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1、篇一:房地产行业分析报告房地产行业分析报告目录一、我国房地产行业发展历史二、我国房地产行业发展分析三、我国房地产行业企业分析四、我国房地产企业发展趋势五、我国房地产市场发展分析六、我国房地产行业人才分析七、部门猎寻目标-企业介绍八、部门猎寻目标-企业排名 no1:【我国房地产行业发展历史】房地产历史变更:我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹,被福利化的单位住房供应制度所取代,自从20 世纪 80 年代房地产业重新兴起,90 年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛增长 20 以上;城镇人均居住面积由1992 年以前的8 平方米,
2、提高到了现在的20 平房地产发展初期:八十年代以前,没有人公开地把房地产看成商品,更不会把它作为商品来买卖。初步形成和发展阶段,是房地产业的第一次高潮,使住房这一大商品的属性得到了要求:“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度,适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮,而其重要标志就是,房地产业在房地产发展至今:历史进入了一个新的世纪,随着西部大开发步伐的加快,及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢,国外公司和企业将以更大的规模进入我国,尤其是外资机构 no2:【我国房地产行业发展分析】行业的概貌:概貌一:我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市
3、场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象。概貌二:除房地产开发业外,十年来,还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产概貌三:全国各地房地产业蓬勃发展,各地出现了许多成功的房地产经营模式,它们中有行业的发展:首先:随着我国经济的持续快速增长,我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时期,人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加,使房地产市场供求关系、市场消费主其次:在我国加入wto 的背景下,世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房再则:我国的房地产企业大部分是各自为政,分散经营,综合实力弱,发展缓慢,竞争力最后:我国数量多、规模小、集中度低,抵御风险能力差,市场竞争力弱的房
4、地产开发商如何在新的形势下生存发展做大做强,是我国房地产企业不得不面对的一个重要而紧迫的问题,面对日益激烈的市场竞争环境,房地产企业应全力构建其独有的核心发展的分析:环境方面:07 年,我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期,受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响,全国的房地产市场一片火爆,不断高机遇方面:十七大之后,我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求,对房地产行业的和谐发展也规划了新的蓝图,近几年我国经济的高速平稳增长,居民的消费水平不断提高,国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房产企业面临的挑战主要有两个方面,一是土地、二是资金,这两个因素是影响
5、企业变革:当前我国的房地产企业正经历着巨大的变革,房地产企业两极化趋向也愈加明四月份香港上市以来已筹集到数百亿的港元,土地储备将近五千万平米,其土地规模可以建设一个中型城市了,而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的企业生存:未来的房地产企业如何生存,是许多业内人士关注的热点,地产大佬任志强曾经说过,未来的房地产企业,要想日子过得舒服,积极上市、积极进入资本市场是的必经的途径,不能与资本市场结合只能有三种结果,要么退到二三级城市去开发项目,要么只能做房地产开发链条中的一部分小活,要么就被这个行 no3:【我国房地产行业企业分析】企业宏观分析:首先:宏观总体来看,目前中国房地产企业的现状不容乐观,
6、其中许多问题都亟待解决,其二:房地产企业数量多,规模小,20 世纪 90 年代中后期到现在,虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱,许多房地产公司已初具规模,有些还颇具实力,但相对其三:房地产企业开发能力低,规模经济差。其四:房地产企业资产负债率偏高,经营风险大。前,国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币,与境外房地产企既没有长期的企业发展规划,也不重视自身的信用和品牌,面积缩水、价格欺诈、企业微观分析:内资:国内房地产企业的组织架构,主要形式如下:其一:职能型的模式,企业设置不同的专业职能部门,同时分工负责企业所开发的各项目的业务工作,每个项目现场设地盘经理,其特点是公司层面强,
7、其二:项目经理负责制的模式,每个项目部或项目公司,配备较齐全的各类专业其三:这两种模式都有其自身的优缺点,因此有些大中型企业采用两种模式相结合的组织架构,但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列外资:外资进军国内房地产市场,主要的形式如下:其一:直接在华设立公司从事房地产开发经营;其二:以投资者的身份,在华寻求合适的企业合作,参股或控股某些企业,进行最后:这对国内房地产企业的发展提供了难得的机遇,哪家企业的管理机制与国 no4:【我国房地产企业发展趋势】趋势一:房地产企业应该逐步走向民营化;分析:房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重
