安徽省2023年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案.doc
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1、安徽省安徽省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法题库年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案及精品答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、下列()不是影响房地产价格的经济因素。A.经济发展B.金融政策C.利率D.汇率【答案】B2、关于比较法的说法,错误的是()。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D3、对于同一估价对象和同一估价时点,下列价值类型中评估价值最大的一般是()。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值
2、D.快速变现价值【答案】B4、投资者评估的房地产的投资价值()该房地产的市场价格,是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】D5、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时间点即是()。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点【答案】D6、建筑物实物因素中的采光和()尤其对住宅和办公楼来说,比较重要。A.保温B.隔声C.日照D.隔热【答案】B7、在进行房地产状况修正时,应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产
3、状况修正时D.成交价格所反映【答案】D8、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】C9、当国际竞争激烈时,为吸引投资者通常会采取()政策。A.高地价B.低地价C.优惠D.折中【答案】B10、在保险事故发生后,房地产保险需要评估(),以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失【答案】D11、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式 Pc(t)NPcCkc(t)中,N 表示()。A.单位面积土地上
4、农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A12、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为 86 万元,含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】B13、()是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】A14、女子筋骨坚,发长极,身体盛壮是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】A15、将房地产称为
5、物业的国家或地区是()。A.法国B.意大利C.日本D.中国香港【答案】D16、高热后,皮肤干燥,或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀【答案】C17、“决渎之官,水道出焉”指的是A.肾B.膀胱C.三焦D.小肠【答案】C18、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途,下列为大类用途的是:()。居住;商业;办公;旅馆;工业;农业。A.B.C.D.【答案】B19、针对不同的估价目的所采用的价值标准,可以分为两类()。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市
6、场价值【答案】D20、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】B21、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为 13.1%、12.5%和 13.6%,根据三个可比实例发生的时间和规模的大小,判断其权重分别为0.4、0.3 和 0.3,则可以确定估价对象的报酬率为()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D22、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是A.解放生产力,发展生产力B.消灭剥削,消除两极分化C.建设社会主义D.最终实现共产主义【答案】D23、某成交实例成交总价为 24 万元,分三期付款,首期付 8 万
7、元,6 个月后支付 8 万元,余款于一年后付清,假设年利率为 5%,则该实例的实际价格是()万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C24、最适用的房地产价格指数或变动率是()。A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】D25、当抵押房地产的市场价值大幅下降时,下列说法中,错误的是()。A.如果是抵押权人行为导致的,要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值,也不提供相应担保,要求债务人提前清偿债务【答案】A26、
8、下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是()。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免【答案】D27、在房地产估价中,首先需要明确的估价基本事项主要包括()。A.估价目的、估价原则、估价对象B.估价目的、估价原则、估价时点C.估价原则、估价对象、估价时点D.估价目的、估价对象、估价时点【答案】D28、在百分比法中,交易情况修正系数应以()为基准来确定。A.成交价格B.市场价格C.交易价格D.正常价格【答案】D29、下列除哪项外均是气和津液的关系A.气能载津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】A30、孔子指出,“君子和而不同,小人同而不和”。下列对“和”与“不同
9、”的理解正确的是A.“和”是指主要矛盾,“不同”是指次要矛盾B.“和”是指矛盾的主要方面,“不同”是指矛盾的次要方面C.“和”是指矛盾的同一性,“不同”是指矛盾的斗争性D.“和”是指矛盾的对立统一,“不同”是指矛盾的特殊性【答案】D31、如果房地产拥有者惜售,则成交价格通常会()正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】C32、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为 V 甲148080i,乙类房地产的价格变化趋势为 V 乙150060i,该两类房地产的价格增长潜力相比()。A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强
10、弱程度不可比【答案】A33、房地产估价委托合同的内容可以不包括()。A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务【答案】C34、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素,当地经济发展属于()。A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.其他【答案】B35、卖方 5 年前以贷款方式购买了一套建筑面积为 85m2 的住宅,贷款总额为45 万元,期限为 15 年,年利率固定不变为 6%。采用等额还本利息照付方式按月还款,现买卖合同约定买方付给卖方 50 万元,并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的 6%和 4%,则该
11、住宅的正常成交价格为()元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】A36、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的()。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格【答案】C37、素问疏五过论指出“尝富后贫”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】C38、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格,其形成的价格才可能是()。A.评估价格B.正常成交价格C.市场价格D.交换价格【答案】B39、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元,销售费用、销售税费
12、分别为销售价格的 3.5%、6%,投资利润率为 20%。该房地产的重置价值为()万元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】B40、某在建工程按正常建设进度建设 1 年后停工,停工半年后基坑进水,现人民法院强制拍卖该在建工程,预计拍卖处置正常期限为 0.5 年,之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需 0.25 年。经市场调查,类似开发项目正常建设期为2.5 年,开发完成后的市场价格为 5000 元/m2。折现率为 10%,用动态分析法估价时,开发完成后的市场价格的现值为()元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87【答案】B41、可比实例
