房地产金融 第3章 房地产金融市场.ppt
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1、房地产金融房地产金融 学时:学时:32 学分:学分:2 课程性质:限选课程性质:限选 任课教师:周霞任课教师:周霞 北京建筑工程学院北京建筑工程学院第三章第三章 房地产金融市场房地产金融市场第二节第二节 房地产金融机构房地产金融机构一、房地产金融市场的内涵一、房地产金融市场的内涵二、房地产金融市场的特点二、房地产金融市场的特点三、房地产金融市场的分类三、房地产金融市场的分类四、房地产金融市场的构成要素四、房地产金融市场的构成要素一、房地产金融机构的性质一、房地产金融机构的性质二、房地产金融机构的分类二、房地产金融机构的分类三、我国房地产金融机构体系三、我国房地产金融机构体系四、各类房地产金融机
2、构的主要职能四、各类房地产金融机构的主要职能和相关业务和相关业务五、国外房地产金融机构的基本类型五、国外房地产金融机构的基本类型v第一节第一节 房地产房地产金融市场概述金融市场概述房地产金融市场的内涵房地产金融市场的内涵v可以是固定场所,也可以无固定场所。可以是固定场所,也可以无固定场所。v交易方式可以是直接的,也可以是间接的。交易方式可以是直接的,也可以是间接的。v业务范围包括房地产信贷、房地产信托、房地业务范围包括房地产信贷、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等多种房地产证券、房地产保险、房地产典当等多种房地产金融活动。产金融活动。房地产资金供求双方运用金融工具进行各房地产资金
3、供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所与行为的总和类房地产资金交易的场所与行为的总和房地产金融市场的特点房地产金融市场的特点v资金需求量大,融资数额高资金需求量大,融资数额高v房地产信贷资金运动过程中期限结构不对称房地产信贷资金运动过程中期限结构不对称 v证券化的需求迫切证券化的需求迫切 v房地产金融业务专业性强、成本高、收益好房地产金融业务专业性强、成本高、收益好 v受政府宏观调控政策影响大受政府宏观调控政策影响大 v担保方式多元化担保方式多元化 房地产金融市场的分类房地产金融市场的分类按照市场层次的不同按照市场层次的不同 v一级市场一级市场是指资金需求者通过房地产金融中介机是指资
4、金需求者通过房地产金融中介机构或者资本市场进行初始资金融通的市场。构或者资本市场进行初始资金融通的市场。v二级市场二级市场是指资金需求者通过房地产抵押贷款证是指资金需求者通过房地产抵押贷款证券化或房地产有价证券的再交易进行资金再融通券化或房地产有价证券的再交易进行资金再融通的市场。的市场。v一级市场是二级市场的基础和前提,二级市场是一级市场是二级市场的基础和前提,二级市场是一级市场存在与发展的重要条件之一,一级市场一级市场存在与发展的重要条件之一,一级市场都受到二级市场的重要影响都受到二级市场的重要影响 初始初始再交易再交易再融通再融通房地产金融市场的分类房地产金融市场的分类按有无中介机构参与
5、按有无中介机构参与 v直接金融市场是指资金需求者直接从资金所有者那直接金融市场是指资金需求者直接从资金所有者那里融通资金的市场。里融通资金的市场。v间接金融市场是资金的供求双方通过银行等金融机间接金融市场是资金的供求双方通过银行等金融机构作为信用中介进行资金融通的市场,主要包括金构作为信用中介进行资金融通的市场,主要包括金融机构展开的各类房地产信贷业务。融机构展开的各类房地产信贷业务。v相比间接融资而言,直接融资所筹集的资金更稳定,相比间接融资而言,直接融资所筹集的资金更稳定,资金使用期限更长,而且资金供求双方直接形成债资金使用期限更长,而且资金供求双方直接形成债权债务关系,债务人面临着债权的
