三亚产权式酒店策划报告.pdf
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1、 三亚 XX 产权式酒店 可行性研究报告 三亚卓达房地产公司资产经营管理公司、销售部联合制作 二一年四月六日 目 录 第一局部:产权酒店概述 第二局部:卓达产权酒店背景分析 第三局部:卓达产权式酒店经营模式 第四局部:业主权益及投资收益分析 第五局部:投资回报预算及与其它投资方式的分析比较 第六局部:可持续经营和盈利保障 第一局部:产权酒店概述 一、产权酒店的概念解析 1、产权酒店的来源 产权酒店由“时权酒店演变而来,“时权酒店,即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的所有权。这一概念的首创者是瑞士的亚历山大.耐提。1976 年,法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权
2、酒店经营,即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权利。产权酒店那么是买断产权而不是买断时段,即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般不在酒店居住,而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红,同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。2、产权酒店的开展 产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士、法国,并迅速在美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美,气候迷人的旅游胜地盛行,全球产权式酒店已逾 1000 家,丰富的旅游资源所吸引的大批游客,使得酒店入住率长期保持在较高的水准,为投资者带来丰厚的回报,90 年代初全球产权酒店收入达40 亿美元,据专家预计2004年全球产
3、权酒店销售将突破300亿美元。二、产权酒店的根本特点 1、地点要求 产权酒店一般位于著名旅游城市,如夏威夷,拥有充足的客源,能够保证足够的客房出租率。2、经营方式 投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理,获取分红以及一定时间的免费入住权。3、投资收益巨大 业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。4、运营本钱低 酒店开业之前,已收回局部投资,在运营当中防止了巨大的财务费用,运营本钱比常规酒店低的多,从而在经营政策上非常灵活,在行业竞争中占据绝对主动。第二局部:卓达产权酒店背景分析 一、卓达集团简介 卓达集团创立于国家实行宏观调控房地产跌入低谷的1993 年 7 月,秉承“
4、追求卓越,德达天下的企业理念,以“关注社会、产业报国为宗旨,从河北省会石家庄起步,现已开展成为以房地产为龙头,涵盖教育、文化、科技、农机、商贸、旅游开发、建筑安装、物业管理等工程的大型企业集团,集团地跨北京、三亚、呼盟、净资产逾 25 亿元,负债率缺乏 3%。7 年时间,卓达集团在河北省石家庄市开发建设全国名牌小区书香园、卓苑、中苑等 120 万平方米住宅,托资 3 亿元的占地 362 亩的现代化卓达高素质教育中心,卓达东方服装城、河北两院院士园,1999 年 7 月,卓达集团在北京创立了房地产开发公司,总投资 60 亿元占地 3 万亩的北京卓达大学正式开学,首批莘莘学子已入读卓达大学;位于北
5、京延庆的中华民族大团结村已开发 1600 亩。2000年卓达集团北上内蒙古呼伦贝尔盟,南下海南三亚,结合当地资源优势,在房地产、城建、旅游、教育、高科技等行业进行全方位综合开发,以极强的人文关心精神铸就卓达品牌。二、产权酒店在中国的现状 1995 年以来,青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均开始陆续建设形势各异的产权酒店,产权酒店将酒店业与房地产业进行了完美的投资组合,形成了独特风格,在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估的潜力。三、三亚概况 1、旅游资源概况 三亚市位于海南岛的最南端,是我国唯一的热带滨海城市,会聚了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、
6、田园、风情 等十大景源要素,是世界上热带海洋旅游资源最密集的地区之一,有天涯海角、鹿回头、南山寺等著名的旅游景点,它南望南沙、西沙,北顾五指山、万泉河,漪旎的热带风光,如诗如画,它的空气负氧离子浓度为北京的八倍,空气质量全国第一,年平均温度 24 度,是世界上最适合人类居住的地区之一,三亚更素有“不是夏威夷,胜似夏威夷的美誉。得天独厚的自然条件和众多的人文景观是三亚风景旅游开发的优势,也使三亚具备了建设现代国际避寒冬泳、旅游度假胜地的条件,三亚被列入中国首批全国优秀旅游城市,中国唯一的国际化热带滨海旅游城,被誉为中国最正确旅游名胜,并被世界旅游组织认证为 AA级旅游城市。2、城市交通状况 三亚
7、拥有一个 4E 级的凤凰国际机场,目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。2001 年 11 月,粤琼跨海铁路即将建成通车,届时,游客可通过全国各地火车直通三亚,极大的促进包括旅游在内的各种产业的开展。3、旅游配套产业概况 随着世界经济一体化进程的蓬勃开展,城市建设开展的规模向国际化迈进,三亚旅游业不断开展,国内外游客纷至沓来,旅游形势越来越好。但在旅游业不断开展的同时,阻碍旅游业开展的因素也显现出来,第一:旅游配套设施存在着许多缺陷,如没有大型的购物中心、没有综合性的娱乐休闲、餐饮、会议中心等。第二:酒店业的产业结构的合理性与日益
