2022年第8章房地产基本术语.doc
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1、房地产根本术语第一节 房产分类商品房是指由房地产开发企业开发建立并出售、出租的房屋。经济适用房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够习惯中低收入家庭住房征询题而修建的一般住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其本钱略低于一般商品房,故又称为经济有用房。经济适用房由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。平价房是依照国家安居工程施行方案的有关规定,以城镇中、低收入家庭住房困难户为处理对象,通过配售方式供给、具有社
2、会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨,配售对象及配售价格由政府治理部门审核认定。本钱价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区根底设备建立费(小区级非营业性配套公建费,一半由城市人民政府承担,一半计入房价)、1%3%的治理费、贷款利息和税金等7项要素构成。集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建立,房屋建成后归职工所有,不对外出售。产权也能够归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。安居房安居房指施行国家“安居(或康居)工程”而建立的住房。是党和国家
3、安排贷款和地点自筹资金建立的面向广大 中低收入家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于本钱、由政府补贴的非盈利性住房。属经济适用房的一类房改房已购公有住房,是指城镇职工依照国家和县级以上地点人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照本钱价或者标准价购置的已建公有住房。按照本钱价购置的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购置的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。微利房亦称微利商品房,指由各级政府房产治理部门组织建立和治理,以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金,用于处理部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。廉租住房是指政府和单位在住房领域施行社会保障职能,
4、向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的一般住房。 存量房是指已被购置或自建并获得所有权证书的房屋。 解困房是指各级地点政府为处理本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥堵户住房征询题而专门修建的住房。 再上市房是指职工按照房改政策购置的公有住房或经济适用房初次上市出售的房屋。公用设备用房是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设备的房屋。 商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活效劳所用的房屋。写字楼(办公楼)指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公
5、用房。住宅是指专供居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等,也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用处的房屋。单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑方式。通常每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直截了当进入分户门,一般多层住宅每个楼梯能够安排24到28户。因此每个楼梯的操纵面积又称为一个居住单元。复式住宅是一种经济型房屋,在层高较高的一层楼中增建一个夹层,从而构成上下两层的楼房。 跃层式住宅由上、下两层楼面、卧房、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房,并采纳户内独用的小楼梯连接的房屋。 水
6、景住宅是指依水而建的房屋。 TOWNHOUSE也叫联排别墅,正确的译法应该为城区住宅,系从欧洲舶来的,其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。公寓式住宅相关于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市,大多数是高层,标准较高,每一层内有假设干单户独用的套房,包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。酒店式效劳公寓是指提供酒店式治理效劳的公寓,意为“酒店式的效劳,公寓式的治理”,市场定位非常高。 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的,具有“自用”和“投资”两大成效。除了提供传统酒店的各项效劳外,更重要的是向住客提供家庭式的居住规划、
7、家居式的效劳,让人有宾至如归的感受。商住楼住宅是soho(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设备,尤其是网络功能的兴旺,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。花园式住宅叫西式洋房式小洋楼,即花园别墅。一般都带有花园草坪和车库的独立院落平房式二三层小楼,建筑密度非常低,内部居住功能完备、装修奢华,并富于变化,住宅水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购置。 低层住宅指一层至三层的住宅。 多层住宅指四层至六层的住宅。 小高层住宅指七层至九层的住宅。 高层住宅指十层及十层以上的住宅。 塔式高层住宅以共用楼梯、电
8、梯为核心布置多套住房的高层住宅。 单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 通廊式高层住宅由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。第二节 设计规划城市居住区城市居住区一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界限所围合,并与居住人口规模3000050000人相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共效劳设备的居住生活聚居地。居住小区居住小区一般称小区,是被居住区级道路或自然分界限所围合,并与居住人口规模 700015000人相对应,配建有一套能满足该区居民根本的物质与文化生活所需的公共效劳设备
