理的信息交流,通过培训、双向交流、研修会等方式,增进全员的本钱治理认识,推行集团内外本钱治理经历,寻求降低本钱的有效途径,促进集团本钱治理水平的提高。7、 依照治理的需要,派出审计小组对工程本钱进展阶段审计和决算审计,对工程本钱发生的合理性、本钱治理的标准性提出审计意见。并结合工程收益情况,考核工程的本钱降低率、投入产出率、投资报答率等指标。8、 逐步推行本钱治理及其信息交流电脑化,搞好本钱治理的综合效劳。(二) 开发企业的本钱治理职责1、 认真执行集团本钱治理制度,结合实际制定本单位本钱治理制度,并自觉接受总部监
5、视。 2、 依照本单位业务开展规划、开发才能和市场情况,确定工程开发计划,组织立项调研、选址和前期筹划,提出立项建议和开发设想,并按要求向集团总部提交立项可行性报告,履行立项审批程序。3、 规划设计阶段,应按市场定位和本钱估算精确把握设计方案,组织审查设计概算的经济合理性,使规划设计既符合标准,又表达本钱操纵的认识和要求。4、 客观、认真地进展工程本钱费用测算,编制工程本钱费用计划,确定工程及每个单项工程的目的本钱,分解本钱费用操纵指标,落实降低本钱技术组织措施。5、 遵照根本建立程序,进展工程实际操作,对房地产本钱实行工程经理负责制和全员全过程操纵,对可控本钱、变动本钱和本钱异常偏向实行有效
6、监控。保证将本钱操纵在目的本钱范围内。6、 正确处理本钱、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系,防止和杜绝严重工程质量事故,努力缩短开发周期,严格操纵工程的质量本钱和期间费用,加速投资报答,提高投资报答率。7、 组织工程开发本钱费用核算,及时、全面、精确、动态地反映工程本钱、费用情况,按规定编报本钱会计报表等有关材料。坚持本钱报告制度,保证本钱信息交流的及时、有效。 8、 熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等本钱操纵要素,用足用活各种政策、资源,提高本钱操纵的预见性,努力寻求降低本钱费用的途径。 9、 定期或不定期分析本钱构造、差异及其缘故、监控措施及其效果、经
7、历教训,每年至少一次,并将分析报告报集团总部财务部。三、房地产本钱监控(一)本钱监控系统1、 依照集团的治理体制,集团建立总部以治理监控为中心、各开发企业以操作监控为中心的房地产本钱监控系统。实行总经理领导下、工程经理负责、各职能部门详细施行的运转机制。2、 各监控中心应树立全员本钱认识,对房地产本钱实行全过程监控。3、 各开发企业应依照治理需要和工程实际情况,设置审算部、工程部、财务部等本钱治理职能部门或岗位,保证本钱操纵工作的顺利进展(二)本钱监控的要求制度建立1、 依照治理的需要,各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的本钱治理制度,并报集团总部备案: 本钱治理责任制及监控程序; 计
8、划治理制度(包括指标、定额、考核治理方法); 招、投标治理制度; 合同治理制度; 工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交)治理制度; 预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)治理制度; 费用操纵制度; 材料设备治理制度。 以上制度,各单位可分别制定也可综合制定。2、 集团总部应不断总结各开发企业本钱操纵经历,在此根底上,逐步健全、完善集团房地产本钱治理制度。计划治理1、 各开发企业应按依照工程开发的节拍,及时编制本钱计划,并跟踪、检查、考核计划的执行情况: 开发产品本钱计划(按完全本钱口径); 期间费用计划; 降低本钱技术组织措施计划。 2、 本钱计划以设计概算、施
9、工图预算、本钱预测和决策为依照,综合考虑各种要素进展编制,做到目的明确、先进、可行,尽量数据化、图表化。3、 各开发企业应完善本钱考核方法,确立本钱降低率、费用节约额、工程投资报答率等本钱考核指标。分析检查1、 各开发企业在本钱操纵过程中,应定期、按开发阶段对房地产本钱的构造、差异及其缘故、操纵措施及其效果进展分析, 以及时总结经历教训,做好下一步本钱操纵工作。分析的重点是: 计划及其执行情况; 实际本钱与预算本钱、计划本钱比照差异及其缘故; 分析期内操纵措施、效果、存在咨询题及改良意见、对策; 评价、结论与提示。 2、 集团总部依照治理需要,应按工程就本钱操纵情况进展分析检查。信息交流1、
10、应报集团总部的常规性本钱材料主要包括:工程根本情况; 按会计制度规定应编报的本钱核算报表; 本钱动态情况及其分析材料; 当地政策性收费工程、内容、标准、依照及政策的适用期限、收费部门。2、 按例外治理原则,对以下本钱异常偏向及其处置方法,应随时报集团总部: 当地有关法规政策的严重调整; 本钱超降率占单项工程本钱总额10%以上、占其本身预算本钱或计划本钱30%以上的的工程、事件(包括停工、严峻窝工、严重设计变更、计划外增减工程、现场签证、工程质量事故等要素妨碍造成的本钱增、减工程、事件); 合作条件更改; 补交地价。3、 各开发企业应建立本钱信息库,互相交流本钱操纵的经历教训。四、房地产开发环节
11、的本钱操纵(一)立项环节的本钱操纵1、 各单位新工程立项时必须向集团总部提交立项请示和详细的可行性研究报告,并经集团立项听证会讨论通过。可行性研究报告除应具备地块根底材料、周边环境及其开展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节拍及市场定位等根底内容外,还须包括以下内容: 本钱费用估算和操纵目的及措施; 投资及效益测算、利润表达安排; 税务环境及其妨碍; 资金计划; 竞投方案(仅限招标、拍卖工程); 投资风险评估及相应的对策; 工程综合评价意见。2、 可行性研究报告应至少在立项听证会前提早一周上交集团总部。3、 假设工程立项后,合作条件或招标、拍卖条件等关键要素发生变化,并将
12、对我方构成严重不利妨碍时,应重新向集团总部提交立项申请。4、 招标或拍卖工程的竞价不得打破集团批准的最高限价;合作建房工程要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金本钱。5、 招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。(二)规划设计环节的本钱操纵1、 规划设计单位的选择由各开发单位自行负责,但应遵照以下原则: 能由集团内部完成的规划设计工作,应由集团内部自行完成; 需委托设计院进展的规划设计工作,应采取招标方式,择优确定。2、 总体规划设计方案(必须包括建造本钱操纵总体目的),应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查,获通过后方可进入下一设计阶段(如单体设计、扩初设
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- 2022 地产 成本 管理制度
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