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1、房地产金融房地产金融 学时:学时:32 学分:学分:2 课程性质:限选课程性质:限选 任课教师:周霞任课教师:周霞 北京建筑工程学院北京建筑工程学院第二章第二章 房地产金融概述房地产金融概述第一节第一节 房地产金融的房地产金融的概念、特点和作用概念、特点和作用第二节第二节 我国房地产金融的发展我国房地产金融的发展第三节第三节 国外房地产金融的发展国外房地产金融的发展第一节第一节 房地产金融的房地产金融的概念、概念、特点和作用特点和作用一、房地产金融的内涵一、房地产金融的内涵二、二、房地产金融的特点房地产金融的特点三、三、房地产金融的作用房地产金融的作用房地产金融的内涵房地产金融的内涵 基本任务
2、是为房地产的生产、流通和消费筹基本任务是为房地产的生产、流通和消费筹集资金和分配资金。集资金和分配资金。在房地产开发、流通和消费过程所进行的与货币流在房地产开发、流通和消费过程所进行的与货币流通和货币资金融通有关的一切金融活动的总称。通和货币资金融通有关的一切金融活动的总称。房房地地产产金金融融政策性房地产政策性房地产金融金融商业性房地产商业性房地产金融金融注意两者注意两者的区别!的区别!房改金融与商业性房地产金融的区别房改金融房改金融商业性房地产金融商业性房地产金融目的目的筹集并融通住房建设资金筹集并融通住房建设资金盈利盈利资金来源资金来源强制性、特定、低成本、强制性、特定、低成本、地方性地
3、方性多样化、无强制性、多样化、无强制性、无地方性无地方性资金运用资金运用专款专用、优惠利率、期专款专用、优惠利率、期限长、地方性限长、地方性机构自主、可跨区域机构自主、可跨区域调剂资金、商业利率调剂资金、商业利率发展方向发展方向阶段性阶段性长期性长期性业务范围业务范围只涉及住房只涉及住房各类房地产各类房地产房地产金融的特点房地产金融的特点v相对较高的安全性相对较高的安全性有担保的信用:人的担保(第三方保证)和物的担保有担保的信用:人的担保(第三方保证)和物的担保(抵押、质押)(抵押、质押)位置的固定性、使用的耐久性位置的固定性、使用的耐久性保值增值性保值增值性v流动性较差流动性较差 证券化的趋
4、势证券化的趋势v业务成本较高,但收益较好业务成本较高,但收益较好v政策性强政策性强房地产金融的作用房地产金融的作用(一一)增加房地产资金投入,支持房地产商品供应增加房地产资金投入,支持房地产商品供应 (二二)提高居民购房支付能力,支持居民住房消费,提高居民购房支付能力,支持居民住房消费,改善居民消费结构改善居民消费结构(三三)调整银行信贷资产结构,改善资产质量,促调整银行信贷资产结构,改善资产质量,促进金融业务深化与创新进金融业务深化与创新(四四)国家对房地产业和金融业进行宏观调控的重国家对房地产业和金融业进行宏观调控的重要手段之一。要手段之一。第二节第二节 我国房地产金融的发展我国房地产金融
5、的发展1.1.建国前的房地产金融业务建国前的房地产金融业务:2020世纪二三十年代,上海、世纪二三十年代,上海、天津等房地产投资融资活动。如,北四行合办的四行储天津等房地产投资融资活动。如,北四行合办的四行储蓄会在上海投资建造国际饭店大厦。蓄会在上海投资建造国际饭店大厦。2.1949-19562.1949-1956年短暂存在年短暂存在:如:如19561956年鼓励职工个人建造住宅,年鼓励职工个人建造住宅,建行试办建行试办400400万元建造住宅贷款。万元建造住宅贷款。3.1957-19783.1957-1978年沉寂阶段年沉寂阶段:计划经济,住房供给制。:计划经济,住房供给制。4.1978-1
6、9884.1978-1988年复苏阶段年复苏阶段:住房制度改革,政策性房地产金:住房制度改革,政策性房地产金融逐步活跃融逐步活跃5.19885.1988年年-1994-1994年复苏后的发展年复苏后的发展:政策性金融大规模展开:政策性金融大规模展开6.19946.1994年年-1998-1998年发展的规范年发展的规范:出台多项信贷政策和规则:出台多项信贷政策和规则7.19987.1998年年-2002-2002年推进阶段年推进阶段:商业房地产金融迅速发展:商业房地产金融迅速发展8.20038.2003年以来,调控和创新阶段年以来,调控和创新阶段:调控力度加大,金融工:调控力度加大,金融工具不
