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1、第九章 财产税税收基础目目 录录第一节 房产税第二节 车船税第三节 契税第一节第一节 房产税房产税 房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种税。一、房产税的纳税人、征税对象和征收范围(一)纳税人 房产税的纳税人为应税房产的产权所有人。其中:1.产权属于国家所有的,由其纳税人为经营管理的单位;产权属集体所有的,纳税人为集体单位和个人。2.产权出典的,其纳税人为承典人。3.产权所有人、承典人不在房产所在地,或者产权未确定以及租典纠纷未解决的其纳税人为房产代管人或使用人。第一节第一节 房产税房产税(二)房产税的征税对象 房产税的征税对象是房产。这里所说的“房产”
2、,是指以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。小提示:独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产,不是房产税的征税对象。第一节第一节 房产税房产税(三)征税范围 房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。城市的征收范围为市区、郊区和市辖县城,不包括农村;建制镇的征收范围为镇政府所在地,不包括所辖的行政村;工矿区是指工商业比较发达,人口比
3、较集中,但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区必须经省、自治区、直辖市人民政府批准。小提示:房产税的征税范围不包括农村,这主要是为了减轻农民的负担。因为农村的房屋,除农副业生产用房外,大部分是农民居住用房。对农村房屋不纳入房产税征税范围,有利于农业发展,繁荣农村经济,促进社会稳定。第一节第一节 房产税房产税二、计税依据、税率和应纳税额的计算(一)房产税的计税依据和税率1.房产税的计税依据。一是房产价值,按房产原值一次减去1030后的余值征税。“房产原值”,是指纳税人按照会计制度规定,在“固定资产”账簿 中记载的房屋造价或原价。二是租金收人,凡是将房屋出租的,以房屋的租金收人
4、为计税依据。2.房产税的税率。按房产价值计税的,年税率为1.2;按房产租金收人计税的,税率为12。第一节第一节 房产税房产税二、计税依据、税率和应纳税额的计算(一)房产税的计税依据和税率3.计算房产税时要注意的问题(1)以房产投资联营,投资者参与利润分红,共担风险的,按房产余值作为计税依据征收房产税;对以房产投资收取固定收入,不承担风险的,实际上是以联营的名义取得房屋租金,应当根据有关规定以出租方取得的租金收入为计税依据征收房产税。(2)融资租赁房屋,由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等,与一般房屋出租的“租金”内涵不同,且租赁期满后,当承租方偿还最后一笔租赁费时,房屋产权要转移到
5、承租方,这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式,所以在计征房产税时应以房产余值按1.2%税率计算征收。融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。第一节第一节 房产税房产税(二)房产税的减免 按照税法规定,下列房产免缴房产税:1.国家机关、人民团体、军队自用的办公用房和公务用房。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房,不属于免税范围。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。对公园、名胜古迹中附设的营业单位,如影剧院
6、、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产,应照章缴纳房产税。4.个人所有非营业用的房产。5.经财政部批准免税的其他房产。此外,为了适应不同地区的情况,税法还规定纳税人纳税确有困难的可由省、自治区、直辖市人民政府确定定期减征或免征房产税。第一节第一节 房产税房产税(三)房产税的计算 1.从价计征房产税应纳税额的计算。从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征,其公式为:应纳税额=应税房产的原值(1扣除比例)1.2%【例91】某企业经营用房原值为5000万元,当地省人民政府规定,按房产原值扣除30作为房产余值计算房产税。年应纳房产税税额=5000(130)1.2%=42(万元)第一节第
7、一节 房产税房产税(三)房产税的计算2.从租计征房产税应纳税额的计算。从租计征是按房产的租金收入计征,其公式为:应纳税额=租金收入12%【例92】某城镇居民自有房屋20间,其中5间自住;10间出租给某商店,每月租金15000元。其余5间作自办饭店使用,房屋价值每间50000元。该地区规定,房屋余值按房产原值一次扣除25%计算。该居民每年应纳的房产税为:出租用房年应纳税额=(1500012)12%=21600(元)营业用房年应纳税额=(500005)(125%)1.2%=2250(元)该居民每年应纳的房产税额=216002250=23850(元)第一节第一节 房产税房产税 三、房产税的纳税地点和
