现金流量分析(ppt 35页)hszd.pptx
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1、房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理项目项目项目项目3 3 3 3 房地产投资分析房地产投资分析房地产投资分析房地产投资分析 主讲人:王玲主讲人:王玲主讲人:王玲主讲人:王玲3/10/20231房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理项目3 房地产投资分析一一现金流量分析现金流量分析二二资金时间价值与资金等效值资金时间价值与资金等效值三三房地产财务可行性分析房地产财务可行性分析3/10/20232任务任务任务任务3.1 3.1 3.1 3.1 现金流量分析现金流量分析现金流量分析现金流量分析3/10/20233
2、房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理案例引入案例引入o某人拟以某人拟以500500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%15%、25%25%和和60%60%,第四年即可开始出租,当年的毛租金,第四年即可开始出租,当年的毛租金收入为收入为100100万元,经营成本为万元,经营成本为2020万元,且预计在此后的万元,且预计在此后的1616年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12
3、%12%,贴现率为贴现率为16%16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示,试计算该投资项内的其他收入和支出情况如下表所示,试计算该投资项目的净现金流量,画出净现金流量图并计算出项目净现目的净现金流量,画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和(假定投资和经营期间的收支均发生金流量的现值之和(假定投资和经营期间的收支均发生在年初)。在年初)。3/10/20234房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理案例引入案例引入年份年份456-181920转售收入1600转售成本150装修费用
4、602003/10/20235房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理一、现金流量的含义一、现金流量的含义 -现金流量指某一系统在一定时期内流入该系现金流量指某一系统在一定时期内流入该系 统和流出该系统的现金量。统和流出该系统的现金量。-现金流量是现金流量是现金流入、现金流出现金流入、现金流出现金流入、现金流出现金流入、现金流出和和净现金量净现金量净现金量净现金量 的统称的统称现金流入现金流入现金流入现金流入现金流出现金流出现金流出现金流出净现金量净现金量净现金量净现金量3/10/20236房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地
5、产开发经营与管理p现金流(现金流(Cash FlowCash Flow)p现金流入(现金流入(Cash In Flow Cash In Flow):):销售收入、租金收入销售收入、租金收入等等p现金流出(现金流出(Cash Out Flow Cash Out Flow):):p(1 1)开发投资:开发投资:土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共设施建设费用、管理费用、财务费基础设施建设费用、公共设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、税金等用、销售费用、税金等p(2 2)置业投资:置业投资:买入时的投资(买房款、税金、装修费用等)
6、买入时的投资(买房款、税金、装修费用等)、经营费用(管理费用、水电、维修费用、税等)、还贷本、经营费用(管理费用、水电、维修费用、税等)、还贷本息。息。p注意:现金流发生的时点注意:现金流发生的时点一、现金流量的含义一、现金流量的含义3/10/20237房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理拓展练习拓展练习1、房地产投资分析的目的,是为了()。A可行性研究的需要B获得好的技术方案的经济效果C对技术方案花费最小的投资D尽可能降低投资成本 B3/10/20238房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理二、现金流量图二
7、、现金流量图(1 1)现金流量图的时间坐标)现金流量图的时间坐标0123456789104 现现金金流流量量图图是是表表示示项项目目在在整整个个寿寿命命期期内内各各时时期期点点的的现金流入和现金流出状况的一种图示。现金流入和现金流出状况的一种图示。0 0点点表示当前时点,也可表示当前时点,也可表示资金运动的时间始表示资金运动的时间始点或某一基准时刻点或某一基准时刻1 1点点表示第表示第1 1个计息周个计息周期的期末,第期的期末,第2 2个计息个计息周期的开始周期的开始3/10/20239房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理(2)纵向垂直线:资金流动数
8、量和方向n方向:资金流出流入方向:资金流出流入n长度:资金流量多少长度:资金流量多少时间(年)时间(年)3000元元1000元元1500元元1234560二、现金流量图二、现金流量图3/10/202310房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理(3 3)现金流量图的立足点)现金流量图的立足点0123i=6%1191.02借款人观点1000123i=6%1191.02 贷款人观点10000二、现金流量图二、现金流量图立脚点不同,画法正好相反立脚点不同,画法正好相反立脚点不同,画法正好相反立脚点不同,画法正好相反3/10/202311房地产开发经营与管理房地
9、产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理(4 4)项目整个寿命期的现金流量图)项目整个寿命期的现金流量图4以以新新建建项项目目为为例例,可可根根据据各各阶阶段段现现金金流流量量的的特特点点,把把一一个个项项目目分分为为四四个个区区间间:建建设设期期、投投产产期期、稳稳产产期和回收处理期。期和回收处理期。二、现金流量图二、现金流量图房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理o横轴:时间轴横轴:时间轴o方向:向右方向:向右o分割:等分若干间隔,每一间隔代表一个时间分割:等分若干间隔,每一间隔代表一个时间单位(年)单位(年)o坐标点:坐标点:时点
10、,该年的年末和下一年的年初时点,该年的年末和下一年的年初二、二、现金流量图现金流量图3/10/202313房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理o 现金流量的大小 (资金数额)o 方向 (资金流入还是流出)o 作用点 (资金的发生时点)正确绘制现金流量图的三要素正确绘制现金流量图的三要素3/10/202314房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理拓展练习拓展练习1、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具,现金流量图中的时间点“零”是()。A资金运动的时间始点 B日历年度的年初 C某一基准时刻 D既不能
11、有现金流出也不能有现金流入的时间点 E既可有现金流入也可有现金流出的时间点ACE3/10/202315房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理拓展练习拓展练习2、现有一项房地产投资活动,第1年年初投入资金400万元,第1-3年的收入稳定在200万元,第4年的收入为300万元。(假定收入发生在期末,投资行为发生在期初)o试画出该投资行为的现金流量图。3/10/202316房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理300400 时间时间(刻度刻度)200200200 1 现金流入现金流入 现金流出现金流出 0 2 3 4
12、 拓展练习拓展练习3/10/202317房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产投资中常见的几种现金流量类型:房地产投资中常见的几种现金流量类型:p开发后出售房地产项目时的现金流量开发后出售房地产项目时的现金流量p开发后持有房地产项目时的现金流量开发后持有房地产项目时的现金流量p置业投资项目的现金流量置业投资项目的现金流量三、房地产投资活动中的现金流量3/10/202318房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理案例引入案例引入o某人拟以某人拟以500500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼万元的价格购入一
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