房地产估价课件第一章导论.ppt
《房地产估价课件第一章导论.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产估价课件第一章导论.ppt(52页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、2007.2第一章 导论1 第一章第一章 导论导论第一节第一节 我国房地产产权我国房地产产权第二节第二节 房地产估价的基本问题房地产估价的基本问题第三节第三节 房地产市场调查与分析房地产市场调查与分析2007.2第一章 导论2第一节第一节 我国房地产产权我国房地产产权一、一、土地所有权土地所有权 二、二、房屋所有权房屋所有权三、三、城镇国有土地使用权城镇国有土地使用权 四、四、房地产抵押权房地产抵押权 五、五、房地产租赁权房地产租赁权 2007.2第一章 导论3一、土地所有权一、土地所有权 土土地地所所有有权权是是土土地地所所有有者者对对自自己己所所有有的的土土地地享享有有完完全全的的占占有有
2、、使使用用、收收益益和和处处分分并并依依法排除他人干涉的权利。法排除他人干涉的权利。土土地地所所有有权权是是土土地地产产权权制制度度在在法法律律上上的的体体现现。我我国国“实实行行土土地地的的社社会会主主义义公公有有制制,即即全全民民所所有有制制和和劳劳动动群群众众集集体体所所有有制制”,习习惯惯称国有称国有(所有所有)土地和集体土地和集体(所有所有)土地。土地。1.1.国有土地国有土地 2.2.集体所有土地集体所有土地2007.2第一章 导论41.1.国有土地国有土地 含义及特点:含义及特点:国国有有土土地地享享有有最最完完整整、最最充充分分的的占占有有、使使用用、收收益益和和处处分分的的权
3、权利利。这这不不仅仅表表现现为为土土地地所所有有权权的的本本质质:绝绝对对性性、排排他他性性和和永永久久性性;而而且且体体现现于于其其无无限限制制性性,即即国国有有土土地地为为国国家家最最高高法法律律所所确确认认和和保保护护,拥拥有有对对国有土地的最终处分权。国有土地的最终处分权。与与此此相相对对,即即使使是是最最完完整整的的土土地地私私有有制制国国家家,其其私私有有土土地地所所有有权权也也因因公公共共利利益益的的需需要要而而受受到到法法律律的的限制。限制。2007.2第一章 导论5我国国有土地主要包括三个部分:我国国有土地主要包括三个部分:城市市区的土地;城市市区的土地;国家未确定为集体所有
4、的林地、草地、山岭、荒国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地等;地、滩涂、河滩地等;农村和城市郊区中依法没收、征用、征购、收归农村和城市郊区中依法没收、征用、征购、收归国有的土地国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外依法划定或者确定为集体所有的除外)。组成:组成:2007.2第一章 导论6 国国家家土土地地所所有有权权的的惟惟一一主主体体是是中中华华人人民民共共和和国国,其所有权由国务院代表国家行使。其所有权由国务院代表国家行使。国国家家实实行行土土地地所所有有权权与与使使用用权权相相分分离离的的原原则则,“国国有有土土地地实实行行有有偿偿、有有限限期期使使用用制制度
5、度”,通通过过有有偿偿出出让让的的土土地地使使用用权权可可以以依依法法进进入入土土地地(房房地地产产)市场,但行政划拨的国有土地使用权除外。市场,但行政划拨的国有土地使用权除外。使用:使用:2007.2第一章 导论7含义:含义:集集体体土土地地所所有有权权是是我我国国土土地地公公有有制制的的另另一一表表现现形形式式。“农农村村和和城城市市郊郊区区的的土土地地,除除由由法法律律规规定定属属于于国国家家所所有有的的以以外外,属属于于农农民民集集体体所所有有;宅宅基基地地和和自自留留地地、自自留留山山,属属于于农农民民集集体体所所有有。”2.2.集体所有土地集体所有土地2007.2第一章 导论8 集
6、体所有土地同样具有对其土地享有占有、使用、集体所有土地同样具有对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利,但其权利的完全性和充分性在收益和处分的权利,但其权利的完全性和充分性在一定条件下受到一定的一定条件下受到一定的“限制限制”,“国家因公共利国家因公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用”。(1)(1)国有土地与集体所有土地存在让渡,但只能是单国有土地与集体所有土地存在让渡,但只能是单向的。向的。(2)(2)集体所有土地的最终处分权属于国家集体所有土地的最终处分权属于国家。(3)(3)集体所有土地在被征用时其经济利益得不到应集体所有土地在被征用
