房地产开发如何拿地.ppt
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1、20072007年年0606月月2525日日 地产发展部地产发展部 如何拿地如何拿地总计:总计:总计:总计:78787878页页页页 时间:时间:时间:时间:100100100100分钟分钟分钟分钟2/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地基本知识基本知识信息来源信息来源获取途径获取途径拿地步骤总结拿地步骤总结心得分享心得分享 认识土地认识土地目目 录录3/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n n 意义意义n n 土地储备附加值土地储备附加值n n 战略发展需求战略发展需求拿地工作的重要性4/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地意义意义在房地产环节中土地是第一拿地拿地找钱找钱建房建房卖房卖房管
2、房管房n 土地是做项目的基础土地是做项目的基础 是根本是根本n 吃着碗里吃着碗里 做着锅里做着锅里 种着田里种着田里 开着山里开着山里5/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地的属性土地的属性 总量确定性总量确定性 不可再生性不可再生性 高附加值性高附加值性 多种不对称性多种不对称性 高政策导向性高政策导向性 竞争非理性竞争非理性6/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地拿地原则拿地原则 前瞻性前瞻性 合法性合法性 灵活性灵活性 合理性合理性7/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地认识土地认识土地 土地分类土地分类(建设用地(建设用地 农用地农用地 未利用土地)未利用土地)会查地类表会查地类表
3、 会查规划用地性质表会查规划用地性质表8/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地基本农田基本农田 一般农田一般农田 集体建设用地集体建设用地国有农用地国有农用地 国有林地国有林地 国有建设用地国有建设用地土地概念土地概念这些概念和相关政策规定这些概念和相关政策规定要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序 9/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费(注:(注:土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费用是刚性的,而所有土地出让金的事情都可以缓一用是刚性的,而所有土地出让金
4、的事情都可以缓一下)。下)。清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程序清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程序等,这样我们就可以和开发区、土地部门等进行充等,这样我们就可以和开发区、土地部门等进行充分的沟通。分的沟通。把所要了解的情况弄清楚,然后根据天明的实际情把所要了解的情况弄清楚,然后根据天明的实际情况,找到一个中心的点。况,找到一个中心的点。土地评估构成土地评估构成10/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地宗地要素宗地要素 容积率容积率 限高限高 建筑密度建筑密度 绿地率绿地率11/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地看图看图 道路交通图道路交通图 航测图航测图 地界图地界图 宗地
5、图宗地图 控制性规划图控制性规划图 红线图(地块、建筑红线图(地块、建筑)12/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n周边要去找各个区的土地所所长n街道办事处土地管理所n土地稽查等的主要负责人了解土地信息n市区内部队用地的转让n房管局熟人介绍n因资金、证件不到位的暂停项目n地市土地推介会(关注18个地市)土地信息来源土地信息来源13/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n资产管理中心处理的不良资产n储备有土地而缺少开发资金的房地产公司n上网 报纸等公开处理信息查询等途径 n公司高层获取的信息n法院查封 拍卖的公开信息n烂尾楼收购土地信息来源土地信息来源14/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地
6、省域化战略省域化战略15/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地重点城市战略重点城市战略 郑郑 州(中牟)州(中牟)信信 阳阳商商 丘丘漯漯 河河新新 乡乡 16/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地获取路径总结土地获取路径总结n国有土地出让n协议转让n行政划拨 n租赁n作价出资或入股n股权拆分资产剥离 土地获取途径流线图17/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地获取基本模型见流程组合见流程组合18/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地城中村改造模型基础工作:基础工作:列入改造列入改造计划计划土地土地确权确权用地控规用地控规设计设计拆迁拆迁项目可行项目可行性研究性研究办理国有划办理国有划
7、拨土地证拨土地证工作模型工作模型1 119/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地经济适用房工作模型房管局(发改委)指标申请发改委立项批复规划局选址意见发改委立可研批复土地部门征地申请用地规划土地证方案审查建设规模批复建设工程规划许可证施工许可证销售许可证工作模型工作模型2 220/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地协议拿地模型项目建议 项目建议批复 签定进区框架协议递交可研报告 可研批复 颁发选址意见书颁发建设用地规划许可证 签定国有土地出让协议项目报审 建设工程规划许可证申请 工程报建 施工图审查 招标备案 报建审批质检、安检审批核发施工许可证 核发预售许可证工作模型工作模型3 321/7
