房地产估价第四章收益法(精)ppt课件.ppt
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1、在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么第四章 收益法4.1 收益法的基本原理 一、收益法的概念 收益法就是在求取待估房地产的价格时,将待估房地产未来各期的正常纯收益以某种适当的资本化率(还原利率)折算成在估价时点的现值,求其之和,从而确定待估房地产价格的方法。二、收益法的基本原理预期收益原理收益分配原理最有效使用原理在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么2、最简单的情形三、收益法的基本公式1、最一般的情形在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到
2、自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么例1 有一不动产,利用该宗不动产正常情况下每年获得的总收益为20万元,每年需要支出的总费用为12万元,该类不动产的收益率为8,则该宗不动产的收益价格为:V(20-12)/8100 万元在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么3、有限年期的情形在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么4、纯收益在前若干年有变化的情形1)无限年期的情况2)有限年期的情况在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你
3、认为浪费这一点点算不了什么5、预知未来若干年后的不动产价格的情形 在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么6、纯收益按等差级数递增的情形1)无限年期情形2)有限年期的情形在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么7、纯收益按等差级数递减的情形1)无限年期情形2)有限年期的情形在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么8、纯收益按一定比率递增的情形1)无限年期情形2)有限年期的情形在日常生活中,随处都可以看到浪
4、费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么9、纯收益按一定比率递减的情形1)无限年期情形2)有限年期的情形在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么(二)适用范围只适用于有收益或潜在收益的不动产估价四、收益法的特点与适用范围四、收益法的特点与适用范围(一)特点 1、收益法具有严格的理论基础 2、收益法以收益为出发点评估不动产的价格 3、收益法评估结果的准确度取决于纯收益与收益率确定的准确度在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么4.2 收
5、益法的估价步骤一、搜集整理资料1、资料搜集2、资料分类整理二、确定有效总收入(一)总收入 1、收入波动建筑物的新旧与现代化、区位条件、经济周期、同类房地产的供求关系 2、租金记录是预测未来租金的基础 3、契约租金等额租金、上升租金、评议租金、百分比租金在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么等额租金上升租金评议租金百分比租金租金时间契约租金的类型在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么4、其他分析人口增长情况、人均收入、区位变化5、有形收益与无形收益(二)市场租金(客
6、观收益)实际租金实际租金(实际收益)是指待估不动产在现状的经营管理水平下,实际取得的收益。市场租金市场租金是指在公开市场上待估不动产在估价时点最可能实现的租金,它反映估价时市场的供求关系。在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么1 1、实际租金与市场租金的区别、实际租金与市场租金的区别实际租金 市场租金1)可能是契约租金 市场供求决定的租金 可能高于或低于市场租金2)可能不是在房地产 是在房地产 最有效使用下的租金 最有效使用下的租金 3)可能包含有优惠租金 不包含优惠租金 4)可能是非有效管理 有效管理状态下的租金 状态下的租金
7、5)可能不是安全可靠的租金 是安全可靠的租金 在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么2、租金调查 是指调查与待估不动产处于同一地区或相似地区的符合市场租金条件的不动产的租金。3、市场租金的确定(三)有效总收入的确定1、计算年总租金收入2、估算空置及坏帐损失以同类房地产的平均情况来计算,结合考虑待估房地产的实际情况。3、有效总收入 =年总收入-空置及坏帐损失在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么三、确定总费用包括所有人提供的费用报告中的部分或所有项目及可能被忽略的费
8、用。如:1、管理费 以类似房地产实际发生的管理费为基础。2、维修费 大修、小修3、重新装修费 以类似房地产实际发生的费用为基础修 正,按年度分摊4、设备重置费 按年度分摊5、税金 房产税 营业税等6、保险费 0.150.27、其它费用:中介费用等 总费用估算的依据有:所有人提供的费用报告、同类房地产的费用、发表的费用调查资料。(一)应计费用在日常生活中,随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费,也许你认为浪费这一点点算不了什么(二)应扣除费用1、其他经营费用2、增建和改建不是经营费用,是对房地产的再投资,增加了房地产的投资总额,从而增加了资本价值。3、所得税通常采用税前纯收益4
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