万达广场模式.pdf
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1、万达广场模式万达广场模式万达广场模式,万达广场模式,第四代产品是第四代产品是“城市综合体城市综合体”,核核心是订单地产心是订单地产自从确定了商业模式,万达总部几年前搬进北自从确定了商业模式,万达总部几年前搬进北京,以便对接政府、媒体、商家、金融、人才资京,以便对接政府、媒体、商家、金融、人才资源。事实证明,这条路走对了。源。事实证明,这条路走对了。城市综合体是城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上,万达多年经营商业地产的基础上,持续发展并逐持续发展并逐步完善的核心产品,步完善的核心产品,主要汇集大型商业中心、主要汇集大型商业中心、高高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种级酒店、写字楼、
2、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。建筑功能、业态的大型综合性建筑群。城市综合体通过将不同的业态融为一体,城市综合体通过将不同的业态融为一体,有机的有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能,整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能,在业态间形成了良好的互动作用。在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中,在规划设计中,重视建筑功能分区实现综合体中重视建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动,不同业态的划分与互动,其中,其中,以全新理念打造以全新理念打造的商业室内步行街,的商业室内步行街,使商业中心内的各主力店和使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联,引导商业
3、中心顾客合理流中小店铺有机相联,引导商业中心顾客合理流动,满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的动,满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一一站式消费站式消费”需求,成为商业中心的灵魂与纽带,需求,成为商业中心的灵魂与纽带,树立了良好的品牌形象。树立了良好的品牌形象。城市综合体的六大效益和为城市贡献:城市综合体的六大效益和为城市贡献:一、成为城市新地标一、成为城市新地标二、完善城市区域功能二、完善城市区域功能避免在商场修建之后若出现硬伤,避免在商场修建之后若出现硬伤,从而导致招租从而导致招租困难。困难。为什么万达要有自营的万千百货、万达院为什么万达要有自营的万千百货、万达院线、线、大歌星呢?在中国,
4、大歌星呢?在中国,订单式模式并不容易发订单式模式并不容易发展,主要原因则是中国的市场很容易出现波动,展,主要原因则是中国的市场很容易出现波动,主力店在还未搬进开业之前,主力店在还未搬进开业之前,商家都可能反悔但商家都可能反悔但不会进行赔偿,因此很多租客比较抗拒这种模不会进行赔偿,因此很多租客比较抗拒这种模式。式。事实上,事实上,万达从万达从“订单式商业地产订单式商业地产”获得的一个好获得的一个好处是资金链的稳定,处是资金链的稳定,一是先谈妥主力店,一是先谈妥主力店,等商场等商场开业的时候,至少有开业的时候,至少有 50%50%以上的店面是已经租以上的店面是已经租出,出,那么租金收益能够确保,那
5、么租金收益能够确保,万达向来是满铺开万达向来是满铺开业,租金更是有保障;另一方面,万达将与战略业,租金更是有保障;另一方面,万达将与战略合作伙伴签订的门面协议向银行抵押,合作伙伴签订的门面协议向银行抵押,还可获得还可获得一笔银行贷款,一笔银行贷款,从而支撑开发所需。从而支撑开发所需。这种融资方这种融资方式,是万达主要的资金渠道。式,是万达主要的资金渠道。订单商业模式下的核心竞争力订单商业模式下的核心竞争力但对于普通百姓来说,但对于普通百姓来说,对万达的了解和对万达的对万达的了解和对万达的铭记却有两个不同的阶段。铭记却有两个不同的阶段。19941994 年,大连万达成立了中国第一家职业足球年,大
6、连万达成立了中国第一家职业足球俱乐部俱乐部万达足球俱乐部,万达足球俱乐部,六年里夺下四个冠六年里夺下四个冠军,万达就此一举成名。军,万达就此一举成名。20002000 年,万达集团急年,万达集团急流勇退,流勇退,彻底离开了足球圈,彻底离开了足球圈,把全部精力投入到把全部精力投入到主业住宅、商业地产开发。至今,其率先开创的主业住宅、商业地产开发。至今,其率先开创的“订单商业地产订单商业地产”模式,模式,让万达集团以新的让万达集团以新的“身份身份”再次家喻户晓。再次家喻户晓。尽管商业地产可以为企业带来丰厚及长远的利尽管商业地产可以为企业带来丰厚及长远的利润回报,润回报,使企业长久稳序发展,使企业长
7、久稳序发展,但它毕竟是一根但它毕竟是一根难啃的骨头。难啃的骨头。在进军商业地产的几年里,在进军商业地产的几年里,万达一万达一直在直在“试错试错”中前行创新,中前行创新,但时至今日,但时至今日,万达集团万达集团已经是一个在已经是一个在 1717 个城市拥有数百万平方米的商个城市拥有数百万平方米的商业地产开发商,业地产开发商,今天,今天,人们习惯称王健林为中国人们习惯称王健林为中国“商业地产和订单地产教父商业地产和订单地产教父”。从从 20042004 年开始,万达开始转为商业地产只租不年开始,万达开始转为商业地产只租不售的策略。目前,万达已和沃尔玛、家乐福、百售的策略。目前,万达已和沃尔玛、家乐
