邻里中心部分分析-33p-专题研究报告.ppt
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1、1发展阶段调整发展阶段花园城市的模型是圆形的,整个花园城市分为6个相等的分区,中心是花园,花园四周是大型的公共建筑,服务于整个花园城市,成为邻里中心模式的一个雏形。针对当时欧美出现的城市与交通问题,佩里创建了“邻里单位”理论:邻里中央位置布置公共建筑,交通枢纽带集中布置邻里商业。新加坡邻里中心在一定程度上受到邻里单位的影响,6000-8000套住户配套建设一个邻里中心,商店组合为日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心,不断满足居民物质和文化上的需求。我国运用邻里中心模式主要是苏州、上海等城市,苏州园区共规划有17个邻里中心,服务1.5公里范围的6000-8000户居民,集商业、休闲等多种服务功能
2、于一体,社区服务功能齐全。起步阶段改良发展阶段霍华德田园城市中国式的邻里中心佩里邻里单位新加坡邻里中心阶段邻里中心模式起源于霍华德田园城市,经佩里邻里单位、新加坡邻里中心到以苏州为首的中国式邻里中心已日渐成熟。邻里中心发展邻里中心发展商业物业/公建配套部分/邻里中心介绍2邻里中心基本特性区位贴近居住区,临近主要干道建筑面积1-3万平方米建筑形式集中式、街区式服务人群周边居民(以中高档收入人群为主,兼顾低档人群)辐射半径1.5公里主要业态超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜、社区卫生服务中心特征1.12项基本功能服务,满足人们的日常家庭生活体
3、系2.将商业与服务设施集中(45%的服务,55%的商业)3.服务对象以本区居民为主4.政府支持、调控下的商业行为,具有经济效益邻里中心半径=1.5公里居住组团邻里中心模型图邻里中心基本特征邻里中心基本特征我国邻里中心发展以苏州工业园邻里中心为代表,已形成了一定的基本特征。商业物业/公建配套部分/邻里中心介绍3苏州邻里苏州邻里中心成功中心成功经营模式经营模式邻里中心贯彻“以人为本”的理念,集合了12项必备功能,并在此基础上定制拓展,满足高中低各层次客户的需要。在12种必备功能的基础上,根据每个社区的购房人群、周边商圈等进行调查、分析,进行相应的增减,最终实现“以人为本”的经营理念。l根据周边商圈
4、不同客户的不同需求,创新、完善“以人为本”l完善和优化商用产业组合,努力实现顾客、经营者和政府三满意l保持12项必备功能,将商业和公益有机结合中层面高层面低层面统一统一统一全覆盖邻里中心基本特征邻里中心基本特征商业物业/公建配套部分/邻里中心介绍4项目社区配套总建面近4万方,包含体育、商业、敬老、医院及菜场,与邻里中心12项基本功能吻合。邻里中心功能对照邻里中心功能对照本项目公建配套定位与邻里中心功能吻合,可整合打造社区邻里中心模式。商业物业/公建配套部分/项目可行性5邻里中心功能重组邻里中心功能重组邻里中心商业文体活动中心邻里生鲜卫生所+健诊中心乐龄中心基地内部已设功能社区商业社区文化中心社
5、区体育菜场医院敬老院银行书店邮政餐饮店洗衣房美容美发店维修店升级化立体化公建配套敬老设施菜场医院社区商业商业社区文化中心社区体育总计邻里中心乐龄中心邻里生鲜卫生所+健诊中心社区商业文体活动中心总计将基地内的公共服务设施整合并转化为邻里中心模式,提升物业整体价值,转化后邻里中心总建面积约3.4万方。商业物业/公建配套部分/项目物业重组6跳脱传统公建配套配置方式,整合单独物业形成统一整体打造洋泾板块的邻里中心综合改善物业功能档次,促进公建配套价值提升生活生活+服务服务+休闲休闲中档中档商业物业/公建配套部分/产品整体定位7悠活文体中心(15393方)YO LIFE NEIGHBORHOOD CEN
