上海房地产价格走势.pdf
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1、 本文由【购物分享 www.01-】整理收集 【linux100 中文网 www.linux100.org】友情提供 壹、影响房地产价格涨跌的因素壹、影响房地产价格涨跌的因素 要分析房地产价格的走势首先要了解影响房地产价格的因素。在市场经济条件下,影响房地产价格涨跌的因素主要有 3 种,即房地产开发经营成本,综合品质(体现商品价值)、市场供需关系等。1房地产开发经营成本房地产开发经营成本 房地产开发成本主要包括土地成本、前期费用、建安成本、财务和管理费、销售成本、行政税费等等。而建筑形态、物业前期产品设计定位、环境创意也是和土地利用、建安成本等密切相关的。房地产开发经营成本的高低将直接影响房地
2、产的价格。从 2000 年至今,上海房地产开发经营成本中建安费用上下没有太大的波动,而土地价格在直线上升,其余费用有涨有跌,从而造成近年房地产价格呈上升趋势。2房地产综合品质房地产综合品质 房地产综合品质,代表了房地产作为商品的价值。在通常情况下,商品价值是决定商品价格的主要因素。房地产综合品质大致包括:地段(包括区域环境)和建筑质量(包括小区环境、建筑形态、户型功能等)。在供需相对平衡(或稳定)的时期,房地产价格的变动和房地产商品的价值(即综合品质)的变化是呈正相关的。这几年上海新增房地产的综合品质逐年提高,尤其在 90 年代后期以来,提高程度在逐年加快。如区域道路交通、综合环境不断改善;小
3、区环境不断变化;建筑立面、造型趋于丰富多彩;户型功能趋于科学、合理等等。这是这几年上海房地产平均价格逐年上升的主要原因之一。3.房地产供需状况房地产供需状况 在市场经济下房地产作为商品,其价格受市场供需关系的影响很大。这几年上海房地产供需波动较大。1995 年上海商品房竣工面积大于当年销售面积,竣工销售比是 1.23:1;商品住宅竣工面积略小于当年销售面积,竣工销售比是 0.99:1。19961998 年,无论是商品房还是商品住宅,竣工面积都远大于当年的销售面积。19992000 年,商品房竣工面积仍大于当年销售 本文由【购物分享 www.01-】整理收集 【linux100 中文网 www.
4、linux100.org】友情提供 面积,但商品住宅竣工面积开始小于当年销售面积。2001 年上海商品房和商品住宅竣工的面积都小于当年销售面积。见图 1-1、1-2、表 1-1。表表 1-1 19952001 年上海商品房和商品住宅竣工、销售状况年上海商品房和商品住宅竣工、销售状况 单位:万平方单位:万平方米米 时间 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 商品房竣工面积 700.39 1207.86 1464.96 1565.34 1468.62 1643.62 1791.85 商品房 销售面积 567.66 573.5 686.45 1141.91 1328.
5、67 1557.87 1796.65 竣工销售比 1.23:1 2.11:1 2.13:1 1.37:1 1.11:1 1.06:1 1.00:1 商品住宅竣工面积 529.77 992.3 1176.14 1242 1229.23 1388.01 1524.21 商品住宅销售面积 536.31 528.5 617.02 1056.77 1243.33 1445.87 1681.47 竣工销售比 0.99:1 1.88:1 1.91:1 1.81:1 0.99:1 0.96:1 0.91:1 资料来源:根据历年上海投资建设统计年鉴整理资料来源:根据历年上海投资建设统计年鉴整理 商品房和商品住宅
6、的供需关系不能单看竣工和销售关系,因为当年供应量不仅包括当年竣工面积,还应包括上年结转的空置面积。这几年上海商品房供需(严格来说是销售)状况见表 1-2、图 1-3、1-4。表表 2 19952001 年上海房地产供销状况年上海房地产供销状况 单位:万平方单位:万平方米米 时间 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 商品房供应面积 875.72 1540.33 2094.86 2534.15 2706.95 2940.76 3042.15 商品房销售面积 567.66 573.5 686.45 1141.91 1328.67 1557.87 1796.05 供销
