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1、惠州市物业效劳收费治理规定征求意见稿第一条 为标准本市物业效劳收费行为,保障业主和物业效劳企业的合法权益,依照中华人民共和国价格法、国务院关于修正物业治理条例的决定(国务院令第504号)、广东省物价局关于加强物业效劳收费治理有关咨询题的通知(粤价2006284号)、关于印发广东省物价局机动车停放效劳收费治理方法的通知(粤价2007290号),结合本市实际,制定本规定。第二条 本规定适用于本市行政区域内获得合法运营资历的物业效劳企业的物业效劳收费行为。第三条 本规定所称物业效劳收费是指物业效劳企业按照物业效劳合同的商定,对房屋及配套的设备设备和相关场地进展维修、养护、治理,维护相关区域内的环境卫
2、生和秩序,向业主所收取的费用。第四条 政府倡导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业效劳企业;鼓舞物业效劳企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业效劳收费通过市场竞争构成。第五条 市政府价格主管部门会同市房产治理部门负责全市物业效劳收费的监视治理工作。各县(区)价格主管部门会同同级房产治理部门负责本行政区域内物业效劳收费的监视治理工作。第六条 物业效劳收费应当遵照合理、公开以及费用与效劳水平相习惯的原则。第七条 物业效劳收费依照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调理价。业主委员会成立之前的住宅(不含别墅)物业效劳收费实行政府指导价,别墅、业主委员会成立之后的住宅及其它非
3、住宅物业效劳收费实行市场调理价。第八条 实行政府指导价的物业效劳收费,按照属地治理原则,惠城区范围内的由市政府价格主管部门会同市房产治理部门依照物业效劳等级标准等要素制定基准价及浮动幅度,其他各县(区)由当地政府价格主管部门会同同级房产治理部门制定相应的基准价及浮动幅度,并向社会公布。各住宅小区实行政府指导价的物业效劳详细收费标准由业主与物业效劳企业依照当地政府价格主管部门和房产治理部门公布的指导价在物业效劳合同中商定。物业效劳收费标准需要调整时,由物业效劳企业与业主大会或全体业主在政府指导价内协商确定。条件不成熟未选举产生业主委员会,物业效劳收费标准需要调整的,应由物业效劳企业与业主代表共同
4、成立价格协调小组。协调小组的业主代表需经业主大会选举产生,并经物业治理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。价格协调小组业主代表人数应依照全体业主人数确定,一般为5至19人。物业效劳标准调整应按以下程序进展:(一)本钱审核。由价格协调小组研究聘请中介机构对本物业效劳本钱进展审核。(二)公示方案。在与全体业主协商前15天公示本钱审核情况及拟调整物业效劳收费标准方案。(三)与全体业主协商。通过召开业主大会集体讨论的方式,或采纳书面征求意见的方式进展协商,业主能够委托代理人参与协商。(四)公告与全体业主协商情况。通过拟调整物业效劳收费标准方案应当经物业治理区域内专有部分占
5、建筑总面积85%以上的业主且占总人数85%以上的业主同意。新标准执行前15天须在本区域内进展公示,同时报当地政府价格主管部门备案。物业效劳收费标准调整后,物业效劳企业应当与业主签订新的物业效劳费合同。新建住宅前期物业效劳费标准,由物业建立单位与其选聘的物业效劳企业在政府指导价范围内协商确定,有关物业效劳费标准和临时治理规约须在商品房公开销售24小时之前,在销售场所醒目位置进展公示,并在与物业买受人签定物业买卖合同同时按照公示的效劳费标准和临时治理规约的条款签定前期物业效劳合同,物业买受人应当对恪守临时治理规约予以书面承诺。实行政府指导价的各个物业治理区域的详细物业效劳收费(含变更效劳收费标准)
6、需在当地政府价格主管部门备案。实行政府指导价的物业,物业效劳企业向业主提供了最高效劳等级未涵盖的物业效劳内容,物业效劳收费标准需超过政府指导价标准的,须经当地政府价格主管部门核定。未经价格主管部门核定的,物业效劳收费标准不得超出政府指导价。已签定物业效劳合同,需提高物业效劳等级的由业主共同决定。物业效劳收费备案、核定按照当地价格主管部门制定的备案、核定方法施行。实行市场调理价的物业效劳收费标准,由业主大会或业主与物业效劳企业自主协商,并在物业效劳合同中商定。物业效劳收费按房地产权证登记的房屋建筑面积计收。未办理房地产权证的,按购房合同标明的建筑面积计收,房地产权证登记的房屋建筑面积与买卖合同标
