大西安3000亿有效需求下行中的市场升级—2018年西安房地产市场年报(陕西中原)20190107.pdf
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1、成交量成交量 价格价格 供应量供应量 调控调控政策政策 棚户区改造棚户区改造 城市发展城市发展 土地市场土地市场 房地产开发指标房地产开发指标 信贷环境信贷环境 限价政策限价政策 价格公示价格公示 可售存量可售存量 开盘监测开盘监测 指标说明:指标说明: “调控政策”“调控政策”旨在抑制投资性需求,影响成交客户来源及市场成交总量。 “棚户区改造”“棚户区改造”旨在说明棚户区改造规模,其中货币化安置量对楼市资金流动性影响较大,从而影响成交客户来源及市场成交总量。 “城市发展”“城市发展”城市经济、招商力度的提升,促使人口净流入,增加楼市刚性需求。 “信贷环境”“信贷环境”房地产为高杠杆行业,信贷
2、环境松紧程度影响购房成本,从而影响市场有效需求。 指标说明:指标说明: “限价政策”“限价政策”引导楼市价格预期与走向。 “可售存量”“可售存量”旨在说明市场现有存量,引导供求两端市场主体价格预期。 “开盘监测”“开盘监测”及时有效地反映市场供求关系,引导后市价格预期。 “价格公示”“价格公示”“限价政策”环境下的产物,成为商品住宅取得预售证的必要一环,也形成商品住宅成交价格。 指标说明:指标说明: “土地市场”“土地市场”与商品房市场密切相关,直接影响商品房市场未来量价走势。 “房地产开发指标”“房地产开发指标”分别详述房地产投资、开发相关指标。 报告框架(回顾篇)报告框架(回顾篇) 开发企
3、业开发企业 房企排行榜房企排行榜 指标说明:指标说明: “房企排行榜”旨在说明西安楼市房企格局现状。 成交成交16331633万万 同比:同比:- -10.3%10.3% 供应供应14511451万万 同比:同比:+3.0%+3.0% 价格价格1174811748元元/ / 同比:同比:+28.1%+28.1% 新房市场:新房市场:20182018年新房市场整体向好,上半年表现为“一房难求”年新房市场整体向好,上半年表现为“一房难求” 的火热态势,下半年受的火热态势,下半年受 “624624新政新政” 影响,客户心理预期转变,影响,客户心理预期转变,购房更趋于理性,市场表现为购房更趋于理性,市
4、场表现为量跌价涨量跌价涨,主城区逐渐趋于平稳,外围区域降温明显,但整体市场热度依然不低。,主城区逐渐趋于平稳,外围区域降温明显,但整体市场热度依然不低。 二手房市场:二手房市场:20182018年年上半年受新房市场“一房难求”影响,二手房市场热度攀升,量价齐涨,呈现严重的一二手房价倒挂现象;下上半年受新房市场“一房难求”影响,二手房市场热度攀升,量价齐涨,呈现严重的一二手房价倒挂现象;下半年受客户预期、新房供应量充足、限价等因素影响,二手房市场明显降温,半年受客户预期、新房供应量充足、限价等因素影响,二手房市场明显降温,表现为表现为量价齐跌。量价齐跌。 新房市场新房市场 6548 6843 7
5、085 9175 11748 0200040006000800010000120001400005001000150020002500201420152016201720182014-2018年年西安新建西安新建商品住宅商品住宅供求量价走势图供求量价走势图 供应量(万) 成交量(万) 成交均价(元/) 新房新房市场:连续四年呈供不应求态势,供求比市场:连续四年呈供不应求态势,供求比0.90.9,较,较1616、1717年有所改善;价格连续两年年有所改善;价格连续两年涨幅超过涨幅超过25%25%。 各区域价格均大幅攀升,涨幅均在各区域价格均大幅攀升,涨幅均在20%20%以上,其中以城东最为凸显,
6、涨幅以上,其中以城东最为凸显,涨幅45.8%45.8%。受主城区受主城区多数楼盘货量不足影响,七成区域成交量同比均现回落,仅经开、城南、城东受在售项目多数楼盘货量不足影响,七成区域成交量同比均现回落,仅经开、城南、城东受在售项目增加、房源紧缺情况下客户对区域要求降低等因素影响,成交量呈小幅增长态势。增加、房源紧缺情况下客户对区域要求降低等因素影响,成交量呈小幅增长态势。 高新高新 均价均价15544元元/, 同比涨幅同比涨幅36.0%。 城西城西 均价均价10161元元/, 同比涨幅同比涨幅27.8%。 经开经开 均价均价11527元元/, 同比涨幅同比涨幅40.7%。 浐灞浐灞 均价均价10
