《跨塘商业项目提报》PPT课件.ppt
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2、的专业经验和健全的销售网络。作为开发商的行销伙伴,“博思堂”拥有台企之专业作业实力及可贵的本土经验等多重优势,相信这一整合多方不动产服务经验的精英团队,将以多元化、专业化的地产顾问服务深植大陆,并与业主共建伟业!第一章第一章市场分析市场分析一、区域状况分析一、区域状况分析地理位置:地理位置:跨塘镇,隶属苏州工业园区,地处苏州城区东北部,南接工业园区中心区,北临1.1万公顷物产丰饶的阳澄湖。交通状况:交通状况:沪宁高速公路-到上海312、204和318国道连接苏州与南京、上海等城市苏嘉杭高速公路通浙江娄江路-西接娄葑东接唯亭横穿跨塘工业区,是区内主要交通要道经济发展水平:经济发展水平:2003年
3、跨塘地区完成生产总值达15亿元,同比去年增长57%,实现财政收入1.2亿元,同比增长72%。03年末跨塘地区农民人均收入8598元,已超出苏州市的整体平均水平。招商引资:招商引资:2003年注册外资就达1亿多美元,实际利用外资达6000万美元,新增注册内资近7亿人民币,新增个私民营企业400家。吸引了来自美国、英国、德国、瑞士、日本、韩国、新加坡、印度尼西 亚、马来西亚等国及台湾、香港等地区的客商前来投资创业。有友达光电、上声电子、亚太纸业、元本电子等知名企业。城镇规划:城镇规划:规划面积l 5平方公里,人口20万人(最新),3个主要功能区:以跨塘镇政府为中心的商业住宅行政区、工业区、阳澄湖休
4、闲旅游区。城市地位:城市地位:新中心城镇,苏州工业园区副中心园区后花园。二、区域商业地位二、区域商业地位1、商圈划分依据、商圈划分依据1)市级商业中心市级商业中心设置区域:城市规划的中心商业区、历史形成的商业集聚地。功能定位:购物、文化娱乐、休闲、旅游等,并与金融、商务活动 相结合。客流量:50万基本商业面积:30万平方米基本业态与业种:大型百货店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮。配套行业:旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书和邮电业等。2 2)区域商业中心)区域商业中心设置区域:居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边功能定位:购物、文化娱乐、休闲服务人口:20万基本商业面积:10万平方米
5、基本设置业态与业种:购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮等配套行业:旅游、金融服务、图书报刊、邮电业等 3 3)新城商业中心)新城商业中心设置区域:城市规划的新兴中心商业区,人流集中,交通便利的地段。功能定位:购物、文化娱乐、休闲、旅游、并与金融结合。服务对象:新城居民,商圈辐射范围内其他消费人群以及外来消费者。服务人口:20万基本商业面积:12万平方米基本设置业态与业种:购物中心、超市、百货店、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐及其他休闲娱乐。4 4)专业、特色街)专业、特色街设置区域:商业中心周边,交通便利处功能定位:提供专门商品或专业服务服务对象:购买专门商品,寻求专业服务的消费者基本商业
6、面积:街长200米以上,专业店30家以上基本设置业态与业种:特色专业店、专卖店2 2、苏州市区商圈界定、苏州市区商圈界定 市级商业中心:观前 石路 南门 区域商业中心:新区 园区 吴中区等 专业、特色街:新区商业街 十全街 凤凰街跨塘跨塘新城商业中心新城商业中心三、区域商业市场分析三、区域商业市场分析 1 1、区域商业发展过程、区域商业发展过程 312国道两侧为原外跨塘镇中心商业。动迁房出现后,商业区由高浜镇和原外跨塘镇区共同构成 随着原外跨塘的拆迁,高浜镇区成为跨塘分区的中心 2 2、区域商业现状分析、区域商业现状分析 中间的商业广场区域量体最大也最为繁华,是目前跨塘分区商业最繁华的商业中心
7、。西侧的蠡塘路商业为沿路商业,地理位置比较偏,各类五金等材料商店比较多。东侧的中欣大厦为一综合大厦,定位为中档商业中心。现其主体二层和三层作为综合性的娱乐中心金函商务中心。另外,建设中的新型商业中心位于蠡塘路以南,中欣大厦以东。3、商业面积情况统计(单位:商业面积情况统计(单位:)4 4、租金价格分析比较(底铺、单位:元、租金价格分析比较(底铺、单位:元/平方米平方米.月)月)现有商业建筑面积在建或拟建商业面积 总体商业建筑面积 现有实际经营面积 预计商业总经营面积 6042783410 143837 22034 114944 板块板块西蠡塘路中欣大厦汇隆路租金租金7080606575-120
8、5 5、业态分析、业态分析6 6、区域消费潜力、区域消费潜力根据我司调查结果跨塘的人均月消费支出为780元,接近苏州市1-6月平均水平810元。四、跨塘商业市场特征及发展趋势四、跨塘商业市场特征及发展趋势经营产品单一,产品种类少,市场细分程度及产品档次低。所经营产品还处于满足基本工作生活需求阶段。经营管理落后,现有商业以沿街店面主要,处于各自为政的状态,缺乏统一管理,竞争力不强。商业功能分割日趋明显:西侧在建的联发建材五金市场将与蠡塘路西侧的商业板块形成一个以建材、五金、工具类为主的专业市场。中部汇隆路商业中心以农贸市场为中心形成一个以满足居民基本生活消费需求的低档商业聚集区。东部将会以本案为
9、中心,包括中欣广场和在建的星海国际广场在内,形成一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体,以中高档产品为主的综合性商业休闲娱乐中心。跨塘分区经济发展迅速,人口继续导入,刺激房地产市场。人口的导入刺激区域消费力,对区域商业提出更高的要求。区域商业经营方式陈旧,数量规模有限,无法跟上区域发展速度。市场需求新型产品,目前的产品形态服务对象狭窄。不少消费者无法在跨塘完成自己的消费需求。大卖场、大型商业广场、购物中心稀缺。第二章第二章项目定位项目定位功能定位:功能定位:集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的综合性休闲广场形象定位:形象定位:跨塘新城市商业中心 客源定位:客源定位:隐性客源(消费者),本地消费者、本地
10、外资企业员工、其他外来人员、园区其他消费者、周边区域的辐射消费者等 显性客源(物业买主)1、跨塘本地客户(15%)2、跨塘周边乡镇及园区客户(15%)3、苏州市区客户(除园区外其他区域客户)(40%)4、江浙沪等地的专业投资客商(30%)5、我司博仕会中的专业投资者(30%)业态组成业态组成 通过项目前期调研以及对未来发展趋势的预测,确定本项目的行业业态比重为:本案推出后,跨塘的商业业态比重为:酒酒店店商商务务区区:通过调研我们发现,跨塘镇的餐饮业的比重为17.19%,而中高档餐饮业则处于市场真空状态,旅游业也几乎是空白。结合项目的建筑规划,我司将其中的A幢定位于酒店商务区。一层和二层可用作中
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