8、要理由,因为政府的职能是经营“公共物品”,在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜明,下定决心,所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势,房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。趋势二:努力实现法制化、正规化;分析:改革开放以来,我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大 的进步,但是如果按照国际惯例的要求,目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革,如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求,完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制
9、度等。趋势三:房地产企业需要实现集团化规模化经营;分析:纵观西方发达国家的经济发展历程,当经济水平达到一定高度时,某些行业就会出现集 中的趋势,未来我国房地产企业竞争加剧,只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力,才是企业赢得竞争的关键,目前,我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期,一些大的开发企业实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出,而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。诸如万科这样的企业,正努力从其它开发企业特别是房地产企业中吸引人才,为企业的扩张做好人才储备。趋
10、势四:在产品同质化趋势下争取服务的差别化;分析:由于我们长期处于“卖方市场”,房地产市场竞争同质化现象严重,产品同质化、价格同质化,推广方式同质化?。趋势五:行业发展追求专业化和品牌化;趋势六:房地产企业趋向网络化信息化;分析:中国房地产top10 研究组通过对百强企业的系统研究认为:专业化、制度化、品牌化、篇二:房地产行业分析二、行业分析一 房地产开发投资完成情况 2014 年 1-3 月份,全国房地产开发投资15339 亿元,同比名义增长16.8%(扣除价格因素实际增长 15.5%),增速比1-2 月份回落2.5%。1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积547030 万平方米,同比增长14
11、.2%,增速比1-2月份回落2.1%;其中,住宅施工面积393206 万平方米,增长11.4%。房屋新开工面积29090万平方米,下降 25.2%,降幅收窄 2.2%;其中,住宅新开工面积21238 万平方米,下降 27.2%。1-3月份,房地产开发企业土地购置面积5990 万平方米,同比下降2.3%,1-2 月份为增长二、商品房销售和待售情况 1-3月份,商品房销售面积20111 万平方米,同比下降3.8%;降幅比 1-2 月份扩大3.7 个百分点;其中,住宅销售面积下降5.7%,办公楼销售面积增长6.7%,商业营业用房销售面积增长 6.0%。1-3月份,东部地区商品房销售面积9699 万平
12、方米,同比下降10.0%,降幅比 1-2 月份扩大4 个百分点;销售额 7981 亿元,下降 11.5%,降幅扩大1.9 个百分点。中部地区商品房销售面积 5323 万平方米,增长6.8%,增速回落8.3 个百分点;销售额2653 亿元,增长 8.4%,增速回落 5.9 个百分点。3 月末,商品房待售面积52163 万平方米,比2 月末增加766 万平方米。三、房地产开发企业到位资金情况 1-3月份,房地产开发企业到位资金28731亿元,同比增长 6.6%,增速比 1-2 月份回落 5.8%。四、房地产开发景气指数附注 1.指标解释房地产开发企业本年完成投资:指报告期内完成的全部用于房屋建设工
13、程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。商品房销售面积:指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积)。商品房销售额:指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价)。房地产开发企业本年到位资金:指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。2.统计范围 3.调查方式 4.全国房地产开发景气指数简要说明全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论,以景气循环理论与景气循环分析方法为依据,运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法,
14、以房地产开发投资为基准指标,选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标,剔除季节因素和随机因素的影响,采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000 年为基年,将其增长水平定为100。5.增长速度计算(三)房地产市场走势的影响因素 1、经济增长存在下行压力 2010 年以来,我国经济增速逐季回落,预计全年经济增速将比上年下降约1 个百分点。2、房地产调控压力有所减轻在 2014 年的政府工作报告中,提及“做好房地产税立法相关工作”。房产税将稳步推进我国不动产登记进入倒计时。国土资源部21 日在其官网上发文表示,将在 2016 年全面实施不动产统一登记制度,为全面开征房地产税提供条件。总体
15、来看,政府工作报告对房地产的表述基本符合市场预期。3、房地产税的影响篇三:房地产行业分析房地产行业分析 01.中国房地产行业分析这些年,我国房价的全国性上涨。其幅度之大,范围之广,在我国房地产历史上是少有的。房子作为百姓的生活必需品,而房地产业又汇集大量社会资金,于是房产动态时刻牵动着老百姓的敏感神经。纵观 2012 年我国房地产市场趋势是,上半年回落,下半年筑底企稳,年末有所回升。一、我国房地产业的现状、例高达 90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且,由于房价下跌,一些购房者将拒绝偿还银行贷款。4.市场开始走向分化,一些实力较低的房企正在被洗出市场一是土地制度方面监管
16、的加强,实力较小的房地产很难拿到地。二是,信贷紧缩,使得房地产资金缺乏有效的资金来源。三是,房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是,由于利率提高,一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是,一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是,大型房地产更具有实力进行价格战,通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化,一些实力较低的房企将被清洗出市场,从而提高市场集中度。5.房地产中介经营困难由于房市不景气,成交量急剧下降,加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强,一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。那么,中国房地产行业出现的这样的变化,有显示出中国房地产行业又存在着