6、直接监督,资金权债务关系,债务人面临着债权的直接监督,资金的使用效益相对提高。的使用效益相对提高。金融中介金融中介盈余盈余单位单位赤字赤字单位单位货币货币资金资金货币货币资金资金货币货币资金资金货币货币资金资金间接融资工具间接融资工具间接融资工具间接融资工具直接融资工具直接融资工具房地产金融市场的分类房地产金融市场的分类按金融交易期限的不同按金融交易期限的不同 v货币市场是指一年期以内短期房地产资金融通的金融市场。货币市场是指一年期以内短期房地产资金融通的金融市场。主要包括主要包括票据与贴现市场、国库券市场、大额可转让存票据与贴现市场、国库券市场、大额可转让存单(单(CDCD)市场、银行间债券
7、市场、同业拆借市场、回购)市场、银行间债券市场、同业拆借市场、回购市场等。市场等。由于我国货币市场的其他子市场的发展相对滞后,政府由于我国货币市场的其他子市场的发展相对滞后,政府的金融宏观调控主要在回购协议市场进行。的金融宏观调控主要在回购协议市场进行。交易期限短交易期限短;满足短期资金的融通需求满足短期资金的融通需求;交易工具有较强交易工具有较强的货币性的货币性.v资本市场是指一年期以上的中长期房地产资金融通市场。资本市场是指一年期以上的中长期房地产资金融通市场。如房地产股票市场、中长期债券市场、中长期借贷市场如房地产股票市场、中长期债券市场、中长期借贷市场等。等。交易期限长交易期限长;投资
8、性投资性;高风险和高收益高风险和高收益.v货币市场是资本市场的基础货币市场是资本市场的基础。1997-2005年中国货币市场交易量年中国货币市场交易量 亿元亿元贴现申请人贴现申请人(持票人)(持票人)贴现银行贴现银行承兑银行承兑银行银行承兑汇票贴现业务流程图银行承兑汇票贴现业务流程图银行间信用拆借拆出成交单(参考文本)银行间信用拆借拆出成交单(参考文本)成交日期:2005-10-20 成交编号:I200510200006 交易员:XX成交序号:10009我国同业拆借市场交易量我国同业拆借市场交易量 单位:亿元1996-20051996-2005年中国票据市场发行与流通年中国票据市场发行与流通
9、单位:亿 房地产金融市场的分类房地产金融市场的分类按服务对象的不同按服务对象的不同v房产金融市场是指银行及其他金融机构为房房产金融市场是指银行及其他金融机构为房屋再生产进行资金融通的市场。其中由于住屋再生产进行资金融通的市场。其中由于住房商品的特殊性,住房金融市场成为各国房房商品的特殊性,住房金融市场成为各国房产金融市场的重要组成部分。产金融市场的重要组成部分。v v地产金融市场又称土地金融市场,是以土地地产金融市场又称土地金融市场,是以土地为媒介进行资金融通的市场为媒介进行资金融通的市场 房地产金融市场的分类房地产金融市场的分类按照主要按照主要资金来源渠道的不同资金来源渠道的不同 v政府主导
10、基金型政府主导基金型房地产金融市场是由政府建立全国性的基金房地产金融市场是由政府建立全国性的基金管理局,为房地产开发投资和住房消费提供稳定的信贷资金管理局,为房地产开发投资和住房消费提供稳定的信贷资金来源来源 。v合同储蓄型合同储蓄型房地产金融市场主要通过住房储蓄制度和合同制房地产金融市场主要通过住房储蓄制度和合同制度进行住房资金融通。度进行住房资金融通。v抵押型抵押型房地产金融市场是指房地产业所需资金以抵押为基础房地产金融市场是指房地产业所需资金以抵押为基础通过抵押市场和资本市场来筹集,不需要建立强制性的储蓄通过抵押市场和资本市场来筹集,不需要建立强制性的储蓄和住房基金作为金融机构房地产信贷