7、时其经济利益得不到应有的满足有的满足。限制性:限制性:2007.2第一章 导论9 二、房屋所有权二、房屋所有权含义:含义:房屋所有权是房屋所有者在法律规定的范房屋所有权是房屋所有者在法律规定的范围内对其所有的房产享有占有、使用、收益和处围内对其所有的房产享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干扰的权利。分并依法排除他人干扰的权利。2007.2第一章 导论10我国房屋所有权所有形式:我国房屋所有权所有形式:1 1国家所有房屋国家所有房屋2 2集体所有房屋集体所有房屋3 3公民个人所有的房屋公民个人所有的房屋4 4中外合资房产所有权和外产所有权中外合资房产所有权和外产所有权2007.2第一章 导
8、论11 这这是是我我国国社社会会主主义义全全民民所所有有制制在在法法律律上上的的体体现现,是是国国家家财财产产所所有有权权的的重重要要组组成成部部分分。国国有有房房产产是是我国城镇房屋产权的主要部分,主要包括:我国城镇房屋产权的主要部分,主要包括:国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房;国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房;国国家家授授权权给给机机关关、团团体体、企企事事业业单单位位自自行行管管理理的公房;的公房;宗教类用房。宗教类用房。1 1国家所有房屋国家所有房屋2007.2第一章 导论12 这这是是我我国国劳劳动动群群众众集集体体所所有有制制在在法法律律上上的的体体现现,是是我我国
9、国社社会会主主义义房房屋屋公公有有制制的的另另一一表表现现形形式式。集集体体房房屋屋所所有有权权的的主主体体可可以以是是具具有有法法人人资资格格的的各各种种集体组织。集体组织。集集体体房房屋屋所所有有权权所所涉涉及及的的房房屋屋主主要要是是城城镇镇集集体体组组织织的的工工业业、商商业业、交交通通运运输输业业、建建筑筑业业、文文化化教育等建筑物及其设施。教育等建筑物及其设施。2 2集体所有房屋集体所有房屋2007.2第一章 导论13 这这是是国国家家保保护护公公民民合合法法财财产产在在法法律律上上的的体体现现。城城镇镇个个人人所所有有的的房房屋屋大大部部分分是是住住宅宅。近近年年来来,随随着着多
10、多种种经经济济成成分分的的形形成成,个个体体、私私营营和和股股份份制制经经济济的的发发展展,城城镇镇个个人人非非住住宅宅房房屋屋的的比比例在逐步提高。例在逐步提高。公公民民个个人人房房屋屋所所有有权权的的取取得得主主要要通通过过以以下下途途径径:兴兴建建、购购置置、继继承承、接接受受赠赠与与以以及及其其他他根据法律规定所取得的。根据法律规定所取得的。3 3公民个人所有的房屋公民个人所有的房屋2007.2第一章 导论14 如如外外国国政政府府、社社团团,国国外外及及港港澳澳台台企企业业、私私人人等等在在我我国国境境内内所所有有的的房房产产,我我国国企企业业与与经经济济组组织织和和外外国国政政府府
11、、国国外外与与港港澳澳台台企企业业或或个个人人合资建造、购买的房产。合资建造、购买的房产。4 4中外合资房产所有权和外产所有权中外合资房产所有权和外产所有权2007.2第一章 导论15 三、城镇国有土地使用权三、城镇国有土地使用权 1 1国有土地使用权的种类国有土地使用权的种类土土地地使使用用权权存存在在行行政政划划拨拨和和有有偿偿使使用用两两类类。有有偿偿使使用包括:作价入股、土地租赁、有偿出让等形式。用包括:作价入股、土地租赁、有偿出让等形式。行行政政划划拨拨:除除上上述述土土地地使使用用权权的的有有偿偿使使用用外外,还还存存在在行行政政划划拨拨的的情情况况。行行政政划划拨拨的的土土地地使
12、使用用权权主主要要有有:国国家家机机关关用用地地和和军军事事用用地地;城城市市基基础础设设施施用用地地和和公公益益事事业业用用地地;国国家家重重点点扶扶持持的的能能源源、交交通通、水水利利等等项目用地;项目用地;法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法规规定的其他用地。2007.2第一章 导论162 2出让土地使用权的收益出让土地使用权的收益 出让土地使用权的收益归国家所有。出让土地使用权的收益归国家所有。其占有权、使用权受出让年期的限制;其占有权、使用权受出让年期的限制;收收益益权权除除受受土土地地出出让让年年期期的的限限制制外外,其其土土地地增增值值收收益益之之部部分分,即即由由土土地地
