中国别墅市场报告.pdf
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1、中国别墅市场报告-XX 篇现状从近 10 年 XX 别墅市场的发展来看,XX 别墅市场有三次热潮。第一次热潮是 20 世纪 90 年代初的开发热;第二次热潮是 20 世纪 90 年代中后期少量别墅成功开发形成的;第三次热潮是在世纪之交时开始的,这次热潮从开发规模、持续时间等方面都比前两次大得多。随着 XX 市政道路的立体化,市区概念的扩延,家庭轿车的普及化,别墅类独院住宅成为 XX 富有的中产阶层置业安家的新选择。1、XX 别墅进入个性别墅时代别墅市场的发展必然导致其市场的细分,必须针对主要的目标客源提供个性化的产品、个性化的服务。产品使用空间和居住功能的个性化;整体环境建设与氛围的个性化;配
2、套服务的个性化与齐全化;高标准物业服务的个性化。2、XX 别墅进入大规模别墅时代造成目前大规模别墅投资的原因主要在于政策面的影响。由于 XX 市加快“一市九镇”的开发,在城郊结合部区域大量的土地进入一级市场。当发展商获得这些土地资源时,受到生活机能和配套的限制,只能采取别墅类物业规划较能体现投资价值且获得的收益相对较高。3、别墅市场趋势整体表现大量豪华型和经济型别墅应运而生,预计在未来 2 年内仍将有扩大趋势。此类别墅在市场上的出现意味着XX 别墅市场已经由量的积累逐步转向质的变化,即向豪化型和经济型别墅两端转型,XX 别墅市场的第四个高潮已经产生。问题:细分不够1/9目前,XX 别墅市场的销
3、售战几乎打到了白热化程度。统计显示,XX 市场上总价 200 至 200 万元的别墅供应量明显增多,从2003 年底从占总供应量的 17%升至 30%,增近1 倍。到了2003 年下半年,土地稀缺性引发的高价化开发愈演愈烈。地段稍好的独立别墅,单价动辄每平方米上万元,面积也越搞越大,总价 500 万以上的别墅如雨后春笋。然而,高价化似乎并未带来品质的飞跃。除了自然或人造的水景、山林、坡地外,众多高价别墅基本拿不出更多的吸引卖点,同价、同质竞争局面已十分鲜明。如同市区高价公寓的大量供应挤压着中低价房的生存空间一样,别墅项目追求高端化的倾向,正在导致市场供应结构的逐步失衡。市场测算,以单个别墅项目
4、平均占地 10 万平方米左右、容积率 0.7 计算,几年内,XX 别墅市场的供应量将超过 1000 万平方米,若要在3 年内消化掉这些新建别墅,每年差不多要卖出1 万套。但从实际需求看,目前大约只有 5%的 XX 家庭会选择购买别墅,而且以总价 100 万至 200 万元别墅为主,短期供应量的增长明显超过了需求量的增长。再分析别墅购买人群,基本是本地居民、内地其他地区买家和境外人士三分天下,要完全依靠外来投资托起 XX 的别墅市场,并不现实。安邦分析师指出,XX 别墅市场的问题在于细分不够。一哄而上最容易导致的就是同质竞争。大家的产品和价位都差不多,只能刺刀见红地血拼。行业开发的初期,常常呈现
5、出这种状况。产品体现不出个性,市场细分的难度很高,最终只能沦为价格战。今后的开发,应注意市场的细分。与别墅供应的增量相比,市场暴露出的潜在危机也在增加,XX 别墅短期供应量的增长速度已超过了需求量的增长速度。另一重要的问题是,不同档次别墅的供求已经表现出失衡严重。总价在 100 万元以下的经济型别墅和总价在 300 万元以上的豪华别墅的比重分别为 15%和 12%。与之对应的“消化能力”却出现了结构不对称,“别墅供应年”之前的 XX 别墅市场的消化结构中,100 万元以下的经济型别墅是市场中的宠儿,占 97.66%。而 300 万元以上的豪华别墅和 100 万300 万的别墅只占消化总量的 0
6、.04%和 2.3%。从长远来看,如果不解决供求平衡的问题,别墅市场的危机将会加重。值得注意的是,购买力支撑的缺陷。在别墅的购买群体中,XX 籍居民仅占 31%,国内以及其他地区的购买者占了 25%,港、澳、台同胞则占了近 30%,余下的均为外籍人士购买。能够消费别墅的本地客户毕竟有限,这就使 XX 别墅市场购买力缺少了最直接也是最有力的支撑。2/9出路:结构亟需调整XX 别墅市场近两年来,风起云涌。从独立别墅、联体和双复式别墅以及经济型的联排式别墅、新独院住宅,项目众多,竞争激烈。据不完全统计,XX 目前市场存在别墅项目有 150 余个,绝大部分分布在近郊,其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个
