戴德梁行宁波项目bbvu.pptx
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1、荪湖项目研究课题报告(简化版)致:宁波荪湖开发建设办公室Page 1第第一一阶阶段段工工作作内内容容研究思路基础分析结论基础分析结论项目功能发展方向分析项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析细分物业市场分析案例借鉴案例借鉴项目项目SWOT分析分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析基础分析荪湖类似地块及项目分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似项目分析Page 2宁波荪湖水库地块区位分析宁波荪湖水库地块区位分析n项目地块位于
2、宁波市江北区中部,距离宁波绕城高速公路(在建)北段以北约1公里处。n荪湖水库地块距离宁波市江北工业园区仅两公里。宁波市江北工业园区分为宁波江北投资创业中心和宁波(江北)机电工业园区。荪湖水库地块分别距离江北投资创业中心和机电园区约两公里。n荪湖水库地块距离宁波市中心天一广场直线距离约14公里,距离宁波市火车南站约14公里;距离宁波市栎社机场约20公里。n荪湖水库地块所在的江北区位于杭州湾跨海大桥入口处延线上,随着杭州湾跨海大桥的建成,宁波市江北区的三个工业园区的战略地位将进一步得到提升。n宁波市区其他工业、科技园区距离地块区位较远,因此在后面地块区域产业分析中,我行只对江北的三个工业园区重点分
3、析。宁波(江北)城市工业功能区宁波(江北)城市工业功能区宁波江北投资创业中心宁波江北投资创业中心项目地块区位至杭州方向至杭州方向至杭州方向至杭州方向绕城公路绕城公路甬金高速公路甬金高速公路甬台温高速公路甬台温高速公路至慈溪方向至慈溪方向至杭州湾跨海大桥至杭州湾跨海大桥天一广场天一广场火车南站火车南站栎社机场栎社机场荪湖水库地块荪湖水库地块小结:荪湖水库地块是距离江北三个工业园区最近,同时也是距离宁波市区最近的一块具有生态水景的商业服务用地,随着杭州湾跨海大桥建成,其区位价值将越显突出。宁波江北工业产业园区宁波江北工业产业园区国家高新区国家高新区江东科技园区江东科技园区鄞州开发区鄞州开发区Pag
4、e 3项目所在江北区生态文化旅游带分析生态文化旅游带分析生态文化旅游带分析n项目荪湖水库周边生态文化旅游资源较多,项目以东约7公里有慈城古城;以东约2公里是都市农业园;以西约3公里是保国寺n项目位于生态文化旅游带-慈城古城保护荪湖度假村农业园区保国寺,这条轴线的中部。n荪湖水库度假区是该生态旅游带中最靠近城区,唯一有山有水的一处生态旅游资源小结:荪湖水库周边具有许多已经建成或可开发的文化旅游资源,因此本项目具有发展成为休闲旅游度假功能区的外部必要条件之一。市中心市中心保国寺保国寺农业园农业园慈城古镇慈城古镇河姆渡文化河姆渡文化遗址遗址荪湖水库地块荪湖水库地块Page 4项目地块区域产业环境分析
5、宁波荪湖水库地块周边产业环境分析宁波荪湖水库地块周边产业环境分析n项目地块紧邻江北都市工业集聚区n宁波江北都市工业集聚区一共分为三块.分别为江北投资创业中心、江北机电工业园区和江北工业产业园区。这三个工业园区距离项目地块均约两公里左右。荪湖水库地块荪湖水库地块市中心市中心宁波江北投资创业中心宁波江北投资创业中心宁波江北工业产业园区宁波江北工业产业园区宁波(江北)城市工业功能区宁波(江北)城市工业功能区江北投资创业中心重点发展高新技术产业重点发展高新技术产业小结:本项目周边三个产业园区内约有200余家企业,本项目是否能借势产业园区发展,或者园区企业对本项目有衍生商务需求,我行将在后面章节做详细需