13、所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是()。A.同处于一个行政规划区B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【答案】B42、某工业用房占地面积为 5000m2,容积率为 1.5,土地单价为 2400 元/m2。现可依法变更为商业用房并增加 2500m2 建筑面积,现时商业用地的楼面地价为5600 元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价()万元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D43、关于收益法求取净收益的说法,错误的是()。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只
14、有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】B44、房地产供给有限特性的本质是()。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B45、某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为 4230 元/m2,2012 年 9 月的市场价格为 4654 元/m2。根据上述数据,2012 年 1 月至 9 月,该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为()。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C46、一个估价项目中的估价时点,本质上是由()决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估
15、价对象的时间D.委托人意愿【答案】B47、在房地产估价中,首先需要明确的估价基本事项主要包括()。A.估价目的、估价原则、估价对象B.估价目的、估价原则、估价时点C.估价原则、估价对象、估价时点D.估价目的、估价对象、估价时点【答案】D48、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金【答案】D49、某房地产在 2014 年 3 月的价格为 7200 元/m2,已知类似房地产在 2014 年3 月至 9 月的价格指数分别为:99.40,94.80,96.60,105.10,109.30,112.70,118.30(均以上个月为基数)。该房地产 2014 年 9 月的价格为
16、()元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】D50、明确估价基本事项是实施估价的重要前提,实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于()。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】C多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、某工业房地产的土地是 5 年前以出让方式取得的 50 年建设用地使用权,类似工业用地的重新购建价格为 200 万元,重新建造该房地产的建设成本为 300万元,管理费用为 15 万元,销售费用为 20 万元,销售税费为 50 万元。正常建设期为 1.5 年,假设土地取得费用在建设期初一次性投入,其他费
17、用在建设期内均匀发生,年利率为 6.31%,投资利润率为 12%,土地报酬率为 6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法,正确的有()。A.评估对象土地取得成本为 196 万元B.应计算利息项目的总金额为 535 万元C.土地取得成本的计息期为 1.5 年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为 15.73 万元E.开发利润为 64.20 万元【答案】ACD2、在房地产抵押中,需要进行房地产估价的环节包括()。A.初次抵押中的抵押价值评估B.再次抵押中的抵押价值评估C.续贷抵押中的抵押价值评估D.处置抵押中的市场价值评估E.租赁抵押中的权益价值评估【答案】ABCD3、引起
18、建筑物物质折旧的因素包括()。A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】AC4、在假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD5、下列房地产抵押估价活动中,符合估价行为规范的有()。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件,同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算,并在估价报告中说明E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意
19、见【答案】ABD6、估价对象为一宗熟地,对可比实例的成交价格进行权益状况调整时,应包括的内容有()。A.地役权设立情况B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.临街状况【答案】ABD7、下列关于收益法求取净收益的说法,正确的有()。A.净收益包括有形收益和无形收益B.通常只有客观收益才能用于估价C.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D.应同时给出较乐观.较保守和最可能的三种估计值E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算【答案】ABD8、收益法中确定报酬率的基本方法有()。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资收益率排序插入法E.收益乘数法【答案】ABD9、在
20、假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD10、下列房地产交易中,需要进行交易情况修正的有()。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.受迷信影响的交易E.相邻房地产的合并交易【答案】BD11、比较法中实物状况比较、调整的内容包括()。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.建筑设施设备E.建筑物装饰装修【答案】BD12、地价与一般物品价格的不同之处是()。A.生产成本不同B.折旧不同C.价格差异不同D.货币性质不同 E 供求变化不同【答案】ABC1
21、3、下列关于基准地价修正法的说法中,正确的有()。A.本质上是比较法B.需要做交易情况修正C.需要做市场状况调整D.需要做土地状况调整E.估价结果的准确性取决于基准地价的准确性和调整系数体系的完整和合理性【答案】ACD14、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。()是需要补地价的主要情形。A.出让土地使用权期满后续期B.建设用地使用权出让之后变更容积率C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产D.改变原土地使用权出让时规定的用途E.拍卖土地使用权【答案】ABD15、根据房地产获取收益的方式不同,收益法中的净收益测算包括()。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘
22、数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】BD16、在具体估算建筑物重新购建成本的方法中,单位比较法实质上是一种比较法,单位比较法主要有()。A.分部分项法B.工料测量法C.年限法D.单位面积法E.单位体积法【答案】D17、引起建筑物物质折旧的因素包括()。A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】AC18、关于投资价值和市场价值的说法,正确的有()。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时,净收益应采
23、用税前净收益E.评估投资价值时,要求对未来净收益的估计是客观的【答案】AB19、关于投资价值和市场价值的说法,正确的有()。A.市场价值是客观的、非个人的价值,而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.投资价值与市场价值在采用收益法评估时,折现率取值相同C.在净收益方面,评估投资价值时通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时,有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格,是一种投资价值评估E.在对某房地产进行抵押价值评估时,不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估【答案】ACD20、我国物权法规定,下列不得抵押的财产有()。A.自
24、留山B.自留地C.被依法查封的财产D.被依法监管的财产E.乡镇企业厂房房地产【答案】ABCD大题(共大题(共 1010 题)题)一、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案:方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m2 天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有
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