漳州2018年房地产市场年报——易居.pdf
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1、易居开发部/厦门申请加入地产报告共享群,获取更多精彩报告目目 录录9市场总结及预判2宏观市场2土地市场4商品房市场5商品住宅市场6商业市场7办公市场8年度龙虎榜1经济环境快速下滑期缓慢下滑期底部探明期宏观经济货币政策房地产开发投资中国前三季度中国前三季度GDPGDP同比增同比增6.7%6.7%,经济总体平稳,经济总体平稳从2013年开始,中国GDP增速呈现“阶梯式”下降趋势;至2018年第3季度,全国GDP增速稳定在6.7%。 2018前11个月CPI有所回暖,在整体需求平稳、货币环境稳健的大背景下,预计2019年整体不会出现明显的通胀压力。同时随着国内投资需求趋弱,对工业产品价格不存在拉高作
2、用,未来PPI涨幅可能缓慢收窄。 宏观经济货币政策房地产开发投资美国渐进加息中国四次降准货币政策以维稳为主基调,央行通过货币政策以维稳为主基调,央行通过”降准降准”释放流劢性释放流劢性资金入市,以资金入市,以“稳增长稳增长”为主要目的为主要目的自2015年12月开启加息周期以来,美联储迄今已累计加息9次,2018年全年累计加息四次,预计2019年还将加息2次;中国央行在美联储加息的同时进行了四次降准,随着美联储紧缩政策在2018年末出现转向信号,美债收益率已出现明显下降,而美元则可能面临新的贬值压力,人民币汇率趋稳,若2019年经济下行压力不减,央行货币政策的宽松力度或将继续加码。 宏观经济货
3、币政策房地产开发投资连续三月放缓受龙头企业海外融资影响国内贷款与贷款降幅收窄房地产开发投资增速维持相对高位,融资环境边际改善房地产开发投资增速维持相对高位,融资环境边际改善年末房企投资力度放缓,企业在投资上对于区域与能级的选择更加谨慎,同时房企到位资金小幅收窄导致投资趋理性,目前房企以多渠道融资保障资金充裕以便借旧还新,但短期内行业融资环境大幅改善的可能性较低,边际宽松初显。珠海(2018年10月30日)相关部门内部会议,金湾、斗门两区只需一年社保就可以购买一套商品住房。兰州(2018年1月5日)取消西固区、九州开发区、高坪等偏远区域的住房限购政策。合肥(2018年1月3日)2016年11月之
4、后的地块实行“限房价、限地价“,之前拿地开发商可自主定价。衡阳(2018年12月26日)放开限价,2019年1月1日起执行。房住不炒和长效机制的主基调下,部分地区性政策松动房住不炒和长效机制的主基调下,部分地区性政策松动中央:房住不炒,因城施策。让房地产市场回归居住属性的原则不变;地方:一城一策,因时调控。地方楼市“松绑”战役打响,合肥、兰州、菏泽、广州、珠海、衡阳等地一马当先,楼市春风吹起。2018.12.19央行定向降息 大额资金投向市场;2018.12.22国务院增加住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除菏泽(2018年12月19日)取消一二手房限购广州(2018年12月19日)2018.