17、哪些问题呢?1.市场发育不良,泡沫化程度较高我国的房地产市场市场化发育时间较短,而且在发育过程中,受到许多不健康因素的影响(如官商勾结、房地产商炒作等),导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息,房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率,并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6%-8%,而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算,中国房地产利润率增长每年都在30%以上,2001 年增长 41%,2002 年增长 56%,2003 年增长32%。由于在前期获取了巨额的暴利,使得多数房地产商未能摆正其定位和心态,以为暴利会一直延续下
18、去,拒绝接受价格下降的现实。三是政府在土地交易中黑箱操作,腐败严重。在土地交易中存在很大的黑箱操作和腐败行为。二是廉租房供给很少,政府重视不足,覆盖面小,没有以开发廉租房为政策重心。二是房地产商自有资金比重低。我国的房地产的开发建设,投资商多数欠缺资金,中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线,多数企业达到75.8%,。三是商业银行过度竞争。目前,房地产贷款,尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产,商业银行间的业务竞争日益激烈。四是住房贷款管理薄弱,“假按揭”贷款风险显现。五房地产市场秩序混乱。我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节
19、,都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来,个别开发企业和中介机构误导市场预期,人为造成市场紧张,恶意哄抬房价,带来一些项目的房价短期内非正常上涨。目前,民众普遍关注的问题是我国房市此轮调整的时间有多长,幅度有多大,何时见底,其未来的走向如果?根据我们对中国经济发展长期趋势、我国城市化和工业化进程、人口结构以及世界其他国家的房地产发展历史,我们可以得出以下推断和结论:1.我国房市已进入调整期,存在一定程度的泡沫化,但不会崩盘决定我国房市不会崩盘的原因如下:一是房地产是我国的支柱产业,政府不允许房价崩盘。房地产是事实上的支柱性行业。并且,房地产业的产业链条很长,对相关的建材、钢铁、水泥、
20、家居等行业有着很强的拉动作用,关系到整个经济的发展状况。同时,从目前的政府财政收入来看,卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费,两者合计约占财政收入的27%,若考虑相关建材、建筑等行业,贡献的收入就更大了。二是我国房价价格偏离幅度不大,决定来其跌幅有限。城市的房价收入比将在10-12 间达到高位平衡。三是我国经济的基本面未变坏,支持房价的诸多因素仍然存在。城市化和人口因素也未恶化。这就决定了我国近期对住房的需求不会波动太大。四是我国的房地产泡沫于美国等的泡沫也是有区别。中国房地产泡沫是从最低价升到了最高价,也就是说第一批的拥有者都享
21、受到了房地产价格泡沫隐形的价值增值,当然不一定都实现了,所以,这个泡沫即使破灭也不会带来高负债。不像美国的房地产市场,它是在已经涨到一定的历史高位时,再有资金进去,使其脱离了应有的价格以后,再弹回来。中国很显然不会出现资不抵债的情形,最严重也只是一个资产价格缩水的问题,而不会出现整个社会的崩盘。目前,中国的住房需求还是处于上升阶段。现有的住房是不是已经大大过剩,已经超过了十三亿人的住房需求,包括改善性住房的有效需求,这个也很难说。因为在中国新兴经济的转型阶段,房地产供需平衡可能是后滞的,即价格上涨在先,需求平衡在后。美国则不是如此,房地产市场需求已经饱和,居民收入增加已经到顶点,房地产泡沫破灭
22、,调整的是没有支付能力的房地产价格。同时在金融风险上,在中国,购买首套房的按揭贷款首付比例是很高的,从这个角度上看,我国暂时还不会因为房地产价格的小幅波动而产生金融体系的危机问题。而美国的情况则不一样,如果房价下跌20%,银行(行情专区)体系几乎要全部垮掉。2.我国房市中长期供应仍然偏紧,未来的发展前景趋好虽然短期内,房地产市场因为价格过高导致有效需求不足,从而使供给大于需求,但从中长期来看,供应依然偏紧。从需求来看,我国目前城市化率约为45%,正以每年1%左右的速度快速增长,保守估计,每年有约1300 万人口进入城市,按目前人均27 平米计算,这部分需求约 3.5 亿平米。我国目前存量住房约
23、160 亿平米,以平均使用50 年计算,每年折旧拆迁量约为 3.2 亿平米。此外,目前城镇人口已接近6亿,改善性住房需求按0.5 平米/人/年计算,这部分需求约3 亿平米,上述几项总需求接近10 亿平米,缺口巨大。一是人口因素。即随着人口的增加,对住房的需求就会增加,从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20 世纪 80、90 年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作,他们会释放出巨大的购买力和需求,从而刺激我国房地产的发展。二是收入因素。即随之人们的收入的增加,特别是收入跨越某个范围后,人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变,从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。口将达到14 亿左右,直到2050 年。三是城市化因素。即随着一国城市化的发展,房地产业也会得到很大的发展,城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。根据数据统计,2005 年中国城市化率为42.99%,预计到2020 年会达到60%,在此期间城市化率每提升1 个百分点意味着新增城市人口1300 万,房地产行业无疑是最直接的受益者。
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