6、求调研分析。江北城市工业功能区江北工业产业园区重点发展产业重点发展产业重点发展产业重点发展产业电子电器、服装、新材料、电子电器、服装、新材料、环保产业环保产业 机械、机电、电子机械、机电、电子金属制品、电器五金、机械金属制品、电器五金、机械Page 5荪湖水库地块荪湖水库地块项目地块交通辐射范围宁波荪湖水库地块交通可及性分析宁波荪湖水库地块交通可及性分析n我们以30分钟车程为半径画圈,该范围能覆盖宁波市区的绝大部分区域和宁波市郊鄞州区的部分区域。说明从宁波市区达到本项目地块只需约30分钟。n从交通可及方式看,目前项目地块只能满足小车可及性,缺乏公共交通可及方式。n目前洪孙公路连接至本项目地块,
7、未来在甬余夫线和北旅游线各有一条规划路通达荪湖水库地块,这两条规划路的通车可以明显的提高地块的小车交通可及效率,但对地块的交通可及覆盖范围不会明显扩大,公共交通的可及性也不会明显提高。小结:从地块所支持的交通可及方式和范围来看,不管是现在还是未来宁波市区内拥有小车的企事业单位、公司和个人将是我们的目标客户群体。洪孙公路洪孙公路至杭州方向至杭州方向绕城公路绕城公路海海曙曙区区江江 东东 区区江江 北北 区区市中心市中心Page 6项目地块自然环境分析宁波荪湖水库地块自然环境分析宁波荪湖水库地块自然环境分析n我们本次的策划对象是1#地块。1#地块被山体和湖泊自然分隔为8个地块。8个小地块围绕荪湖水
8、库自然成环状分布。n1#地块中的八个小地块临湖岸线较长,地块的景观优势非常明显。n1-1#,1-2#,1-3#地块之间的山体上有茂密的竹林;1-5#和1-6#地块周边有浓密的阔叶林,竹林和阔叶林周边的地块具有怡人的景观资源。n湖体、山体和林地为地块提供了良好的生态环境和私密性。小结:荪湖水库和山体林地为地块营造了良好的生态环境和私密性,能够提升将来的物业价值。地块具备了为客群开发良好生态环境和高私密性物业的必要条件。1-31-41-11-21-61-51-71-8Page 7优势(优势(StrengthsStrengths)n地块原貌保持良好,地块内部无需拆迁安置的农户;n离宁波主城区仅14公
9、里;是宁波离城区最近的有山有水,生态的环境;n处于宁波北部文化旅游风景区域,周边人文自然资源丰富;地块周边山体植被茂密丰富,水体清澈,属于自然的原生态的环境;空气清新污染指数低,属于宁波的绿肺;n地块距城市快速干道较近,交通便利,到城区与周边城市便捷;弱势(弱势(WeaknessesWeaknesses)n地块处在江北区未来规划的旅游带上,如果地块未来发展为度假旅游项目,则周边可联动资源较多;n杭州湾大桥的建成带动江北区的发展,同样也为本项目提供良好的大环境;n地块处于江北区规划发展的产业园区带外围近距离区域,可借势各个园区;机遇机遇 (Opportunities)(Opportunities
10、)n地块所属小区域为宁波城市郊区,周边各种服务设施配套不完善;n地块属江北区,江北区是宁波市区发展的后起之秀,未来可变因素较难把控;n地块规模较小,难以形成复合地产开发的规模效应;威胁(威胁(ThreatsThreats)n地块条件相比东钱湖较弱,地理位置方面客户心里抗拒性明显;n地块内部区块较分散存在不同开发商不同开发时期开发主题的不统一性,需整体规划,招一个大的开发商去开发,确保规划与开发主题的统一性;地块SWOT分析Page 8n本项目周边三个产业园区内企业数量较多,存在借势发展可能性;n周边园区内企业对本项目存在衍生商务需求可能性n本项目的交通可及性决定本项目主要辐射宁波市区拥有小车的