5、10,相继取消11区购房双合同。2018.12.19,商业松绑,2017.3.30之前出让土地的,商铺公寓可卖个人。深圳(2018年12月20日)深圳五大行中,有三家银行近期已将首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%下调至上浮10%。 全国楼市政策地方楼市政策漳州城市建设全国楼市政策地方楼市政策漳州城市建设2017年全面收紧:短期调控从严从紧,长效机制加快推进漳州住房限贷/按揭回款情况贷款形式累计购房首付比例房贷政策商业贷款首套房20%认贷不认房第二套30%认贷不认房公积金贷款首套房20%认房又认贷第二套40%认房又认贷限价限签楼市降温限价:20000元/(17年3月)限涨:“确保同地段、同品
6、质、同楼盘价格不涨”(17年4月)限签:市区均价13000/;全市9000元/(超过此均价随时限制签约)(17年5月)预售、金融政策缩紧:有地下室地面一层才可取得预售证无地下室主体做到五分之一才可取得预售证预售资金监管银行贷款利率首套上浮10%、二套上浮15%(买理财产品后,首套上浮5%、二套上浮10%)2018年持续高压:坚定决心导致市场预期转向2018年3月利率上涨:多家银行房贷利率首套房上浮约5%-10%,二套房上浮约10%-20%2018年7月首付提升:多家银行首套房首付比例提至30%,二套房比例提升至40%,利率上浮10%20%漳州市场漳州市场“四限一紧四限一紧”政策调控加码,持续高
7、压政策调控加码,持续高压限涨限贷全国楼市政策地方楼市政策漳州城市建设堵住避税的漏洞,封杀“阴阳合同” ,购房成本上涨:2018年1月1日起,厦漳调整二手房交易计税评估价,即存量房交易计税评估价不含增值税,封杀“阴阳合同” ,购房成本上涨。锁住二手房流动性,彻底“冷冻”市场,价格有望继续松动:买方所要付出的购房成本将大增,这对目前的二手房市场政策层面而言,无异于又投下一枚“深水弹”。楼市调控依然不会放松:在“房住不炒”的大基调下,一波又一波政策在努力让房价踩刹车,压制过热的市场,此政策对房地产的调控又奠定了夯实的基础。20182018年,漳州二手房交易税费计税评估价将不含增值税,年,漳州二手房交
8、易税费计税评估价将不含增值税,二手房交易成本提高二手房交易成本提高全国楼市政策地方楼市政策漳州城市建设为深化人才发展体制机制改革,3月龙文区出台了促进人才优先发展十条措施:1、建立人才发展优先投入机制2、扶持重点人才(团队)项目3、支持总部经济企业的人才发展4、支持优秀高校毕业生来龙文就业5、支持产学研用平台建设6、专业技术人才外引工程7、为高层次人才提供住房保障8、加大引进和培养医疗卫生人才队伍的力度9、强化人才公共服务平台职能发挥10、推动人才驿站的建设发展被认定为漳州市引进的“五类”人才在龙文区企业单位就业并签订5年工作合同的,购买龙文区范围内的商品房(五年内不得出售、出租)面积达80(
9、含80)以上的,即分别给予第一类80万元、第二类60万元、第三类40万元、第四类20万元、第五类10万元的购房补助,分5年平均发放。如购买“安得广”惠民安居工程的商品住房,在上述购房补助的基础上,再增加区级补助标准的10%的购房补助。未达到服务年限的,须返还已领取的各项补助。漳州为引进人才推出购房优惠政策,买房最高可补贴漳州为引进人才推出购房优惠政策,买房最高可补贴8080万万全国楼市政策地方楼市政策漳州城市建设厦漳同城大道主线通车,厦漳半小时经济圈形成厦漳同城大道主线通车,厦漳半小时经济圈形成厦漳同城大道主线全线10月25日正式通车!厦漳同城大道起点位于龙海市角美镇官路村附近,与厦门海翔大道
10、相接,终点位于漳州动车站,与规划的站前路对接。建成后将缩短厦漳两市主城区距离,行车时间将从50分钟缩短至30分钟,形成厦漳半小时经济圈;助力沿线台商投资区、龙海、龙文等地发展,推动漳州城市中心东移、跨江南扩、面海拓展,带动厦漳同城发展。厦漳同城大道漳州主城区漳州台商投资区土地供求占比及溢价房企表现土地成交分布2014-2018年漳州市区商住用地供应年度用地面积建筑面积供应幅数成交幅数流拍率20142029496418886516.7%20151503864352634325%2016332958988085330%201745001112534869722.2%2018750664186190