8、纳税期限(一)房产税纳税义务发生时间 1.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。2.纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起,缴纳房产税。3.纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税。4.纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳房产税。5.纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。6.纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借本企业房产之次月起,缴纳房产税。7.房地产开发项目自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。8.纳税人因房产的实物或
9、权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。第一节第一节 房产税房产税 三、房产税的纳税地点和纳税期限(二)纳税期限 房产税由纳税人向房产所在地税务机关缴纳,按年征收,分期缴纳。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税期限一般规定按季或按半年征收一次。(三)纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。第二节第二节 车船税车船税 车船税是对在我国境内的车辆、船舶的所有人或者管理者征收的一种税。(一)纳税人 在中华人民共和国境内,车辆、船舶(以下简称车船)的所有
10、人或者管理人为车船税的纳税人。(二)征税范围 在中华人民共和国境内属于车船税法所附车船税税目税额表规定的车辆、船舶。车辆、船舶是指:1.依法应当在车船登记管理部门登记的机动车辆和船舶;2.依法不需要在车船登记部门登记的在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆和船舶。第二节第二节 车船税车船税 二、税目与税率 车船税实行定额税率。小提示:计税依据的具体规定(1)拖船:发动机功率每2马力折合净吨位1吨(2)计税依据的尾数的处理:车辆:整备质量尾数不超过0.5吨,按照0.5吨计算;超过0.5吨的,按照1吨计算。整备质量不超过1吨的车辆,按照1吨计算。船舶:净吨位尾数不超过0.5吨的不予计算,超过0.5吨
11、的,按1吨计算。净吨位不超过1吨的船舶,按照1吨计算。第二节第二节 车船税车船税三、应纳税额的计算与代收代缴(一)自缴额的计算1.购置的新车船,购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。应纳税额年应纳税额12应纳税月份数2.在一个纳税年度内,已完税的车船被盗抢、报废、灭失的,纳税人可以凭由关管理机关出具的证明和完税凭证,向纳税所在地的主管税务机关申请退还自被盗抢、报废、灭失月份起至该纳税年度终了期间的税款。3.已办理退税的车船失而复得的,应该从公安机关出具相关证明的当月起计算缴纳车船税。4.扣缴义务人已代收代缴车船税的,纳税人不再向车辆登记地的主管税务机关申报缴纳车船税。5.已缴纳车船
12、税的车船在同一纳税年度内办理转让过户的,不另纳税,也不退税。第二节第二节 车船税车船税三、应纳税额的计算与代收代缴(二)保险机构代收代缴1.从事机动车第三者责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人,应当在收取保险费时依法代收车船税,并出具代收税款凭证。2.机动车车船税扣缴义务人在代收车船税时,应当在机动车交通事故责任强制保险的保险单以及保费发票上注明已收税款的信息,作为代收税款凭证。3.纳税人没有按照规定期限缴纳车船税的,扣缴义务人在代收代缴税款时,可以一并代收代缴欠缴税款的滞纳金。第二节第二节 车船税车船税四、减免税优惠(一)法定减免 1.捕捞、养殖渔船。2.军队、武装警察部队专
13、用的车船。3.警用车船。4.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船。5.对节约能源、使用新能源的车船可以减征或者免征车船税;对受严重自然灾害影响,纳税困难以及有其他特殊原因确需减税、免税的,可以减征或者免征车船税(包括纯电动汽车、燃料电池汽车和插电式混合动力汽车免征,其他混合动力汽车减半征收)。6.省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况,可以对公共交通车船,农村居民拥有并主要在农村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车定期减征或者免征车船税。第二节第二节 车船税车船税四、减免税优惠(二)特定减免1.经批准临时入境的外国车船和香港特别行政区、澳门特
14、别行政区、台湾地区的车船,不征收车船税。2.按照规定缴纳船舶吨税的机动船舶,自车船税法实施之日起5年内免征车船税。3.依法不需要在车船登记管理部门登记的机场、港口内部行驶或者作业的车船,自车船税法实施之日起5年内免征车船税。第二节第二节 车船税车船税五、征收管理(一)纳税期限 纳税义务发生时间为取得车船所有权或者管理权的当月。1.核发证书的当月。车船税的纳税义务发生时间为车船管理部门核发的车船登记证书或者行使证书所记载日期的当月。2.购置发票的当月。没有登记办理手续的,以车船购置发票所载开具时间的当月作为车船税的纳税义务发生时间。3.税务机关核定日期。没有登记也不能提供发票的,由主管地方税务机
15、关核定纳税义务发生时间。第二节第二节 车船税车船税(二)纳税地点 纳税地点为车船的登记地或者车船税扣缴义务人所在地。依法不需要办理登记的车船,车船税的纳税地点为车船的所有人或者管理人所在地。(三)申报缴纳 车船税按年申报,分月计算,一次性缴纳。具体申报纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。第三节第三节 契税契税 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。一、契税的征税对象、纳税人和税率(一)征税对象 契税的征税对象是境内转让土地、房屋权属。具体包括以下五项内容;1.国有土地使用权出让2.土地使用权的转让 包括以出售、赠与、交换或者以其他方式将土
