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1、第六章 收益还原法内容一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理二、收益法的估价步骤二、收益法的估价步骤三、收益法的特例三、收益法的特例 四、收益法应用举例四、收益法应用举例一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理1、收益法的概念、收益法的概念 收益法收益法运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。值,求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。采用收益法估价求得的价格,可称为采用收益法估价求得的价格
2、,可称为“收益价格收益价格”。2、理论依据、理论依据预期原理预期原理一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理3、特点和适用范围、特点和适用范围1)收益法具有严格的理论基础;)收益法具有严格的理论基础;2)收益法是以收益为出发点评估不动产的价格;)收益法是以收益为出发点评估不动产的价格;3)收益法评估的准确度,取决于不动产纯收益和收益)收益法评估的准确度,取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。率确定的准确度。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价,适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价,对政府对政府机机关、学校、公园等公用、公益房地产的估价大多不适用。关、学校、公园等公用、公益房地产的估价大多
3、不适用。一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理(1)最一般的情形)最一般的情形设设a为待估房地产未来各年纯收益,为待估房地产未来各年纯收益,r为未来各年还原利为未来各年还原利率,率,V为待估房地产的收益价格。为待估房地产的收益价格。假设前提:假设前提:1、房地产未来纯收益每年不同;、房地产未来纯收益每年不同;2、房地产、房地产还原利率每年不同;还原利率每年不同;3、房地产未来可收益年限为、房地产未来可收益年限为n年。年。4、基本公式、基本公式一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理4、基本公式、基本公式(2)最简单的情形)最简单的情形V=a/r假设前提:假设前提:1、a每年不变;每年不变;2
4、、r每年不变且大于每年不变且大于0;3、年期无限。、年期无限。例例 有一不动产,利用该宗不动产正常情况下每年获有一不动产,利用该宗不动产正常情况下每年获得的总收益为得的总收益为20万元,每年需要支出的总费用为万元,每年需要支出的总费用为12万万元,该类不动产的收益率为元,该类不动产的收益率为8,则该宗不动产的收,则该宗不动产的收益价格为:益价格为:V(20-12)/8100 万元一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理4、基本公式、基本公式(3)有限年期且其他因素不变的情形)有限年期且其他因素不变的情形资本化率资本化率大于大于0的情况的情况假设前提:假设前提:1、a每年不变;每年不变;2、r每
5、年不变且大于每年不变且大于0;3、年期有限。、年期有限。资本化率资本化率等于等于0的情况的情况 V=an假设前提:假设前提:1、a每年不变;每年不变;2、r=0;3、年期为、年期为n年。年。一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理4、基本公式、基本公式(3)有限年期且其他因素不变的公式)有限年期且其他因素不变的公式适用于:适用于:1)直接用于计算价格)直接用于计算价格2)不同年限的价格换算)不同年限的价格换算3)比较不同年限的价格高低)比较不同年限的价格高低4)用于市场比较法中土地使用权年限的修正)用于市场比较法中土地使用权年限的修正一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理4、基本公式、基本公
