天河区体育西商业项目全程策划案.pptx
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1、天河区经济指标天河区经济指标数据来源于天河区统计局数据来源于天河区统计局固定资产投资额GDP(现价)GDP增长率(%)投资额增减率(%)投资率(%)200420032002200160529043741465113196210081223039280185029725983625893416.6516.9614.0814.0564.263.170.3530.6250.2149.4522.9525.68第1页/共57页天河区目前正处在高速发展阶段,主要体现在:天河区目前正处在高速发展阶段,主要体现在:第三产业保持较高的增长速度,主体地位更加突出,第三产业保持较高的增长速度,主体地位更加突出,显示
2、出天河区经济的服务化特征。显示出天河区经济的服务化特征。科技产业异军突起,成为天河区经济成长的第一推科技产业异军突起,成为天河区经济成长的第一推 动力。动力。第一部分第一部分第一部分第一部分天河区经济概况天河区经济概况天河区经济概况天河区经济概况第2页/共57页天 河 区 CBD 与 ITD 的 空 间 结 构 第一部分第一部分第一部分第一部分天河区经济概况天河区经济概况天河区经济概况天河区经济概况第3页/共57页天河区规划重点天河区规划重点第一部分第一部分第一部分第一部分天河区规划天河区规划天河区规划天河区规划【2 21 1世世纪纪中中央央商商务务区区】硬核硬核天河新区和天河新区和 东风路、
3、环市东路沿线地区东风路、环市东路沿线地区城市新中轴线南延地区城市新中轴线南延地区天河体育中心地区和珠江新天河体育中心地区和珠江新 城商务城商务办公区办公区核缘核缘发展用地储备发展用地储备是广州市总体规划中确定的新城市中心区,功能为商业、金融、行政、体育、外事和居住生活。第4页/共57页每十万人口中受教育程度情况比较(年第五次人口普查)地区别大专及以上高中和中专初中小学天河区22840254392919315275广州市9309204433706823968全国3611111463396135701北京16843231513055116956全国北京市人口的文化素质最高全国北京市人口的文化素质最
4、高全国北京市人口的文化素质最高全国北京市人口的文化素质最高,从总量上比较,每十万人中天河区(,从总量上比较,每十万人中天河区(22840人)的人口文化素质比北京市(人)的人口文化素质比北京市(16843人)水平要高。人)水平要高。数据来源于天河区统计局数据来源于天河区统计局第一部分第一部分第一部分第一部分天河区人口受教育概况天河区人口受教育概况天河区人口受教育概况天河区人口受教育概况第5页/共57页天河区职工收入及消费习惯天河区职工收入及消费习惯 2004年,全区职工工资总额95.64亿元,城镇职工年平均工资37541元,高于广州市职工年平均工资。城镇居民人均可支配收入17318元,城镇居民人
5、均消费支出12065元。其中教育文化娱乐类支出占消费支出15.90%,食品类占40.79%,交通和通信类占10.87%。(数据来源于天河区统计局)有相当部分高收入的行业分布在天河区。例如:烟草制品业、电力、热力的生产和供应业、电信和其他信息传输服务业、金融业、邮政业和软件业等单位。其中收入排在前三位的是烟草制品业、电力、热力的生产和供应业、电信和其他信息传输服务业,其职工年平均工资分别为141599、97004和76357元。第6页/共57页小结天河区处在经济高速发展阶段,发展前景良好;天河区高素质人口比例大,他们更容易接受高品位的生活;天河区职工收入高于全市平均水平,消费潜力大;天河区正逐步
6、成为广州的新中心,将吸引更多的消费者前来消费第7页/共57页第二部分第二部分天河区商业概况天河区商业概况第8页/共57页p 天河区商业物业现状分析 天河区目前商业氛围主要还是以天河城周边3 3大商圈为主,现时地位举足轻重!而在近几年重点发展的地区中则以东圃地区商业圈为新力军。东圃商圈东圃商圈天河城正佳商圈天河城正佳商圈天河北商圈天河北商圈石牌岗顶商圈石牌岗顶商圈第9页/共57页v商场分类v周边综合型商业项目调查分析v项目周边商铺分布情况p 对天河区商业竞争格局判断 第10页/共57页综合型商场专业市场配套式商业商场分类第11页/共57页天河商圈大型商业项目主题定位物业名称物业名称主题定位主题定