11、业务的资金来源。和住房基金作为金融机构房地产信贷业务的资金来源。v混合型混合型房地产金融市场兼具基金型和抵押型房地产金融市场房地产金融市场兼具基金型和抵押型房地产金融市场的特点的特点 。房地产金融市场的分类房地产金融市场的分类按照融资按照融资工具的不同工具的不同 v房地产抵押贷款市场房地产抵押贷款市场是指企业或购房者以符合条件的房地产是指企业或购房者以符合条件的房地产作为借款担保向房地产金融机构融通资金的市场,包括个人作为借款担保向房地产金融机构融通资金的市场,包括个人房地产消费信贷市场和房地产企业开发贷款市场。房地产消费信贷市场和房地产企业开发贷款市场。v房地产证券市场房地产证券市场是指围绕
12、着房地产是指围绕着房地产股票股票、债券债券、抵押贷款证、抵押贷款证券、券、投资基金投资基金券等各种券等各种有价证券有价证券的发行和买卖形成的各种交的发行和买卖形成的各种交易关系总和易关系总和 。v房地产保险市场房地产保险市场是指以房屋及其相关利益和责任为保险标的是指以房屋及其相关利益和责任为保险标的展开的保险业务市场。展开的保险业务市场。v房地产信托市场房地产信托市场是指受人所托代为办理房地产买卖、租赁保是指受人所托代为办理房地产买卖、租赁保险等房地产信托业务的市场。险等房地产信托业务的市场。东东 京京 证证 券券 交交 易易 所所 大大 厅厅 上海上海 证证 券券 交交 易易 所所 大大 厅
13、厅 深深 圳圳 证证 券券 交交 易易 所所 大大 厅厅房地产金融市场的构成要素房地产金融市场的构成要素交易主体交易主体v狭义的交易主体是指参加房地产金融交易的狭义的交易主体是指参加房地产金融交易的资金盈余或不足的企业、个人以及金融中介资金盈余或不足的企业、个人以及金融中介机构。机构。v广义主体是指包括房地产资金供给者、资金广义主体是指包括房地产资金供给者、资金需求者、中介人和管理者在内所有参加交易需求者、中介人和管理者在内所有参加交易的单位、机构和个人。的单位、机构和个人。交易主体是指房地产金融市场的参与者。交易主体是指房地产金融市场的参与者。房地产金融市场的构成要素房地产金融市场的构成要素
14、交易客体交易客体v房地产金融市场的交易对象不管具体形态如何,都是货币资房地产金融市场的交易对象不管具体形态如何,都是货币资金。其交易都是实现货币资金的所有权、使用权转移的过程。金。其交易都是实现货币资金的所有权、使用权转移的过程。v随着流通市场的发展和金融衍生市场的兴盛,实际交易对象随着流通市场的发展和金融衍生市场的兴盛,实际交易对象是什么已经不那么重要了,人们关注更多的是各类金融交易是什么已经不那么重要了,人们关注更多的是各类金融交易工具。工具。v金融市场的交易工具是金融交易的证明,简称金融工具。金融市场的交易工具是金融交易的证明,简称金融工具。v目前我国房地产金融市场仍然以股票、债券、商业
15、票据、存目前我国房地产金融市场仍然以股票、债券、商业票据、存单、房地产抵押贷款契约等传统金融工具居多。单、房地产抵押贷款契约等传统金融工具居多。交易客体是指房地产金融市场的交易对象。交易客体是指房地产金融市场的交易对象。房地产金融市场的构成要素房地产金融市场的构成要素交易价格交易价格v每笔房地产金融交易都是按照一定的价格成交的,通常每笔房地产金融交易都是按照一定的价格成交的,通常以利率表示。以利率表示。v利率是利息率的简称,即利息与产生利息的本金的比率。利率是利息率的简称,即利息与产生利息的本金的比率。v利息是资金的使用者为获取一定量资金在一段时间内的利息是资金的使用者为获取一定量资金在一段时
16、间内的使用权而付出的资金成本,包括资金借出者因推迟消费使用权而付出的资金成本,包括资金借出者因推迟消费遭受的损失以及借出资金因通货膨胀而发生的购买力损遭受的损失以及借出资金因通货膨胀而发生的购买力损失两部分。失两部分。v教材教材2424页,表页,表2-2.2-2.央行不断提高商业银行基准利率。央行不断提高商业银行基准利率。v见补充材料:金融机构人民币贷款、存款基准利率调整见补充材料:金融机构人民币贷款、存款基准利率调整表表 房地产金融市场的构成要素房地产金融市场的构成要素市场机制市场机制v即市场运行的实现机制,是指市场机制体内的供求、即市场运行的实现机制,是指市场机制体内的供求、价格、竞争、风