6、式(4)净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式 无限年的公式无限年的公式 有限年的公式有限年的公式(5)预知未来若干年后不动产价格的公式)预知未来若干年后不动产价格的公式 第t年末的价值 10(6 6)净收益按等差级数递增的公式)净收益按等差级数递增的公式 无限年的公式无限年的公式 b表示净收益逐年递增的数额,如净收益第一年为表示净收益逐年递增的数额,如净收益第一年为a,则第二年为,则第二年为a+b,第,第三年为三年为a+2b,第,第n年为年为a+(n-1)b。此公式的假设前提是此公式的假设前提是:1)净收益按等差级数递增)净收益按等差级数递增;2)资本化率)资本化率r 0;
7、3)收益年限收益年限n 为无限年。为无限年。有限年的公式有限年的公式 此公式的假设前提是:此公式的假设前提是:1)净收益按等差级数递增)净收益按等差级数递增;2)资本化率)资本化率r 0;3 3)n 为有限年。为有限年。11(7 7)净收益按等差级数递减的公式)净收益按等差级数递减的公式 无限年的公式无限年的公式 有限年的公式有限年的公式 此公式的假设前提是:此公式的假设前提是:1)净收益按等差级数递增;)净收益按等差级数递增;2)资本化率)资本化率r 0;3 3)n 为有限年。为有限年。12(8 8)净收益按一定比率递增的公式)净收益按一定比率递增的公式 无限年的公式无限年的公式 g表示净收
8、益逐年递增的比率,如净收益第一年为a,则第二年为a(1+g),第三年为a(1+g)2,第n年为a(1+g)n-1。此公式的假设前提是:此公式的假设前提是:1)净收益按等比级数递增;)净收益按等比级数递增;2)资本化率)资本化率r 大于净收益逐年递增的比率大于净收益逐年递增的比率g;3 3)收益年限)收益年限n 为无限年。为无限年。13有限年的公式有限年的公式 此公式的假设前提是:1)净收益按等比级数递增;2)资本化率r 不等于净收益逐年递增的比率g(当 相等时);3)收益年限n 为有限年。14(9 9)净收益按一定比率递减的公式)净收益按一定比率递减的公式 无限年的公式无限年的公式 有限年的公
9、式有限年的公式 二、收益法的估价步骤二、收益法的估价步骤1、收集、收集整理资料整理资料2、确定、确定总收益总收益3、确定、确定总费用总费用4、求取、求取纯收益纯收益5、确定、确定资本化率资本化率6、求取、求取收益价格收益价格STEP 1 收集整理资料收集整理资料STEP 2 确定总收益确定总收益p实际收益实际收益在现状下实际取得的收益;在现状下实际取得的收益;p客观收益客观收益排除了实际收益中属于特殊、排除了实际收益中属于特殊、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。偶然的因素后所能得到的一般正常收益。p潜在毛收入潜在毛收入假定不动产在充分利用、假定不动产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。无空
10、置状况下可获得的收入。p有效毛收入有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金(延迟支付租金和不付租金)以及拖欠租金(延迟支付租金和不付租金)以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。其他原因造成的收入损失后所得到的收入。估价中采用的估价中采用的潜在潜在毛收入、有效毛收入、毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,运营费用或净收益,除有租约限制的以外,除有租约限制的以外,都应当采用正常客观都应当采用正常客观的数据。有租约限制的数据。有租约限制的,租约期内的租金的,租约期内的租金采用租约所确定的租采用租约所确定的租金,租约期外的租金金,租约期外的租金应采用正常客观的租应采用正常客观
11、的租金。金。STEP 1 收集整理资料收集整理资料STEP 2 确定总收益确定总收益p实际实际收益收益p客观收益客观收益p潜在潜在毛收入毛收入p有效毛收入有效毛收入有效总收入综合考虑以下因素:有效总收入综合考虑以下因素:1、收入波动、收入波动建筑物的新旧与现代化、区位条建筑物的新旧与现代化、区位条件、经济周期、同类房地产的供件、经济周期、同类房地产的供求关系求关系 2、租金记录、租金记录是预测未来租金的基础是预测未来租金的基础 3、契约租金、契约租金等额租金、上升租金、等额租金、上升租金、评议租金、评议租金、百分比租金百分比租金4、其他分析、其他分析人口增长情况、人均收入、区位人口增长情况、人