7、位天河城中高档品牌宏城广场中低档品牌、特色小店正佳广场体验式一站消费,以中高档品牌为主维多利广场中档品牌及白领女性消费为主,特色饮食时代广场高档消费、世界知名品牌中天购物城高档服装、餐饮天河潮流站面向年轻人的时尚天地,以中低档消费为主太平洋电脑城专业市场,IT行业的集散地第12页/共57页项目位置:体育中心、天河路南侧总 占 地:4.44.4万多平方米开业时间:19961996年8 8月1818日(正式开业)经营业态:百货(吉之岛和天河城百货)、购物、餐饮 娱乐、商务、广告、展览、康体一体化经营状况:经营商家超过300300家,如今平均每天客流2020多万人 次,最多一天达6565万人次。周边
8、主要综合型商业项目调查分析v天河城广场成功经验:只租不售,长线经营;功能组合配置要合理;选择两家各具特色成功经验:只租不售,长线经营;功能组合配置要合理;选择两家各具特色的百货公司;灵活调整租赁策略。的百货公司;灵活调整租赁策略。第13页/共57页项目位置:天河路南侧、天河城广场东侧总 占 地:接近5 5万多平方米开业时间:19971997年经营业态:经营服装和精品类为主,经营路线年轻化,类似于流行前线和银座等风格。经营状况:首层临街铺:15001500元/,内铺:900900元/,经营商家超过100100家,宏城广场后面的停车场是广州市看楼车最密集的地方,被称为“广州楼市永不落幕的地产博览会
9、”。周边主要综合型商业项目调查分析v宏城广场第14页/共57页项目位置:天河路与体育东交汇处总 占 地:5.75.7万多平方米开业时间:20052005年1 1月1515日(正式开业)经营业态:百货(百佳和友谊百货)、零售、餐饮 娱乐、商务、休闲、会展、康体、旅游一体化经营状况:经营商家超过300300家,如今平均每天客流1515万人次,周六日达3030万人次。周边主要综合型商业项目调查分析v正佳广场(亚洲体验之都)经营特色:剧场式商业空间布局;经营特色:剧场式商业空间布局;“金三角金三角”客流引导系统;生态园林空间;客流引导系统;生态园林空间;主题分区经营;广州最大商业外广场。主题分区经营;
10、广州最大商业外广场。第15页/共57页项目位置:天河北路2828号总 占 地:1.21.2万多平方米开业时间:19991999年1010月(正式开业)经营业态:1-61-6层为商场,100100多间商户按功能类别 分布于各层,各层皆有特定主题,以“品牌服饰”、“特色饮食”、“家居精粹”、“商务会展”四大主题。经营状况:友谊百货率先进场,集百货、零售、餐饮、娱乐、商务、甲级写字楼于一体,是是广广州州市市最最具具代代表表性性的的高高尚尚综综合合型型购购物物中心。中心。周边主要综合型商业项目调查分析v时代广场第16页/共57页项目位置:体育西路101101号总 占 地:1.961.96万多平方米开业
11、时间:20032003年1010月经营业态:以“白领银座”为主题,定位为时尚白领的休闲购物中心。以品牌服饰、皮具、化妆品、数码电讯、运动休闲、特色饮食为经营主题,力推都市时尚消费,引领白领消费潮流。经营状况:开业初期人气一般,自0505年5 5月引入新大新百货和国美家电后,有望与天河城广场、正佳广场形成“三足鼎立”之势!周边主要综合型商业项目调查分析v维多利广场第17页/共57页项目位置:天河北以北的火车东站旁 商场面积:约4 4万多平方米开业时间:20022002年1 1月经营业态:以摩登百货为龙头,打造全新的零售业态模式MOPARKMOPARK,即集购物、休闲、饮食、娱乐于一体的主题购物公