7、比 1.54:1 2.69:1 3.05:1 2.22:1 2.04:1 1.89:1 1.69:1 商品住宅供应面积 687.37 1187.79 1683.4 1971.21 2130.62 2310.38 2367.58 商品住宅销售面积 536.31 528.5 617.02 1056.77 1243.33 1445.87 1681.47 供销比 1.28:1 2.25:1 2.73:1 1.87:1 1.71:1 1.60:1 1.41:1 资料来源:根据历年上海投资建设统计年鉴整理资料来源:根据历年上海投资建设统计年鉴整理 图图 1-3 19952001 年上海商品房供应销售走势图
8、年上海商品房供应销售走势图 图图 1-4 19952001 年上海商品住宅供应、销售走势图年上海商品住宅供应、销售走势图 从这几年房地产供需关系来看,19951997 年,商品房供应差距(比值)在不断扩大,1998 年以后,差距逐渐缩小,但是供应绝对量仍远大于需求。2001 年开始,商品住宅供需差距明显缩小。房地产供需关系的波动,从另一方面影响到上海房地产的价格波动。19962000 年,社会大众直觉感到商 本文由【购物分享 www.01-】整理收集 【linux100 中文网 www.linux100.org】友情提供 品房价格在下跌。而自 2001 年以来,由于供需差距的明显缩小,商品房价
9、格呈一路上涨的趋势。4小结小结 房地产价格的涨跌,主要是由房地产开发经营成本、房地产综合品质和市场供求关系所决定的。政府的政策只是通过调节房地产开发经营成本中某些费用、市场供需关系起作用的。而各种政策面和非政策面的利好或利空消息并不直接对房价产生影响,其作用是刺激或抑制房地产市场的需求。市场供需关系的变化对房地产价格起决定性作用。从 1996 年起,上海房地产市场供应远大于需求,政府采取了一系列政策措施来刺激需求。2001 年起,上海房地产市场供需趋于相对平衡,政府刺激需求的措施逐渐减弱。贰、近几年上海房价上升的状况贰、近几年上海房价上升的状况 一、与房价相关的三个指标一、与房价相关的三个指标
10、 在全面分析房价之前,有必要搞清楚目前上海较有影响的,和房价相关的三个指标的含义,即中房上海指数、上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数和 本文由【购物分享 www.01-】整理收集 【linux100 中文网 www.linux100.org】友情提供 各年的平均成交价。1.中房上海指数中房上海指数 房价指数目前较有代表性的是 CREIS 中房上海指数。这是将原本非均质的房地产,简单的、粗线条地还原成均质的房地产,从而根据基期的房价(设定为常数,如 1000),计算不同时期的房地产价格指数。这种房价指数是抽象的。但是,它能创造一个可以进行同类比较的条件,从而使大家能切实感觉到房价的涨跌。由于
11、目前还不可能将原本非均质的房地产(地理空间、建筑形态、周边环境、建筑材料标准、房屋成新等等综合品质)完全还原成均质的房地产,所以 CREIS 中房上海指数仍不能完全精确地反映房价的涨跌,但它能基本反映房价的走势。因此,它成为多年来研究者采用的数据。近几年 CREIS 中房上海指数见表 2-1、图 2-1。表表 2-1 中房上海指数历期走势(基期为中房上海指数历期走势(基期为 1994 年年 4 季度)季度)时间 1994 年4 季度 1995-11 1996-11 199711 1998-11 1999-11 2000-11 2001-11 2002-11 综合指数 1000 922 893
12、825 730 692 711 774 841 住宅指数 1000 829 850 754 669 641 663 729 794 资料来源:历期上海房地产市场报告资料来源:历期上海房地产市场报告 本文由【购物分享 www.01-】整理收集 【linux100 中文网 www.linux100.org】友情提供 2.上上海房地产交易中心预售价格指数海房地产交易中心预售价格指数 上海房地产交易中心已发布的上海住宅预售价格指数已有 3 年时间。上海市房地产交易中心住宅预售价格指数,是设定基期房价指数(如 1000),将每一个楼盘在不同时间的实际成交价格相比较,得出每一楼盘的价格指数,然后综合成各区
