龙湖地产-房地产基础知识.ppt
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1、1部门 文件名房地产基础知识房地产基础知识 -何瑾何瑾上海公司运营部课程大纲课程大纲一、土地的概念及其特性一、土地的概念及其特性 二二、建筑名词解释、建筑名词解释三三、房地产销售常用知识房地产销售常用知识上海公司运营部一、土地的概念及其特性一、土地的概念及其特性 上海公司运营部土地的概念及其特性土地的概念及其特性一、土地的概念一、土地的概念 土地是地球表面陆地部分,包括海洋滩涂和内陆水域。土地是地球表面陆地部分,包括海洋滩涂和内陆水域。二、土地的特性二、土地的特性 1 1、自然特性、自然特性 2 2、经济特性、经济特性上海公司运营部土地的概念及其特性土地的概念及其特性三、土地用途包括哪些种类?
2、三、土地用途包括哪些种类?土地分为土地分为农用地、建设用地农用地、建设用地和和未利用地。未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。上海公司运营部土地
3、的概念及其特性土地的概念及其特性四、土地使用权的获得的方式?四、土地使用权的获得的方式?土地行政划拨土地行政划拨土地出让土地出让土地转让土地转让上海公司运营部土地的概念及其特性土地的概念及其特性五、什么是行政划拨用地?五、什么是行政划拨用地?土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。权无偿交付给土地使用者使用的行为。上海公司运营部土地的概念及其特性土地的概念及其特性六、什么
4、是土地使用权出让?六、什么是土地使用权出让?土地使用权出让,是指市人民政府以土地使用权出让,是指市人民政府以拍卖、招标、协议拍卖、招标、协议的方式,将国的方式,将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用,土地使用者向市政有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用,土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。府支付土地使用权出让金的行为。上海公司运营部土地的概念及其特性土地的概念及其特性七、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少七、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少?土地使用权出让最高年限按下列用途确定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:1 1、居住用地七十年;、居住用地七十年;2
5、 2、工业用地五十年;、工业用地五十年;3 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;4 4、商业、旅游、娱乐用地四十年;、商业、旅游、娱乐用地四十年;上海公司运营部土地的概念及其特性土地的概念及其特性八、什么是土地所有权?八、什么是土地所有权?土地所有权:指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地土地所有权:指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有享有占有、使用、收益和处分占有、使用、收益和处分的权利的权利。土地所有权可以分为:土地所有权可以分为:国有土地国有土地 集体土地集体土地上海公司运营部二、建筑名词解释二、建筑名词解释上海公司
6、运营部建筑名词解释建筑名词解释一、基本术语一、基本术语1 1、住宅:住宅:就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住,但并不是所就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住,但并不是所有的房子都可称为住宅。可供人们居住的房子,应当具备可供人们生活起有的房子都可称为住宅。可供人们居住的房子,应当具备可供人们生活起居的功能和设施。居的功能和设施。2 2、居住区用地:居住区用地:居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。地等四项用地的总称。3 3、宗地图:宗地图:宗地图包括土地使用合同书附图及房地产登记附图。它反映一宗地图包
7、括土地使用合同书附图及房地产登记附图。它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质,与相邻宗地的关系等。与性质,与相邻宗地的关系等。上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释4 4、红线图:红线图:是规划局确定的项目建筑总平面图,或城市规范管理部是规划局确定的项目建筑总平面图,或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图,其中红线是用来表示门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图,其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限,即实际可使用土地的边界图。建筑物的边界外沿界限,即实际可使用土地的边界
8、图。5 5、三通一平(净地):三通一平(净地):水,电,路水,电,路(通通),场地平整。,场地平整。6 6、七通一平(熟地):七通一平(熟地):通水、通电、路通水、通电、路(通通)、通气、通讯、通邮、通气、通讯、通邮、排污畅通,场地平整。排污畅通,场地平整。上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释7 7、容积率:容积率:总建筑面积与土地总面积之比。总建筑面积与土地总面积之比。8 8、基地面积:基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积。建筑物整体在地面的正投影面积。9 9、总建筑面积:总建筑面积:整个建筑每一层加起来的面积总和。整个建筑每一层加起来的面积总和。1010、得房率:得房率:是套内建筑面积
9、和住宅面积之比是套内建筑面积和住宅面积之比1111、绿化率绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。1212、建筑密度:建筑密度:即建筑覆盖率,是指在一定用地范围内所有建筑物的基底面积即建筑覆盖率,是指在一定用地范围内所有建筑物的基底面积与基地面积之比与基地面积之比1313、建筑高度:建筑高度:是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。高度。上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释1414、层高层高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高为本层地面至