9、的居住生活聚居地中心商务区 (CBD:central business district) 大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中,并附有购物、文娱、效劳等配套设备的城市中综合经济活动的核心肠区。中心商务区(CBD)的概念是本世纪20年代由美国人伯吉斯提出的,其含义是:CBD包括有百货公司和其它商店、办公机构、娱乐场所、公共建筑等设备的城市的核心部份。近年来随着世界产业构造的开展而越来越成为城市综合性经济活动的中枢,如美国纽约的华尔街地区、我国上海的外滩与规划建立中的浦东新区陆家嘴地区,其功能主要转化为:城市中的商务会谈场所、金融、贸易、住处展览、会议、运营治理、旅游、公寓、商业、文化
10、、康乐等,并配以现代化的通讯网络与交通设备。公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。 道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 道路红线城市道路(含居住区级道路)用地的规划操纵线。绿化隔离带 在城市组团之间、城市四周或相邻城市之间设置的用以操纵城市扩展的绿色开敞空间。公共绿地满足规定的日照要求、合适于安排游憩活动设备的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和
11、组团绿地及其它块状带状绿地等。 公共效劳设备用地 一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民效劳和使用的各类设备的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、效劳站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。 市政公用设备用地市级、区级和居住区级的市政公用设备用地,包括其建筑物、构筑物及治理维修设备等用地其它用地规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直截了当为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保存的自然村或不可建立用地等。 容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比,通常以地块面积为1,地块内建筑物的总建筑面积
12、对地块面积的倍数,即为容积率以公式表示如下: 容积率= 总建筑面积 建筑用地面积 例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。容积率越高,则意味着建筑面积越大,单位土地本钱越低,房屋本钱越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小,居住环境质量下降。建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(),它能够反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。公式表示如下:建筑密度= 建筑基底总面积建筑用地总面积 绿化率绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括:公共绿地、宅旁绿地、公共效劳设备所属绿地和道路绿地(即道
13、路红线内的绿地),不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 绿地率 绿地率描绘的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。配建立施 与住宅规模或与人口规模相对应配套建立的公共效劳设备、道路和公共绿地的总称。 建筑红线 城市道路两侧操纵沿街建筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界限。又称建筑操纵线。建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平间隔。日照标准 依照各地区的气候条件和居住卫生要求确定的,居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量
14、,是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依照。建筑小品 建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、附属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩欣赏设备和指示性标志物等的统称。会 所 确实是以所在物业业主为主要效劳对象的综合性高级康体娱乐效劳设备。会所具备的软硬件条件:康体设备应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他效劳设备。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。灰空间 最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间,以到达室内外融和的目的,比方建筑入口
15、的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。住宅成套率是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式:住宅成套率()= 成套住宅建筑面积实有住宅建筑面积100 户型比 它是指各种户型在总户数中所占百分比,反映到住宅设计上,确实是表达在一定数量住宅建筑中,各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。 住宅平均层数住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。第三节 房地产开发房地产开发运营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进展根底设备建立、房屋建立,并转让房地产开发工程或者销售、出租商品房的行为。五 证 房地产商在预售商品房时应具备建立用地规划许可证、建立工程规划许可证、建立工程开