11、企事业单位或个人n本项目地块具有依山面水的自然生态环境,适合开发低密度生态物业n地块上拆迁量少,开发建设工作易于开展n本项目处于宁波市江北区“十一五”规划的生态文化旅游带中;n本项目具有发展成为休闲旅游度假功能区的外部条件;n项目地块距离江北区的三个工业园区平均距离约3公里;n作为距离宁波市区最近的一块具有生态水景的商业服务用地,随着杭州湾跨海大桥建成,其区位价值将越显突出。项目地块分析小结结结 论论地块分析对本项目启示地块分析对本项目启示n特征一:本项目地块具有明显的依山傍水的良好生态性n特征二:本项目地块周边有江北的三个工业园区,本项目存在借势发展的可能性;n根据以上两个特征,我们在宁波市
12、区选取类似项目进行分析,以期在地块分析和类似项目分析的基础上,为我行对本项目初步功能定位上带来一些借鉴意义地块地块所属所属区域区域功能功能地块地块周边周边产业产业地块地块现状现状及交及交通可通可及性及性地地块块区区位位Page 9第第一一阶阶段段工工作作内内容容研究思路地块分析结论地块分析结论项目功能发展方向分析项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析细分物业市场分析案例借鉴案例借鉴项目项目SWOT分析分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基础分析基础
13、分析荪湖类似地块及项目分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似自然环境类似项目分析项目分析区位环境类似项目分析Page 10项目名称:项目名称:九龙湖风景旅游区项目地理位置:项目地理位置:宁波市镇海区东北部,距离宁波市中心以北20公里。项目功能定位:项目功能定位:随着宁波人均消费水平不断提高以及九龙湖区域的不断发展建设,九龙湖区域逐渐由风景旅游区向旅游度假区过度中。交通可及方式:交通可及方式:私家车、旅游专线巴士物业类型及分布:物业类型及分布:旅游景点设施、普通星级酒店、规划中的白金五星级酒店和高档住宅。目前九龙湖周边物业较小,基本物业都临湖而建。发展阶段:发展阶段:目前和未来各物业供应量比较:
14、目前和未来各物业供应量比较:酒店和住宅在未来的供应量较大,特别是住宅,目前已经明确的未来供应量将会累计达到496,000平方米。目前供应未来供应n1977年至2005年主要以风景旅游区为建设目标n从2005年开始,逐渐从风景旅游区定位过渡至旅游度假区定位酒店住宅10,000496,00055,000宁波市类似项目分析九龙湖度假区荪湖水库地块市中心市中心九龙湖风景旅游区旅游景点设施娱乐设施普通星级酒店高星级酒店高档住宅Page 11单位:平方米未来物业类型体量配比:未来物业类型体量配比:客群的交通可及方式比例:客群的交通可及方式比例:地地块名称名称土地面土地面积(M(M2 2)用途用途出出让年限
15、年限容容积率率郎家坪187538M2居住701.0九龙湖地块136573M2居住401.0九龙湖地块24426M2宾馆702.25达蓬山地块215716M2居住701.0未来物业供应明细分析:未来物业供应明细分析:n在未来大体量的物业供应量中,住宅的平均容积率为1.0,因此我们可以判断基本为联排别墅和花园洋房的物业类型组合,再加上高星级酒店的供应,该区域将作为城市居民的周末休闲第二居所的功能为主,兼有休闲度假功能。n从目前九龙湖客群的交通可及方式来看有相当一部分人群还是大众人群,因此九龙湖目前的主要功能还是作为大众人群的风景观光景区。宁波市类似项目分析九龙湖度假区小结:由于宁波市人均收入和消费