12、均收入、区位变化变化5、有形收益与无形收益、有形收益与无形收益STEP 1 收集整理资料收集整理资料STEP 2 确定总收益确定总收益p实际收益实际收益p客观收益客观收益p潜在毛收入潜在毛收入p有效毛收入有效毛收入有效有效总收入的确定:总收入的确定:1、计算年总租金收入、计算年总租金收入2、估算空置及坏帐损失、估算空置及坏帐损失以同类房地产的平均情况以同类房地产的平均情况来计算,结合考虑待估房地产的来计算,结合考虑待估房地产的实际情况。实际情况。3、有效总收入、有效总收入=年总收入年总收入-空置及坏帐损失空置及坏帐损失等额租金等额租金上升租金上升租金评议租金评议租金百分比租金百分比租金租金时间
13、时间契约租金的类型20STEP 3 确定总费用确定总费用p总费用总费用维持不动产正常生产、经营或使用,取得总维持不动产正常生产、经营或使用,取得总收益而必须支付的费用及归属于其他资本经营的收益收益而必须支付的费用及归属于其他资本经营的收益。p从估价角度看,费用与会计上的成本费用不同。从估价角度看,费用与会计上的成本费用不同。它不包它不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等,包含其他资本或经营的收摊提费、房地产改扩建费用等,包含其他资本或经营的收益,如商业、工业、农业等经营者的正常利润。益,如商业、工业、农
14、业等经营者的正常利润。包括所有人提供的费用报告中的部分或所有项目及可能被忽略的费用。如:1、管理费 以类似房地产实际发生的管理费为基础。2、维修费 大修、小修3、重新装修费 以类似房地产实际发生的费用为基础修 正,按年度分摊4、设备重置费 按年度分摊5、税金 房产税 营业税等6、保险费 0.150.27、其它费用:中介费用等 总费用估算的依据有:所有人提供的费用报告、同类房地产的费用、发表的费用调查资料。(一)应计费用(一)应计费用(二)应扣除费用(二)应扣除费用1、其他经营费用、其他经营费用2、增建和改建、增建和改建不是经营费用,是对房地产的再投资,增加了房地产不是经营费用,是对房地产的再投
15、资,增加了房地产的投资总额,从而增加了资本价值。的投资总额,从而增加了资本价值。3、所得税、所得税通常采用税前纯收益通常采用税前纯收益4、所有人个人开支、所有人个人开支5、贷款还本付息、贷款还本付息(三)费用分类(三)费用分类1 1、固定费用、固定费用 1 1)保险)保险 2 2)税费)税费 3 3)设备重置费、重新装修费)设备重置费、重新装修费2、可变费率、可变费率 1)水、电、煤气、电话费等)水、电、煤气、电话费等 2)维修费)维修费 3)服务开支)服务开支 4)管理费)管理费 5)税费)税费(四)费用比率(四)费用比率 是指收益性房地产的纯收益及总费用与有效总收入的比例是指收益性房地产的
16、纯收益及总费用与有效总收入的比例关系,包括纯收益比率和营运费用比率。关系,包括纯收益比率和营运费用比率。纯收益比率纯收益比率=纯收益纯收益/有效总收入有效总收入营运费用比率营运费用比率=营运费用营运费用/有效总收入有效总收入 纯收益比率纯收益比率+营运费用比率营运费用比率=1STEP 4 求取纯收益求取纯收益(一一)纯收益的计算公式纯收益的计算公式 纯收益纯收益=潜在总收入潜在总收入-空空置等造成的收入置等造成的收入损失损失-运营运营费用费用 =有效总收入有效总收入-运营运营费用费用(二二)固定流量纯收益的求取固定流量纯收益的求取调查求取估价对象前若干年调查求取估价对象前若干年(如如3年或年或
17、5年年)的纯收益,然后将的纯收益,然后将其简单算术平均数作为未来年平均纯收益其简单算术平均数作为未来年平均纯收益a;调查预测估价对象未来若干年调查预测估价对象未来若干年(如如3年或年或5年年)的纯收益,然后的纯收益,然后将其简单算术平均数作为将其简单算术平均数作为a;调查预测估价对象未来若干年的纯收益,然后采用未来收益调查预测估价对象未来若干年的纯收益,然后采用未来收益年金化求出年金化求出a.26(三三)不同收益类型房地产纯收益的求不同收益类型房地产纯收益的求取取1、出租型出租型房地产纯收益的求取房地产纯收益的求取 纯收益纯收益=租赁租赁收入收入-(维修费维修费+管理费管理费+保险费保险费+税
