佛山中原 2017年佛山房地产市场报告.pdf
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1、佛山房地产市场报告佛山中原地产代理有限公司战略发展中心出品2018.12017010203040506宏观市场篇城市规划篇土地市场篇住宅市场篇商业市场篇目录CONTEXTSMacro marketUrban planningLand marketResidential marketCommercial market后市预判篇Market outlook版权声明:本报告仅供客户内部使用,在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播 数据来源:本报告中的数据均采自国家统计局和佛山官方土地和房地产交易网站,由佛山中原地产战略发展中心整理所得 内容备注:网签数据存在滞后性,
2、项目价格含毛坯或装修价,成交数据以项目实际为准,统计的中心城区指禅城+桂城+乐从Macro market宏观市场篇01我国经济运行稳的格局更加稳固,好的态势更明显宏观经济环境国内经济增速连续几年运行在6.8 至7.0的区间,展现出更强的韧性;物价涨幅温和,CPI走势平稳;2017年全年月度MI指数站稳荣枯线上方,经济预期向好发展。GDP增速平稳 预计运行在6.8至6.9区间物价涨幅温和 CPI预计1.7%经济运行态势更为明朗 全年PMI位于荣枯线上注:2017年统计数据为预计数据0%5%10%15%2007200920112013201520172007-2017年国内生产总值增速走势-2%0
3、%2%4%6%8%2007200920112013201520172007-2017年CPI年度走势50%51%52%53%1月3月5月7月9月11月2017年全国制造业PMI走势一季度限购升级,严控开始阶段二季度 加强巩固政策,房产税工作开始铺开三季度 租赁住房政策方向落实四季度 住房租赁政策出台 2.4 商改住 3.3-3.5 全国两会因城施策去库存分类调控长效机制 3.5 粤港澳大湾区由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、 惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行 政区形成的城市群 3.24 佛山限购政策升级收紧非本市户籍家庭购房资格 4.3 佛山严打双合同虚假装修捆绑销售车位 4.1
4、7 佛山提高二套房公积金利率 4.25 顺德楼市调控,60天内不接受上调价格备案 5.9 不动产统一登记 5.31 佛山发布加强版限购政策,二手房限购 6.1 佛山加强新建商品房预售监管 6.25 房产税立法已列入预备级论证、研究阶段 7.26 佛山二手房必须通过监管账户代收代付交易资金 8.28 佛山纳入租赁住房试点 9.28 广佛同城发展规划10.17 住房租赁管理条例 11.16 佛山放开落户限制 12.6 房产税立法需求端:直接限制政策需求端:需求转移(租赁) 持有端:加负担政策宏观政策房地产市场迎来严厉调控,2018开启“租恁”时代住宅销售表现良好,成交量预期能达到去年水平,成交价仍
5、然持续增长趋势全国房地产市场环境前11月成交面积5.4%前11月成交均价5%注:统计数据更新至2017年11月0510152008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172008-2017全国商品住宅年度成交面积走势单位:亿020004000600080002008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172008-2017年全国商品住宅年度成交均价走势单位:元/2017年从严调控,保持市场的平稳健康发展成为热点城市的主基调。1-11月全国商品住宅销售面积达到12.6亿,同比增长5.4%,销售金额
6、为9.58万亿元,同比增加9.9%,整体销售均价约为7598元/,同比上涨5%。随着“因城施策”调控政策不断深入,热点城市房地产市场总体平稳全国房地产市场环境01020304050607011月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2017年全国70个大中城市房价环比月度走势环比上涨环比持平环比下降-0.5%0.0%0.5%1.0%11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2017年全国各等级城市房价变动走势一线城市二线城市三四线城市2017年2017年持平 下降持平 下降持平 下降2017年11月,全国70个大中城市房价环比上涨50个,与10月相同,环比持平