7、明的房屋建筑面积发生差异的,差异值为1%以内(含本数)不作退补,差异值为1%以上(不含本数)的按照商定的效劳费标准多退少补。第九条 业主与物业效劳企业能够采取包干制或者酬金制等方式商定物业效劳费用。包干制是指由业主向物业效劳企业支付固定物业效劳费用,盈余或者亏损均由物业效劳企业享有或者承担的物业效劳计费方式。酬金制是指在预收的物业效劳资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业效劳企业,其余全部用于物业效劳合同商定的支出,结余或者缺乏均由业主享有或者承担的物业效劳计费方式。第十条 建立单位与物业买受人签订的买卖合同,应当商定物业治理效劳内容、效劳标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,
8、涉及物业买受人共同利益的商定应当一致。第十一条 实行物业效劳费用包干制的,物业效劳费用的构成包括物业效劳本钱、法定税费和物业效劳企业的利润。实行物业效劳费用酬金制的,预收的物业效劳资金包括物业效劳支出和物业效劳企业的酬金。物业效劳本钱或者物业效劳支出构成一般包括以下部分:(一)治理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。(二)物业共用部位、共用设备设备的日常运转、维护费用(含高层楼宇的电梯、智能电子监控、供水加压设备等的维护保养费用)。(三)物业治理区域清洁卫生费用。(四)物业治理区域绿化养护费用。(五)物业治理区域秩序维护费用。(六)物业效劳所需的正常办公费用。(七)物业效劳企业固定
9、资产折旧。(八)物业共用部位、共用设备设备及公众责任保险等费用。(九)物业治理区域内绿化养护、园林水池喷泉、宣传、装饰、节日喜庆等用水用电。(十)经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设备设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业效劳支出或者物业效劳本钱。第十二条 公共用水电费用,包括公共照明、智能电子监控、电梯、二次供水电费及公共用水、自来水损消耗用可另行分摊,但必须独立设置水、电计量表,否则不得向住户分摊。设置独立水、电计量表确实有困难的老住宅区,可通过测算得出一个合理值,经业主认可后向住户分摊。凡属向住户分摊的公共用水、用电费用,必须单独列帐,向住户公
10、布费用分摊的方法和总金额以及各住户应负担的金额等。严禁把分摊的水、电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准之上加价混合统收。第十三条 实行物业效劳费用酬金制的,预收的物业效劳支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业效劳企业不得将其用于物业效劳合同商定以外的支出。物业效劳企业应当向业主大会或者全体业主公布物业效劳资金年度预决算并每年不少于一次公布物业效劳资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业效劳资金年度预决算和物业效劳资金的收支情况提出质询时,物业效劳企业应当及时答复。第十四条 物业效劳收费采取酬金制方式,物业效劳企业或者业主大会能够按照物业效劳合同商定聘请专业机构对物业效劳
11、资金年度预决算和物业效劳资金的收支情况进展审计。第十五条 物业效劳企业在物业效劳中应当恪守国家的价格法律法规,严格履行物业效劳合同,为业主提供质价相符的效劳。第十六条 业主或装饰装修公司应当按照建立部颁发的住宅室内装饰装修治理方法第十六条规定,与物业效劳企业签订住宅室内装饰装修治理效劳协议,明确装饰装修期间各方的权利义务及责任等。业主(物业使用人)进展一般住宅装修时,物业效劳企业可向业主(物业使用人)或装修企业收取不超过2000元/户的装修保证押金。装修未对公共部位、设备设备造成损害,或自行修复了损害的公共部位、设备设备,并经物业效劳企业验收合格的,应在验收合格之日起5个工作日内全额退还装修保