18、金税金+租赁代理费租赁代理费)2、直接经营型直接经营型房地产纯收益的求取房地产纯收益的求取 A、商业、商业经营型经营型房地产房地产 纯收益纯收益=商品商品销售收入销售收入-(商品销售成本商品销售成本+经营费用经营费用+销售税金及附销售税金及附加加+管理费用管理费用+财务费用财务费用+商业利润商业利润)B、工业生产型房地产、工业生产型房地产 纯收益纯收益=产品产品销售收入销售收入-(生产成本生产成本+销售费用销售费用+销售税金及附加销售税金及附加+管管理费用理费用+财务费用财务费用+厂商利润厂商利润)C、农地、农地 纯纯收益收益=农地年平均产值农地年平均产值-(种苗费种苗费+肥料费肥料费+人工费
19、人工费+畜工费畜工费+机工机工费费+农药费农药费+材料费材料费+水利费水利费+农舍费农舍费+农具费农具费+税费税费+投资利息投资利息)STEP 4 求取纯收益求取纯收益273、自用或尚未使用自用或尚未使用房地产纯收益的求取房地产纯收益的求取 以同一地区或类似地区中的类似房地产的纯收益,以同一地区或类似地区中的类似房地产的纯收益,进行各该区域因素及个别因素的比较,并进行适当修正,进行各该区域因素及个别因素的比较,并进行适当修正,然后确定该房地产的纯收益。然后确定该房地产的纯收益。STEP 4 求取纯收益求取纯收益(三三)不同收益类型房地产纯收益的求取不同收益类型房地产纯收益的求取STEP 4 求
20、取纯收益求取纯收益注意注意1:有有租租约约限限制制的的,租租约约期期内内的的租租金金宜宜采采用用租租约约所所确确定定的的租租金金,租租约约期期外外的的租租金金应应采采用用正正常常客客观观的的租租金金。由由于于某某些些估估价价对对象象附附带带租租约约,当当该该估估价价对对象象的的产产权权发发生生转转移移时时,依依照照有有关关法法规规规规定定应保持这些租约继续有效。应保持这些租约继续有效。由由于于买买者者在在购购买买该该房房地地产产后后,不不能能将将原原租租约约约约定定的的租租金金及及时时调调整整为为市市场场租租金金,其其净净收收益益水水平平会会受受到到原原租租约约存存续续的的影影响响,因因此此估
21、估价价人人员员在在对对该该类类房房地地产产进进行行估估价价时时,应应注注意意考考虑虑这这些些因因素的影响。素的影响。注意注意2:收益收益法的一种变通形式是法的一种变通形式是“成本节约资本化法成本节约资本化法”,当一种权,当一种权益或资产并不产生收入,却可以帮助所有者避免原本可能发生益或资产并不产生收入,却可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时,可采用这种方法评估其价值。的成本时,可采用这种方法评估其价值。其实质是,某种权益其实质是,某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。承租人承租人权益评估是这种方法的一种典型。承
22、租人权益的价值权益评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后的现值之和。如果租约租金低于市场租金,则承租人权益就有的现值之和。如果租约租金低于市场租金,则承租人权益就有价值,反之,如果租约租金高于市场租金,则承租人权益就是价值,反之,如果租约租金高于市场租金,则承租人权益就是负价值。负价值。STEP 4 求取纯收益求取纯收益30STEP 5 确定资本化率确定资本化率(一一)资本化率的实质资本化率的实质一种投资的收益率收益率投资风险收益率与投资风险的关系图31(二二)资本化率的种类资本化率
23、的种类1、土地资本化率rL2、建筑物资本化率rB3、综合资本化率rO 如果已知土地和建筑物价格分别占房地产价格的比率为x和 y,则 ro=rLx+rBy(三三三三)资本化率的确定方法资本化率的确定方法资本化率的确定方法资本化率的确定方法1 1、市场提取法、市场提取法、市场提取法、市场提取法2 2、安全利率加风险调整值法、安全利率加风险调整值法、安全利率加风险调整值法、安全利率加风险调整值法3 3、投资收益率排序插入法、投资收益率排序插入法、投资收益率排序插入法、投资收益率排序插入法4 4、投资复合收益率法、投资复合收益率法、投资复合收益率法、投资复合收益率法STEP 5 确定资本化率确定资本化