7、与下降的城市均有10个。其中,一线城市环比0.075%,二线城市环比0.271%,三线城市环比0.531%。房地产开发企业投资热情不减,但住宅销售同比增幅现放缓趋势全国房地产市场环境-10%-5%0%5%10%15%20%1-11月1-2月1-4月1-6月1-8月1-10月2017年全国各房地产指标同比月度走势房地产投资土地购置面积0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%1-11月1-2月1-4月1-6月1-8月1-10月2017年全国各房地产指标同比月度走势住宅销售面积住宅销售金额2017年1-11月,全国房地产投资同比7.5%,土地购置面积同比16.3%。2017年1-11
8、月,全国商品住宅销售面积同比5.4% ,住宅销售金额同比9.9%。品牌房企业绩飘红,但强者恒强态势愈加显著全国品牌房企情况60009000120001500018000210002400001000200030004000500060007000碧桂园万科恒大融创保利地产绿地中海龙湖华夏幸福绿城金地华润置地 新城控股招商蛇口泰禾万达2017年品牌房企业绩完成情况销售总额(亿元)销售面积(万)销售价格(元/)2017年,在政策严控升级和市场分化调整的粘滞中,品牌房企紧抓城镇化与城市群发展机遇,凭借科学合理的城市布局,创新产品与服务,实现业绩的快速增长。从经营业绩来看,共有1616家房企销售业绩超
9、千亿家房企销售业绩超千亿,碧桂园、万科、恒大碧桂园、万科、恒大突破五千亿大关突破五千亿大关,成为行业翘楚。碧桂园坚持布局三四线大盘策略效果显著,万科坚持聚焦城市经济圈实现企业业绩新突破;恒大均衡全国化发展并逐步加大推盘量。5000亿3000亿2000亿1000亿Urban planning城市规划篇022017年1月佛山市城市总体规划(2011-2020年)公布城市建设实现产业转型、城市升级和区域、城乡的一体化发展,提升城市核心竞争力、文化软实力、区域影响力和生态文明水平,将佛山建设成为“先进制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽幸福家园”。发展目标:2020年,佛山市域常住人口910万人
10、;中心城区常住人口220万人,城市建设用地218.26平方公里。城市规模:构筑“1+2+5”城镇空间格局城市建设2017年4月,广东省发改委、省交通运输厅公布广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划,落户佛山市高明区的珠三角新干线机场,明确列入广东省民用机场布局“十三五”规划示意图。2017年4月珠三角新干线机场落户珠三角新干线机场:位于广东省佛山市高明区更合镇新圩社区与肇庆市高要区蛟塘镇交界,是广东省重点打造“5+4”骨干机场之一,与广州白云机场共同形成国际航空枢纽,主要服务珠三角中西部及周边地区,积极发展国内国际航空客货运输。城市建设2017年8月佛山西站正式开通使用2010年4月20日佛
11、山西站选定“生长之树”为建设方案。2012年3月20日佛山西站最终获批,但目前仍然没有开工日期。2012年6月21日佛山市政府常务会议通过佛山西站综合交通枢纽工程前期工作方案。2012年8月6日佛山西站正式环评公示。2012年8月,佛山西站指挥部成立。2012年12月3日,工程可行性研究报告获铁道部和省政府批复。2013年2月26日,正式开工建设。2017年8月18日,正式开办客运业务。发展历程:佛山西站:作为广州铁路客运枢纽“四主一辅”中的主站之一,是珠三角西南地区最重要的铁路客运枢纽,也是粤桂黔高铁经济带领合作试验区(广东园)核心区,未来将建成集航空、高铁、地铁、公交、香港出入境大厅于一体
12、的现代化综合交通枢纽。是我国目前最大的下进下出线下式高铁交通枢纽。2017年8月首批15个市级特色小镇出炉城市建设桂城 千灯湖创投小镇西樵 岭南文旅小镇北滘 智造小镇龙江 家居名镇乐从 乐商小镇陈村 花卉小镇杨和 鹭湖假日小镇西南 水都小镇白坭 文创古镇石湾 陶谷小镇张槎 绿能装备小镇乐平 广府印象小镇明城 东洲鹿鸣体育小镇南庄 建陶小镇里水 广佛里智慧慢城国家级市级佛山将打造首批15个市级特色小镇,3年总投资将达1000亿元,仅在2017年就安排了15亿元市级财政资金专项用于扶持首批市级特色小镇建设。15个特色小镇形态多样、错位发展,充分体现了佛山的基础优势和发展方向,目前都编制了概念性规划