8、8如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地招拍挂拿地模型获取土地使用权拍卖公告信息 报名竞买并买取拍卖文件报送竞买资料 领取竞买号牌在规定时间、地点参加现场拍卖 确定竞得人签订拍卖成交确认书 签定土地使用权出让合同交纳土地使用权出让金 取得国有土地使用权证工作模型工作模型4 422/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地了解土地政策和法规的背景了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性对政策要有预见性了解新闻背后的新闻了解新闻背后的新闻 拿地前期准备 23/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地了解土地政策和法规的背景了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性对政策要有预见性了解新闻背后的新闻了解新闻背后的新
9、闻 准备准备1 1研究政策 发现机会24/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地是宝土地是宝 稍纵即逝稍纵即逝尽可能避开通过招拍挂方式尽可能避开通过招拍挂方式寻找协议拿地的途径和办法寻找协议拿地的途径和办法 准备准备2 2争分夺秒 储备土地25/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地要考虑长要考虑长 中中 短期项目的短期项目的配比与结合配比与结合准备准备3 326/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地建立考察评估地块的指标体系建立考察评估地块的指标体系建立投资分析模具建立投资分析模具形成征地报告模板形成征地报告模板 准备准备4 4建立评估体系27/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地拿地实战n
10、 n 收集土地信息收集土地信息n n 关注市场关注市场 研究政策研究政策n n 设计获取路径设计获取路径n n 获取土地获取土地 取得土地证取得土地证28/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地搜集土地信息n重点集中郑州土地市场n关注河南其他地区优质土地n建立土地交易信息库步骤步骤1 129/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地政策研究土地政策研究n跟踪国家及地方土地政策最新动态跟踪国家及地方土地政策最新动态n定期察看国土资源部相关网站定期察看国土资源部相关网站n根据地块的性质,提供对应政策法规支持根据地块的性质,提供对应政策法规支持n对目标地块的获取方式,提供建议对目标地块的获取方式,提供
11、建议步骤步骤2 230/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地设计获取路径设计获取路径n研究地块相关资料设计最佳土地获取路径研究地块相关资料设计最佳土地获取路径n研究有关政策规定设计最佳土地获取路径研究有关政策规定设计最佳土地获取路径步骤步骤3 331/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地获取土地获取土地取得土地证取得土地证进行土地储备进行土地储备步骤步骤4 432/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地加强基础工作加强基础工作步骤步骤5 533/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地初判模型按照获取的信息填写定性分析表多方面了解详细信息初步设定土地的获取的途径步骤步骤6 634/78如何拿地如
12、何拿地如何拿地如何拿地土地投资测算模型n实地勘测地块,了解地块周边情况n了解周边项目和土地价格n买航测图,了解项目规划n了解规划设计要求或预设规划设计要求n结合区域市场,进行物业发展建议设想n预估土地价及产品进行成本概算工作模型工作模型3 335/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地 了解征地的审批程序了解征地的审批程序步骤步骤7 736/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地不管是耕地还是荒地或者其它的不管是耕地还是荒地或者其它的土地性质一定要搞清楚土地性质一定要搞清楚弄明白弄明白审批程序审批程序2 2只有把这些事情都清楚之后只有把这些事情都清楚之后相应政策才会比较清楚相应政策才会比较清楚 3
13、7/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地哪种土地哪一级部门授权哪种土地哪一级部门授权有哪些权力有哪些权力 审批的程序是什么审批的程序是什么 都要特别清晰都要特别清晰 审批程序审批程序3 338/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地了解土地了解土地评估价格及价格的构成评估价格及价格的构成步骤步骤8 839/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地 了解重要的分析指标了解重要的分析指标步骤步骤9 940/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地征地时征地时 需要对所选城市需要对所选城市 区域区域 地段进行了地段进行了解和指标分析解和指标分析选定意向地块后选定意向地块后 应对其有所调查和了解应对其有所调查和
14、了解分析指标分析指标1 1具体考虑指标如下具体考虑指标如下n n当地人均年收入当地人均年收入(体现其生活质量体现其生活质量)n n城市化程度率城市化程度率n n人口数量人口数量(可分析潜在客户群可分析潜在客户群)41/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n n当地房地产开发状况当地房地产开发状况n n腹地腹地(潜在外延辐射力发展潜在外延辐射力发展)n n地块周边环境地块周边环境:1000米以内有无竞争对手、米以内有无竞争对手、对手实力如何、楼盘怎样、附近交通状况、对手实力如何、楼盘怎样、附近交通状况、有无学校、商务设施有无学校、商务设施分析指标分析指标2 242/78如何拿地如何拿地如何拿地如
15、何拿地n n位位 置置n n面面 积积n n价价 格:地价增值空间大格:地价增值空间大n n政政 策:可享受优惠政策策:可享受优惠政策n n合作方式合作方式分析指标分析指标3 343/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n n土地性质及用途土地性质及用途 建设用地建设用地 房地产开发用地房地产开发用地 工业用地工业用地 其他其他n n办到土地证时间办到土地证时间n n办理程序办理程序n n现金流现金流n n收入和利润收入和利润分析指标分析指标3 344/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n房地产市场分析培训总结房地产市场分析培训总结n土地政策的研究培训总结土地政策的研究培训总结n房地产政策的
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