11、415941.5%同比:73%同比:58%同比:-35%单位:万 元/流拍率=流拍幅数/供应幅数土地降温,市场渐显理性,流拍频现,土地降温,市场渐显理性,流拍频现,房企拿地趋谨慎房企拿地趋谨慎2018年,出台新政”限地价、定配建、竞房价”;18年楼面价6780元,同比下跌35%,楼面价下滑明显;从地王频出到优质地块流拍,流拍率高达41.5%,土地市场迅速转冷。土地供求占比及溢价房企表现土地成交分布区域编号案名板块土地面积()计价总建()起始价(万元)成交价(万元)楼面价(元/)溢价率(%)竞得人拍卖日期芗城区2017P13(芗城区安得广项目)大唐幸福里北斗板块75975 136755 1900
12、019000 1389 0大唐01-302018P03西湖正荣府城西板块59573 154890154800154800 9994 0正荣06-222018P11-城北板块47240850328850885010410好土食品有限公司11-28龙文区2017P08世茂保利璀璨江滨城东板块111275 333825 360000360000 10784 0世茂01-302017P10国贸天成碧湖板块40850 122550 133500133500 10894 0国贸01-302017P11(龙文区区安得广项目)世茂城品蓝田板块28060 72956 1480014800 2029 0世茂01-
13、302017P12(龙文区区安得广项目)中梁首府壹号蓝田板块45218 117567 2350023500 1999 0中梁01-302018P04中骏宝龙云景里蓝田板块68514178136 6380064200 3604 0.63宝龙06-222018P08-碧湖板块371418913884000965001083014.88建发&城投11-28龙文区抢占主导地位,低溢价率成为市场主流龙文区抢占主导地位,低溢价率成为市场主流龙文区备受房企青睐,成功出嫁6幅地块,为二级市场快速补仓;低溢价成为主流,房企拿地更具理性。土地供求占比及溢价房企表现土地成交分布排名房企名称新增土储新增土储(m)成交
14、均价(元/)1世茂406783 9214 2宝龙178137 3604 3正荣154890 9994 4大唐136754 1389 5国贸122552 10893 6中梁117568 1999 7建发&城投89100 10831 8福建省好土食品有限公司85032 1041 总计1290816 6780房企谨慎续仓,世茂占据漳州市区房企新增土储首位房企谨慎续仓,世茂占据漳州市区房企新增土储首位漳州市场下行,面临优质地块,品牌房企谨慎续仓,竞争一般;世茂凭借逆势生长的魄力,勇夺两块地块,以40万m新增土储,占据漳州市区房企续仓首位。土地供求占比及溢价房企表现土地成交分布大唐幸福里楼面价:1389
15、元/销售均价:6550元/世茂城品楼面价:2039元/销售均价:7480元/世茂保利璀璨江滨楼面价:10784元/销售均价:19990元/国贸天成楼面价:10894元/销售均价:18883元/2018年成交地块2018年成交地块(安得广)2018P03正荣地块楼面价:9994元/销售均价:19950元/中骏宝龙云景里楼面价:3604元/中粮首府壹号楼面价:1999元/销售均价:7520元/建发地块楼面价:10831元元/销售均价:不超20000元/福建好土食品楼面价:1041元/20182018年,年,市区供应市区供应1515块土地,成交块土地,成交9 9块,流拍块,流拍6 6块块年度量价月度