13、。2017年9月广佛同城化“十三五”发展规划(20162020年)发布城市建设根据规划,2020年广佛同城化发展实现新跨越。预计“十三五”期间,广佛地区生产总值年均增长7 .5%以上,2020年达到3 .9万亿元以上;人均地区生产总值2020年达到17万元。五大定位:18603 20130 22431 24148 26104 28241 39500 0500010000150002000025000300003500040000450002011201220132014201520162017201820192020广佛历年GDP增长(亿元) 到2020年,广佛同城化发展实现新跨越,广佛地区综
14、合经济实力进一步增强,基础设施对接成网,产业分工合作取得新突破,创新能力大幅跃升,生态环境质量明显改善,基本公共服务水平稳步提升,社会就业更加充分,小康社会全面建成。发展目标:建设荔湾南海同城化合作示范区建设花都三水同城化合作示范区建设番禺顺德同城化合作示范区珠三角世界级城市群核心区全国同城化发展示范区粤港澳合作核心枢纽珠三角自主创新引领区国家服务业和先进制造业中心三大示范区:Land market土地市场篇03商住用地占主导,纯商业地块成交比例有所增加佛山各类用地年度走势7% 7% 3%2%6%02004006008001000120014002013年2014年2015年2016年2017
15、年2013-2017年佛山各类用地年度成交情况工业商业商住43%2017年各类用地成交结构工业商业商住2017年佛山全市商住用地成交约占总土地成交量的43%,占据主导地位。往年在商业体过剩和住宅库存不断减少的背景下,政府在逐年减少商业用地的出让,但2017年为发展产业及完善新区商业配套,增加了商业用地出让,成交占比上升至6%。2017土地市场供需回暖,地价平稳上升0100020003000400050006000700080000200400600800100012002013年2014年2015年2016年2017年2013-2017年佛山商住用地年度供求情况供应面积(万)成交面积(万)名义
16、楼面地价(元/)分项指标同比变化供应面积495.3万38%成交面积457.8万50%成交金额1311亿元38%楼面地价6858元/8%2017年佛山商住用地供求情况佛山土地市场年度走势政府土地供应步伐较2016年有所加快,但以非限购镇街为主,中心城区可供使用土地资源依然贫乏;尽管设置限地价、竞配建、自持、自销等门槛,却挡不住房企的拿地激情,本年再有12个新晋房企进入佛山市场,并不断刷新区域地价,但多元化的土地出让方式促使地价回升相对温和。顺德、三水为主要供求区域,高明地价上涨幅度明显各区土地市场年度走势6% 14%37%27%16%2017年佛山各区商住用地成交面积占比禅城南海顺德三水高明分项
17、禅城南海顺德三水高明供应面积(万)29.769.1193.8129.273.5同比37%31%67%216%31%成交面积(万)29.764.6168.0122.972.6同比46%38%74%652%109%名义楼面地价(元/)103299365807743173154同比58%31%3%71%112%成交建面(万)112.8191.9396.1143.355.1同比39%39%73%524%68%成交金额(万)109.2204.9490.4332.0174.6同比4%19%78%965%257%溢价率50%72%68%81%49%2017年佛山各区商住用地年度供求情况顺德和三水区为土地市场
18、主要供求区域,占全市六成左右,集中在大良、北滘、三水新城、北江新城等板块;往年的推地大户南海区本年度仅成交12宗商住用地,合计64.6万;禅城区土地供应依然稀缺;五区地价全线上涨,但高明区上涨112%,幅度最大,禅城区地价破万。一季度成交平稳,二季度供求两旺,下半年地市竞争激烈佛山土地市场月度走势0200040006000800010000120000102030405060701月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年年1-12月佛山商住用地出让与成交走势月佛山商住用地出让与成交走势出让面积(万)成交面积(万)名义楼面地价(元/)一季度月均成交量在35万 ,二季度供地节
