越秀REITs案例分析,税务硕士论文.docx
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1、越秀REITs案例分析,税务硕士论文本篇论文目录导航:【第1部分】【第2部分】【第3部分】【第4部分】【第5部分】【第6部分】【第7部分】【第8部分】【第9部分】 越秀REITs案例分析【第10部分】第八章 案例分析-越秀 REITs第一节 越秀 REITs 简介越秀房地产投资信托基金00405.HK,简称 越秀 REITs 于 2005 年 12 月21 日于香港证券交易所正式挂牌交易上市,成为我们国家第一只境外 REITs。该 REITs的上市是发展我们国家房地产业具有划时代意义的事件之一,它开拓了我们国家房地产融资新渠道,连接了镜内外的资本,为我们国家国内 REITs 上市提供了重要的理
2、论与现实基础。二次证券化是越秀 REITs 的主要特点,所谓二次证券化即是指越秀 REITs 能够首先将自个旗下的优质房地产项目注入 REITs,以此把已经证券化的房地产项目再次证券化,进而从根本上,由于借助于资产平台将大大加速其资产的流动性。由于这种做法,不但能够改善企业的资本构造,进而有效的平衡经营房地产项目产生的物业增值和租金收入,进一步扩大 REITs 的规模,进而知足 REITs 公司扩大的需求。越秀 REITs 的资产来自于其旗下投资的内地商业地产,华而不实包括了广州的 4处物业:财富广场、维多利亚广场、白马大厦以及城建大厦,详细情况见下表4。从这四处地址来看,除了白马大厦,其他都
3、是处于广州最繁华的的商业区-天河商业圈,总建筑面积到达了 16 万平方米,拥有零售、商业办公楼以及其他商用的投资收益型物业。事实上,财富广场在越秀 REITs 投资之前属于广州的一个烂尾楼,越秀 REITs 接收后对其重新策划,将其改装成一个时髦的商业广场。鉴于越秀 REITs 旗下的资产包盈利较强,其后几年时间的年息回报率一直高达 7%左右,比李嘉诚旗下的鸿富房地产投资信托基金的 5.3%的平均收益率高出 1.7 个百分点。2005 年 10 月之后,越秀 REITs先后向 BIV公司进行了 4 次转让,越秀 REITs之所以有这样的变动完全是为了符合(房地产投资信托基金守则里对 BIV 公
4、司税收优惠的规定,该守则在 使用特殊目的的投资工具 中明确,使用 BIV 公司且没有在内地注册的公司有很大的税收优惠。而偶合的是,就在 REITs 准备上市之前的半年,香港证监会再次修订了(房地产投资信托基金守则,允许境外投资者在香港境内发行 REITs 并能够在香港证券市场上市交易。如以下图 6 所示,越秀 REITs 旗下优质的物业包使得其收益保持长期且稳定的增长,其收入有两方面组成,租金收入和其他收入。自 2008 年美国次贷危机逐步的缓解,国内经济保持快速且稳定的增长,房地产市场也是如此,商业地产的租金整体上涨,因而,在这种经济环境下,越秀 REITs 旗下的商业地产收入保持稳健的增长
5、。华而不实,2020 年,越秀 REITs 的租金收入到达空前的 5.17 亿元,比 2018年环比上涨 7.8%,同比 2018 年上涨 12.6%。由于租金收入持续且稳定的增长,在其支撑下越秀 REITs 的物业价值空间被释放,如以下图 7 所示,其旗下四个物业的价值在 2018 年后爆发式增长,截止 2020年,其总体价值已到达 80.49 亿元,环比 2018 年增长 24.39%。第二节 优势分析一、融资规模较大越秀集团发行 REITs 不仅能够为自个的房地产企业融通到大量的资金、拓宽了通知渠道,而且还能利用 REITs 的收益性为其创造其他收入来源,有利于促进越秀房地产由传统的房地
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