24、率1、市场提取法(直接比较法、反推法)、市场提取法(直接比较法、反推法)通过分析类似的交易实例,并将实例的纯收益与售价相通过分析类似的交易实例,并将实例的纯收益与售价相比较,就得到各个实例的资本化率。比较,就得到各个实例的资本化率。注意:注意:1)要搜集到足够的可比实例)要搜集到足够的可比实例 2)实例为正常交易)实例为正常交易 3)分析纯收益,如租金为市场租金、费用计算合理)分析纯收益,如租金为市场租金、费用计算合理 4)收益法计算公式选用合理)收益法计算公式选用合理STEP 5 确定资本化率确定资本化率实例纯收益(万元/年)价格(万元)资本化率()13534710.092434359.89
25、3393989.804383829.95四个可比实例的资本化率平均为四个可比实例的资本化率平均为9.939.93例:STEP 5 确定资本化率确定资本化率将决定收益率的各种理论因素相加得出资本化率。其出将决定收益率的各种理论因素相加得出资本化率。其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率,称为安全利率。发点是选择一种近于无风险的投资的收益率,称为安全利率。在在安全利率安全利率之上加各种劣于产生安全利率的投资因素的调整额,之上加各种劣于产生安全利率的投资因素的调整额,一般加总的因素有一般加总的因素有额外投资风险额外投资风险、缺乏流动性缺乏流动性和和管理负担管理负担三项,三项,再减去预期的再减去预
26、期的收益增长率收益增长率,便得不动产的资本化率。,便得不动产的资本化率。安全利率可选择一年期国债利率或一年期定期存款利率。安全利率可选择一年期国债利率或一年期定期存款利率。2、安全利率加风险调整值法(加总法)、安全利率加风险调整值法(加总法)STEP 5 确定资本化率确定资本化率例:在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本化率:例:在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本化率:安全利率安全利率2.252.25投资风险投资风险4.004.00缺乏流动性缺乏流动性1.001.00管理负担管理负担1.001.00收益增长收益增长 -2.00-2.00资本化率资本化率6.256.25STEP 5
27、确定资本化率确定资本化率资本化率资本化率 =贷款比例贷款比例*抵押贷款资本化率抵押贷款资本化率 +自有资金比例自有资金比例*自有资金收益率自有资金收益率 =M*R=M*RM M+(1-M1-M)*R RE ER RM M还本息额还本息额/抵押贷款额抵押贷款额贷款利率贷款利率3、复合投资收益率法(投资组合法)、复合投资收益率法(投资组合法)将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率。作为资本化率。STEP 5 确定资本化率确定资本化率例:某人购买不动产,到银行办理抵押贷款,贷款比率例:某人购买不动产,到银行办理抵押
28、贷款,贷款比率为房价的为房价的7070,抵押贷款常数,抵押贷款常数f f为为5 5,自有资金的收益,自有资金的收益率要率要8 8,求不动产的资本化率。,求不动产的资本化率。不动产资本化率不动产资本化率7070*5 5+30+30*8 85.95.9if(=A/P)f-ii0.050.1300.080i0.100.1630.063i0.120.1770.057i0.150.1990.049i0.200.2390.039STEP 5 确定资本化率确定资本化率将社会上各种类型的投资及其收益率找出,按收益率的将社会上各种类型的投资及其收益率找出,按收益率的大小从低到高的顺序排序,制成图表,估价人员再根
29、据经验判大小从低到高的顺序排序,制成图表,估价人员再根据经验判断所要评估的不动产的资本化率应该落在哪个范围之内,从而断所要评估的不动产的资本化率应该落在哪个范围之内,从而确定所要求的资本化率的具体数字。确定所要求的资本化率的具体数字。投资类型如:投资类型如:银行存款、贷款、国库券、商业债券、股票、保险银行存款、贷款、国库券、商业债券、股票、保险4、投资收益率排序插入法、投资收益率排序插入法STEP 5 确定资本化率确定资本化率收益率收益率低风险投资低风险投资高风险投资高风险投资风险风险收益率与投资风险的关系收益率与投资风险的关系无风险回报无风险回报国债国债商业债券商业债券优先股优先股普通股普通