16、工证、国有土地使用证和商品房预售许可证,简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发,开工证由建立部门核发,国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋治理局核发。 二书 住宅质量保证书和住宅使用说明书,能够作为商品房买卖合同的补充商定,同时是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 国有土地使用证 本证是证明土地使用权人向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。按照城市房地产治理法的规定,房地产商转让房地产,必须与市县人民政府土地治理部门签订土地使用权出让合同,并按照出让合同的商定支付全部土地使用权出
17、让金,并依法登记领取土地使用权证书。否则房地产商不得转让房地产。有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售,这种情况下,房地产商确信没有拿到土地使用证。由于按照有关法律规定,集体所有的土地,只有经依法征用转为国有土地后,该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商,还要按照土地使用权出让合同商定的土地用处进展开发建立。有的房地产商获得出某块地的土地使用证,但合同商定的土地用处不是建造商品住房,而房地产商擅自改变土地用处,在这块土地上建造可在市场上销售的商品房,这种情况也是不合法的。 建立用地规划许可证本证是建立单位在向土地治理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主治理部门确认
18、建立工程位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发建立用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划,维护建立单位按照城市规划使用土地的合法权益,为土地治理部门在城市规划区内行使权属治理职能提供必要的法律依照。购房者调查房地产商是否具备建立用地规划许可证,能够推断房地产商售房的合法性。未获得建立用地规划许可证而占用土地的,其建立用地批准文件无效,占用的土地由县级以上人民政府责令退回。 建立工程规划许可证 本证是有关建立工程符合城市规划要求的法律凭证,国家核发建立工程规划许可证的目的,是确认有关建立活动的合法地位,保证有关建立单位和个人的合法权益。该证件同时也是建立活动中接受监视检查时的法定依照。
19、房地产商如未获得建立工程规划许可证或者建反建立工程规划许可证的规定进展开发建立,严峻妨碍城市规划的,城市规划行政主管部门可责令其停顿建立,限期撤除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设备,对有关责任人员,能够由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。 建立工程施工许可证 本证明建筑施工单位符合施工各种条件,同意其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂的消费活动,是记地产开发工程得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的要素。当各种施工条件完备时,建立单位应当按照计划批准的开工工程向工程所在地县级以上人民政府建立行政主管部门办理施工许可证手续,领取施工许可证。未获得施工许
20、可证的不得擅自开工。商品房销售许可证和商品房预售许可证本证是市、县人民政府房地产商行政治理部门同意房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售能够加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较大的风险性和投机性,为保障购房者的合法权益,城市房地产治理法规定房地产商预售商品房的,必须向房地产行政治理部门办理预售登记,领取商品房预售许可证后,才能预售商品房。有的城市为了更好地标准房地产商的销售行为,还要求房地产商在销售商品房时要分别办理内销房销售许可证和外销房销售许可证。此外,房地产商在销售商品房时,如房屋已经建成,还应当持有房屋所有权证书。购房者假如要调查商品房的建筑质量,还能够查验房地产
21、商的工程验收证。开发建立投资开发期内完成房地产产品开发建立所需投入的各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、根底设备建立费用、建筑安装工程费用、公共配套设备建立费用、开发间接费用、财务费用、治理费用、销售费用、其他费用以及不可预见费用等。运营资金开发企业用于日常运营的周转资金。开发期房地产工程大量资金正式投入工程开场,到开发建立完成的期间。开发产品本钱房地产工程产品建成时,按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建立投资。运营本钱房地产产品出售、出租时,将开发产品本钱按照国家有关财务和会计制度结转的本钱,主要包括:土地转让本钱、房地产销售本钱、出租运营本钱。土地费用是指房地产开发企业
22、为获得土地使用权而支付的费用。土地购置费按当期发生数计入投资,如土地购置费为分期付款的,可分期计入投资;不计入新增固定资产。土地购置费包括:划拨或征用土地的土地征用拆迁费;出让土地的土地出让地价款;转让土地的转让费;土地租用费;股东投资入股土地的投资折价。土地征用拆迁费农村土地征用拆迁费:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发基金、征地治理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用等。城镇土地拆迁费:地上建筑物补偿费、搬家费、搬迁安置费、停产停业补偿费、拆迁治理费、拆迁费等。土地出让价款指国家将土地使用权在一定年限内让予使用者,并由土地使用者向国家支付出让地价款。包括土地出让金
23、和城市根底设备建立费、拆迁补偿费、安置费等。土地转让费指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费,土地使用权转让时,地上建筑物及其他附着物随之转让。土地投资折价房地产工程的土地来自一个或多个直截了当投资,这时随不需要筹集现金支付费用,但一般需要对土地使用权评估作价。前期工程费包括前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测、以及“三通一平”等费用。七通一平(熟地) 是指土地(生地)在通过一级开发后,使其到达具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平坦的条件,使二级开发商能够进场后迅速开发建立。 三通一平(净地) 是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平坦的条件。根底设备建立费指建筑物
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