10、上一层地面的高度,标准层高为2.82.8米。米。1515、净高净高:本层楼地面与本层顶的高度。净高本层楼地面与本层顶的高度。净高+楼板厚度楼板厚度=层高。层高。1616、承重墙:承重墙:是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体,在工程图上为是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体,在工程图上为黑色墙体,打掉会破坏整个建筑结构;承重墙是经过科学计算的,如果在承黑色墙体,打掉会破坏整个建筑结构;承重墙是经过科学计算的,如果在承重墙上打孔装修,就会影响建筑结构稳定性,改变了建筑结构的体系。是非重墙上打孔装修,就会影响建筑结构稳定性,改变了建筑结构的体系。是非常危险的事情,非专业设计人员最好要改变承重
11、墙。常危险的事情,非专业设计人员最好要改变承重墙。1717、非承重墙:非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响。一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响。1818、户型:户型:房型结构房型结构 ,如几房几厅几卫几阳台。,如几房几厅几卫几阳台。1919、预置板:预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定
12、样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。不能用。上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释2020、现浇板:现浇板:指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。2121、期房:期房:是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品权证大产证为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。期房在港澳地区称做为买房预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花楼花”,这是当前房地产开发商,这是当前房地产开发商普遍
13、采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。中的房地产项目。2222、现房:现房:是指通过竣工验收,可以交付使用,并取得房地产权证的房是指通过竣工验收,可以交付使用,并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程,使房屋具备正常屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程,使房屋具备正常使用功能,还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环使用功能,还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收,取得新建住宅交付使用许可证,才能到房地保验收、消防验收,取得新建住宅交付使用
14、许可证,才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同,购房人可以立即办理产权登记手续,取得产权证。同,购房人可以立即办理产权登记手续,取得产权证。上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释2323、毛坯房(清水房):毛坯房(清水房):毛坯房又称为毛坯房又称为“初装修房初装修房”,这样的房子大多屋内只有,这样的房子大多屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面,包括门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面,包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。阳台、雨罩的外
15、饰面应按设计文件完成装修工程。2424、精装修房:精装修房:是指房屋交钥匙前,装修一次到位;所有功能空间的固定面全部是指房屋交钥匙前,装修一次到位;所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修住宅。铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修住宅。2525、玄关:玄关:指住宅室内与室外之间的一个过渡空间,也就是进入室内换鞋、脱衣指住宅室内与室外之间的一个过渡空间,也就是进入室内换鞋、脱衣或从室内去室外整貌的缓冲空间,也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。玄关有以或从室内去室外整貌的缓冲空间,也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。玄关有以下三方面的
16、作用:下三方面的作用:1.1.视觉屏障作用;视觉屏障作用;2.2.较强的使用功能较强的使用功能3.3.保温作用保温作用2626、凸窗:凸窗:指位置与主墙体有一定的横向距离,而不是传统的安装在墙体中间的指位置与主墙体有一定的横向距离,而不是传统的安装在墙体中间的窗户。通常也称为阳光窗、飘窗。由于凸窗在立面上只是窗户范围往室外飘出,窗户。通常也称为阳光窗、飘窗。由于凸窗在立面上只是窗户范围往室外飘出,依照现在建筑面积计算的规定,采用飘窗来增大室内空间不会计入建筑面积。依照现在建筑面积计算的规定,采用飘窗来增大室内空间不会计入建筑面积。上海公司运营部上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释2727、开
17、间:开间:住宅设计中,即住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线住宅设计中,即住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离,故称开间。到另一面墙的定位轴线之间的实际距离,故称开间。2828、进深:进深:指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到间的水平距离。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。后墙壁之间的实际长度。上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释2929、日照间距日照间距指前后(南北)两排房