30、股土地所有权土地所有权固定租金固定租金市场租金市场租金不同投资的风险与回报不同投资的风险与回报41STEP 6 求取收益价格求取收益价格收益还原法操作流程图:收益还原法操作流程图:年潜在总收益年潜在总收益空置因素和各种损失空置因素和各种损失年有效总收益年有效总收益年经营性费用年经营性费用年纯收益年纯收益资本化率资本化率房地产价格房地产价格三、收益法的特例三、收益法的特例(一)土地残余法(一)土地残余法1、适用条件、适用条件(1)收益性房地产)收益性房地产(2)土地与建筑物合并产生收益)土地与建筑物合并产生收益(3)单独求取土地价格)单独求取土地价格2、公式、公式公式应用前提:公式应用前提:土地
31、未来收益无限年土地未来收益无限年。建筑物及其土地总收益建筑物及其土地总收益建筑物及其土地总费用建筑物及其土地总费用建筑物及其土地纯收益建筑物及其土地纯收益建筑物纯收益建筑物纯收益建筑物价格建筑物价格建筑物资本化率建筑物资本化率土地纯收益土地纯收益土地价格土地价格土地资本化率土地资本化率(一)土地残余法(一)土地残余法3、操作流程、操作流程三、收益法的特例三、收益法的特例三、收益法的特例三、收益法的特例(二二)建筑物残余法)建筑物残余法1、适用条件、适用条件(1)收益性房地产)收益性房地产(2)土地与建筑物合并产生收益)土地与建筑物合并产生收益(3)单独求取建筑物价格)单独求取建筑物价格2、公式
32、、公式公式应用前提:公式应用前提:建筑物未来收益无限年建筑物未来收益无限年。建筑物及其土地总收益建筑物及其土地总收益建筑物及其土地总费用建筑物及其土地总费用建筑物及其土地纯收益建筑物及其土地纯收益土地纯土地纯收益收益土地价格土地价格土地资本土地资本化率化率建筑物纯建筑物纯收益收益建筑物价格建筑物价格建筑物资本建筑物资本化率化率(二)建筑物残余(二)建筑物残余法法3、操作流程、操作流程三、收益法的特例三、收益法的特例四、四、收益收益法应用举例法应用举例例例1 某商店的土地使用权年限为某商店的土地使用权年限为40年,从年,从1997年年5月月31日起计。日起计。该商店共两层,每层可出租面积各为该商
33、店共两层,每层可出租面积各为200平方米,一层于平方米,一层于1998年年5月月31日租出,租期为日租出,租期为5年,可出租面积的月租金为年,可出租面积的月租金为180元元/m2,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为租面积的正常月租金分别为200元元/m2和和120元元/m2,运营费用率运营费用率为为25%。该类房地产的资本化率为。该类房地产的资本化率为9%。试试估算该商场估算该商场2001年年5月月31日带租约出售时的正常价格。日带租约出售时的正常价格。47解:解:1、该商店一层价格的估算:、该商店一层价
34、格的估算:租约期内年纯收益租约期内年纯收益=200180(1-25%)12=32.4(万元万元)租约期外年纯收益租约期外年纯收益=200200(1-25%)12=36(万元万元)2、商店二层价格的估算:、商店二层价格的估算:年纯收益年纯收益=200120(1-25%)12=21.6(万元万元)该商店的正常价格该商店的正常价格=商店一层的价格商店一层的价格+商店二层的价格商店二层的价格=375.96+229.18=605.14(万元万元)例例2 有一房地产,其中土地总面积有一房地产,其中土地总面积150平方米,地上建筑平方米,地上建筑物为一砖混结构的平房住宅,建筑物价格为物为一砖混结构的平房住宅
35、,建筑物价格为600元元/平方米,平方米,建筑总面积建筑总面积80平方米。该宗房地产如以月租金平方米。该宗房地产如以月租金1600元出元出租,年经常费用租,年经常费用4080元。假设建筑物资本化率为元。假设建筑物资本化率为10%,土,土地资本化率为地资本化率为8%。试用残余法求取土地价格。试用残余法求取土地价格。49解:解:1、建筑物价格、建筑物价格=60080=48000(元元)2、年房租收入、年房租收入=160012=19200(元元)3、年房地产纯、年房地产纯收益收益=年年房租房租收入收入-年年经常费用经常费用 =19200 -4080=15120(元元)4、建筑物年纯、建筑物年纯收益收益=建筑物建筑物价格价格建筑物资本化率建筑物资本化率 =4800010%=4800(元元)5、土地年纯、土地年纯收益收益=15120 4800=10320(元元)6、土地总、土地总价格价格=10320/8%=129000(元元)7、土地、土地单价单价=129000/150=860(元元/平方米平方米)
限制150内