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1、(本科)第四章 项目投资前管理案例:西安市丰庆路房地产项目可行性分析报告一、总论1、项目建设背景 西安市丰庆路兰州军区所属土地,需要开发改造,项目占地沿劳动路26亩、丰庆路36亩,总占地62亩,规划总24万平方,其中商铺面积6万平方。项目位于丰庆路商业区、西稍门商业区之间,项目分两块,分别为丰庆路沿街、劳动路沿街,周边大型商圈包括丰庆路批发市场、大唐西市、西稍门商圈,商业前景优越。项目为部队开发,缺乏地方开发手续,不能做按揭,土地年限40年。目前,总政开发手续已经齐全。2、项目合作概况项目以联合开发为主,其中返还部队6万平方,部队每平方支付3300元。返款支付分三次,首次为项目四层结束,返还6
2、000万,项目封顶返还一部分,交房返还一部分。同时,部队占开发利润36%,相关领导人占32%(此部分可细谈降低)。二、西安市住宅市场现状分析1、2011年11月住宅市场分析 西安房地产信息网数据研究中心数据监测显示:11月23日西安市商品房成交继续下滑。23日商品房共成交226套,较上前一日减少27套,其中住宅共成交,179套,较上前一日减少21套。商品房总成交面积较前一日环比下滑22.8%。其中,普通住宅成交面积环比下滑27.4%。2、商业地产领袖西安在住宅整体滑坡的同时,商业项目却异常兴盛,更多投资资本大量涌入商业地产市场,商铺出现热销。从骡马市的罗马星时代广场热销,到东门里大连万达广场的
3、枪手,可以看出,商铺,以及公寓楼正在成为西安地产市场主力。三、项目建设指标序号项目单位数量1总建筑面积平方米2400002住宅面积平方米180003商铺面积平方米600004容积率 5.8四、项目投资估算及盈利分析1、编制依据建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据;各种费率依据国家相关文件。2、投资估算投资估算表序号项目单价数量金额(万元)1商铺建安250060000171432住宅建安成本2100180000378003室外工程10024000024004机电工程5024000012005销售费用110000x0.05600003000销售费用25000x0.051200003000
4、6管理费用0.0252000024007其他成本10008总投资67943以上投入未计算财务成本在内。3、销售收入根据项目所处位置、周围环境和西安市成本房地产现行市场预测,考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素,本区住宅均价定位为5000元/ m2 ,低层商铺均价定位为10000元/ m2 ,部队返款3300元/ m2。销售收入见下表:序号项目单位数量价格金额(万元)1住宅元/ m21200005000600002部队返款元/ m2600003300198003低层商铺元/ m2600001000060000合计 139800以上销售收入,未计算房价上涨。4、营业税及附加本项目应计营业税
5、、城市维护建设税和教育附加税,综上本项目的综合税率为6%,共应交纳税金及附加8388万元。5、盈利能力分析序号项目合计(万元)1总销售收入1398002总投资679433税金83884利润额634696、其他分配序号项目合计(万元)1总利润634692部队占股36%228483领导占32%203104利润额20311五、合作方式及实际投资分两种投资模式。第一种模式:投资开发。1、投资人敢2011年12月14日前,部队考核相关开发手续及批文,签订合作协议,双控账号注资1600万元;2、部队拆迁,及办理动工手续,1-3个月。3、正式动工前,给部队交2000万开发保证金,即开始开发运营。4、前期总投资5000万以内。第二种模式:担保入股模式1、投资人敢2011年12月14日前,部队考核相关开发手续及批文,签订合作协议,双控账号注资1600万元;2、协议签订1-2个月,投资人可才抽出资金,并占项目5%股份,同时在资金双控期间,由实际开发人按照银行同期利息给予利息补偿。陕西昆钰房地产策划代理销售有限公司2011年12月9日感谢您的支持与使用如果内容侵权请联系删除仅供教学交流使用
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