7、987元元/, 同比涨幅同比涨幅25.8%。 曲江曲江 均价均价13553元元/, 同比涨幅同比涨幅23.6%。 长安长安 均价均价10711元元/, 同比涨幅同比涨幅20.1%。 城东城东 均价均价10776元元/, 同比涨幅同比涨幅45.8%。 城北城北 均价均价11880元元/, 同比同比涨幅涨幅30.9%。 城南城南 均价均价11109元元/, 同比涨幅同比涨幅26.5%。 数据来源:西安房管局,网签口径;商品住宅统计范围包含普通住宅、洋房、别墅,未含数据来源:西安房管局,网签口径;商品住宅统计范围包含普通住宅、洋房、别墅,未含7070年产权公寓;统计范围:城六区、长安区、沣东原西安管
8、辖部分。年产权公寓;统计范围:城六区、长安区、沣东原西安管辖部分。 成交量成交量 成交量:成交量:整体来看,市场表现为供不应求态势,全年市场热度较高。整体来看,市场表现为供不应求态势,全年市场热度较高。 从成交套数来看,从成交套数来看,继继20162016年创历史新高水平后,年创历史新高水平后,20172017- -20182018年成交套数均现回落,其中年成交套数均现回落,其中20182018年同比减少年同比减少12.7%12.7%;从成交面积来看,从成交面积来看,与成交套数态与成交套数态势相似,势相似,20182018年同比减少年同比减少10.3%10.3%。从套均面积来看,从套均面积来看
9、,20172017- -20182018年套均面积增加幅度较大,分析主要受年套均面积增加幅度较大,分析主要受20152015年底放开二胎政策、西安主城区改善年底放开二胎政策、西安主城区改善性需求增加等因素叠加影响。性需求增加等因素叠加影响。 成交量成交量 1305 1504 1921 1820 1633 6548 6843 7085 9175 11748 0200040006000800010000120001400005001000150020002500201420152016201720182014-2018年西安商品住宅成交量走势图年西安商品住宅成交量走势图 成交量(万) 成交均价(元
10、/) 时间时间 成交套数成交套数 同比(同比(% %) 套均面积()套均面积() 2014年 126302 103 2015年 135636 7.4% 111 2016年 172191 27.0% 112 2017年 157482 -8.5% 116 2018年年 137467 -12.7% 119 数据来源:西安房管局,网签口径;商品住宅统计范围包含普通住宅、洋房、别墅,未含数据来源:西安房管局,网签口径;商品住宅统计范围包含普通住宅、洋房、别墅,未含7070年产权公寓;统计范围:城六区、长安区、沣东原西安管辖部分。年产权公寓;统计范围:城六区、长安区、沣东原西安管辖部分。 成交成交结构(区
11、域):结构(区域):自自20162016年以来,浐灞持续领跑全市,年以来,浐灞持续领跑全市,20182018年,年,浐灞占全市成交总量浐灞占全市成交总量的的18.8%18.8%,经开、曲江依次,经开、曲江依次位列其后位列其后。具体来看,具体来看,在在20172017年受沣东热度攀升影响而跻身榜单前三甲的城西年受沣东热度攀升影响而跻身榜单前三甲的城西区域,区域,排名由第三位降至排名由第三位降至第五位,占全市成交总量的第五位,占全市成交总量的10.8%10.8%;浐灞受楼市整体升温、房;浐灞受楼市整体升温、房地产开发程度提升、公共配套改善、价格较低等因素影响,连续三年成为全市成交最多区域。地产开发
12、程度提升、公共配套改善、价格较低等因素影响,连续三年成为全市成交最多区域。 浐灞 17.0% 曲江 15.0% 城西 15.0% 经开 13.1% 高新 11.0% 长安 9.8% 城南 9.6% 城东 6.1% 城北 3.3% 城内 0.1% 20172017年西安商品住宅各区域成交分布图年西安商品住宅各区域成交分布图 成交结构成交结构 浐灞 18.8% 经开 16.0% 曲江 14.6% 城南 10.9% 城西 10.8% 长安 9.7% 高新 8.7% 城东 7.9% 城北 2.6% 城内 0.0% 2018年西安商品住宅各区域成交分布图年西安商品住宅各区域成交分布图 数据来源:西安房管
13、局,网签口径;商品住宅统计范围包含普通住宅、洋房、别墅,未含数据来源:西安房管局,网签口径;商品住宅统计范围包含普通住宅、洋房、别墅,未含7070年产权公寓;统计范围:城六区、长安区、沣东原西安管辖部分。年产权公寓;统计范围:城六区、长安区、沣东原西安管辖部分。 成交结构成交结构(商品商品住宅住宅/ /面积段面积段):9090以下产品以下产品需求需求继续继续回落回落,改善性需求持续扩大改善性需求持续扩大。其中其中9090- -130130产品需求扩大至产品需求扩大至6161. .4 4% %,130130以上改以上改善性需求持续走高善性需求持续走高,占比占比2323. .2 2% %,涨幅涨幅