13、所所有有权权及及土土地地周周围围环环境境改改善善而而引引起起的的土土地地增增值值收收益益部部分分,应应当当归归土土地地所所有有者所有;者所有;处分权则需在合法的前提下才能行使。处分权则需在合法的前提下才能行使。2007.2第一章 导论17四、房地产抵押权四、房地产抵押权 房地产抵押含义:房地产抵押含义:房地产抵押是指抵押人以其房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务履行担保的行为。在进行房地产抵押时,房屋所有权与该房屋占有在进行房地产抵押时,房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权需同时抵押。当债务
14、人不能履范围内的土地使用权需同时抵押。当债务人不能履行担保时,抵押权人有权依法从抵押的房地产拍卖行担保时,抵押权人有权依法从抵押的房地产拍卖所得的价款中优先受偿所得的价款中优先受偿(扣除必要的变现费用,如律扣除必要的变现费用,如律师费、估价费、拍卖费等师费、估价费、拍卖费等)。2007.2第一章 导论18 以以有有偿偿出出让让方方式式获获得得的的土土地地使使用用权权可可以以设设定定抵抵押押权权,此此时时为为单单纯纯的的土土地地使使用用权权抵抵押押,这这在在房房地地产产开开发中是经常的。发中是经常的。事事实实上上,房房地地产产开开发发中中,房房地地产产开开发发商商往往往往将将已已合合法法取取得得
15、的的土土地地使使用用权权(价价值值量量一一般般较较大大)设设定定抵抵押押权权,进进行行抵抵押押,以以作作为为向向金金融融机机构构融融资资的的担担保保资资信信,获取房地产开发所需的大量资金。获取房地产开发所需的大量资金。从从理理论论上上而而言言,开开发发商商从从金金融融机机构构中中获获得得的的融融资资在整个投资量中的比例越大,开发商的获利也越大。在整个投资量中的比例越大,开发商的获利也越大。2007.2第一章 导论19 以以行行政政划划拨拨方方式式取取得得的的土土地地使使用用权权一一般般不不可可以以设设定定抵抵押押权权,但但在在必必要要的的情情况况下下,也也可可设设定定抵抵押押权权。此时,划拨土
16、地使用权之抵押权的处置有两种方式:此时,划拨土地使用权之抵押权的处置有两种方式:在在设设定定抵抵押押权权前前将将划划拨拨使使用用土土地地通通过过出出让让转转化化为为有有偿偿使使用用土土地地,此此时时相相当当于于以以出出让让方方式式获获得得有有偿偿土土地使用权的抵押情况;地使用权的抵押情况;不不改改变变行行政政划划拨拨土土地地使使用用方方式式直直接接进进行行抵抵押押。但但当当抵抵押押失失败败,债债务务人人不不能能履履行行债债务务担担保保,抵抵押押权权人人依依法法以以抵抵押押的的土土地地进进行行拍拍卖卖时时,从从拍拍卖卖所所得得的的价价款款中中应应最最先先扣扣除除相相当当于于拍拍卖卖时时应应缴缴纳
17、纳的的土土地地使使用用权权出出让让金金,上上缴缴国国家家,余余后后抵抵押押权权人人方方可可享享受受优优先先受受偿偿权利。权利。2007.2第一章 导论20五、房地产租赁权五、房地产租赁权房房地地产产租租赁赁是是指指房房地地产产合合法法权权益益人人作作为为出出租租人人将将其其合合法法拥拥有有的的房房地地产产出出租租给给承承租租人人使使用用(主主要要是是房房屋屋),并由承租人向出租人支付租金的行为。,并由承租人向出租人支付租金的行为。房房地地产产租租赁赁权权的的设设置置实实际际上上是是房房地地产产所所有有权权权权益益的的暂暂时时让让渡渡,承承租租人人具具有有暂暂时时的的占占有有、使使用用乃乃至至收
18、收益益的的权权利利,但但具具有有不不损损坏坏房房屋屋本本体体之之义义务务。出出租租人人则则从从承承租租人人中中获获取取一一定定的的租租金金,以以作作为为房房地地产产暂暂时时让让渡的补偿。渡的补偿。2007.2第一章 导论21第二节第二节 房地产估价的基本问题房地产估价的基本问题一、一、房地产估价的涵义房地产估价的涵义二、二、房地产估价的内容房地产估价的内容三、三、房地产估价的特点房地产估价的特点四、四、房地产估价的基本要素房地产估价的基本要素五、五、房地产估价的主要依据房地产估价的主要依据六、六、房地产估价的必要性房地产估价的必要性七、七、房地产估价的原则房地产估价的原则2007.2第一章 导
19、论22一、房地产估价的涵义一、房地产估价的涵义 房地产估价,英文为房地产估价,英文为real estate appraisalreal estate appraisal或或real property valuationreal property valuation;日本和韩国称不动产鉴;日本和韩国称不动产鉴定评价,简称不动产鉴定;香港常称为物业估价。定评价,简称不动产鉴定;香港常称为物业估价。房地产估价是指由房地产专业估价人员依据国家房地产估价是指由房地产专业估价人员依据国家的有关法律、法规和有关资料,根据特定目的,遵的有关法律、法规和有关资料,根据特定目的,遵循适用的原则和标准,按照法定的程
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 估价 课件 第一章 导论
限制150内