6、TER(4(4万方万方 )功能组成功能组成悠活邻里生鲜(2379方)悠活乐龄中心(6411方)悠活卫生所+健诊中心(5177方)悠活邻里商业(11302方)商业物业/公建配套部分/产品功能组成8社区商业共计1.13万方,完善邻里中心12项必备功能,同时定制拓展其他商业功能,体现“以人为本”的经营理念。悠活社区商业悠活社区商业生活服务+精品超市+小吃餐饮业态建议:商业物业/公建配套部分/产品功能分述9标准层面积层数层高3240m34.5m标准层面积层数层高800m24.5ml社区商业总面积为社区商业+原菜场面积,共计约13700;l社区商业共分两栋,一栋为三层,单层面积3240;一栋为二层,单层
7、面积800。2F3F悠活邻里商业共分两栋,建议标准层面积在3240和800。邻里中心篇/悠活邻里商业业态设置标准层建议标准层建议10业态比例表分类业态比例面积()社区商业部分生活服务58.1%7380生活零售25.5%3240配套餐饮5.5%700生鲜超市(原菜场)18.7%2380合计100%13700邻里中心篇/悠活邻里商业业态设置业态比例设置业态比例设置根据邻里中心的商业物业特点,建议以服务类业态为主,零售类设置社区精品超市,兼顾部分餐饮。业态配比,生活服务,58.1%业态配比,生活零售,25.5%业态配比,配套餐饮,5.5%业态配比,生鲜超市,18.7%Chart Title生活服务生
8、活零售配套餐饮生鲜超市11邻里中心篇/悠活邻里商业业态业种设置便民服务专业服务教育服务幼教美甲婚纱摄影房产中介家政服务旅行社理发其他培训托儿所音乐培训外语培训按摩火车代售银行速递维修菜场超市邮政移动电信彩票证券缝纫冲印店汽配洗衣店生活零售配套餐饮生活服务类服装类玩具类食品类便利店文具类烟酒类音像类礼品店图书类医药类鲜花类鞋帽类快餐奶茶铺小型餐馆简餐零售类餐饮类 细分业态 细分业种业态业种配置业态业种配置根据邻里中心的商业物业特点,建议生活服务类业态可设置以下若干细分业种。12业态业种布局业态业种布局业态零售面积3240比例33%描述店铺数量1店铺面积3240商家例举华润Ole,百联BHG,百佳
9、等业态餐饮面积300比例3%描述店铺数量店铺面积商家例举业态配套面积6180比例64%描述店铺数量店铺面积商家例举悠活邻里商业精品超市1F2F3F亲子主题服务棋牌室休闲简餐足浴服务美容美发悠活邻里商业北栋一层引入精品超市,二层设亲子主题,三层设各类服务配套,满足社区居民基本需求。3F邻里中心篇/悠活邻里商业北栋13l华润Ole是华润万家有限公司于2004年,在其整个零售业态之外筹建的第五支柱业态高端精品超市,第一店于2004年12月9号在深圳华润万象城开业。l其经营面积多为2000-6000以内,经营商品以进口商品辅以高毛利商品(平均40%左右)为主,日销售平时约为2040万左右,节假日有所增
10、幅30%70%l开店成本较高:Ole开店成本通常为同规模普通超市业态的2-5倍。超市简介邻里中心篇/中型品质超市案例个性化定制:华润Ole超市致力于打造本土化、个性化,通过不同地方特征与当地消费者的需求相匹配。全国华润Ole超市大都定位不同、商品不同或者服务不同。OleOle精品超市精品超市精品超市案例华润Ole高端精品超市14l上海城市超市(cityshop)l香港citysuperl和记黄埔TASTEl韩国C-mart其他同类精品超市:l华联BHGl中百生活剧场l中商优品汇l百佳International邻里中心篇/中型品质超市案例营业面积3500平方米,进口商品占比超过70。设有品牌商品
11、、巧克力中心、特色美食体验中心、有机健康中心等专柜。营业面积3800平方米,经营近20000种商品,进口商品约占总商品的76%。商品以食品为主、非食为辅。拥有五大名庄、13个国家的Voila红酒区,国际认证的保健品。嘉里中心店港汇店OleOle精品超市精品超市目前上海有两家Ole超市,分别位于港汇广场和浦东嘉里中心,超市以进口商品为主。15l概念:亲子主题区的目标客户以孩子为主,兼顾成人,倡导适合家庭集体活动,集休闲、消费、娱乐于一体的消费形式。l消费构成:孩子消费是核心,带动整个家庭消费。儿童娱乐/运动/教育/托管/餐饮/摄影/零售亲子主题区亲子主题区亲子主题区以儿童为核心,兼顾成人消费,设
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