16、水平的不断提高以及九龙湖区域的不断开发,九龙湖区域正在由风景旅游功能向旅游度假功能的过度阶段。虽然九龙湖区域不管从规模还是区域周边的产业环境都与荪湖项目有一定区别,但九龙湖区域目前的功能还是对荪湖项目的功能定位有一定借鉴意义。Page 12项目名称:项目名称:东钱湖旅游度假区项目区位:项目区位:宁波市鄞州区,距离宁波市中心以东南20公里。东钱湖度假休闲区规模:东钱湖度假休闲区规模:规划控制面积约230平方公里,水域面积约20平方公里。交通可及方式:交通可及方式:私家车、旅行社接驳大巴、市区旅游专线发展历程:发展历程:规划控制区域宁波市类似项目分析东钱湖度假区n2001年东钱湖旅游度假管理委员会
17、成立,负责整个东钱湖230平方公里规控面积的开发工作n目前东钱湖旅游度假区进入快速发展期,已经落实和有意向的项目二十余个,部分已经开始建设经济效益:经济效益:2006年接待游客137万人次,旅游收入5.91亿元,计划2010年全区旅游接待人次达到300万人次Page 13目前物业的分布特征目前物业的分布特征n酒店酒店目前酒店大都临湖而分布,如华茂东钱湖酒店和正在建设的柏悦酒店,及正在招商的陶公水街旅游开发项目等n低密度住宅低密度住宅住宅项目目前分布在紧临环湖路的外侧,如华润项目、比华利等。n会议论坛会议论坛紧临东钱湖度假区管理委员会,紧临谷子湖湖体。n高档休闲娱乐设施高档休闲娱乐设施分布在东钱
18、湖的南侧,环湖路的两侧,整个东钱湖地理位置最好的地块用来开发高档的休闲娱乐设施可以充分利用地块价值,如开发高尔夫项目和游艇俱乐部项目。酒店低密度住宅会议论坛高挡娱乐设施宁波市类似项目分析东钱湖度假区目前大多数物业都分布在临湖地块周边。先启动紧临湖体周边地块,聚集区域人气,然后再开发距离湖体稍远的地块是东钱湖区域发展思路。柏悦陶公水街华润茶亭旅游地产启新高尔夫二灵山温泉酒店游艇CLUB动物园沙山村酒店东钱湖国际教育论坛渔村旅游地产华茂酒店比华利别墅中海别墅Page 14未来规划的东钱湖物业分布特征(即东钱湖新城规划)未来规划的东钱湖物业分布特征(即东钱湖新城规划)商业:商业:根据东钱湖度假区整体
19、规划,商业主要位于东钱湖核心区内。从分布特征上看,东钱湖新城内大型的商业设施都分布在靠近湖体的部分,这样可以充分挖掘湖体周边地块最大的价值。另外有一些零星社区商业设施分布在住宅区和酒店度假区内。办公:办公:由于未来东钱湖区域规划有东钱湖新城,有大量的人口导入,因此政府规划有办公用地,主要定位为总部研发办主要定位为总部研发办公基地,其分布紧紧围绕核心区内商业设施,公基地,其分布紧紧围绕核心区内商业设施,办公区与商业区一起形成整个项目的动区。住宅:住宅体量在未来东钱湖新城总体量中比例最高住宅:住宅体量在未来东钱湖新城总体量中比例最高,可以预见当整个东钱湖新城形成时,东钱湖将由现在的休闲度假第二居所
20、,逐渐过渡至第一居所功能。住宅主要分布在核心区西北侧,由于住宅是私人财产,不适合过于紧靠湖体,否则容易将湖体的公共资源变成私人资源,因此住宅分布在稍远离湖体区域。酒店度假区:酒店度假区:酒店度假区主要位于东钱湖核心区和新城南部大片绿地之间,酒店这样分布不但可以充分利用南部大片的绿地大力提升其酒店自身价值,同时可以充分利用商业区域内的休闲餐饮和娱乐设施。整个东钱湖区域很大,区域开发本着地理区位原则,由于考虑与宁波市区的互动,因此东钱湖湖体西侧及西北侧区域将被重点开发,该区域被定为“东钱湖新城”宁波市类似项目分析东钱湖度假区住宅住宅办办公公商业商业酒店度假区酒店度假区绿地保护区绿地保护区绿地保护区
