房地产法律风险培训课件.ppt
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1、郭津宇郭津宇内容大纲内容大纲u第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段u第二部分第二部分 房地产施工建造阶段房地产施工建造阶段u第三部分第三部分 房地产销售阶段房地产销售阶段u第四部分第四部分 物业管理阶段物业管理阶段u一、项目收购中的法律风险一、项目收购中的法律风险 u二、项目转让中的法律风险二、项目转让中的法律风险 u三、项目转让的变通方式三、项目转让的变通方式 u四、合作开发四、合作开发第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段一、项目收购中的法律风险一、项目收购中的法律风险(一)(一)直接收购项目方式直接收
2、购项目方式u【案例1】2004年7月北京某房地产公司与一项目公司经理签订某小区住宅项目转让协议,并在支付了2000万元定金后,未能按约受让土地。原因是作为项目公司股东之一的香港公司的注册资本尚未到位,该块土地尚未过户到项目公司名下。该项目根本不符合转让的条件。该公司报案后公安机关以合同诈骗罪立案,但一直未能将项目公司总经理抓获归案,项目收购定金款亦未能追回。(一)(一)直接收购项目方式直接收购项目方式u【项目标的风险项目标的风险】u1 1、项目标的现状风险。如地理位置、交通、项目标的现状风险。如地理位置、交通条件、是否毛地、拆迁状况等。条件、是否毛地、拆迁状况等。u2 2、项目合法性风险。、项
3、目合法性风险。u(1)取得土地使用权u(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。u(3)国有划拨土地使用权的取得问题。u城市房地产管理法 第三十九条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使
4、用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。u【防范对策防范对策】u(1)审查房地产项目的合法性。)审查房地产项目的合法性。u(2)确认是否符合上述法定转让条件。)确认是否符合上述法定转让条件。u(3)调查项目开发情况)调查项目开发情况。u(4)避免收购毛地的风险。)避免收购毛地的风险。u(5)确认是否存在分层设立的土地使用权。)确认是否存在分层设立的土地使用权。u城市房地产管理法城市房地产管理法第四十四条关于预第四十四条关于预售的商品房、其投入开发建设的资金达到售的商品房、其投入开发建设的资金达到工程建设总投资的工程建设总投资的25%以上、
5、并已经确以上、并已经确定施工进度和竣工交付日期定施工进度和竣工交付日期.并取得土地使并取得土地使用权证书及持有建设工程规划许可证。用权证书及持有建设工程规划许可证。u城市房地产管理法城市房地产管理法第三十八条的规定第三十八条的规定未完成投资总额的未完成投资总额的25%而无法将土地转而无法将土地转让给他人开发让给他人开发.u第三十九条第三十九条 以划拨方式取得土地使用权的,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土民政府准予转让的,
6、应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。家或者作其他处理。(二)通过收购项目公司的股权间接收购项目方式(二)通过收购项目公司的股权间接收
7、购项目方式u【案例2】新建房地产公司与利丰公司达成了股权收购协议。新建公司以5000万元的对价收购了利丰公司在项目公司95%的股权,但在其接管项目公司运作项目不久就接到了法院的应诉通知书。原来项目公司在一年前为利丰公司与银行的8000万元借款提供了保证担保。项目公司名下的土地和在建工程均被法院以诉讼保全进行了查封,项目运作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以依法向利丰公司追偿,但由于利丰公司已经资不抵债,新建公司的损失实际已无法挽回。(二)(二)通过收购项目公司的股权间接收购项目方式通过收购项目公司的股权间接收购项目方式u【项目标的风险】u标的公司对外担保等或有负债的风险加大u【防范对策】u
8、除对项目本身的调查外,还要调查一切可能影响股权受让方利益的因素。应当主要从以下几个方面考察:u(1)标的公司的基本资料。u(2)标的公司的资质等级及年检情况。u(3)标的公司的经营情况。u(4)标的公司股东的财务实力与履约能力情况。第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段二、项目转让中的法律风险二、项目转让中的法律风险(一)、项目直接转让(一)、项目直接转让u1、项目转让的特点:u(1)项目转让是指将已经获得立项批准具备开工条件已经获得立项批准具备开工条件的房地产开发项目转让给第三方的行为。u(2)时间点上是在取得商品房预售许可证取得商品房预售许可证之前,否则就可能是房屋转让。u
9、【案例3】2000年浙江瑞安某房地产公司刘某伙同当地开发区建设局长林某,共同从一家食品厂处以每亩30万元的价格购地20亩,在未进行任何动工建设的情况下,于次年1月将该块土地以每亩41.6万元的价格转卖给另一家房地产公司。林某利用其建设局长的身份协调国土局将土地证转移到最终买家房地产公司名下。林某等三人共获利262万余元,案发后,林某三人被以非法倒卖土地使用权罪追究刑事责任。(一)(一)项目直接转让项目直接转让u【项目直接转让的法律风险】u转让方对项目转让时必须已完成了法定要求的投资,否则将视为炒卖土地,不仅转让合同无效,甚至存在刑事风险。u【防范对策】u1.对行政变更的复杂性和税费负担要有充分