17、险等要素之间互相联系及作用机理。价格、竞争、风险等要素之间互相联系及作用机理。它是市场经济成长过程中最重要的驱动因素。它是市场经济成长过程中最重要的驱动因素。v市场机制是一个有机的整体,一般情况下主要包括市场机制是一个有机的整体,一般情况下主要包括供求机制、价格机制、竞争机制和风险机制。对房供求机制、价格机制、竞争机制和风险机制。对房地产金融市场而言,还包括拆借与贴现机制、证券地产金融市场而言,还包括拆借与贴现机制、证券发行与交易机制等发行与交易机制等。供求机制v供求机制是指通过商品、劳务和各种社会资供求机制是指通过商品、劳务和各种社会资源的供给和需求的矛盾运动来影响各种生产源的供给和需求的矛
18、盾运动来影响各种生产要素组合的一种机制。要素组合的一种机制。v v是房地产金融市场运行最基本的机制。其他是房地产金融市场运行最基本的机制。其他机制都必须通过供求机制形成并发挥其具体机制都必须通过供求机制形成并发挥其具体功能功能。价格利率机制 v价格机制是指在市场竞争过程中价格机制是指在市场竞争过程中,市场上某种商品市市场上某种商品市场价格的变动与市场上该商品供求关系变动之间的场价格的变动与市场上该商品供求关系变动之间的有机联系的运动。有机联系的运动。v在市场经济条件下,利率水平是由资金的供求关系在市场经济条件下,利率水平是由资金的供求关系决定的。即当资金供大于求时,利率会下降;而当决定的。即当
19、资金供大于求时,利率会下降;而当资金供不应求时,利率则会上升;在一定利率水平资金供不应求时,利率则会上升;在一定利率水平下,资金供求基本平衡,这种利率便是均衡利率。下,资金供求基本平衡,这种利率便是均衡利率。由此可见,利率水平是金融市场资金供求关系作用由此可见,利率水平是金融市场资金供求关系作用的结果。的结果。v利率机制不仅通过货币资金的价格信息来反映和调利率机制不仅通过货币资金的价格信息来反映和调节资金供求关系,还能引导资金在各部门之间的自节资金供求关系,还能引导资金在各部门之间的自由流动,从而实现资金资源的优化配置。由流动,从而实现资金资源的优化配置。竞争机制竞争机制v竞争机制是指在市场经
20、济中,各个经济行为竞争机制是指在市场经济中,各个经济行为主体之间为自身利益而相互展开竞争,由此主体之间为自身利益而相互展开竞争,由此形成的经济内部的必然联系和影响。形成的经济内部的必然联系和影响。v竞争机制通过价格或非价格竞争优胜劣汰,竞争机制通过价格或非价格竞争优胜劣汰,激励市场参与者最大限度地发挥各自的主动激励市场参与者最大限度地发挥各自的主动性和创造性以确保自身的生存和发展性和创造性以确保自身的生存和发展 。风险与收益机制v风险机制是市场交易主体在资金融通过程中盈利、风险机制是市场交易主体在资金融通过程中盈利、亏损与破产之间的相互联系和作用的机制。亏损与破产之间的相互联系和作用的机制。它
21、以收它以收益为诱导并以损失为压力作用于各交易主体,迫使益为诱导并以损失为压力作用于各交易主体,迫使金融市场活动的参与者对风险和收益进行反复平衡。金融市场活动的参与者对风险和收益进行反复平衡。又可以分为风险补偿机制和风险平衡机制。又可以分为风险补偿机制和风险平衡机制。风险补偿机制是风险与收益补偿之间相互作用和制约的风险补偿机制是风险与收益补偿之间相互作用和制约的收益保护的安全机制。收益保护的安全机制。风险平衡机制是分散、选择和平衡风险,消除和降低金风险平衡机制是分散、选择和平衡风险,消除和降低金融市场风险的平衡机制。融市场风险的平衡机制。v收益机制是收入与利率、风险之间的相互联系与作收益机制是收
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