住房价格调控目标分析及相关问题思考.pdf
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1、 1 住房价格调控目标分析及相关问题思考 2011 年 3 月 31 日是国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111 号,以下简称通知)要求各城市人民政府确定并公布年度新建住房价格控制目标的最后期限。据从网上获取的信息分析,得出初步判断:一是一是除拉萨、西宁外,34 个直辖市、省会城市和计划单列市已经公布其调控目标,但在调控参照指标、量化目标、对象内涵方面有较大差异;二是二是绝大多数重点城市公布的调控目标与前两年新建住宅价格平均实际增幅相比,下降明显;三是三是据近两年地价房价变化关系来看,如不考虑其他因素影响,2011 年重点监测城市居住用地价格平均增幅最高可
2、能控制在 6%左右。通知的出台,既反映了中央调控房价的态度和决心,也体现了对房地产业发展思路的重新定位;各地落实通知力度,体现了我国房地产市场发育存在的巨大地区差异,也反映出中央政府和地方政府在房地产调控领域内的博弈。PDF 文件使用 pdfFactory 试用版本创建 2一、调控目标的总体情况 公布城市名单方面,公布城市名单方面,除拉萨、西宁外的 34 个一、二线直辖市、省会城市和计划单列市已经全部公布,四川、湖北、山西等省份的全部城市已经公布(公布详情见附表)。房价调控参照指标方面,房价调控参照指标方面,仅长春与其居民住房支付能力挂钩,上海、广州、深圳等 16 个城市采取“双挂钩”,即与2
3、011 年经济社会发展目标和人均可支配收入增长速度挂钩,天津、重庆、南京等 15 个城市采取“单挂钩”,即只与 2011年人均可支配收入增长速度挂钩。贵阳则以“去年全国平均值”为参照,北京、兰州未以相关指标为参照。房价调控量化目标方面,房价调控量化目标方面,上海、天津、广州等 31 个城市的新建住宅价格增幅控制挂钩目标指标均等于或高于10%,兰州直接确定为“不超过 9%”。长春以“将房价收入比(住房套型标准按 60 平方米计算)控制在 5.8 以内”为目标,北京则成为唯一提出“稳中有降”的城市。房价调控对象内涵方面,房价调控对象内涵方面,上海、广州、深圳等 22 个城市与 通知 要求的口径保持
4、一致,调控对象为“新建住房”,调控覆盖面最广;太原、银川、济南、昆明、兰州、海口、石家庄等城市则以“新建商品住房”为调控对象,虽然调控范围相对较窄,但考虑“新建住房”概念中所含的“保障性住房”通常会对均价产生拉低作用,以“新建商品住房”的价格为调控目标显然在执行方面更为严格;北京、成都、长PDF 文件使用 pdfFactory 试用版本创建 3沙以“普通住房”为调控对象,明显体现出将“高档住宅”的价格全面交给市场的政策内涵。二、调控政策的预期效果分析 多数重点城市公布的调控目标与前两年新建住宅价格多数重点城市公布的调控目标与前两年新建住宅价格平均增幅相比下降明显。平均增幅相比下降明显。据中国指
5、数研究院住房价格数据测算,全国除拉萨外的 35 个直辖市、省会城市和计划单列市2009 年和 2010 年住宅价格增幅分别为 17.11%和 22.23%。从公布的调控目标来看,除北京稳中有降、兰州与长春低于 10%外,其他 31 个城市的新建(商品)住宅价格调控目标上限也保持在 10-12%之间,与前两年相比,房价整体增速确实有较大幅度下降,但房价水平仍然保持高位运行。部分城市部分城市 2011 年房价调控目标上限高于年房价调控目标上限高于 2010 年住宅价年住宅价格增幅水平。格增幅水平。2010 年,昆明、石家庄、武汉和大连住宅价格增幅分别为-4.97%、3.12%、6.79%和 9.4
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