在建工程抵押的有关法律问题的论文--.docx
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1、在建工程抵押的有关法律问题的论文原文陈亚莘在建工程抵押是与现房抵押相对而言的,两者的主要区别有两个:一是抵押标的物的形态不同,前者是正在建造的房屋,形象进度处于变动之中,后者是已竣工验收并投入使用的房屋;二是抵押的目的不同,在建工程抵押主要是为了筹集资金以续建工程,而现房抵押是为了融通资金可用于多种不同用途。当前,在我国建造房屋特别是成片开发项目的,资金;除了施工方垫资、建设方自有资金外,主要还是依靠借款或贷款,由此出现以在建工程设定抵押担保的情形十分常见,但相关法律法规对在建工程抵押的规定存在许多空白,导致社会各界对同一问题出现了不同认识,在操作层面也相应出现了不同的做法。由于在建工程的形态
2、、坐落名称、建筑面积尚未最终确定,一些城市考虑其风险性较大,迟迟未开展在建工程抵押登记业务;即使已开展了此项业务的城市,具体做法也因认识不同而不同。在当前住建部着手修改(城市房地产抵押管理办法)之际,本文就实践中常见的关于在建工程抵押的几个法律问题作简要分析。一、对在建工程与现房的区分度认识不一有观点认为在建工程与现房的区别是房屋完工与否,也有观点认为两者的区别是是否已办理了所有权初始登记。事实上两种观点均有可取之处。在建工程与现房的界定应从实物状态和法律手续两方面考虑。从实物形态而言,现房必须是外形已完成建造的最后一道工序,如外围已撤掉脚手架,并且可以投入使用,水电等基本生活设施具备使用状态
3、;从法律手续而言,现房必须是经过各项质量验收合格,也就是完成消防、工程质量、规划、公配等验收,对于住宅区房屋还需经过综合验收备案。11665.CoM只有同时满足这两方面条件的房屋才能称为现房,如果仅满足一方面条件,则只能视为在建工程,但法律条件的满足往往是以实物形态的完备为前提的,因此,已建成完工但未竣工验收或未进行所有权初始登记的房屋只能作为在建工程进行抵押。由于在建工程抵押担保所得资金应当用于续建,则已完成物理状态而未竣工验收的房屋抵押所得资金也应用于室内设施的完善等后续工作,而不得用于其他项目。二、抵押标的应是已建部分还是可以扩展到未建部分针对这个问题,在前两年的“无锡产监杯全国辩论活动
4、中有关于此辩题的争论,出现相互交锋的两种观点。一方观点认为抵押物必须现实存在,即应以已建部分作抵押,其法律依据是建设部(城市房地产抵押管理办法)。该观点认为如果以未建部分抵押,则贷款在前,抵押实物生成在后,只有贷款金额确实用于在建工程的建设,抵押标的才能顺利生成,抵押权能否实现,存在较大风险。另一方观点认为抵押物可以工程承包合同认定的总工程为标的。其法律依据是“担保法司法解释。持这一观点的所在城市对在建工程未建部分抵押也作了长期探索并形成了比较成熟的做法。这两种观点都有相应的依据和存在的合理性。以已建部分作抵押是趋于保守、稳妥的做法,也是符合刚出台的(房地产登记技术规程)有关规定的。以未建部分
5、作抵押登记在有地方性法规规定的情况下也可以开展,但为防范抵押权难以实现的风险,应当满足两个前提条件:一是开发商诚信度高,所贷资金能全部用于后续工程;二是贷款人能够有效地监管资金的去向。三、在建工程抵押可否采最高额抵押方式一般抵押权和最高额抵押权的主要区别在于前者是一个抵押权对应一个债权,即每次抵押登记只对应特定的债权债务法律关系;后者是一个抵押权对应多个债权,即一次抵押登记可以为一定期间内多个债权债务法律关系提供担保。对于借款额确定的,设定一般抵押权即可;对于借款额在一定期间内将要发生变化的,设定最高额抵押是较优选择。在建工程抵押当然可以采用最高额抵押方式,但结合上述抵押标的范围问题分析并立足
6、于现实可知,对于以已建部分设定抵押的,因为抵押物价值限于已建部分,担保的主债权金额可以根据抵押物价值确定,通常设定一般抵押权即可;随着工程继续建造,抵押物价值会增加,可以随之追加担保金额,则相应办理抵押变更登记或就增加的抵押物办理抵押权设立登记。而如果能以未建部分设定抵押,则可以整个工程(未建部分加已建部分)作为抵押标的,在授信额度内,根据工程的进度情况,循环或逐步放款,而不需要每次追加贷款都做一次抵押登记。因此,以未建部分和已建部分共同设定抵押的,最高额抵押方式是深受贷款人青睐的担保方式,既灵活方便又可控。论文网四、抵押主体是否应有限制在建工程抵押主体中的抵押人通常是工程建设方,特别是工程开
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