13、、全市的价格指数。该指数能较为实际反映出市场价格的具体情况。上海市房地产交易中心发布的上海预售价格指数,是以商品期房售价为对象的价格指数。目前该指数只涵盖上海大部分行政区,还未涵盖全市所有区、县。已涵盖的行政区,有各区的住宅预售价格指数。根据住宅形态,分高层住宅、多层住宅指数。近几年上海住宅预售价格指数见表 2-2、图 2-2。表表 2-2 上海市住宅预售价格指数历期走势(基期为上海市住宅预售价格指数历期走势(基期为 1999 年年 12 月)月)时间 1999-12 2000-3 2000-6 2000-9 2000-12 2001-3 2001-6 2001-9 2001-12 2002-
14、3 2002-9 综合指数 1000 1014.20 1022.00 1024.16 1045.11 1050.37 1072.56 1084.71 1127.31 1147.15 1221.77 多层指数 1000 1007.13 1008.77 1016.90 1023.03 1028.33 1053.11 1066.23 1103.83 1126.96 1202.61 高层指数 1000 1020.49 1033.61 1031.49 1066.10 1071.16 1091.45 1102.79 1148.14 1166.97 1240.70 资料来源:历期上海房地产市场分析(上海市房
15、地产交易中心内部资料)资料来源:历期上海房地产市场分析(上海市房地产交易中心内部资料)图图 2-2 上海市住宅预售价格指数历季走势图上海市住宅预售价格指数历季走势图 3平均成交价平均成交价 平均成交价是将不同地段、不同品质在同一时期内成交的总量和总价加以平均出来的,反映了消费者对价格的接受能力。由于不同地段、不同品质的交易量对价格的影响,因此,它不能反映出不同时期房地产的实际价格变动。根据上海市 1995 年以来商品房销售总额和销售面积的数据,进行计算的平均成交价见下表 2-3、图 2-3。本文由【购物分享 www.01-】整理收集 【linux100 中文网 www.linux100.org
16、】友情提供 表表 2-3 上海市历年商品房平均成交价上海市历年商品房平均成交价 单位:元单位:元/平方米平方米 时间 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 商品房平均价 2572 3199 3198 3493 3422 3565 3866 商品住宅平均价 2477 2968 2891 3026 3102 3327 3658 图图 2-3 上海市历年商品房平均成交价上海市历年商品房平均成交价 4.小结小结 由此可见,这三种指标,是从三种不同的角度来反映房地产价格走势的。如从 19951999 年,中房上海指数呈下跌趋势,1999 年 11 月中房上海综合指数和住宅
17、指数分别比 1995 年 11 月下跌了 24.9%和 22.7%。而同期上海商品房和商品住宅平均售价分别上涨了 33%和 25.2%,走势截然相反。这主要是因为中房上海指数反映的是基本相同品质房地产的价格走势。而平均成交价是反映上海不同品质房地产平均成交的价格状况。所以,这一时期大家确实感到房价在跌,而事实上,这一时期由于房地产建筑质量在提高,小区和周边环境(如绿化、交通等等)在改善,房型设计在变化等等,具体的房价也确确实实在上升。二、近几年上海房地产价格上升的状况二、近几年上海房地产价格上升的状况 2000 年以来,无论是中房上海指数、上海住宅预售价格指数,还是商品房平均成交价都在逐年上升
18、,见表 6 表表 2-4 20002002 年上半年上海房地产价格涨年上半年上海房地产价格涨幅及比较幅及比较 时间 2000年比上年同期增长 2001 比上年同期增长 2002 比上年同期增长 中房上海综合指数 3.04%9.13%11.07%中房上海住宅指数 3.59%10.09%12.27%上海预售价格指数 4.51%7.87%7.86%本文由【购物分享 www.01-】整理收集 【linux100 中文网 www.linux100.org】友情提供 上海商品房平均房价 4.18%8.44%上海商品住宅平均房价 7.25%9.95%注:注:2000 年和年和 2001 年均为年均为 12
19、月指数,平均成交价按年比较,月指数,平均成交价按年比较,2002 年上半年和年上半年和 2001 年上年上半年进行比较。半年进行比较。由此可见,2000 年以后上海房地产价格不仅逐年上升,而且增幅逐年加大。叁、近几年上海房地产价格上升的原因和具体表现叁、近几年上海房地产价格上升的原因和具体表现 一、近几年上海房地产价格上升的原因一、近几年上海房地产价格上升的原因 在第一章节中已对影响上海房地产价格的因素进行了简略的分析,本节将分这些因素是如何推动近两年房地产价格上升的。2000 年以来,上海房地产开发成本中,土地价格土地价格直线上升成为推动房价上涨的一大因素。以下还将分析综合品质综合品质和供需