8、福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁、第一食品、安居、百盛、新世界、国美、苏宁、第一食品、巴黎春天等巴黎春天等 3030 多家顶尖企业签订了战略结盟协多家顶尖企业签订了战略结盟协议,其中有议,其中有 1212 家是世界家是世界 500500 强企业,万达商业强企业,万达商业广场开发到哪里,广场开发到哪里,这些企业的连锁品牌就进驻到这些企业的连锁品牌就进驻到哪里。哪里。早在早在 19991999 年,万达就同沃尔玛的几个高层探讨年,万达就同沃尔玛的几个高层探讨合作事宜。经过一年多的磨合,合作事宜。经过一年多的磨合,20002000 年双方在年双方在长春合作了一个长春沃尔玛项目,长春合作了一个长春
9、沃尔玛项目,获得了很大成获得了很大成功。功。有了长春万达购物广场的成功经验,有了长春万达购物广场的成功经验,万达推广到万达推广到其他城市,并跟沃尔玛、美国百胜,还有国际家其他城市,并跟沃尔玛、美国百胜,还有国际家私连锁公司三家企业达成了长期合作。私连锁公司三家企业达成了长期合作。随后,随后,在在20012001 年,万达专门成立商业地产开发管理有限年,万达专门成立商业地产开发管理有限公司,公司,在国内首家提出了商业地产,在国内首家提出了商业地产,也就是订单也就是订单商业地产的概念。商业地产的概念。接下来的接下来的 20022002 年被称为是万达的年被称为是万达的“订单商业地订单商业地产年产年
10、”,“订单商业地产订单商业地产”概念的抛出与实践让王概念的抛出与实践让王健林在业界有了更多的话语权。健林在业界有了更多的话语权。这是一种新的商这是一种新的商业地产模式:业地产模式:先找沃尔玛等商家签租赁合同,先找沃尔玛等商家签租赁合同,然然后再盖商场,后再盖商场,以降低商业风险。以降低商业风险。这就是这就是“订单商订单商业地产业地产”。在订单商业地产的基础上,万达正从第一代在订单商业地产的基础上,万达正从第一代“沃沃尔玛万达尔玛万达”的订单地产,走到现在万达广场第的订单地产,走到现在万达广场第三代三代“城市综合体城市综合体”模式。模式。到如今,到如今,从万达广场到从万达广场到万达电影院线,从万
11、千百货到万达索菲特大饭万达电影院线,从万千百货到万达索菲特大饭店,王健林打造了集写字楼、文化娱乐产业、大店,王健林打造了集写字楼、文化娱乐产业、大型购物中心、高星级酒店、公寓于一体的型购物中心、高星级酒店、公寓于一体的“城市城市综合体综合体”,协同发展的,则是万达自己的设计规,协同发展的,则是万达自己的设计规划院、酒店管理公司,以及沃尔玛、百盛百货、划院、酒店管理公司,以及沃尔玛、百盛百货、美国百胜餐饮集团等共同设计美国百胜餐饮集团等共同设计“订单订单”的跨国巨的跨国巨头。头。我们知道,商业地产建成容易、管理难,而且万我们知道,商业地产建成容易、管理难,而且万达又是在跨区域做达又是在跨区域做
12、MallMall,跨区经营是对房地产,跨区经营是对房地产企业的一次企业的一次“大考大考”,考验的不仅仅是人才和资,考验的不仅仅是人才和资金,更重要的是企业的管理制度和文化金,更重要的是企业的管理制度和文化事实上,在万达集团商业突围的事实上,在万达集团商业突围的“指导性意义指导性意义”中,越来越多的发展商已经开始涉足商业地产,中,越来越多的发展商已经开始涉足商业地产,这似乎为万达带来了更多的竞争者。这似乎为万达带来了更多的竞争者。而相对于其而相对于其他竞争者,他竞争者,万达最大的优势还是在于营运。万达最大的优势还是在于营运。王健王健林说,林说,“我们已经运作了十年,积累了我们已经运作了十年,积累
13、了 10001000 多多个商业客户,个商业客户,这是其他开发商无法比拟的优势所这是其他开发商无法比拟的优势所在在;这种营运管理的能力就是万达的核心竞争优这种营运管理的能力就是万达的核心竞争优势,而这种核心竞争优势是很难克隆的。势,而这种核心竞争优势是很难克隆的。”在万达,在万达,已经研发出规范化的管理模块、已经研发出规范化的管理模块、信息系信息系统和电子监控系统,统和电子监控系统,能够对商业动线的人流走向能够对商业动线的人流走向进行翔实分析,进行翔实分析,“这就是竞争力。这就是竞争力。”业内人士分析,业内人士分析,重要的不是看你现在盈利了多少,重要的不是看你现在盈利了多少,而是看万达的而是看
14、万达的商业模式和所有房地产不一样,商业模式和所有房地产不一样,而且这种企业的而且这种企业的估值能看到更好的长远利益。估值能看到更好的长远利益。万达在中国万达在中国大连万达集团创立于大连万达集团创立于 19881988 年,年,已形成商业地产、已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业。高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业。万达集团目前在全国万达集团目前在全国 5050 多个城市投资项目,已多个城市投资项目,已在全国开业在全国开业 2727 座万达广场、座万达广场、8 8 家五星级酒店、家五星级酒店、400400 块电影银幕、块电影银幕、1111家连锁百货店,是中国商业家连锁百
15、货店,是中国商业地产行业领先的龙头企业。地产行业领先的龙头企业。万达集团计划到万达集团计划到 20122012年企业资产超过年企业资产超过15001500亿元,亿元,年销售额年销售额10001000亿元,亿元,年纳税年纳税 8080 亿元,成为世界级的企业集团亿元,成为世界级的企业集团从进入一个城市便占据从进入一个城市便占据“龙眼龙眼”位置到为一座城位置到为一座城市再造一个新都市中心,市再造一个新都市中心,万达创立商业地产的万达创立商业地产的1010年来,年来,开发模式从第一代走到第三代,开发模式从第一代走到第三代,过程中经过程中经历了无数的磨难和艰辛,但也取得了巨大的成历了无数的磨难和艰辛,
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