18、屋之间,为保证后排房屋在规定指前后(南北)两排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。建筑间隔系数(指遮的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。建筑间隔系数(指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间隔为遮挡阳光的建筑高度的倍挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间隔为遮挡阳光的建筑高度的倍数)不得小于数)不得小于1:1.21:1.2。上海公司运营部二、房地产建筑形态二、房地产建筑形态建筑名词解释建筑名词解释1 1、低层:低层:低层房屋是指高度低于或等于低层房屋是指高度低于或等于1010米的建筑物,一般是米的建筑物,一般是1-31-3层建层建筑物,如平房、别墅等。低层房
19、屋一般建筑结构简单,施工期短,建造筑物,如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单,施工期短,建造成本低廉,给人以切安宁、有天有地的感觉,它的舒适度、方便度和空成本低廉,给人以切安宁、有天有地的感觉,它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是,低层房屋占地多,间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是,低层房屋占地多,土地利用率低,特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。土地利用率低,特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释2 2、多层:多层:多层房屋指高于多层房屋指高于1010米、低于或等于米、低于或等于2424米的建筑物。多层房屋一般米
20、的建筑物。多层房屋一般为为4 4 7 7层,一般采用砖混结构,少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般层,一般采用砖混结构,少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格规格(房型房型)整齐,通风采光状况好,空间紧凑而不闭塞。与高层相比,多层整齐,通风采光状况好,空间紧凑而不闭塞。与高层相比,多层房屋公用面积少,得房率相应提高,这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。房屋公用面积少,得房率相应提高,这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释3 3、小高层:小高层:人们一般把人们一般把8 8层至层至1212、1313层的建筑称为层的建筑称为“小高层小高层”。小。小 高高 层住宅一般
21、层住宅一般采用钢筋混凝土结构,带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率采用钢筋混凝土结构,带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点,又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高,污染程高的特点,又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高,污染程度低等优点,很受购房人欢迎。同时,小高层对土地度低等优点,很受购房人欢迎。同时,小高层对土地 的利用率提高,土的利用率提高,土地成本相对下降,地成本相对下降,上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释4 4、高层:高层:超过一定高度和层数的多层建筑。超过一定高度和层数的多层建筑。19721972年国际高层建筑会议将高年国际高层建筑会议将
22、高层建筑分为层建筑分为4 4类:第一类为类:第一类为9 91616层(最高层(最高5050米),第二类为米),第二类为171725 25 层(最层(最高高7575米米),第三类为,第三类为26264040层(最高层(最高100100米),第四类为米),第四类为4040层以上层以上(高于高于100100米)米)5 5、超高层:超高层:3030层以上的建筑称为超高层。层以上的建筑称为超高层。上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释高层住宅高层住宅和和多层住宅多层住宅的优缺点:的优缺点:v 一般来说多层住宅的容积率较低,环境较好,建筑形式多为一般来说多层住宅的容积率较低,环境较好,建筑形式多为 条状,
23、所以基本上是户户朝南,建造成本低,一般售价不高,条状,所以基本上是户户朝南,建造成本低,一般售价不高,且得房率较高。且得房率较高。v 高层住宅一般地段较好,由于地段好,地价较高,为降低楼板地高层住宅一般地段较好,由于地段好,地价较高,为降低楼板地 价只能提高建筑容积率,往高空发展。高层基础较复杂,结构要价只能提高建筑容积率,往高空发展。高层基础较复杂,结构要 求高,十分坚固,但成本也高。高层配有电梯,人们进出较为便求高,十分坚固,但成本也高。高层配有电梯,人们进出较为便 利。高层建筑的中上楼层,视野开阔,通风采光极佳。但下部楼利。高层建筑的中上楼层,视野开阔,通风采光极佳。但下部楼 层较为压抑
24、,采光较差。层较为压抑,采光较差。上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释6 6、复式:复式:是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其 特点是:复式住宅特点是:复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用,上层供休息、睡眠和贮藏用,户内的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用,上层供休息、睡眠和贮藏用,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确;相互干扰较小。居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确;相互干扰较小。上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释7 7、地下室地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过
25、该房间净高的1 12 2者。者。8 8、半地下室半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 13 3,且不,且不超过超过1 12 2者。者。上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释9 9、板楼和塔楼(也叫点式楼)板楼和塔楼(也叫点式楼):板式结构一般户型通透,板式结构一般户型通透,例如多层住宅、高层板楼;例如多层住宅、高层板楼;塔楼(点式楼)是围塔楼(点式楼)是围 绕一个中心点,在一层内分布多户独立住房的户型。绕一个中心点,在一层内分布多户独立住房的户型。上海公司运营部建筑名词解释建筑名词解释板楼板楼四大优点:四大优
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