7、区域在售别墅项目总数占到了 XX 别墅供应量的 80%以上。其中闵行、松江和长宁占别墅总量的60%,大体上是浦西三分之二,浦东三分之一。随着地铁一号线及其延伸段的建成,新建物业如雨后春笋般在漕宝路、新 XX、梅陇、莲花路、外环线、七宝、莘庄等区域迅速崛起。目前 XX 市别墅开发用地近 2 万亩,平均每个项目的占地面积在10 万平方米左右。以综合容积率0.7 计算,那么近23 年内 XX 别墅市场的供应量将达到 940 万平方米。以每套平均面积为 220 平方米计,别墅项目共有 42700 套,目前平均销售三分之一,市场尚存在 620 万平方米,28000 套左右的别墅供应量在三年内上市。因此目
8、前供应市场相当庞大,竞争日趋激烈。从价格方面分析,目前 XX50%别墅供应量集中在 100 万至 200 万价格段,总价在 200 至 300 万的中高档别墅,占总供应量的 18%;总价在 100 万以下的经济型别墅和总价在 300 万以上的豪华型别墅分别为 19%和13%。市场情况表明,100 万元以下价格段经济型别墅最容易被市场接受。相对而言,中高价位别墅销售速度缓慢一些。主要原因是高端别墅市场发展还不成熟,有该层次需求的业主对市场上存在的别墅个案的性价比并不认同,这也是推动别墅市场发展的动力之一。XX 别墅新技术应用前景正以人性化、节能环保为主题。近两年,XX 高端住宅市场大力推进先进科
9、技、成熟技术在项目中的应用,以此提高产品的附加值。目前较典型的有:地板辐射制热系统、断桥式双向开启三层中空窗户、复合排气排水植被屋面技术等。另外,国外进口的木结构也在XX 出现,还有一些项目采用中空的轻质砼块,大大增加了别墅的保暖、防潮性能。3/9市场人士分析认为,XX 别墅需求前景持续需求大,但结构需调整、品位需提高。由于开发量的增加,将会面临极其激烈的竞争,不仅有市区高品质楼盘的竞争,还有迎合市场需求的形态竞争,预测今后价格在 100万元200 万元左右的独立式小型别墅将会成为较受欢迎的品种。供需:比例要协调每年 XX 别墅市场需求量到底有多大呢?从长期需求看,XX 的别墅需求在 510
10、万套,而目前 XX 别墅年上市的总量至少在 1 万套以上,且有超额部分空间较大;但从短期看,目前 XX 市住宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左右,按中房指数办公室 2003 年底的调查数据分析,在购买者中只有 5%的家庭会选择别墅物业,XX2003 年的别墅年需求只有 7600 套左右,合计建筑面积约两百多万多平方米。所以,本市的别墅市场供求在短期内的强弱主要体现在 XX 对于广大异地购房客的吸引力的强弱上。无疑,目前的XX 市城市发展状况和前景尚处于优秀阶段,对于吸引优秀人士入住的客观条件依然较优越。这是保证本市别墅市场平稳发展的前提。XX 目前约有人口 1700 万,总户数近
11、600 万,近期随着经济的发展以及 XX 市居民收入的提升,虽前两年别墅的购买者多以外地人、港澳台人为多,但随着别墅居住理念的逐步深入人心,从而引发了XX 本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟,刺激了XX 部分中高收入家庭的别墅需求,而且这一趋势将成为别墅市场的主流。据有关数据表明,对于 300 到 600 平方米的别墅豪宅,XX 一般每年仅需几百多套的市场吸引量,但因为豪宅售价往往较高,对房地产指数影响较大,故对申城房地产业发展的影响不容忽视,而来自业界的资料表明申城豪宅目前主要是境外客和外地客户购买,且多半用于自住。而就总体来说,总价在 120 万元以内的经济型别墅更受欢迎。
12、市场上一些联排经济型别墅单价能控制在 5000元左右,面积以 200 平方米为主,总价在一百万元左右,通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现,产生一种异域风情,或是一种 BOBO 族的氛围,使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感,从而在市场上形成较为强烈的需求。4/9前景:扑朔迷离从 XX 房地产市场的整体趋势来看,别墅的前景依然扑朔迷离,原因其实也不复杂。首先,在 XX 这样一个特大型的城市,别墅将永远不可能成为一种主流的居住形态。无论是土地供应、项目审批还是购房政策方面,别墅都不可能得到太多的鼓励,这使得XX 的别墅生活区在发展的步伐上大大落后于高层商品住宅。可以预计,在今
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