16、量价物业对比20182018年市场遇冷,呈现供过于求态势年市场遇冷,呈现供过于求态势近5年的供过于求态势在近两年得以缓解,2017年在政府调控下商品房供应、成交双双下跌,整体供求相对平衡;2018年供应上涨,成交量小幅回落,市场遇冷,呈现供过于求状态年度量价月度量价物业对比20182018年市场下行,成交均价整体呈震荡式下行年市场下行,成交均价整体呈震荡式下行2018年第一季度延续17年底的火热局面,成交量持续高位,3月达到峰值,4月以后,市场一度降温,且受限制备案的影响,成交量低位盘整;市场下行,供应量整体平稳,但预售证大批量发放,9月供应量暴增;成交均价整体呈震荡式下行,7月达到峰值148
17、72元/。年度量价月度量价物业对比住宅主导约7成的成交,商业、车位不相上下,办公占比小商品房成交108万,环比下跌11.8% ;商品住宅成交75.66万,占比70%,环比上涨7.06%;商业成交14.24万,占比13%,环比下跌37.53%;办公成交2.99万,占比3%,环比下跌53.34%;车位成交15.12万,占比14%,环比下跌33.08%除车库/车位下跌外,各物业本年度成交价格全线上涨商品房成交均价12952元/,环比上涨14.46%;商品住宅成交均价14828元/,环比上涨8.57% ;商业成交均价11678元/,环比上涨11.83%;办公成交均价10407元/,环比上涨20.64%
18、;车库/车位成交均价5263元/,环比下跌6.57%。住宅主导约住宅主导约7 7成的成交,商业、车位不相上下成的成交,商业、车位不相上下本年物业成交量除商品住宅外均下跌,住宅主导约7成的成交,商业、车位不相上下,办公占比小; 价格方面, 除办公上涨外,各物业成交价格均下跌, 商业下跌幅度比较大年度量价月度量价区域成交成交结构在售项目市场存量楼市回归理性,整体供过于求,市场余货多楼市回归理性,整体供过于求,市场余货多前三年基本呈现供不应求状态,近两年随着政策加码,2018年客户观望情绪浓郁,供应端大于需求端,楼市逐渐回归理性,市场余货多年度量价月度量价区域成交成交结构在售项目市场存量成交量低位徘
19、徊,价格波动式下行成交量低位徘徊,价格波动式下行随着厦门市场的调控升级,漳州也进入调整期,9月份以来漳州市区住宅呈现”以价换量“,量价齐跌态势;成交均价呈现波动式下行,但整体仍居“1”字头。年度量价月度量价区域成交成交结构在售项目市场存量龙文区占比约七成,市场份额小幅上涨芗城区成交22.64万,环比下跌12.65%,占比30% ;龙文区成交53.02万,环比上涨18.19%,占比70% ;两区房价均小幅上涨,实现房价1.4万+,且芗城区房价略高于龙文区芗城区2018年均价15738元,环比上涨9.58% ;龙文区2018年均价14439元,环比上涨8.97% ;龙文区市场份额领先,市区房价实现
20、龙文区市场份额领先,市区房价实现1.41.4万万+ +龙文区以53.02万成交量,占比70%,市场份额小幅上涨;漳州市区实现房价1.4万+,且芗城区房价略高于龙文区。年度量价月度量价区域成交成交结构在售项目市场存量首改及改善置业开始占据主流需求,整体占比超六成首改及改善置业开始占据主流需求,整体占比超六成面积段:首改及改善需求占据主流,其中100-120中首改户型占36%,120-140的改善户型占25%;总价段:随着房价以及房型需求面积不断上涨,客户的总价承受能力亦水涨船高,再次提升,其中120-160万累积占比39%。年度量价月度量价区域成交成交结构在售项目市场存量万科滨江府万科玖龙台西湖
21、正荣府香江铂宫大唐名门印象银河广场信和御龙天下夏商新境界融信壹号府福晟钱隆樽品悦珑庄世茂璀璨滨江禹洲雍禧澜湾中海上城建发玺院碧桂园碧湖天骄天利仁和万嘉世贸广场漳发名都中骏宝龙云景里特房锦绣碧湖中心板块中心板块城东板块城东板块碧湖板块碧湖板块城西板块城西板块漳州市区在售项目超漳州市区在售项目超2020个,多集中在中心板块个,多集中在中心板块年度量价月度量价区域成交成交结构在售项目市场存量漳州市区住宅市场存量大,去化难度大漳州市区住宅市场存量大,去化难度大区域项目名称住宅总建(万)已售(万)总存量(万)主力户型均价区域存量(万)芗城区西湖正荣府15.51.1114.3990-1403-4房-140
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