8、开展的旅游业相比仍显滞后,至旅游旺季,星级酒店家家爆满,一些游客只得入住条件较差的酒店,因而不能享受到好的效劳,极大的挫伤了游客热情。建一些档次高、配套全、效劳好的酒店缓解三亚当地高档酒店入住压力,势在必行。小结:综合以上因素,充分利用三亚旅游资源,在三亚开发建设产权式酒店,对启动海南房地产,促进三亚旅游业的开展有着积极的意义,投资产权酒店有着光明的前景。第三局部:卓达产权式酒店经营模式 一、名牌酒店管理公司管理 酒店特委托瑞士香格里拉、希尔顿的国际名牌酒店参与管理尽快确定为那家公司。二、业主委托经营 业主投资后,委托酒店管理公司代为经营管理。酒店管理公司对卓达产权酒店进行全权经营管理,业主获
9、得协议承诺的消费权利和投资收益,不得干预酒店管理公司的日常管理。三、业主权益保障 1、从酒店开业起,即成立业主委员会,对酒店经营和财务管理进行监督。2、委托会计师事务所对产权酒店的财务进行审计,保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明度和公正性。四、客房利润多元化 为满足进货企业客户及常客的需要,同时建立一个固定的客户网络,酒店管理公司专门设计了酒店客房会员卡,该卡以一定面值进行销售,持卡人将获得本酒店客房优先定房权和根据不同消费额确定的不同折扣优惠。会员卡的销售收入,将作为客房营业收入的一局部,参与到利润分配。五、多点开发 连锁经营 卓达集团凭借自身实力,在三亚和呼盟同时启动产权酒店,建立连
10、锁经营体系,实现资源共享,倡导“夏游呼盟,冬住三亚,一处置业,两处为家的崭新消费模式,同时使投资者的回报更具潜力。六、客源保障体系 配合两地产权酒店,卓达集团已注册成立了卓达国际旅行社,且与多家旅行社达成合作协议,并将相继启动福如东海旅游区、敖包山等旅游工程,致力于卓达产权酒店形象推广,建立最广泛的销售网络,保证酒店源源不断的客源。第四局部:业主权益及投资收益分析 一、业主权益 1、根本权益 1.1)业主每年可享受 4-10 月份除法定节假日外20 天或 1、2、3、11、12月份、法定节假日 8 天的免费度假入住权二者选其一,并提前一个月通知酒店管理公司 1.2)业主可将免费使用天数折合成使
11、用套数。1.3)如当年没有享用或没有享用完,可累计至下一年.1.4)业主可将应享有的免费度假入住权自由转移、赠送。1.5)业主在自用期间可享受酒店配套效劳6-8 折优惠。1.6)业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即:淡季 4-10 月 5 折,旺季及节假日 8 折均以当时市价为基数。2、附加权益 充分发挥卓达集团的资源优势,业主可将应享有的免费度假入住权,按其价值折合成三亚卓达其他类似工程以及呼伦贝尔盟卓达产权酒店的消费权,真正表达“一处置业,多处为家。二、投资收益 1、客房利润分红 年度客房出租总收入扣除经营本钱营业费用,由酒店管理公司提取其中30%,其余70%归业主所有,按每位业主
12、所拥有的分红系数进行分红。A 单位分红系数=A 单位首次交易额/总面积的对应首次交易总额 A 单位年度利润分红=业主可分配年度利润总额A 单位分红系数 2、附加承诺 如 2004、2005、2006 年三个经营年度年投资回报率低于5.5%,2007 年 1 月 1日3 月 31 日期间,可按原值回购业主投资购置的客房。其中涉及费用由卓达集团承当。注:一次性付款客户“原值指,购房时所付总房款数;银行按揭类客户“原值指,首付款和业主已还银行本金。小结:业主只需交纳 20%的首期款,便可获得如下回报:a、还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间的 100%的永久物业产权。b、淡季 1400 天或旺季 56
13、0 天的免费入住权70 年总和,并可转移赠送给亲朋好友。c、近 70 年的客房利润分红。d、70 年客房房产的增值空间。目前,全球经济复苏,国内经济保持持续稳定的增长,增长了人们消费的信心,银行 8 次降息,政策向消费倾斜,促使人们寻找新的消费点、投资点,随中国参加 WTO 日益临近,中国的各种产业将受到面临严峻的考验,但旅游、房地产等以不可再生资源为依托的产业将保持强劲的增长势头,卓达产权酒店是将旅游和房地产相结合的一种新的投资方式,必将成为新的投资热点和消费热点。为了更好的促进海南的大开展,海南省加大了根底设施建设的力度,作为海南南部中心城市的三亚现已拥有一个4E 级的凤凰国际机场,目前已
14、开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。并且在2001 年 11 月,粤海铁路将建成通车,便利的交通,将三亚的优势和国际、国内的大环境紧密的联系起来。93 年 94 年受经济过热的影响,海南房地产一直在低谷徘徊,经过几年的沉淀积累,已经到了触底反弹的时候,产业主在此时购置的卓达产权酒店客房必将有一个巨大的升值空间。e、酒店配套设施消费优惠权。第五局部:客房规划经济效益分析:一、客房规划 1、客房总建筑面积 3 万平米,总值 3 亿元。2、房间数 642 间,每间 50 平米。3、客房类型:工程 间数 单位面积 总面积 房价元 标准间 42
15、0 50 平方米 面积 20400 平米 688 商务标间 26 50 平方米 面积 1300 平米 788 蜜月间 37 50平方米 面积 1850 平米 688 普通套间 20 100平方米 面积 3600 平米 1238 家庭套间 34 100平方米 面积 3000 平米 1268 商务套间 13 100平方米 面积 2000 平1398 米 豪华套间 5 150 平方米 面积 750 平米 1888 总统套间 1 500 平方米 面积 500 平米 8888 总计客房数:556 间套 注:全国五星级酒店 114 家,平均出租率高达 71.43%,在 2000 年全部盈利,有的利润高达
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