7、断创新、融资渠道多元化。具不断创新、融资渠道多元化。P19-22.P19-22.国外房地产金融的发展国外房地产金融的发展三次房荒三次房荒推动各国房地产业的发展推动各国房地产业的发展v第一次第一次“房荒房荒”起源于起源于1919世纪中叶世纪中叶。由于。由于产业革命的发展,产业和人口向城市集中;产业革命的发展,产业和人口向城市集中;v第二次第二次“房荒房荒”发生在第二次世界大战以发生在第二次世界大战以后后,由于战争毁坏了大量住房;,由于战争毁坏了大量住房;v第三次第三次“房荒房荒”起始于起始于2020世纪世纪7070年代年代,主要主要发生在发展中国家,由于人口增长率高、发生在发展中国家,由于人口增
8、长率高、城市化进程加快、缺少住宅建设资金城市化进程加快、缺少住宅建设资金 等原等原因。因。国外房地产金融的发展国外房地产金融的发展各具特色各具特色的房地产金融制度的房地产金融制度v英国英国:互助性的建筑协会,:互助性的建筑协会,17751775年理查德年理查德.凯特雷在凯特雷在伯明翰伯明翰v美国美国:高度发达的抵押贷款金融机制、职能分工完善:高度发达的抵押贷款金融机制、职能分工完善的抵押贷款机构及担保机构、发达的证券化制度的抵押贷款机构及担保机构、发达的证券化制度v日本日本:完善、各有分工的住房金融支持体系、住房金:完善、各有分工的住房金融支持体系、住房金融公库制度融公库制度v新加坡新加坡:中
9、央公积金制度:中央公积金制度v德国德国:住房储蓄银行:住房储蓄银行合同储蓄制度合同储蓄制度常见的房地产金融筹资模式以筹资方式看,目前国际上常见的房地产金融模式包括:以筹资方式看,目前国际上常见的房地产金融模式包括:(一)直接融资运行模式。即,购房者直接从资金富余者(一)直接融资运行模式。即,购房者直接从资金富余者手中通过私人关系或者商业关系借款。这是房地产金融手中通过私人关系或者商业关系借款。这是房地产金融体制不发达的发展中国家经常采用的非正式融资方式。体制不发达的发展中国家经常采用的非正式融资方式。(二)(二)合同储蓄模式合同储蓄模式(契约融资模式);(契约融资模式);(三)(三)强制储蓄模
10、式强制储蓄模式;(四)非强制存款筹资模式。一种最主要的房地产金融制(四)非强制存款筹资模式。一种最主要的房地产金融制度。它是指金融机构吸引中短期储蓄,然后贷给长期购度。它是指金融机构吸引中短期储蓄,然后贷给长期购房者的筹融资模式。不足之处是:短借长贷。房者的筹融资模式。不足之处是:短借长贷。(五)(五)资本市场模式资本市场模式。合同储蓄模式(契约融资模式)合同储蓄模式(契约融资模式)v借贷双方通过契约储蓄方式筹措房地产金融资金的借贷双方通过契约储蓄方式筹措房地产金融资金的模式。模式。v基本特征:存贷结合、封闭运行、互助合作。基本特征:存贷结合、封闭运行、互助合作。v如英国建筑协会、德国住房储蓄
11、银行、日本住房金如英国建筑协会、德国住房储蓄银行、日本住房金融公库。融公库。日本住专金融案的启示日本住专金融案的启示强制储蓄模式强制储蓄模式v即在资金短缺的情况下,国家通过建立各类即在资金短缺的情况下,国家通过建立各类基金以保证房地产金融资金的供应。基金以保证房地产金融资金的供应。v基本特征:资金稳定性强、资金存款期限长、基本特征:资金稳定性强、资金存款期限长、筹资数额大、筹资成本低。筹资数额大、筹资成本低。v主要以新加坡中央公积金、巴西的强积金为主要以新加坡中央公积金、巴西的强积金为代表。代表。资本市场模式资本市场模式v欧美国家依靠其发达的资本市场充分运用金欧美国家依靠其发达的资本市场充分运用金融手段筹集房地产金融资金的模式。融手段筹集房地产金融资金的模式。v基本特征:公司化操作、筹资迅速而灵活、基本特征:公司化操作、筹资迅速而灵活、市场化的风险分担机制。市场化的风险分担机制。v以美国、加拿大等国家的抵押贷款证券化为以美国、加拿大等国家的抵押贷款证券化为典型。典型。美国次级贷危机的启示美国次级贷危机的启示
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