16、地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。第三节第三节 契税契税一、契税的征税对象、纳税人和税率(一)征税对象3.房屋买卖以下几种特殊情况,视同买卖房屋:(1)以房抵债或实物交换房屋;(2)以房产作投资或作股权转让(以自有的房产作股投入本人独资经营的企业,免纳契税);(3)买房拆料或翻建新房,应照章征收契税;例如:甲某购买乙某房产,不论其目的是取得该房产的建筑材料或是翻建新房,实际构成房屋买卖。甲某应首先办理房屋产权变更手续,并按买价缴纳契税。第三节第三节 契税契税一、契税的征税对象、纳税人和税率(一)征税对象 4.房屋赠与 5.房屋交换土地房屋权
17、属以下列方式转移的视同土地使用权转让、房屋买卖或者赠与行为:(1)以土地、房产权属抵债;(2)以土地、房产权属作价投资、入股;但以自有房产作股投入本人经营企业,免纳契税;(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;(4)以预购方式或预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。第三节第三节 契税契税一、契税的征税对象、纳税人和税率(二)契税的纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。(三)契税的税率 契税实行幅度比例税率,税率幅度35。具体执行税率,由省、自治区、直辖 市人民政府在规定的幅度内,根据本地区的实际情况确定。从2010年10月1日起,对个人购买90平方米及以
18、下且属家庭唯一住房的普通住房,减按1%税率征收契税。第三节第三节 契税契税二、应纳税额的计算(一)计税依据1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据。2.土地使用权赠与、房屋赠与,由税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3.土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。就是说,交换价格相等时,免征契税;交换价格不等时,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。4.以划拨方式取得土地使用权,经批准转让房地产时,由房地产转让者补交契税。计税依据为补交土地使用权出让费或者土地收入。第三节第三节 契税契税二、应纳税额的计算(
19、一)计税依据5.拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。6.房屋附属设施征收契税的依据(1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。(2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。第三节第三节 契税契税二、应纳税额的计算(二)应纳税额的计算方法 应纳税额的计算公式为:应纳税额=计税依据税率【例94】居民甲有两套住房,将一套出售给居民乙,成交价20万元;将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房
20、,并支付给丙换房差价款6万元。请计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税(假定税率为4)。(1)甲应纳契税=64=0.24(万元)(2)乙应纳契税=204=0.8(万元)第三节第三节 契税契税二、应纳税额的计算【例95】甲某是个人独资企业业主,2012年1月将价值60万元的自有房产投入个人所有的独资企业作为经营场所,3月以200万元的价格购入一处房产;6月将价值200万元的自有仓库与另一企业价值l60万元的仓库互换,甲某收取差价40万元。计算甲某以上交易应缴纳契税。应缴纳契税=2004%=8(万元)小提示:以自有房产作股投入本人独资经营的企业,免纳契税;房屋交换,其价值不相等的,按超出部分由支付差价
21、方缴纳契税。第三节第三节 契税契税三、减免税优惠(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗,科研和军事设施的,免征契税。(二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。(三)因不可抗力丧失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税。不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不可避免,并不能克服的客观情况。(四)土地、房屋被县以上人民政府征用、占用之后,重新承受土地、房屋权属的,由省级人民政府确定是否减免。(五)承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产的免征契税。(六)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。第三节第三节 契税契税四、契税的征收管理(一)纳税义务发生时间 契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。(二)纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。(三)纳税地点 契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。谢谢观看
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