第一部分-房产基础知识.ppt
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1、第一部分-房产基础知识房地产相关基础知识培训n房产:是指房屋的经济形态,在法律上有着明确的权属关系,在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。n地产:是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系:地产在法律上有着明确的权属关系,而土地则没有权属关系,它是一个统称。n房地产:也称不动产,是房产和地产的总称,是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。n房地产业:是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业
2、。n房地产开发 :是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。n房地产特征:n a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动,所以称之为“不动产”);n b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);n c、房地产的高值、耐久性n d、房地产的保值、增值性房地产相关基础知识培训n房屋分类:房屋分类:n a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);n b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;n c、所有权归属:
3、公房(直管公房和自管公房等)和私房;n土地分类:土地分类:n a、开发利用:生地和熟地;n b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;n c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;n房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括:房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括:n a、土地开发;n b、房屋建设、维修、管理;n c、土地使用权的有偿划拔、转让;n d、房屋所有权的买卖、租赁;n e、房地产抵押贷款;n f、房地产市场;n土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经土地使用权:就
4、是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利)营、利用和收益的权利)。n土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有nb)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。n土地使用获得的方式:n 划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;n 出让:从国家有偿取得使用权,方式:协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价,根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得,不违法的前提下,通过正规渠道取得);n房地产市场:房地产市场:n a、一级市场:以土地为主体。(亦
5、称土地市场、土地交易市场);n b、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);n c、三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);房地产市场结构善一览表:市场称谓 一级市场 二级市场 三级市场 土地使用权出让市场土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等 土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等 市场主体政府、开发企业(投资者)开发企业、业主业主 市场客体国有土地使用权增量商品房存量商品房、已售旧公房、私房 交易方式拍卖、招标、协议出售、出租等买卖、租赁、交换等 n土地
6、使用权出让:指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城市规土地使用权出让:指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。n土地产权:包括土地所有权、地上权、抵押权、典权、租赁权。土地产权:包括土地所有权、地上权、抵押权、典权、租赁权。n 地上权:指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利,它的实质就是土地使用权;n n 抵押权:
7、指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利;n 租赁权:指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益,承租人即取得该块土地的租赁权;n土地使用年限:指国家将土地使用权出让给土地使用者,双方约定土地使用者可以使土地使用年限:指国家将土地使用权出让给土地使用者,双方约定土地使用者可以使用的年限。用的年限。n 1 1)土地使用权出让年限:)土地使用权出让年限:n a、居住用地70年;n b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;nc、商业、旅游、娱乐用地40年;nPSPS:使用用途需转换的要补年限地价的差价,国家指定的则
8、遵照执行;:使用用途需转换的要补年限地价的差价,国家指定的则遵照执行;n2 2)土地使用年限到期后如何处理:)土地使用年限到期后如何处理:na、国家有权无条件的收回该土地;nb、建筑主体经质控部门检验后不属危房;项目的存在不影响城市规划,不影响市容,只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。房产相关基础知识培训n商品房:开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设,并经国土局批商品房:开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设,并经国土局批准在市场上流通的房地产,它是在获取房产证后,可自行转让、出租、继承、准在市场上流通的房地产,它是在获取房产证后,可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
9、抵押、交换的固定资产。n 商品房的物业类型:住宅、写字楼、商场、酒店、市场。n经济适用房:指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障经济适用房:指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅,是有经济性和适用性)性质的商品住宅,是有经济性和适用性)。不是人人可以买到,必须符合当地政府所规定的条件,经过排号购买。长沙房口,25岁以上,65以内以经济价购买,65以外以商品房价购买,5年后才能转卖)。n私房:私房也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅
10、。房产相关基础知识培训n楼花:指已经动工建造,但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇,处于建筑施楼花:指已经动工建造,但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇,处于建筑施工的最初阶段。工的最初阶段。n期房:指具备预售条件,尚未竣工交付使用的商品房。(价格低、选择空间大、户型期房:指具备预售条件,尚未竣工交付使用的商品房。(价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量)齐全、可监督建筑材料、质量)n准现房:准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初准现房:准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程
11、正处在内外墙装修和进行配套施工现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。阶段的房屋。n现房:指已经工程质量监督部门验收,并取得质量合格证明文件,可以交付使用的商现房:指已经工程质量监督部门验收,并取得质量合格证明文件,可以交付使用的商品品 房。(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)房。(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)n清水房:墙面、屋顶做刮白处理(客厅、卧室)。n毛坯房:指交付时屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫叫毛坯房。n精装房:对室内做过装修处理,直接购买家电等就可入住的房屋。房产相关基础知识培训n
12、诚意金:指商品房在未取得预售证之前,开发商收取客户的可退回的款项(一般可以诚意金:指商品房在未取得预售证之前,开发商收取客户的可退回的款项(一般可以获得开发商的折扣承诺)。获得开发商的折扣承诺)。n定金:指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保定金:指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保债权人的作用)不能返还。债权人的作用)不能返还。n订金:不能担保债权人的作用,能返还。订金:不能担保债权人的作用,能返还。n违约金:违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的违约金:违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付
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