14、2 2. .1 1个百分点个百分点。 具体来看具体来看,受房价高企受房价高企、客户预期价格上涨等因素导致的购房一步到位思想客户预期价格上涨等因素导致的购房一步到位思想、二胎政策导致的家庭结构变化二胎政策导致的家庭结构变化、西安主城区进入改善性西安主城区进入改善性需求阶需求阶段等因素影响段等因素影响,8080- -9090成交占比大幅回落成交占比大幅回落,120120- -150150首改首改、再改类产品成交占比明显增加再改类产品成交占比明显增加,扩大扩大6 6. .9 9个百分比个百分比。 成交结构成交结构 6.8% 8.5% 22.0% 12.0% 13.2% 14.3% 15.8% 3.5
15、% 2.3% 0.9% 0.1% 0.6% 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%80以下 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-150 150-170 170-200 200-230 230-250 250以上 2016-2018年年西安西安商品商品住宅住宅成交面积段走势图成交面积段走势图 2016年 2017年 2018年 数据来源:西安房管局,网签口径;商品住宅统计范围仅包含普通住宅;统计范围:城六区、长安区、沣东原西安管辖部分。数据来源:西安房管局,网签口径;商品住宅统计范围仅包含普通住宅;统计范围:城六区、长安区、沣东原西
16、安管辖部分。 成交成交结构结构(商品住宅商品住宅/ /单价段单价段):90009000- -1200012000元元/ /单价段为市场主流单价段为市场主流,同时单价段呈走高态势同时单价段呈走高态势。其中其中,80008000元以下单价段成交占比大幅回元以下单价段成交占比大幅回落落,同比减少同比减少3737. .9 9% %;90009000- -1200012000元元/ /单价段成交占比同比扩大单价段成交占比同比扩大2121. .5 5个百分点个百分点,1200012000元元/ /及以上成交占比由及以上成交占比由20172017年的年的7 7. .9 9% %扩大至扩大至3030. .0
17、0% %,增增加加2222. .1 1个百分点个百分点。 1000010000- -1400014000元元/ /单价段成交占比扩围态势明显单价段成交占比扩围态势明显,增幅增幅3131. .9 9% %;1400014000- -2000020000元元/ /单价段受热点区域价格快速攀升单价段受热点区域价格快速攀升、全市改善性楼盘增加等因全市改善性楼盘增加等因素影响素影响,经历了经历了20162016年年0 0. .4 4% %、20172017年年2 2. .3 3% %的成交占比后的成交占比后,20182018年迅速增加到年迅速增加到1111. .8 8% %。 成交结构成交结构 6.1%
18、 3.0% 3.0% 10.5% 15.7% 16.0% 15.8% 9.6% 7.0% 4.5% 7.3% 1.3% 0.2% 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2016-2018年年西安西安商品商品住宅住宅成交单价段走势图成交单价段走势图 2016年 2017年 2018年 数据来源:西安房管局,网签口径;商品住宅统计范围仅包含普通住宅;统计范围:城六区、长安区、沣东原西安管辖部分。数据来源:西安房管局,网签口径;商品住宅统计范围仅包含普通住宅;统计范围:城六区、长安区、沣东原西安管辖部分。 成交成交结构结构(商品住宅商品住宅/ /总价段总价段):由由9090万以下
19、万以下向向9090- -120120万转移万转移,总总阶段走高态势阶段走高态势明显明显。其中其中,9090- -120120万成交占比万成交占比3131. .4 4% %,同比同比扩大扩大7 7. .4 4个个百百分点分点;9090万万以下产品成交占以下产品成交占比同比减少比同比减少3434. .1 1个百分点;个百分点;120120万以上总价段成交占比万以上总价段成交占比4444. .6 6% %,同比扩大同比扩大2626. .7 7个百分点个百分点。 130130- -170170万总价段成交占比同比扩大万总价段成交占比同比扩大1414个百分点个百分点,200200万以上总价段同比万以上总