12、园商场。它集知名百货、超市、水吧、娱乐、纤体美容、网吧电玩中心、餐饮等一体,利用各自已经拥有的知名度,带来旺盛的商机。经营状况:开业初期引入马来西亚百盛,但经营不当导致开业一年后宣告撤场。自0404年7 7月成功引入本土百货公司摩登集团,并且成功转型,及后万宁、星巴克咖啡店、大堡礁自助西餐厅等知名商家陆续进驻,有效增强商圈档次!周边主要综合型商业项目调查分析v中泰广场第18页/共57页项目位置:天河路石牌岗顶 商场面积:约.万多平方米开业时间:年月经营业态:汇聚了中外各类品牌的电脑产品及配件,七百余家电脑营销商云集于此,被誉为中国最大的电脑市场,倡导卖场与写字楼一体化的经营,并以信誉可靠见称,
13、为开发市场,每年都会联合商家做十多次促销活动。经营状况:平时日均客流量达六到七万人次,节假日和促销期间,最高达十万人次以上,广州天河区各电脑城年销售额在人民币3030亿以上,广州太平洋电脑城市场份额在六到七成。专业市场调查分析v太平洋电脑城第19页/共57页新达成广场城建大厦本案时代广场招商银行中青旅天河大厦工商银行冰花酒店市长大厦ACE汽车城天苑酒家真功夫中信广场加油站国贸中心达芬奇派出所中国邮政天河体育中心 天 河 北 路体育西路车天车地穗港家私广州大道都市华庭交通银行证券大厦平安大厦中森名菜平安保险农行项目周边商业分布图屈臣氏七十一体育东路妇幼医院金利来大厦消防队茶餐厅八佰伴发廊广州东站
14、第20页/共57页天河北商业对比分析天河北商业对比分析名名 称称同堂同堂(五环广场五环广场)时代广场时代广场广东证券广东证券天河直街天河直街(铺铺)天河市场天河市场(店铺店铺)天河市场天河市场(菜档菜档)维多利广场维多利广场天河路天河路(街铺街铺)经营公司经营公司五环物业(广州)有限公司广东怡昌物业管理有限公司私人天河市场天河市场越秀城建私人管理公司管理公司无怡城物业无面面 积积12.3-106方43-86方320方20-150方20-100方4方左右50-200方20-100方实用率实用率50%50%100%100%100%50%100%租租 金金首层:228元/方;路面:260元/方;二层
15、:118元/方;三层:88元/方首层商铺:售完;二层:104-200元200元/方(包发票)55-200元/方55-60元/方500-600元/档(全包)首层:300元/方100-150元/方管理费管理费39元/方(全包)36元/方(全包)无150元/间无48元/方(全包)无经营范围经营范围百货、餐饮百货、餐饮饮食除外没有限制无无中高档服饰没有限制营业时间营业时间10:00-20:20010:00-22:00没有限制无无10:00-22:00没有限制合同期合同期2-3年1-3年2-5年1-2年无无3年没有限制增长率增长率10%/年8%/年8%无无无10%/年无其它其它免租装修期20日推广费:1
16、0元/方*月 免租装修期:15-30日无卫生费:50元/间*月无无预缴费用预缴费用两按一租及管理费两按一租及管理费两按一租两按一租及管理费两按一租三按一租两按一租点评点评租金偏高,总建面约6000方.现出租率约50%,现场仍在施工,估计难以在2006年春节前营业有友谊商场、联邦家居广场等主力商家进场经营,消费群体较高端,但东区商家经营较淡物业楼龄长.外观较旧.裙楼有工行与广东证券.出租位置为证券所首层大堂有相当多的铺位门户紧闭.并张贴有转让告示.另外沙河涌恶臭冲天.靠菜市场的人流带动消费,消费层次低,没有任何限制.环境差乱脏.有部分商家转让.周边唯一菜市场,吸引了周边住宅区的居民.暂时没有空位
17、租用,(除非转让)现场购物人流较少.租金较低、临一线街面,往来人流较多.现场十多间店面没有一间愿意转让.第21页/共57页 天河北CBDCBD商务中心区已经形成,商务气候及氛围日趋成熟;区域内没有大型生活商业配套,须以商务物业的自身功能设置 作补充区域内消费人群相对集中,容易聚集人气,而不易流失天河北商务中心区的形成及趋成熟,使适合天河北商务中心区的形成及趋成熟,使适合区域发展的商业配套前景广阔区域发展的商业配套前景广阔p区位小结第22页/共57页天河北商务中心区的功能决定的区域内天河北商务中心区的功能决定的区域内的消费人群的消费人群天河商务区老板阶层、高级白领;高级酒店商务客户;天河商务区老
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