我国房价收入比的社会差距及国际比较的论文--_1.docx
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1、我国房价收入比的社会差距及国际比较的论文内容摘要:房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标。2006年,我国平均房价收入比只有6.7,并不是很高,而且与国际平均水平接近。但我国房价收入比的社会差距很大,2006年最低收入户的房价收入比是22,而最高收入户只有2.44,前者是后者的9倍,大大超过国际同等差距。这种巨大的社会差距,要求我国政府应对不同收入群体实施不同的住房政策,保障居民的基本居住权利。房价收入比是指居民购房总价与家庭年全部收入的比值。由于房价收入比是家庭购房支出与收入的相对比,能消除不同地区房价、不同收入水平对居民购房成本的影响,相对真实地反映居民购房能力,而且计算也比较简便,因
2、而成为考察居民购房能力的一个国际通行指标。在国外,有新建住宅(新房交易)的房价收入比,也有旧有住宅的(二手房交易的房价收入比),所选取的房价都是中位数价格或平均数价格,家庭收入也都是中位数收入或平均收入,国内一般都用平均数。但在总体内部差异性较大的情况下,用中位数或平均数来反映总体水平都具有一定的局限性。因此,对于我国这样收入差距较大的国家,宜计算不同收入群体的房价收入比,更真实地反映居民购房能力的实际差距。一、我国平均房价收入比的变动特点1我国平均房价收入比的计算一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算,即:房价收入比每户住房总价每户家庭年总收入,其中,每
3、户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下:每户住房总价人均住房面积每户家庭平均人口数单位面积住宅平均销售价格每户家庭年总收入每户家庭平均人口数家庭人均全部年收入由于我国住房商品化是从上世纪90年代开始起步,因此我国房价收入比应该从上世纪90年代初开始计算。11665.cOM根据历年(第三阶段是19992003年,为平稳下降阶段。房价收入比从1998年的6.35缓慢下降到2003年的5.75,年均下降0.12。第四阶段是2004年到2006年,为较速上升阶段。2006年的房价收入比为6.7,比2003年增加0.95,年均增加0.5,增速明显加快。3我国房价收入比变动的主要影响因素由于房价收
4、入比是每户住房总价与每户家庭年总收入的商,它的变动主要取决于每户住房总价增长情况和家庭年总收入的增长情况,即居民收入增速与房价增速的相对比率。从下图可以看出:在房价收入比平稳上升阶段,住房总价增速基本高于家庭收入增速;在房价收入比平稳下降阶段,则是家庭收入增速总体高于住房总价增速。2004-2005年,每户住房总价增速快速上升,而每户家庭总收入的增速相对平稳,二者的增速差迅速扩大,结果导致了房价收入比的快速上升。而2006年,居民收入增长较快,而房价的名义增长速度有一定下降,使得2006年的平均房价收入比有所下降。论文网在线但需要指出的是,我国房价统计制度还存在一些问题:随着城市范围的扩张,不
5、断有郊区房屋进入城市房价的统计体系,导致城市总体房价指数降低。如果还按基年老地域统计的话,房价涨幅应比公布的统计数据高出很多,房价收入比也将会大于本文的计算值,2006年的真实房价收入比也会高于2005年。二、我国房价收入比的社会差距1不同收入群体房价收入比的计算从平均水平来看,我国当前的房价收入比不高,但为什么大多数人的感受与这个结论截然不同?究其原因,除了我国房价增长速度有低估的成分以外,更在于我国居民收入差距很大,用简单平均数并不能真实反映我国居民的购房能力。实际上,不同收入群体的房价收入比差距很大,而且有越来越大的趋势。本文根据(2)我国高收入以上家庭的房价收入比呈现不断下降的趋势。高
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