20、价段同比扩大扩大5 5. .9 9个百分点个百分点,分析主要受客户需求面积扩大分析主要受客户需求面积扩大、单价段走高单价段走高、改善改善性需求增加等因素影响性需求增加等因素影响。 成交结构成交结构 4.6% 2.7% 3.2% 5.4% 8.0% 9.5% 11.3% 10.6% 7.0% 7.8% 6.1% 4.5% 3.4% 2.5% 2.0% 1.5% 9.8% 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2016-2018年年西安西安商品住宅商品住宅成交总价段成交总价段走势图走势图 2016年 2017年 2018年 数据来源:西安房管局,网签口径;商品住宅统计范围仅包含普
21、通住宅;统计范围:城六区、长安区、沣东原西安管辖部分。数据来源:西安房管局,网签口径;商品住宅统计范围仅包含普通住宅;统计范围:城六区、长安区、沣东原西安管辖部分。 客户特征客户特征 客群特征客群特征分析:分析:户籍户籍政策持续放松政策持续放松,为楼市注入更多为楼市注入更多活力活力。20172017年西安年西安2 2次放宽户籍政策次放宽户籍政策,进入进入20182018年年,西安市先后进行了西安市先后进行了5 5次户籍政策升级次户籍政策升级,人口的流入人口的流入,首当其冲带来了楼市的刚性需求首当其冲带来了楼市的刚性需求。 从成交客户年龄分布来看从成交客户年龄分布来看,2525岁以下岁以下、55
22、55岁以上客户占比均增加岁以上客户占比均增加,2525- -3535岁之间客户占比减少岁之间客户占比减少,3535岁以上客户量持平岁以上客户量持平。其中其中2525- -3030岁为购房主力岁为购房主力人群人群。 从成交客户付款方式来看从成交客户付款方式来看,按揭贷款和分期付款客户量均减少按揭贷款和分期付款客户量均减少,但按揭贷款仍为主流付款方式但按揭贷款仍为主流付款方式,占比占比8080% %,一次性支付客户同比增加一次性支付客户同比增加3 3个百分点个百分点。 数据来源:西安房管局,数据来源:西安房管局,20182018年数据统计时间截止年数据统计时间截止1111月月 0%10%20%30
23、%40%50%60%70%80%90%按揭贷款 一次性支付 分期付款 2017-2018年成交客户付款方式占比情况年成交客户付款方式占比情况 2018年 2017年 0%5%10%15%20%25%30%35%25以下 25-3030-3535-4040-4545-5050-5555以上 2017-2018年成交客户年龄段分布情况年成交客户年龄段分布情况 2018年 2017年 8594 8429 8492 8287 8241 8530 8727 8675 8703 8813 8931 9023 9408 9252 9918 10552 11292 11854 10611 11805 1219
24、6 12003 11929 02000400060008000100001200014000010203040506020172017- -20182018年年西安二手房西安二手房单月成交量价趋势图单月成交量价趋势图 成交量(万) 成交均价(元/) 二手房市场:二手房市场:受西安整体市场向好影响受西安整体市场向好影响,从从20182018年年3 3月起二手房成交量涨幅明显月起二手房成交量涨幅明显,成交价持续上扬成交价持续上扬。 具体到月度来看具体到月度来看,受客户预期受客户预期、新房供应量充足新房供应量充足、限价等因素影响限价等因素影响,20182018年下半年年下半年,二手房二手房市场明显降
25、温市场明显降温,表现为表现为量量价齐跌价齐跌。 二手房市场二手房市场 数据来源:链家,数据来源:链家,20182018年数据统计时间截止年数据统计时间截止1111月月 全市全市成交成交137467137467套,同比减少套,同比减少12.7%12.7%,成交,成交16331633万万,同比减少同比减少10.3%10.3%;9090- -130130为市场主流需求为市场主流需求面积,面积,120120- -150150首改、再改类需求明显增首改、再改类需求明显增加;加;90009000- -1200012000元元/ /为为市场市场主流成交单价段,主流成交单价段,1000010000- -140
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