20、关系供需关系的变化对上海市房地产价格的影响。本文由【购物分享 www.01-】整理收集 【linux100 中文网 www.linux100.org】友情提供 (1 1)住宅)住宅品质的提高对近两年房价的影响品质的提高对近两年房价的影响 众所周知,这两年上海房地产(主要是住宅,下同)的小区环境、周边环境、房型、建筑外观等等比前几年有了较大的改善。但是综合品质不仅包括上述这些因素,还包括地段、建筑形态等等。2000 年和 2001 年,上海内环线内地区商品房销售面积占全市商品房销售面积的比例,均比上一年增加,见表 3-1、图 3-1。表表 3-1 19992001 年上海各地区商品住宅销售状况年
21、上海各地区商品住宅销售状况 时间时间 1999 2000 2001 全市商品住宅销售面积 1243.33 1445.88 1681.47 内环线内销售面积 内环线内占全市比例 291.91 23.48%361.91 25.03%448.99 26.70%内外环线间销售面积 内外环线间占全市比例 580.78 46.71%772.49 53.43%800.18 47.59%外环线外销售面积 外环线外占全市面积 370.64 29.81%311.48 21.54%432.3 25.71%资料来源:根据历年上海投资建设统计年鉴整理资料来源:根据历年上海投资建设统计年鉴整理 上面图表中,2000 年和
22、 2001 年内环线内地区销售面积和所占比例,均超过外环线外的销售面积和所占比例,符合由于地段因素导致价格上升的条件。而2001 年外环线外的地区销售面积和所占比例的增加幅度,超过内环线内的地区销售面积和所占比例的增加幅度,这似乎和 2001 年平均价格上升相矛盾。其实决定价格(包括平均价格)的因素很多。除我司将在下面讨论的供需关系、消费者偏好等因素外,即使是综合品质,也是由各种具体内容所构成的。建筑形态也 本文由【购物分享 www.01-】整理收集 【linux100 中文网 www.linux100.org】友情提供 是综合品质的重要内容(详见表 3-2)。表表 3-2 19992001年
23、上海各种建筑形态商品住宅销售状况年上海各种建筑形态商品住宅销售状况 单位:万单位:万 时间时间 1999 年年 2000 年年 2001 年年 全市住宅销售面积 1243.33 1445.88 1681.47 别墅、高档公寓销售面积 39.45 53.45 87.63 占比例 3.17%3.70%5.21%多层住宅销售面积 842.06 853.61 901.91 占比例 67.73%59.04%53.64%小高层住宅销售面积 121.58 238.42 296.64 占比例 9.78%16.49%17.64%高层住宅销售面积 240.24 300.4 395.3 占比例 19.32%20.7
24、8%23.51%内环线内住宅销售面积 291.91 361.91 448.99 别墅、高档公寓销售面积 17.96 7.5 5.68 占比例 6.15%2.07%1.27%多层住宅销售面积 56.77 66.31 54.25 占比例 19.45%18.32%12.08%小高层住宅销售面积 52.76 91.87 111.11 占比例 18.07%25.38%24.75%高层住宅销售面积 164.42 196.43 277.96 占比例 56.33%54.28%61.91%内外环线间住宅销售面积 580.78 772.49 800.18 别墅、高档公寓销售面积 9.88 29.83 31.87
25、占比例 1.70%3.86%3.98%多层住宅销售面积 444.33 538.87 496.5 占比例 76.51%69.76%62.05%小高层住宅销售面积 59.65 111.82 161.54 占比例 10.27%14.48%20.19%高层住宅销售面积 66.92 91.97 110.28 占比例 11.52%11.91%13.78%外环线外住宅销售面积 370.64 311.48 432.3 别墅、高档公寓销售面积 11.61 16.12 50.08 占比例 3.13%5.18%11.58%多层住宅销售面积 340.95 248.44 351.16 占比例 91.99%79.76%8
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