19、奏加快,成交量价走高,下半年多宗优质地块推出市场,市场活跃度逐渐提高,实力房企频频出手,外来房企相继进驻并搅热佛山土地市场,竞争尤为激烈。“限价+竞配建+竞自持+竞自销”新规则,土拍市场逐步回归理性土地市场特征无偿配建住房 31宗60.9万自销配建住房 10宗29.8万自持面积 7宗34.1万限价32宗佛山首宗“熔断”地万科泊寓:广佛首宗70年、100%自持优质地块遭哄抢,市场频频产生高楼面地价,但仍以小型地块为主流0501001502002502013年2014年2015年2016年2017年1000以下1000-20002000-40004000-60006000-80008000-100
20、0010000-1200012000-1500015000以上312佛山年度商住地楼面地价对比土地市场特征佛山年度各规模商住地成交宗数对比9933 252077641503148391719163912 647578510 0204060801001202013年2014年2015年2016年2017年小于1万1-5万5-10万10-15万大于15万达到万元以上楼面地价的地块高达29宗,为历年最高。5万以下的小型地块一直占主流位置,2017年没有15万以上的大规模地块,10-15万 的地块仅有5宗。829佛山地价攀升,各镇街地价创新高形成三级价值梯度大塘 3813芦苞 3063乐平 2552西
21、南 7154里水 17730大沥 15298桂城 17125狮山 9874丹灶 6748西樵 9346杨和 2971明城 723更合 802九江 8691龙江 5693北滘 13500杏坛 10021均安 7779白坭 5892陈村 14599伦教 14297云东海 8660祖庙 16425容桂 15128荷城 6710乐从 11580石湾 18624南庄 14888大良 1704315000+10000+7000+4000+4000以下桂城、大沥、祖庙、石湾、大良、里水里水、南庄、陈村、北滘、伦教、容桂、勒流、杏坛、乐从狮山、西樵、九江、均安、云东海、西南张槎、丹灶、龙江、白坭、荷城、乐平芦
22、苞、大塘、南山、杨和、明城、更合佛山32个镇街最高楼面地价格局图1902 2149 2636 2153 2807 5961 6858 2011201220132014201520162017佛山商住用地成交楼面地价走势 单位:元/级 价值级 价值级 价值土地市场特征张槎 4590勒流 11139年度成交楼面地价为名义楼面地价为折合楼面地价 包含无偿配建住房3000元/的配建成本 并且可售面积扣除了无偿配建住房的面积越秀南海桂城地块为本年度双料地王,刷新佛山楼面单价,并位居年度总价地王年度土地单价、土地总价排名区域地块 性质占地 (万)楼面地价 (元/)竞得者1南海桂城商住11.7117893
23、越秀2南海里水商住1.9917733 深业3南海桂城商住5.5117125万科4顺德大良商住5.3317043 中铁建5顺德大良商住6.4917000 金科6禅城奇槎商住5.5016437世茂7禅城祖庙商住2.6916425珠海华发8禅城奇槎商住2.2916375世茂9禅城祖庙商住6.2316162金茂10禅城祖庙住宅2.7915600 保利置业排名区域地块 性质占地 (万)总价 (亿元)竞得者1南海桂城商住11.7162.68越秀2南海小塘商住11.7931.38时代3禅城祖庙商住6.2331.13金茂4南海桂城商住5.5125.31万科5禅城石湾商住5.5024.07世茂6南海九江商住8.
24、1420.15招商7北滘北滘商住5.8919.42美的8顺德大良商住5.7819.08华侨城9顺德容桂商住3.9818.85金辉10顺德北滘商住9.1818.80中铁建2017年佛山商住用地成交单价TOP102017年佛山商住用地成交总价TOP10尽管设置限价、无偿配建住房、自销住房、自持住房等门槛,却挡不住房企的拿地热情,纷纷突破溢价上限,刷新各镇街最高楼面地价记录。越秀桂城地块区位交通各方面优势明显,片区土地供应稀缺,地块附近在售项目较少,受到房企追棒。为折合楼面地价,包含无偿配建住房3000元/的配建成本并且可售面积扣除了无偿配建住房的面积美的地产是年度“金主”与“地主”,多个新晋房企进
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