12、证押金。业主(物业使用人)装修产生的垃圾可自行清理,也可委托物业效劳企业进展清理。委托物业效劳企业清理的,垃圾清运费标准由双方协商确定。物业效劳企业对装修工人出入实行持证治理的,如证件能屡次使用,可按不超过10元/证的标准收取押金,证件完好退回的,应如数退回押金。如证件不能重复使用的,可收取不超过3元/证的工本费。除上述费用外,不得收取其他名目的装修费用第十七条 住宅小区机动车停放效劳收费治理按照惠州市机动车停放效劳收费治理方法规定,实行政府指导价和属地治理原则,各县(区)辖内的住宅小区机动车停放效劳收费政府指导价由县(区)价格主管部门制定并公布。详细收费标准由物业效劳企业和业主大会或全体业主
13、(车主)依照所在县(区)价格主管部门公布的政府指导价内协商确定。物业效劳企业应当向所在县(区)政府价格主管部门领取车辆停放效劳收费证明。第十八条 住宅小区物业效劳企业从维护小区平安出发,对本小区人员和车辆实行出入证(卡)治理的,物业效劳企业应免费向每户提供不少于3张、汽车不少于1张的出入证(卡),业主要求增补出入证(卡)的,物业企业可按合理本钱收取出入证(卡)工本费。第十九条 住宅小区内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业效劳企业接受委托代收费用的,按不超过委托收取总额3%向委托单位收取手续费或对水、电实行趸售价格。第二十条 业主应当按照物业效劳合同的商定按
14、时足额交纳物业效劳费用。业主违背物业效劳合同商定逾期不交纳效劳费用的,业主委员会应当催促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业效劳企业能够依法追缴。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业效劳费用的,从其商定,业主负连带交纳责任。物业发消费权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业效劳费用。第二十一条 纳入物业治理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建立单位缘故未按时交给物业买受人的物业,物业效劳费用由开发建立单位自通知物业买受人办理交付手续之日起全额交纳。第二十二条 利用物业共用部位、共用设备设备进展运营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业效劳企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要
15、用于补充专项维修资金,也能够按照业主大会的决定使用。第二十三条 物业效劳企业依照业主的委托提供物业效劳合同商定以外的效劳,效劳收费由双方商定。第二十四条 物业效劳收费(包括物业效劳企业接受委托的收费)必须实行明码标价。明码标价的内容包括:物业效劳企业名称、收费对象、效劳内容、效劳标准、计费方式、计费起始时间、收费工程、收费标准、价格治理方式、收费依照、价格举报(12358)等。物业效劳企业应当在物业效劳区域内明显位置和收费处设明码标价牌进展公示,并按受有关治理部门的检查和业主监视。明码标价方式由县、区政府价格主管部门监制。第二十五条 物业效劳企业有以下行为的,由价格主管部门依法查处:(一)物业效劳收费标准超出政府指导价范围未经当地政府价格主管部门核定的;(二)在政府指导价范围内未经业主协商同意擅自提高收费标准的;(三)物业效劳收费标准不按规定报当地政府价格主管部门备案的;(四)擅自设立强迫性收费工程,乱收费用的;(五)不实行明码标价或不按规定实行明码标价的;(六)不按规定向当地政府价格主管部门领取机动车停放效劳收费证明的;(七)分摊公共水、电费用不合理的;(八)其他违背价格法律、法规、规章规定的行为。第二十六条本规定由市政府负责解释。第二十七条 本暂行规定自年月日起执行。原市价格主管部门和物业治理行政主管部门印发的相关物业效劳收费政策文件与本文相抵触的以本规定为准。
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