21、绿地保护区Page 15客群来源划分客群来源划分目前90%东钱湖新城成熟后F70%宁波市国外国内其他省市浙江省内50%规划中确定的项目(五年后)F客群性质划分客群性质划分目前80%东钱湖新城成熟后F50%休闲度假办公人口第一居所居住人口第二居所居住人口25%规划中确定的项目(五年后)F注:休闲度假包括酒店的会议人群及旅游度假人群。40%25%40%20%n目前绝大部分客群都来自宁波市内,随着区域的不断开发,五年后预计浙江省内的客群数量会明显增多;待东钱湖新城成熟后,国内其他省市和国外的客群也会增多。n目前绝大部分客群来东钱湖的目的是休闲度假,随着新城不断开发,第二居所人群的比例有一个先升高再降
22、低的过程,而第一居所的人群比例会明显大幅提高;同时办公人口也将会出现。宁波市类似项目分析东钱湖度假区Page 16n由于东钱湖区域规模很大,在开发的具体区域选择上非常注意与宁波市区的衔接n整个区域的功能定位总体思路是从纯粹旅游休闲度假区域逐渐过度至集旅游度假、论坛会议、研发总部办公、高档住宅(第一居所为主导)和休闲购物的综合功能区发展n区域开发上遵循先开发湖体周边地块,聚集人气,然后再开发湖体稍远处地块的思路n在物业的开发时序上,先以高档酒店和低密度住宅物业导入提升整个区域形象定位n在客群的吸引上同样先吸引企事业单位的会议客群和城市的中高收入并且有改善居住条件意愿的客群小结:虽然东钱湖区域从区
23、位、规模面积以及政府规划导向等多方面与荪湖项目有一定区别,但从区域功能定位上(如东钱湖规划有研发类总部办公、论坛会议及休闲度假等功能),对荪湖项目的功能定位有一定借鉴意义。项目分析小结项目分析小结宁波市类似项目分析东钱湖度假区Page 17第第一一阶阶段段工工作作内内容容研究思路地块分析结论地块分析结论项目功能发展方向分析项目功能发展方向分析不同功能方向可行性分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析细分物业市场分析案例借鉴案例借鉴项目项目SWOT分析分析项目总体定位项目建议体量项目产品及经营建议项目功能布局建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析基
24、础分析基础分析荪湖类似地块及项目分析荪湖类似地块及项目分析自然环境类似项目分析区位环境类似区位环境类似项目分析项目分析Page 18n项目名称:项目名称:十六城邦n区位:区位:位于江东区江南路以南,中兴路以西。周边两大园区在其辐射范围内。n项目规模:项目规模:项目净用地33亩,平均容积率2.2,规划总建筑面积4.8万平方米。16栋独栋低层办公楼和一栋高层办公楼,高层办公楼2万平方米,低层办公楼每栋平均建筑面积1500-2000平方米之间。n项目物业类型:项目物业类型:独栋别墅式商务办公楼和高层商务办公楼宁波国家高新区宁波国家高新区江东科技园区江东科技园区1616城联邦城联邦总部经济办公类似产品
25、供应分析十六城联邦Page 19需求意向分析需求意向分析需求意向分析需求意向分析小结:本项目地处江东区两大园区之间,在宁波市大力发展国家高新区及东部新城的大环境下和市场并无生态型独栋商务别墅的前提下,促生了本项目的产生;同时江东区的区位优势,政策优势,规划优势,总部经济的先发优势等促使了本项目商务别墅办公的客户需求;项目物业布局:项目物业布局:n13栋低层办公楼沿道路形成庭院围合状,内部布置三栋体量更小的三层建筑办公楼。另外项目的西南角规划一栋22层高的办公楼,提升整个项目的建筑体量。从有意向的企业来看,本项目主要辐射的区域为宁波国家高新区和江东科技园区,这两个区域内的企业占到总意向企业数量的
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