10、了解。项目直接转让一是手续复杂;项目直接转让一是手续复杂;二是需缴纳数额相当可观的过户税二是需缴纳数额相当可观的过户税费费 u2.项目转让合同无效的风险。注注意意在在项项目目转转让让时时完完成成法法定定投资要求,达到法定转让条件投资要求,达到法定转让条件。(二)、项目公司转让(二)、项目公司转让u1、项目公司转让的含义u2、项目公司转让的优势 u(1)手续简便、成本低 u(2)一般没有项目转让法定转让条件的 限制 u(3)项目的经营主体不发生变化(二)、项目公司转让(二)、项目公司转让u【项目公司转让的法律风项目公司转让的法律风险险】u在项目本身不符合法定转让条件的情况下,项目公司的股权转让存
11、在“以合法形式掩盖非法目的”的风险。u【防范对策防范对策】u1、为审慎起见,对于只拥有单一项目的纯粹项目公司的股权转让,尤其是全部股权转让,仍应注意项目法定转让条件的限制。u2、对于不符合完成投资总额25%等法定条件的项目,应根据项目的具体情况,在现有法律框架下采取灵活务实的其他变通方案。第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段三、项目转让的变通方式三、项目转让的变通方式 1、增资扩股方式、增资扩股方式u(1)适用对象:适用于资金严重短缺需要引入投资者进行合作的房地产企业 【案例5】u(2)优势:可以便捷地实现股权融资功能,解决开发商的资金不足问题。尤其是在分红时可按实缴出资比例
12、进行红利分取。1、增资扩股方式、增资扩股方式u【案例5】A公司是一家房地产开发公司,现有甲、乙两股东,注册资本金600万元,拥有一个商品房开发项目,但在缴清土地价款、取得土地使用权证后,就无力继续开发建设了。于是,甲、乙、丙三方签订增资扩股协议,由丙方以货币资金投资2400万元到A公司并将注册资本金提高到3000万元,这样,甲、乙享有的公司股权比例从原来的100%缩小为20%,另80%的股权即项目权益的80%转由丙方享有了。这种方式除了需要办理工商变更登记手续外,不需要向政府职能部门办理项目用地、建设等方面的权属变更登记手续。2、阶段性股权融资方式、阶段性股权融资方式 阶段性股权投资即阶段性资
13、金拆借,是在项目确定以后进入成熟期之前,销售回款和项目贷款又没有落实的情况下,发展商愿意承担较高的借款利息,这时发展商的资金缺口一般在6个月左右,继而项目融资可以到位或销售回款能够实现。u(1)适用对象:具有短期融资目的房地产企业。u(2)优势:阶段性股权融资的好处是不增加负债率,因为负债率过高,财务报表不好,后期贷款难以获得。u(3)运作模式:项目确定下来之后、即将进入成熟期之前,开发商从银行得到贷款支持越来越困难,房地产开发企业通过增资扩股的方式进行融资,而在房地产项目实现销售后溢价回购原所增股权。3、商品房包销方式、商品房包销方式 u(1)操作模式。可以用包销来代替项目转让,包销人按包销
14、合同约定的时间分期分批支付包销款等于变相的支付项目转让款或合作款,将项目转让合同中受让方的权利义务转化为包销合同中包销方对项目经营管理的权利义务 u(2)法律依据和特征 A 包销合同的委托方必然是房地产开发商,而受托方即包销人按照商品房销售管理办法应是房地产中介服务机构。B 签订包销合同的时间可以是在预售许可证取得之前或之后,均不影响合同的效力。C 包销价款的确定与支付问题允许由合同当事人意思自治。4、承包方式、承包方式 1.1.(1)建设全过程承包:建设全过程承包:承包商根据开发商提供的开发项目可行性报告及设计要求,完成项目勘察设计,设备材料采购,组织工程施工,直至竣工,向业主交钥匙 【适用
15、情况、优势】大型复杂的工程项目,便于充分利用承包商在勘察、设计、施工等方面雄厚的技术经济力量及丰富的组织管理经验,以图降低工程造价,缩短建设工期。(2)阶段承包:阶段承包:承包商承包建设过程中某一阶段或某些阶段的工作。如:设计机构仅承担勘察设计,施工企业承包施工。【优势】发挥各专业承包单位专业特长。【劣势】增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度。2.2.风险:风险:(1)承包商选择不当的法律风险 (2)承包合同法律风险。第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段四、合作开发四、合作开发(一)合作开发房地产合同的表现形式u表现形式:实践中常见的联建协议、参建协议、房屋合建合同、合作
16、建房协议均属于合作房地产合同(二)合作开发的特征和种类u1、特征:共同投资、共负盈亏 u2、种类:共同成立项目公司、联建方式、参建方式三种 4.1、合作开发的常见风险、合作开发的常见风险u【案例6】甲甲公公司司与与乙乙公公司司签签订订的的联联合合开开发发协协议议中中约约定定:甲甲公公司司仅仅负负责责提提供供建建设设用用地地,不不参参与与项项目目的的建建设设管管理理,乙乙公公司司提提供供开开发发建建设设资资金金并并进进行行项项目目管管理理,不不论论项项目目是是否赢利,乙公司均应向甲公司支付否赢利,乙公司均应向甲公司支付20002000万元的收益。万元的收益。u4.1、合作开发的常见风险、合作开发
17、的常见风险u【案例7】大大地地公公司司与与发发展展公公司司签签订订的的联联建建协协议议中中约约定定:大大地地公公司司负负责责提提供供建建设设用用地地,并并负负责责项项目目的的建建设设管管理理,发发展展公公司司负负责责提提供供签签约约后后项项目目开开发发建建设设的的全全部部资资金金并并进进行行项项目目管管理理,不不论论项项目目是是否否赢赢利利,大大地地公公司司均均应应在在房房屋屋销售完毕后十日内向发展公司支付销售完毕后十日内向发展公司支付60006000万元的收益。万元的收益。4.1、合作开发的常见风险、合作开发的常见风险u【案例8】新城房地产公司在取得国有土地使用证后因资金困难,遂与大华公司签
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